【正文】 銷售總價(jià) =酒店平均租金 ╳ 可租天數(shù) ╳ 年平均出租率 ╳ 平均收益率 /年收益率 =500 元 /天 .間 ╳ 360 天 ╳ %╳ 50%/% =767435 元 =85m2╳ 單價(jià) 則 銷售單價(jià) =9030 元 /m2 。 ? 各市 (區(qū) )旅游飯店平均房?jī)r(jià) 表：旅游 飯店 8月統(tǒng)計(jì)信息： 項(xiàng)目 本月元 /間天 同比 (%) 累計(jì)元 /間天 同比 (%) 蘇州市 蘇州市區(qū) 吳中區(qū) 其他五市小計(jì) （資料來(lái)源：蘇州市旅游局） 說(shuō)明： ? 蘇州市區(qū)的平均房?jī)r(jià)最高達(dá)到了 元 /間天，吳中區(qū)的平均房?jī)r(jià)最低， 僅為 元 /間天。 ? 各市 (區(qū) )旅 游飯店客房出租率 表：旅游飯店 8月統(tǒng)計(jì)信息： 項(xiàng)目 本月 (%) 同比 (%) 累計(jì) (%) 同比 (%) 蘇州市 蘇州市區(qū) 吳中區(qū) 其他五市小計(jì) （資料來(lái)源：蘇州市旅游局） 說(shuō)明： ? 蘇州市區(qū)的出租率最高，達(dá)到了 %。相對(duì)而言，經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的三星級(jí)酒店也食市場(chǎng)上接受度比較高的。而五星級(jí)酒店出租率最高，達(dá)到了 %。 參照酒店客房出租情況。 對(duì)于酒店式服務(wù) 公寓這種高回報(bào)的物業(yè)類型，永遠(yuǎn)也不乏投資客的追隨。 三、項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位分析 根據(jù)對(duì)本項(xiàng)目的產(chǎn)品分析和產(chǎn)品定位，綜合分析工業(yè)園區(qū)和蘇州市的居民構(gòu)成情況，我司認(rèn)為本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶定位主要包括以下幾個(gè)層面： 長(zhǎng)期在園區(qū)工作和生活的外國(guó)人； 這類客戶由于工作的原因常年工作和生活在蘇州，共有的特性是收入較高，目前主要居住在高檔酒店、早期的外銷房或屈就于普通的小區(qū)房?jī)?nèi)。 3 25% 二房一廳二衛(wèi)一櫥 120177。 戶型定位 戶型 面積 套數(shù)比 一房一廳一衛(wèi)一櫥 85177。 產(chǎn)品形象定位。 從本項(xiàng)目的功能來(lái)看，主要包括自用和投資兩個(gè)方面的功能，博思堂認(rèn)為，本項(xiàng)目合理的產(chǎn)品功能是： 自用為主，投資為輔。因此我司對(duì)本項(xiàng)目的檔次定位為 高檔次 。 二、項(xiàng)目產(chǎn)品定位分析 產(chǎn)品檔次定位。 威脅分析 ? 從市場(chǎng)出租情況看，交房的幾個(gè)項(xiàng)目出租率低，如園區(qū)的春之交響、白領(lǐng)公寓。（合理規(guī)劃戶型、聘請(qǐng)高素質(zhì)的物業(yè)管理公司以及應(yīng)用新型的建筑材料將給本案帶來(lái)一定的市場(chǎng)契機(jī)。 ? 從目前蘇州市場(chǎng)來(lái)看，小戶型公寓接受度雖然說(shuō)比較高，但普遍由價(jià)格因素來(lái)決定，可以說(shuō)隨著市場(chǎng)發(fā)展不斷成熟，將對(duì)本案的順利去化形成一定的挑戰(zhàn)。 ? 目前本項(xiàng)目周邊的人氣不足，居住氛圍不濃厚。 ? 同時(shí)由于通常為全裝修的關(guān)系，會(huì)導(dǎo)致質(zhì)量參差不齊。 ? 從產(chǎn)品規(guī)劃來(lái)看，本項(xiàng)目的地塊形狀規(guī)則，易 于營(yíng)造出色的產(chǎn)品。 ? 本項(xiàng)目離金雞湖較近，有一定的天然景觀優(yōu)勢(shì)。 ? 園區(qū)大量的外企以及每年吸引的外來(lái)企業(yè)將為本項(xiàng)目創(chuàng)造廣大的客源層。 第三部分、項(xiàng)目定位分析 一、項(xiàng)目分析 優(yōu)勢(shì)分析 ? 小戶型公寓具有自身的優(yōu)點(diǎn)，即戶型面積小、總價(jià)低、容易被市場(chǎng)接受等。 利多： ? 擁有 2500 年的悠久歷史的蘇州 ，旅游資源豐富，為此類產(chǎn)品的入世提供了良好的時(shí)機(jī)； ? 位于古城區(qū)小吃特色街道 —— 十全街上，位置優(yōu)越、配套設(shè)施完善； ? 周邊旅游景點(diǎn)豐富，有網(wǎng)師園、滄浪亭等，旅游人流量大，為酒店的客源提供了保證； ? 周邊市場(chǎng)無(wú)同類競(jìng)案，競(jìng)爭(zhēng)壓力小； ? 十全街歷史悠久，居住氛圍好，尤其受到國(guó)外游客和在蘇工作的外國(guó)人的偏愛(ài)。 相皇國(guó)際 區(qū) 域： 滄浪區(qū) 物業(yè)地址： 十全街與相王弄交叉口的西南角 開(kāi) 發(fā) 商： 蘇州英雄置業(yè)有限公司 總建筑面積： 24000 ㎡左右 占地面積： 5775 ㎡ 戶 數(shù)： 300戶 建筑形態(tài)： 多層 面積： 面積范圍 3095 ㎡。 客 源： ? 投資客。 ? 三年統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)限制了很多自住型客戶。 劣 勢(shì)： ? 單價(jià)比較高，限制了客源層。 ? 面積利用較合理，且面積范圍較大。 ? 環(huán)境較好，周邊有索山公園和獅子山。 價(jià)格： 均價(jià) 8300 元 /平方米， 去化： 9 月 22 日正式開(kāi)盤，目前銷售形勢(shì)良好。 ? 本案部分房型朝向不佳。 利空： ? 本案的土地使用年限只有 38 年，這給本案的順利去化帶來(lái)一定的難度。 ? 本案的周邊配套較為齊全，交通，購(gòu)物，休閑都很方便。 自由之邑 區(qū) 域： 金閶區(qū) 物業(yè)地址： 金閶區(qū)閶胥路 70號(hào) 開(kāi) 發(fā) 商： 蘇州華福房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 總建筑面積： 46000 ㎡左右 占地面積： 6900 ㎡ 戶 數(shù)： 680 戶 建筑形態(tài)： 高層 物業(yè)管理費(fèi)： 2元 /平方米 面積范圍： 46113 ㎡ 價(jià)格： 一期 8 月份開(kāi)盤均價(jià)： 5500（ 800 元 /㎡精裝修） 二期 9 月 25 日開(kāi)盤均價(jià)： 55505600 元 /㎡ 去化： 一期 220 套已經(jīng)去化完畢 利多 : ? 價(jià)格優(yōu)勢(shì) ,本案的價(jià)格在該區(qū)域內(nèi)比較低 ,總價(jià)也很低。 ? 戶型單調(diào)，只有一房的戶型，從 30 多平方米到 90 平方米都是一房，造成部分房型面積 利用不合理，且 90 平方米的戶型過(guò)于狹長(zhǎng)，通風(fēng)采光問(wèn)題較大。 ? 新區(qū)酒店式公寓市場(chǎng)租賃情況較好，對(duì)銷售有一定支撐力。 ? 前期開(kāi)發(fā)的挹翠華庭檔次較高，對(duì)外租賃價(jià)格高，對(duì)本案形象提升有幫助。 利 多： ? 交通比較便利，周邊生活配套比較齊全。 匯豪國(guó)際 區(qū) 域： 新區(qū) 物業(yè)地址： 新區(qū) 獅山路和濱河路交叉口 開(kāi) 發(fā) 商： 蘇州華福房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 總建筑面積： 38698 平方米 占地面積： 10800 平方米 戶 數(shù)： 212 戶 建筑形態(tài)： 小高層 物業(yè)管理費(fèi)： 4元 /平方米 面積范圍： 3693 平方米，其中 3650 平方米占 50%； 6093 平方米占 50% 價(jià)格： 價(jià)格范圍 70008000 元 /平方米。 ? 物業(yè)管理費(fèi)偏高。 ? 世界知名物業(yè)管理公司作為顧問(wèn)公司，提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)。 ? 交通便捷，無(wú)論出蘇州還是進(jìn)入蘇州市區(qū)都比較方便。 ? 設(shè)有豪華會(huì)所，住戶可免費(fèi)享用健身設(shè)施。 ? 所處新區(qū)中心，地理位置好。同時(shí)，如拿較次檔次的產(chǎn)權(quán)式酒店新五洲大酒店來(lái)與本案類比可以發(fā)現(xiàn)，兩者價(jià)差達(dá)到了 5000 元。 ? 本案的停車位略為不足。 利空： ? 本案的外立面略顯陳舊，外觀沒(méi)有現(xiàn)代感，沒(méi)有四星級(jí)酒店的氣派感。 ? 本案在硬件配備上肯下真功夫，以四星級(jí)酒店的標(biāo)準(zhǔn)配備了可持 續(xù)供電 16 個(gè)小時(shí)的發(fā)電機(jī)，保證能持續(xù)安全供電。廣大集團(tuán)開(kāi)發(fā)的優(yōu)秀物業(yè)有觀前街肯德基、五芳齋、得月樓、松鶴樓、蘇大學(xué)生公寓、綠城花園、七里山塘、廣大家園和廣大商務(wù)中心等物業(yè)。 ? 本案的區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，人氣旺，人流量也大。 ? 投資本案的風(fēng)險(xiǎn)較小，開(kāi)發(fā)商承諾投資者可以享受 10 年的回購(gòu)優(yōu)惠，同時(shí)是以 10年之后的市場(chǎng)價(jià)來(lái)回購(gòu)該物業(yè)，給投資者利益以最大的保障。 ④周邊生活機(jī)能不全，周邊環(huán)境比較差。 ②戶型設(shè)計(jì)存在一定問(wèn)題，有欠妥當(dāng)。 ③潛在升值潛力大。 利多： ①單價(jià)、總價(jià)均較低。區(qū)內(nèi)綠化率達(dá)到了 40％，還 7000 余平方米的親水廣場(chǎng)以及 250 米景觀內(nèi)河，小區(qū)環(huán)境較好，入口處 6700 m2的商鋪建設(shè)，正好彌補(bǔ)了本案生活機(jī)能上的一些劣勢(shì)。但園區(qū)開(kāi)發(fā)東進(jìn)后，本區(qū)域交通狀況和環(huán)境將會(huì)有極大的改觀。 ②雖有幾條公交主干線經(jīng)過(guò)小區(qū)，但通往蘇州其它地區(qū)的公交線 路較少，出租車也較少，出門不便。 ③緊鄰風(fēng)景區(qū)，環(huán)境較好。 客源分析： 從來(lái)客的預(yù)約登記看，登記 小戶型的不多，主要是登記 100 M2 左右至110 M2 以下的客戶偏多，客源主要有市區(qū)和新區(qū)的為主。在一期中，小戶型的住宅僅有一幢，面積分為四種，面積范圍在 35— 69 M2 之間，戶數(shù)約在 200 多戶。公交路線以 6 60 30 路這幾條為主，交通較為方便。陽(yáng)光假日 面積范圍 — 157M2 發(fā) 展 商 蘇州嘉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 主力 面積 —— 代 理 商 無(wú)（越洋企劃全案策劃） 單價(jià)范圍 工地位置 玉山路和金楓路的交叉口 平均單價(jià) 毛坯 4000 元 /M2 基地面積 375畝 主力總價(jià) —— 建筑面積 37萬(wàn)余平方米 車庫(kù)單價(jià) —— 綠 化 率 近 38% 物 管 費(fèi) 未確定 銷 售 率 100% 工程進(jìn)度 主體工程 規(guī)劃戶數(shù) 約 2500 戶（一期小戶型約200 多戶） 交房時(shí)間 預(yù)計(jì)明年年底 環(huán)境分析： 本案位于蘇州新區(qū)中心的蘇州樂(lè)園的西南方向，東臨新升新苑住宅小區(qū)，西靠金楓路，距離木瀆很近，北依玉山路，南近蘇州自來(lái)水廠。 ③現(xiàn)居住在其它區(qū)域的客戶對(duì)園區(qū)的地段不一定接受。 ④可使用園區(qū)公積金進(jìn)行購(gòu)房。 ②開(kāi)發(fā)商善于運(yùn)用商業(yè)手段，在產(chǎn)品宣傳方面較為成功。 去化分析： 本案目前的銷售率達(dá)到了 100%。但之前進(jìn)行了大量的宣傳，還參加了園區(qū)房展會(huì)，反映了開(kāi)發(fā)商善于造勢(shì)的手法。每戶都為 米的挑高戶型。 產(chǎn)品分析： 本案為師惠樂(lè)章三期，共有 3 幢高層住宅， 2 幢 25 層居?xùn)|，一幢 15 層居中，為小戶型。 區(qū) 域 園區(qū) 規(guī)劃形態(tài) 3 幢高層（ 1幢小戶型） 案 名 春之交響（師惠樂(lè)章三期） 面積范圍 46— 75M2 發(fā) 展 商 蘇州工業(yè)園區(qū)建興房地產(chǎn)有限公司 主力面積 60 M2 代 理 商 蘇州良英房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司 單價(jià)范圍 6800— 7800 元 / M2 工地位置 蘇惠路與星海路交界處 平均單價(jià) 7100 元 /M2 （小戶型） 4900 元 /M2 （大戶型毛坯房） 基地面積 42300M2 主力總價(jià) —— 建筑面積 80000M2 車庫(kù)單價(jià) 綠 化 率 60% 物 管 費(fèi) / M2月 銷 售 率 100% 工程進(jìn)度 已交房 規(guī)劃戶數(shù) 280 多戶（小戶型） 交房時(shí)間 04 年 4月交房 環(huán)境分析： 本案位于蘇州園區(qū) CBD 中心地段，北有中央公園，南有師惠坊 商業(yè)街，且鄰近星海中學(xué)、職業(yè)學(xué)院。②售樓人員服務(wù)態(tài)度一般。 ④可使用園區(qū)公積金進(jìn)行購(gòu)房。 ②面積適中，且有小面積房型，適合年青人和老年人居住。 利多： ①交通便利。 去化分析： 本案現(xiàn)只進(jìn)行登記，據(jù)銷售員介紹現(xiàn)登記率已達(dá) 100%以上。 客源分析： 由于本案位于園區(qū)與市區(qū)交界處，地段相當(dāng)優(yōu)越，而且面積相當(dāng)適中，因此客戶認(rèn)可度較高。 銷售分析： 本案現(xiàn)在還尚領(lǐng)取“預(yù)售許可證”因此還沒(méi)有開(kāi)盤，僅進(jìn)行登記，預(yù)計(jì)于 8 月底開(kāi)盤。 企劃訴求分析： 本案在電視報(bào)、電視臺(tái)的“住在蘇州”節(jié)目上打過(guò)廣告，還參加了園區(qū)房展會(huì)。住宅面積設(shè)計(jì)為 50 M2 有 32戶、 90 M2 有 32 戶、 143 M2 有 10 戶、 167 M2 有 60 多戶，價(jià)格在 3200 元 / M2 起價(jià)。 3— 7層住宅為 2梯 4戶， 8— 25層為 2梯 6戶。 周邊配套設(shè)施齊全，超市、學(xué)校、醫(yī)院等近在咫尺。 ④電梯設(shè)計(jì)較少。 利空： ①本案是“爛尾樓”改造工程 ②緊鄰主干道，灰塵多，噪聲大。 ②面積小、單價(jià)低?，F(xiàn)尚未領(lǐng)取“預(yù)售許可證”?，F(xiàn)不做任何宣傳，較為低調(diào)。每層戶數(shù)分別為 13戶、 17 戶，頂層也住人。另外， 1— 4 層有 2部電梯、一部消防電梯、 2個(gè)樓梯。暫定提供簡(jiǎn)裝修，只裝修廚房與衛(wèi)生間，無(wú)家具與家電。 產(chǎn)品分析： 本案為兩幢 25層的高樓，且屬爛尾樓改造工程，現(xiàn)定位為酒店式公寓，其中 14 層為商場(chǎng)， 5 層作為會(huì)所， 625 層為住宅。 區(qū) 域 金閶區(qū) 規(guī)劃形態(tài) 高層 案 名 都市 e站（富達(dá)大廈） 面積范圍 35— 55M2 發(fā) 展 商 富達(dá)置業(yè)發(fā)展有限公司 主力面積 —— 代 理 商 蘇州信中利代理公司 單價(jià)范圍 均價(jià) 5500 元 / M2 工地位置 干將路與閶胥路交界處 平均單價(jià) 5500 元 /M2 基地面積 6500 M2 主力總價(jià) —— 建筑面積 43500 M2 車庫(kù)單價(jià) —— 綠 化 率 31% 物 管 費(fèi) 元 /平方米 /月 銷 售 率 1