【導(dǎo)讀】目前業(yè)界大部分以面積為界定標(biāo)準(zhǔn)的。下面分別對(duì)這四種類型的小戶型公寓進(jìn)行簡(jiǎn)要分析。服務(wù)式公寓是有較好的服務(wù)質(zhì)量與物業(yè)管理的公寓。酒店式公寓是能夠提供酒店水準(zhǔn)服務(wù)與管理的高檔公寓。管理機(jī)構(gòu)的統(tǒng)一管理下經(jīng)營(yíng)。產(chǎn)權(quán)式酒店是由"時(shí)權(quán)酒店"演變而來(lái)。紅以及一定期限的免費(fèi)入住權(quán)。可以說(shuō)，它是soho和酒。店式公寓的組合體。在為“商”服務(wù)方面，硬件設(shè)施完全能滿足不同?？蛻羧后w的不同商務(wù)需求。周全細(xì)致的高檔、貼身、繁瑣的50多種服務(wù)。位置的案盤，其產(chǎn)品本身所擁有的市場(chǎng)升值潛力是巨大的。相對(duì)于投資型客戶，自住型客戶看中的就是將。小戶型產(chǎn)品或租或售，也能得到較好的投資回報(bào)率。住、辦公、待客均不失客戶身份。場(chǎng)反映好，接受度高。目前在蘇州市場(chǎng)上已經(jīng)出現(xiàn)的小戶型公寓類項(xiàng)目有25個(gè)，吳中。房?jī)r(jià)的不斷上漲，加之土地資源稀缺，房源緊張，房屋總價(jià)偏高。首付低的小戶型就有了市場(chǎng)存在的機(jī)會(huì)。

　　

【正文】 三梯十八戶也是該案的劣勢(shì)之一。 自由之邑 區(qū) 域： 金閶區(qū) 物業(yè)地址： 金閶區(qū)閶胥路 70號(hào) 開(kāi) 發(fā) 商： 蘇州華福房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 總建筑面積： 46000 ㎡左右 占地面積： 6900 ㎡ 戶 數(shù)： 680 戶 建筑形態(tài)： 高層 物業(yè)管理費(fèi)： 2元 /平方米 面積范圍： 46113 ㎡ 價(jià)格： 一期 8 月份開(kāi)盤均價(jià)： 5500（ 800 元 /㎡精裝修） 二期 9 月 25 日開(kāi)盤均價(jià)： 55505600 元 /㎡ 去化： 一期 220 套已經(jīng)去化完畢 利多 : ? 價(jià)格優(yōu)勢(shì) ,本案的價(jià)格在該區(qū)域內(nèi)比較低 ,總價(jià)也很低。 ? 本案位于古城區(qū) ,地段優(yōu)勢(shì)較為明顯。 ? 本案的周邊配套較為齊全，交通，購(gòu)物，休閑都很方便。 ? 本案的物業(yè)管理公司資信較好，能夠提供專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)。 利空： ? 本案的土地使用年限只有 38 年，這給本案的順利去化帶來(lái)一定的難度。 ? 本案部分房型不佳，不符合舒適居 家的要求。 ? 本案部分房型朝向不佳。 御庭國(guó)際公寓 區(qū) 域： 新區(qū) 物業(yè)地址： 新區(qū)長(zhǎng)江路 318 號(hào) 開(kāi) 發(fā) 商： 蘇州中興房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)有限公司 總建筑面積： 24300 平方米 占地面積： 7763 平方米 戶 數(shù)： 200 戶 建筑形態(tài)： 小高層 物業(yè)管理費(fèi)： 4 元 /平方米 /月 面積： 面積范圍 59200 平方米。 價(jià)格： 均價(jià) 8300 元 /平方米， 去化： 9 月 22 日正式開(kāi)盤，目前銷售形勢(shì)良好。 面積配比： 一室一廳 59 平方米 10% 二室二廳 99 平方米 62% 三室二廳 120 平方米 21% 復(fù)式 154 平方米以上 7% 優(yōu) 勢(shì)： ? 交通比較便利，周邊生活配套比較齊全。 ? 環(huán)境較好，周邊有索山公園和獅子山。 ? 御花園是新區(qū)早期高檔涉外公寓，整體形象好。 ? 面積利用較合理，且面積范圍較大。 ? 開(kāi)發(fā)商三年包租，且承諾的租金比較高。 劣 勢(shì)： ? 單價(jià)比較高，限制了客源層。 ? 廣告力度不大，除現(xiàn)場(chǎng)廣告外，很少有廣告宣傳。 ? 三年統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)限制了很多自住型客戶。 ? 點(diǎn)式樓，多個(gè)戶型不合理，通風(fēng)采光都有較大的問(wèn)題。 客 源： ? 投資客。 ? 部分港臺(tái)客和外籍客。 相皇國(guó)際 區(qū) 域： 滄浪區(qū) 物業(yè)地址： 十全街與相王弄交叉口的西南角 開(kāi) 發(fā) 商： 蘇州英雄置業(yè)有限公司 總建筑面積： 24000 ㎡左右 占地面積： 5775 ㎡ 戶 數(shù)： 300戶 建筑形態(tài)： 多層 面積： 面積范圍 3095 ㎡。 價(jià)格： 均價(jià) 8000 元 /平方米， 去化： 2020 年 2月，到 10 月為止已銷售約 85%。 利多： ? 擁有 2500 年的悠久歷史的蘇州 ，旅游資源豐富，為此類產(chǎn)品的入世提供了良好的時(shí)機(jī)； ? 位于古城區(qū)小吃特色街道 —— 十全街上，位置優(yōu)越、配套設(shè)施完善； ? 周邊旅游景點(diǎn)豐富，有網(wǎng)師園、滄浪亭等，旅游人流量大，為酒店的客源提供了保證； ? 周邊市場(chǎng)無(wú)同類競(jìng)案，競(jìng)爭(zhēng)壓力??； ? 十全街歷史悠久，居住氛圍好，尤其受到國(guó)外游客和在蘇工作的外國(guó)人的偏愛(ài)。 利空： ? 本案為產(chǎn)權(quán)式酒店，此類產(chǎn)品的操作難度較大，尤其對(duì)物業(yè)管理的要求非常高，且成功的同類產(chǎn)品可作為參考； ? 本案采用包租的方式經(jīng)營(yíng)，這就需要開(kāi)發(fā)商具有強(qiáng)大實(shí)力作為保證，且開(kāi)發(fā)商一定要得到客戶的認(rèn)可，而本案的上海利豐 達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司來(lái)自外地，蘇州客戶信任度不高。 第三部分、項(xiàng)目定位分析 一、項(xiàng)目分析 優(yōu)勢(shì)分析 ? 小戶型公寓具有自身的優(yōu)點(diǎn)，即戶型面積小、總價(jià)低、容易被市場(chǎng)接受等。 ? 本項(xiàng)目地塊位于園區(qū)現(xiàn)代大道另一個(gè)居住核心區(qū)域，地理位置優(yōu)越。 ? 園區(qū)大量的外企以及每年吸引的外來(lái)企業(yè)將為本項(xiàng)目創(chuàng)造廣大的客源層。 ? 開(kāi)發(fā)商實(shí)力雄厚，能夠打造優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，凸現(xiàn)品牌之優(yōu)勢(shì)。 ? 本項(xiàng)目離金雞湖較近，有一定的天然景觀優(yōu)勢(shì)。 ? 本項(xiàng)目周邊尚無(wú)同類型的物業(yè)推出與之競(jìng)爭(zhēng)，為目前該區(qū)域的市場(chǎng)空白點(diǎn)。 ? 從產(chǎn)品規(guī)劃來(lái)看，本項(xiàng)目的地塊形狀規(guī)則，易 于營(yíng)造出色的產(chǎn)品。 劣勢(shì)分析 ? 小戶型 公寓物業(yè)往往物業(yè)管理費(fèi)比較高，導(dǎo)致居住成本較高。 ? 同時(shí)由于通常為全裝修的關(guān)系，會(huì)導(dǎo)致質(zhì)量參差不齊。 ? 小戶型公寓往往難以兼顧朝向和房型等因素，難以營(yíng)造出比較合理的房型。 ? 目前本項(xiàng)目周邊的人氣不足，居住氛圍不濃厚。 ? 本項(xiàng)目的地價(jià)比較高，加上開(kāi)發(fā)成本等一系列用，將導(dǎo)致本案將來(lái)的售價(jià)會(huì)比較高，如果不在產(chǎn)品上有所創(chuàng)新，將難以達(dá)到合理的價(jià)位。 ? 從目前蘇州市場(chǎng)來(lái)看，小戶型公寓接受度雖然說(shuō)比較高，但普遍由價(jià)格因素來(lái)決定，可以說(shuō)隨著市場(chǎng)發(fā)展不斷成熟，將對(duì)本案的順利去化形成一定的挑戰(zhàn)。 機(jī)會(huì)分析 ? 目前蘇州市場(chǎng)上尚無(wú)特色鮮明，標(biāo)新立異的小戶型公寓產(chǎn)品，這是本案的機(jī)會(huì)點(diǎn)之一。（合理規(guī)劃戶型、聘請(qǐng)高素質(zhì)的物業(yè)管理公司以及應(yīng)用新型的建筑材料將給本案帶來(lái)一定的市場(chǎng)契機(jī)。） ? 湖東會(huì)展中心的建成之后，每年將定期舉辦大量的會(huì)展活動(dòng)，這將為本來(lái)帶來(lái)又一市場(chǎng)機(jī)會(huì)。 威脅分析 ? 從市場(chǎng)出租情況看，交房的幾個(gè)項(xiàng)目出租率低，如園區(qū)的春之交響、白領(lǐng)公寓。出租價(jià)格也低于客戶期望值；這給本案將來(lái)的發(fā)展帶來(lái)一定的困難。 二、項(xiàng)目產(chǎn)品定位分析 產(chǎn)品檔次定位。 結(jié)合以上對(duì)本項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)及機(jī)會(huì)點(diǎn)的分析 ，我司認(rèn)為本項(xiàng)目完全有條件建設(shè)成為高檔次的物業(yè)，因?yàn)楸卷?xiàng)目位于園區(qū)的中心區(qū)域，地理位置非常優(yōu)越，同時(shí)還擁有一定的金雞湖湖景資源，具備開(kāi)發(fā)高檔次物業(yè)的先天條件；另一方面，開(kāi)發(fā)商雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和豐富的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和銷售提供了堅(jiān)實(shí)的保證。因此我司對(duì)本項(xiàng)目的檔次定位為 高檔次 。 產(chǎn)品功能定位。 從本項(xiàng)目的功能來(lái)看，主要包括自用和投資兩個(gè)方面的功能，博思堂認(rèn)為，本項(xiàng)目合理的產(chǎn)品功能是： 自用為主，投資為輔。 定位闡釋： ? 從目前蘇州的投資類項(xiàng)目的銷售情況來(lái)看，由于當(dāng)前國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)投資進(jìn)行大力度地宏 觀調(diào)控，因此投資客目前基本處于持幣觀望狀態(tài)，導(dǎo)致主打投資概念的項(xiàng)目銷售狀況出現(xiàn)大幅度放緩甚至滯銷的局面；由于對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控政策仍不明朗，因此如果本項(xiàng)目主打投資概念將面臨巨大的市場(chǎng)挑戰(zhàn)； ? 從目前蘇州已經(jīng)投入使用的酒店式公寓物業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況來(lái)看，由于多方面的原因，目前這些物業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況大部分 都不容樂(lè)觀，因此在銷售之初向客戶承諾的高額回報(bào)也面臨難以兌現(xiàn)的危機(jī)，導(dǎo)致部分投資客戶對(duì)酒店式公寓產(chǎn)生懷疑，影響銷售； ? 長(zhǎng)期的高額回報(bào)和日后經(jīng)營(yíng)管理方面的壓力將大大增加主打投資概念的酒店式公寓的開(kāi)發(fā)商的投資風(fēng)險(xiǎn)； ? 本案中所認(rèn)為的 自用主要包括自己居住和商務(wù)用途，如作為公司的長(zhǎng)期接待點(diǎn)、城市精英工作之余的休憩場(chǎng)所或第二商務(wù)空間，針對(duì)這些用途的目標(biāo)客戶目前在蘇州工業(yè)園區(qū)大量的存在，銷售壓力較小。 產(chǎn)品形象定位。 綜合以上對(duì)產(chǎn)品本身的分析和對(duì)產(chǎn)品檔次和用途的定位，我司認(rèn)為對(duì)本項(xiàng)目的產(chǎn)品形象合理的定位是： 引領(lǐng)全新生活的國(guó)際級(jí)高檔酒店式服務(wù)公寓 定位闡釋： ? 引領(lǐng)全新生活： 從提供齊全的配套設(shè)施和完善的高水準(zhǔn)服務(wù)著手，以一種全新的生活方式和生活理念對(duì)蘇州的高端居民的生活方式方式進(jìn)行引導(dǎo)，獲取市場(chǎng)關(guān)注和客戶認(rèn)同； ? 國(guó)際 級(jí)： 突出本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和服務(wù)的高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)，與國(guó)際接軌，提升項(xiàng)目形象和檔次定位； ? 高檔： 突出項(xiàng)目高檔次的檔次定位； ? 酒店式服務(wù)公寓：突出本項(xiàng)目的產(chǎn)品形態(tài)，同時(shí)表明項(xiàng)目 所提供的產(chǎn)品和服務(wù)都將是具有極高水準(zhǔn)的。 戶型定位 戶型 面積 套數(shù)比 一房一廳一衛(wèi)一櫥 85177。 3 60% 二房一廳一衛(wèi)一櫥 100177。 3 25% 二房一廳二衛(wèi)一櫥 120177。 3 15% 說(shuō)明： ? 廚房設(shè)計(jì)僅考慮煮咖啡、燒開(kāi)水等簡(jiǎn)單的功能； ? 由于項(xiàng)目檔次定位為高檔，因此在空間上一定要充分體現(xiàn)項(xiàng)目檔次，所以對(duì)戶型面積進(jìn)行了適當(dāng)?shù)姆糯蟆? 三、項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位分析 根據(jù)對(duì)本項(xiàng)目的產(chǎn)品分析和產(chǎn)品定位，綜合分析工業(yè)園區(qū)和蘇州市的居民構(gòu)成情況，我司認(rèn)為本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶定位主要包括以下幾個(gè)層面： 長(zhǎng)期在園區(qū)工作和生活的外國(guó)人； 這類客戶由于工作的原因常年工作和生活在蘇州，共有的特性是收入較高，目前主要居住在高檔酒店、早期的外銷房或屈就于普通的小區(qū)房?jī)?nèi)。由于本項(xiàng)目所提供的服務(wù)要遠(yuǎn)高于一般的公寓房和住宅小區(qū)且絲毫不亞于酒店的服務(wù)水準(zhǔn)，但價(jià)格卻低于酒店客房的租金，而且酒店式服務(wù)公寓所提供的服務(wù)更具居家性，服務(wù)也更溫馨、貼心，所以對(duì)這部分人具有較大的 吸 引力； 長(zhǎng)期在園區(qū)工作和生活的港、澳、臺(tái)人士； （同上） 在園區(qū)工作和生活的高收入的城市精英； 這類客戶購(gòu)買本項(xiàng)目的主要用途在于一天緊張的商戰(zhàn)中休憩和充電的場(chǎng)所，或作為第二商務(wù)空間使用； 常年有高端客戶接待工作的大中型企業(yè)； 這類企業(yè)常年有高檔接待活動(dòng)，購(gòu)買本項(xiàng)目的主要目的在于客戶接待，因?yàn)楸卷?xiàng)目可以花比酒店客房少的錢享受甚于酒店的服務(wù)，而且檔次也不會(huì)降低； 外地單位的駐蘇州辦事處 ；既可滿足商務(wù)功能，也可以作為人員的居住地點(diǎn)； 蘇州市及周邊城市的投資類客戶。 對(duì)于酒店式服務(wù) 公寓這種高回報(bào)的物業(yè)類型，永遠(yuǎn)也不乏投資客的追隨。 四、項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位分析 由于本項(xiàng)目定位為高檔酒店式服務(wù)公寓，因此本項(xiàng)目的價(jià)格定位將主要依據(jù)蘇州市酒店客房出租情況和可比項(xiàng)目的價(jià)格來(lái)進(jìn)行定位，具體定位如下。 參照酒店客房出租情況。 ? 旅游飯店經(jīng)營(yíng)情況 表：旅游飯店 8月統(tǒng)計(jì)信息： 項(xiàng)目 單位 本月 同比 (%) 累計(jì) 同比 (%) 營(yíng)收總額 萬(wàn)元 客房收入 萬(wàn)元 餐飲收 入 萬(wàn)元 平均出租率 % 五星 % _ _ 四星 % _ _ 三星 % _ _ 二星 % _ _ 平均房?jī)r(jià) 元 /間天 五星 元 /間天 _ _ 四星 元 /間天 _ _ 三星 元 /間天 _ _ 二星 元 /間天 _ _ （資料來(lái)源：蘇州市旅游局） 說(shuō)明： ? 從以上數(shù)據(jù)分析可以看出，目前客房出租率隨著星級(jí)的上升而上升，二星級(jí) 酒店出租率最低，只有 %；四星級(jí)酒店比三星級(jí)酒店還要低，只有%。而五星級(jí)酒店出租率最高，達(dá)到了 %。 ? 目前來(lái)蘇州旅游的客戶還是比較青睞五星級(jí)的酒店。相對(duì)而言，經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的三星級(jí)酒店也食市場(chǎng)上接受度比較高的。 ? 從價(jià)格上來(lái)看，五星級(jí)酒店的價(jià)格接近四星級(jí)酒店的二倍，是三星級(jí)酒店的三倍左右。 ? 各市 (區(qū) )旅 游飯店客房出租率 表：旅游飯店 8月統(tǒng)計(jì)信息： 項(xiàng)目 本月 (%) 同比 (%) 累計(jì) (%) 同比 (%) 蘇州市 蘇州市區(qū) 吳中區(qū) 其他五市小計(jì) （資料來(lái)源：蘇州市旅游局） 說(shuō)明： ? 蘇州市區(qū)的出租率最高，達(dá)到了 %。吳中區(qū)的最低僅為 %.可見(jiàn)大多數(shù)客戶比較喜歡住在蘇州市區(qū)。 ? 各市 (區(qū) )旅游飯店平均房?jī)r(jià) 表：旅游 飯店 8月統(tǒng)計(jì)信息： 項(xiàng)目 本月元 /間天 同比 (%) 累計(jì)元 /間天 同比 (%) 蘇州市 蘇州市區(qū) 吳中區(qū) 其他五市小計(jì) （資料來(lái)源：蘇州市旅游局） 說(shuō)明： ? 蘇州市區(qū)的平均房?jī)r(jià)最高達(dá)到了 元 /間天，吳中區(qū)的平均房?jī)r(jià)最低， 僅為 元 /間天。房?jī)r(jià)的高低反映了客戶對(duì)市區(qū)酒店的喜好程度要遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于其 他區(qū)域的酒店。 銷售總價(jià) =酒店平均租金 ╳ 可租天數(shù) ╳ 年平均出租率 ╳ 平均收益率 /年收益率 =500 元 /天 .間 ╳ 360 天 ╳ %╳ 50%/% =767435 元 =85m2╳ 單價(jià) 則 銷售單價(jià) =9030 元 /m