【導(dǎo)讀】產(chǎn)市場的整體運行情況作判斷和預(yù)測，了解開發(fā)項目所處的環(huán)境。興、湖州兩市，西傍太湖與無錫相接，北枕長江，是距上海最近的中心城市。吳江5個縣級市，130個鎮(zhèn)。1．2蘇州市面積、市區(qū)面積、人口、市區(qū)人口；蘇州工業(yè)園區(qū)目前建成區(qū)為金雞湖西岸8平方公里。2020年蘇州市戶籍總?cè)丝谌f人,比上年增加萬人。近年來蘇州經(jīng)濟(jì)發(fā)展充滿了活力，綜合經(jīng)濟(jì)規(guī)模已經(jīng)擠進(jìn)中國大中城市前列。年工業(yè)總產(chǎn)值已居全國大中城市第二位，僅次于上海。在合同利用外資和實際利用外資。蘇州物產(chǎn)豐富，山川秀美，人杰地靈。于時下為迎合商機(jī)所制造的文化泡沫。蘇州很懂得去保護(hù)文化古跡，以此來保護(hù)文化。均國內(nèi)生產(chǎn)總值萬元，較2020年增長%，保持較高的增長率。蘇州人均GDP2020年達(dá)到萬元，比2020年上漲％，為歷年來最高。每年漲幅為％，表現(xiàn)出蘇州社會消費品零售市場的消費能力在逐年上升。蘇州財政收入的穩(wěn)步增加，從側(cè)面反映蘇州整體經(jīng)濟(jì)運行的良好態(tài)勢。

　　

【正文】 牌 棲居 平方公里國際城市湖泊公園 新穎適用的房型設(shè)計 客源 分析 主要為園區(qū)客源，包括北面工業(yè)區(qū)、湖西的私營業(yè)主和部分投資客，其中投資客的比例比以往有所降低，在 20％以下。 另外也有部分市區(qū)和外地客源。 結(jié) 論 位于湖北緊靠金雞湖，觀景角度比較好。但目前地段偏僻，客戶選擇此地的主要原因是對未來有一個很 高的期望。周邊規(guī)劃有紅楓園、會展中心、文化水廊、 F 城商業(yè)中心等，目前都已經(jīng)開始施工，部分已經(jīng)竣工，前景比較看好。 小區(qū)規(guī)模宏大，總建筑面積 85 萬平方米，猶如造城，是蘇州目前最大規(guī)模的一個社區(qū)，無形之中給業(yè)主以信心的保證。 房型設(shè)計新穎適用，為小區(qū)的銷售創(chuàng)造了便利。 二、產(chǎn)品力分析 目的：通過對本項目周遍市場相關(guān)重點個案的產(chǎn)品力分析，發(fā)現(xiàn)市場規(guī)律性，尋找項目開發(fā)機(jī)會點。 方式：選取湖西板塊中較有特色的典型案例與湖東板塊目前推出的所有樓盤總共包括金水灣、湖左岸三期、高爾夫花園、都市花園天域、湖畔 天城、東湖春之韻二期、東湖大郡、南都玲瓏灣等，分析角度包含對地理位置環(huán)境、主力賣點、小區(qū)規(guī)劃環(huán)境、去化情況、面積配比、主力總價、規(guī)模容積率、客源等的綜合分析。 表 11：樓盤基本情況總表 : 項目 名稱 內(nèi)容 南都玲瓏灣 東湖大郡 東湖春之韻 二期 湖畔天城 都市花園天域 高爾夫花園 湖左岸三期 金水灣 項目地址 園區(qū)玲瓏灣 1號 湖東萬盛街方洲路口 湖東鐘園路上 金雞湖東鐘園路南、津梁路西 蘇繡路北、星漢街西 園區(qū)機(jī)場路與星港街交匯處 新港街西面、蘇惠路南 金雞湖東南岸 開發(fā)商 南都建屋 園區(qū)建屋發(fā) 展集團(tuán) 園區(qū)華成房地產(chǎn) 園區(qū)順馳置地有限公司 華新國際城市發(fā)展有限公司 鴻意地產(chǎn) 園區(qū)置地 園區(qū)國信置業(yè) 行銷代理 自銷（天啟策劃） 上海新聯(lián)康投資顧問 上海九陽房地產(chǎn) 北京達(dá)觀房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì) 自銷 自銷（新吉陽策劃） 新吉陽代理策劃 新鴻泰 均價 （元 /㎡） 4900 4800（第三批） 5200 5000 7500 5000 55005800 聯(lián)體7500 獨立：9000 裝修程度 部分 無 無 無 1800 無 部分 800 無 開盤日期 二期： 04 年7 月 6 月 6日 6 月12 日 二期在 6月 25 4 月 18 日 6 月中旬開盤 2020 年6 月 11日 交付日期 06 年初 05 年底 05 年底 05 年底 結(jié)構(gòu)及用途 板式小高、高排屋、多層、小點式多層、小板式小高層、高板式高層、小高層 板式高層、小高層、雙板式高層、小高層 獨棟、雙聯(lián)別墅 層 高層、高層 高層、高層 層 拼、獨立別墅 占地面積 平方米 萬 萬 萬 16 萬 萬 萬 萬 13 萬 建筑面積及總戶數(shù) 85 萬 /近9000戶 23 萬 萬/505戶 30 萬 /一期900 多套 11 萬 /700 多套戶 32 萬 /2020 多戶 9 萬 /700 多戶 萬 /199 套 容積率 表 12：地理位置、環(huán)境分析 : 項目名稱 位置 周邊環(huán)境分析 南都玲瓏灣 玲瓏街、現(xiàn)代大道 金雞湖正北、現(xiàn)代大道出行便利 東湖大郡 湖東萬盛街、方洲路口 位于湖東第一個兩萬人組團(tuán)，可觀望到金雞湖。小區(qū)東側(cè)有鄰里中心 。 東湖春之韻二期 鐘園路上 位于湖東第二個兩萬人 組團(tuán)，小區(qū)南部有鄰里中心，公交車站。 順馳湖畔天城 金雞湖東鐘園路南、津梁路西 位于湖東第二個兩萬人組團(tuán)，小區(qū)位于湖東第二個 2 萬人生活區(qū)，南面有湖東小學(xué)、 湖東中學(xué)。 都市花園天域 蘇繡路北、星漢街西 位于湖西，南臨園區(qū) CBD 地塊。周邊公交相對豐富。 湖左岸三期 新港街西面、蘇惠路南 位于湖西，東臨近湖濱公園和金雞湖，北近園區(qū) CBD 地塊。 金水灣 金雞湖路 88 號 位于金雞湖東南角，北臨金雞湖，是園區(qū)不可多得的臨湖別墅區(qū)。 高爾夫花園 園區(qū)機(jī)場路與星港街交匯處 優(yōu)越的雙湖環(huán)境、西北面的水巷鄰里和東 北面的望湖角 園區(qū)項目紛紛搶占靠近金雞湖有利地形 ,以獲得最佳的景觀 ,而配套方面則貼近規(guī)劃中的鄰里中心，以此作為樓盤突出的賣點。 如不以常規(guī)湖東、湖西兩個板塊劃分，目前推出的樓盤已分布在金雞湖的東、南、西、北四個方向。金雞湖形狀不規(guī)則，其中湖東的水岸線略長，較曲折，可享有豐富的湖景資源。因此在環(huán)境上，湖東板塊的樓盤相對湖西景觀優(yōu)勢較大?，F(xiàn)湖西樓盤分布密集，且規(guī)模大多在１０萬以下，金雞湖周邊各樓盤為了最大程度的利用景觀資源均在規(guī)劃上用足心思，但能看到湖景的房源比例依然不高。而湖東樓盤規(guī)模較大，空間上可充分利用。 由于整個園區(qū)配套采用新加坡 “鄰里中心 ”模式，把商業(yè)服務(wù)、社會服務(wù)設(shè)施都集中在鄰里中心。在 70 平方公里規(guī)劃區(qū)內(nèi)將建 19 個鄰里中心。園區(qū)的住宅圍繞集商業(yè)、文化、社區(qū)服務(wù)于一體的鄰里中心分布，園區(qū)還將新建了職業(yè)技術(shù)學(xué)校、新加坡國際學(xué)校、九年一貫制的星海學(xué)校，以及各類幼兒園等教育設(shè)施，又配套大交通，極大地改善生活環(huán)境。雖然規(guī)劃的 19 個鄰里中心的分布均勻，可以使周邊樓盤居民全部受益，但是距離鄰里中心近的樓盤仍然有著相當(dāng)優(yōu)勢。 目前已建成的鄰里中心有“ 新城 ”鄰里中心 、 “ 貴都 ” 鄰里中心 ，“師惠坊”鄰里中心 ，“ 湖東 ” 鄰里中心，接近 3 萬平方米的 “ 湖東 ” 鄰里中心面積是目前三家鄰里中心中最大的 ，本項目西面規(guī)劃中也有鄰里中心配套。 圖 15 鄰里中心示意圖 湖西地區(qū)由于房產(chǎn)開發(fā)較成熟，且離老城市區(qū)較近，所以目前生活配套優(yōu)勢比較明顯。 湖東地區(qū)生活配套設(shè)施目前相對湖西不太完善，但隨著政府對湖東的一系 列開發(fā)、改造，未來將有很大改觀。 表 13：小區(qū)規(guī)劃環(huán)境 項目名稱 綠化率 規(guī)劃特點 南都玲瓏灣 50% 整個小區(qū)以中心綠化為主，東西基本對稱分布，由于臨湖，小區(qū)內(nèi)僅有中心花園有水池，其他均為綠化。 東湖大郡 45% 目前在售二期內(nèi)由一環(huán)區(qū)道路構(gòu)成小區(qū)整體道路系統(tǒng)的主干道，景觀方面由東西通向的中央景觀區(qū)為主，輔以樓宇間空地建立景觀小品區(qū)：在建筑形態(tài)上，該案中間 12F觀景房，南北兩端為 18F 高層公寓。 東湖春之韻二期 52% 主要特征為園或橢圓柱型點式高層住宅。小區(qū)整體分布為南北板樓較低 ，中間塔樓較高。小區(qū)水系較為豐富，形成部分島嶼區(qū)。 順馳湖畔天城 45% 內(nèi)部環(huán)境規(guī)劃上，小區(qū)內(nèi)三條綠地主軸，構(gòu)成小區(qū)核心綠化。借鑒美國紐約中央公園的設(shè)計手法，創(chuàng)造城市中心森林，一切以自然形態(tài)為設(shè)計的依據(jù)。 都市花園天域 4050% 天域小區(qū)內(nèi)分為 8 個風(fēng)景區(qū)，平均分布于小區(qū)樓宇之間，包括水景、樂園、文化廣場、迷宮等景觀。小區(qū)主要道路為以環(huán)區(qū)道路，樓宇間道路系統(tǒng)結(jié)合景觀點而蜿蜒分布。 湖左岸三期 42% 該案整個小區(qū)地塊呈 L 型，一條 中央水景大道從小區(qū)中央的第二會所貫穿至東北角， 可以看到 湖濱公園， 另 外該小區(qū)擁有 跌水下沉廣場復(fù)合 、 生態(tài)會所 ，同時還擁有 放鳥 區(qū)、兒童戶外游樂場地、棋藝園、健身活動區(qū)等 。建筑形態(tài)上看小區(qū)整體南低北高，北端房型可觀看到湖景。 金水灣 60% 高爾夫花園 50%以上 小區(qū)南低北高，北以公寓為主，臨金雞湖；南以別墅為主，臨獨墅湖。是為數(shù)不多的臨湖住宅區(qū)。 樓盤的綠化率范圍基本在 4260％。各樓盤項目都在景觀上為最大程度的利用“金雞湖”水景用足心思?？床灰姾臉潜P在規(guī)劃設(shè)計上就更“別具匠心”制造亮點，吸引客源。 大體上來看，以南低北高的樓宇態(tài)勢分布，均設(shè)計了比較開闊的中 心活動區(qū)域。 景觀規(guī)劃方面各樓盤中以高爾夫花園與湖畔天城比較突出。高爾夫花園景致優(yōu)美、人文薈萃的高爾夫花園特聘美國貝爾高林，將三面環(huán)湖無可復(fù)制的地形與自然充分結(jié)合，締造具有蘇州水城風(fēng)采、風(fēng)格高雅的居住環(huán)境。 湖畔天城的景觀則借鑒了美國紐約中央公園的設(shè)計手法，創(chuàng)造城市中心森林，延用“一環(huán)”、“一帶”、“三軸”、“多組團(tuán)”的設(shè)計思維，形成多景觀、多層次、立體的生態(tài)環(huán)境。其中，主軸綠化帶長 400 米、最寬 處 85 米，內(nèi)設(shè)水池、溪流、噴泉、坡地，是整個小區(qū)主要的活動休閉空間。 社區(qū)內(nèi)還有三大主題花園，小溪疊石園、伊斯蘭花 園、雕塑園。流動的景觀綠帶交織在建筑群中，委婉的流水穿梭在房前屋后，亦靜亦動的大型流水森林景觀徹底覆蓋建筑群落。 ? 主力賣點分析 環(huán)湖項目均以“金雞湖”為賣點。作為蘇州城區(qū)最大的湖景區(qū)域，每個周邊項目都要以小見大的炒作一番。而園區(qū) CBD 區(qū)域周邊項目都比較有針對性的，以其區(qū)域工作人群特質(zhì)進(jìn)行包裝宣傳。 表 14：樓盤主力賣點 項目名稱 主力賣點 南都玲瓏灣 蘇州新地標(biāo)、湖上新世界 東湖大郡 東岸第一實景生活區(qū)，世界建筑水景園景 東湖春之韻二期 都市新神韻，國際健康家，園區(qū)正時尚生活領(lǐng)地 順馳湖畔天城 “國際 T－ PARK”中央公園生態(tài)社區(qū) 都市花園天域 五星級度假特區(qū) 湖左岸三期 難得湖圖，悅讀生活，就是這么自然。生活，在左岸 高爾夫花園 國際級流金水岸，曠世難逢雙湖板塊 圖 16：金水灣別墅建筑示意圖 ? 規(guī)模、容積率分析 湖東的樓盤規(guī)模明顯較湖西要大，因此樓盤設(shè)計和規(guī)劃思路上顯得更大手筆。 表 15：樓盤 規(guī)模、容積率 項目名稱 總建面積 占地面積 容積率 戶數(shù) 南都玲瓏灣 85 萬 萬 首期 1600戶 東湖大郡二期 19 萬 萬 2 1324 戶 東湖春之韻二期 萬 萬 505 戶 順馳湖畔天城 30 萬 16 萬 一期 900戶 都市花園天域 11 萬 萬 二期 700戶 湖左岸三期 萬 9 萬 700 戶 金水灣 13 萬 萬 199 戶 高爾夫花園 32 萬 萬 2020 戶 各 項目中最大的項目為南都玲瓏灣，規(guī)劃建筑面積達(dá) 85 萬平方米，最小的樓盤東湖春之韻也在 10 萬平方米以上。其中明顯也看出湖東的樓盤規(guī)模明顯較湖西要大，因此樓盤設(shè)計和規(guī)劃思路上顯得更為大手筆。 高爾夫花園和金水灣花園兩個樓盤均有別墅物業(yè)，由于占有了較好的湖景資源，樓盤在規(guī)劃上沿湖的片區(qū)均規(guī)劃了低密度的別墅。如高爾夫花園機(jī)場路旁就安排了小高層物業(yè)，獨墅湖與金雞湖旁規(guī)劃了別墅物業(yè)。 ? 去化分析 表 16： 項目名稱 銷售率 開盤日期 南都玲瓏灣 80% 2020/04/12 東湖大郡 70% 二期： 一批 2020/05/06 二批 2020/07 東湖春之韻二期 50% 2020/06/06 順馳湖畔天城 20% 2020/6/12 都市花園天域 60% 二批 2020/6/20 湖左岸三期 20% 2020/06 金水灣 90% 2020/06/11 高爾夫花園 70% 2020/04/18 單價 5000 元 /平方米為界點，園區(qū)房價上漲遇到瓶頸。 2020 年以來，園區(qū)房價繼續(xù)上漲，但漲幅有所減緩 。 2020 年當(dāng)園區(qū)的樓盤單價逐個突破 5000 元 /平方米大關(guān)后，銷售火暴的趨勢明顯有所降溫。單價 5000 元 /平方米以下的樓盤明顯去化較快，以湖東為例，售價在 4600 元 /平方米的東湖大郡市場反響較好。與之相反單價 5000 元 /平方米以上則去化費力， 2020 年 6 月開盤的順馳湖畔天城定價在5000 元 /平方米以上，雖經(jīng)過半年來的蓄水，開盤后銷售情況仍不理想。 而湖西樓盤湖左岸三期房價在 5800 元 /平方米也較高，去化相對也較