【正文】 3盛世名城開發(fā)商：諸城市金盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位置：東坡北街14號戶型：兩室三室 面積：65130平方均價(jià)：3700類型：多層 小高層備注：本次調(diào)研小區(qū)規(guī)模均在12萬方以上在銷售的中大型樓盤房地產(chǎn)市場未來發(fā)展①城市規(guī)劃建設(shè)提升城市形象，諸城將更宜居 2007年諸城榮獲山東省政府頒發(fā)的“山東省適合人居環(huán)境獎(jiǎng)”是濰坊地區(qū)唯一獲獎(jiǎng)的縣級城市，作為“中國優(yōu)秀旅游城市”的諸城，2007年投資1000萬升級改造恐龍公園，2008年將投3個(gè)億進(jìn)行濰河綜合治理工程等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，特別是濰河綜合治理工程作為市委市政府2008年的重點(diǎn)工程，政府力圖把濰河打造成為一條生態(tài)河、景觀河和效益河，諸城“住在諸城”將逐步形成。2009年政府先后對在東、西大型商業(yè)區(qū)作為重點(diǎn)扶持項(xiàng)目，為以后城市發(fā)展的2個(gè)新商業(yè)核心做鋪墊。②城市化進(jìn)度促進(jìn)房地產(chǎn)市場進(jìn)入高速發(fā)展期 預(yù)計(jì)到2013年城區(qū)人口將在目前的基礎(chǔ)上較快發(fā)展，人口的增長必將促進(jìn)諸城房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展。同時(shí)，隨著城市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，諸城將會(huì)吸引越來越多的品牌開發(fā)商進(jìn)駐，為諸城房地產(chǎn)市場發(fā)展注入新的血液。 第四章 客戶因素1 對戶型要求高。比如南向的客廳和臥室、衛(wèi)生間的布局，比較關(guān)注得房率的高低。2 對小區(qū)配套要求較高。喜歡小區(qū)規(guī)模較大，配套全，物業(yè)管理規(guī)范的房子，注重小區(qū)周邊配套完善，孩子上學(xué)、購物等便利。城市目前工作時(shí)間偏早，7點(diǎn)半上班，中午1點(diǎn)半上班，晚上不敢玩的太晚，購買力沒有得到完全釋放，消費(fèi)空間小，消費(fèi)半徑短，市民的選擇是十分實(shí)際的。3 注重小區(qū)環(huán)境的營造，對物業(yè)管理的理解不強(qiáng)?？释察o和空間，但對物業(yè)費(fèi)不能充分接受。4 價(jià)格敏感度高，購房心理現(xiàn)實(shí)。價(jià)格便宜，三線城市的價(jià)格的敏感度很強(qiáng)，價(jià)格對市場的引導(dǎo)作用很大，“聰明的諸城人喜歡有便宜賺的房子”。5 對多層房心存依戀，對高層房未能完全接受。6 十分注重下一代的教育和成長，如果條件許可，愿意承擔(dān)更多費(fèi)用在好學(xué)校附件置業(yè)。7 對于中心城區(qū)認(rèn)同度很高，中心區(qū)域周邊則抗性較大，除非有足夠的價(jià)格誘惑。8 過去幾年諸城的客戶群體以剛性需求和改善性需求為主，但因?yàn)槠涞乩砦恢煤桶l(fā)展進(jìn)度，諸城的樓盤最近幾年也吸引了不少周邊城市的外地投資客。9 2010年以前諸城所銷售的樓盤，銷售率達(dá)90%以上。（其中多層已經(jīng)售空，僅余部分高層和小高層）備注：改造表.2010年城中村改造拆遷和安置情況（截止4月12日）街辦涉及村居已批項(xiàng)目2010年已拆遷土地(畝)2010年拆遷戶數(shù)(個(gè))安置區(qū)占地面積(畝)完成安置樓總建筑面積（㎡）完成安置總戶數(shù)（個(gè)）密州街辦1914588896151617175000785龍都街辦141086688910886168216443舜王街辦82312121433310244034合計(jì) 4126176619062928364456561262：項(xiàng)目名稱占地面積(畝)建筑面積（㎡）已拆遷土地面積(畝)已拆遷建筑面積已拆遷戶數(shù)（個(gè)）五十里新區(qū)450500000450191000283華都富林2884433807233306225東武古城32628200015636000228大書堂26325570026378161521得利斯世紀(jì)城47770000017186877624龍都現(xiàn)代城49545800020253727344學(xué)子龍?jiān)?0939505031489280345楊春花園731608200664117996404寶龍莊園37945600019053860297紅星家園23024892019845582151濰水舜邸604780060140010合計(jì)4008439505027407871893432 備注：拆遷戶多以回遷為主，部分樓盤邊拆邊建，邊建邊賣。 第五章 選址1白玉山子地塊地塊3區(qū)位于諸城南北主干道和平街和天江路交匯口。居民區(qū)占地：430畝（其中平方329畝 二層居民房101畝）總建筑面積約171460平方米沿街房共：58戶（1區(qū)31戶 2區(qū)27戶）平房共：958戶（1區(qū)265戶 2區(qū)561戶 3區(qū)132戶）二層樓房：25戶在3區(qū)其中白云山子的東南角地段有老干部居住區(qū)（123戶）預(yù)計(jì)地塊拆遷成本：。每戶拆遷回遷比例：1：，合計(jì)每戶回遷面積為180平方左右，外加車庫、附房購買優(yōu)惠政策（預(yù)計(jì)車庫不超1400、附房不超800，以上為政府人員口述，實(shí)際情況可能有部分變化幅度）。預(yù)計(jì)該地塊成本為：拆遷搬家費(fèi)： X 2 X 1041 =2290萬 X回遷比例 =預(yù)計(jì)建筑造價(jià)加景觀等配套： X 2300 =預(yù)計(jì)回遷所需要面積： 154畝可開發(fā)銷售面積：430畝154畝=276畝 X 667 X 2 =平均每畝土地成本為172萬?？砷_發(fā)銷售面積的總銷售額： X 5000每平米 = 地下車位可銷售數(shù)量3000個(gè) 純利潤：3000 X 預(yù)計(jì)4萬 =可開發(fā)銷售面積的建筑加景觀等配套成本： X 2300 =毛利潤： + – – – =投資回報(bào)率：{( + )} X % =123% 2五里鋪地塊地塊4區(qū)位于諸城東武北街和興貿(mào)路交匯口（東南西北4個(gè)地塊）總占地560畝。合計(jì)拆遷戶數(shù)947戶，其中平房869戶（），二層樓房49戶（），沿街房29戶（1平方米）。地段的西北地塊內(nèi)有部分小工廠。東北方向從居民區(qū)到職工子弟中間有一大型冷凍廠和部分小工廠。此地段還包含一個(gè)特殊因素，此地段其實(shí)已經(jīng)屬于當(dāng)?shù)氐囊患依吓品康禺a(chǎn)：諸城新天地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。該開發(fā)公司在諸城擁有多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，此地段也已經(jīng)有了初步的規(guī)劃。但是因?yàn)橥瑫r(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目，政府懷疑其一定的資金周轉(zhuǎn)實(shí)力，政府又希望此地段能早點(diǎn)進(jìn)入開發(fā)階段，故將此地段向我公司推薦。但是值得注意的是：政府和新天地公司現(xiàn)在仍然保持合作關(guān)系。所以我公司如果看中此地段，不會(huì)立刻可以運(yùn)行和操作，需要給政府和新天地公司交涉時(shí)間。備注：政府有意在其他地方讓利于新天地開發(fā)公司，協(xié)商其退出此項(xiàng)目。預(yù)計(jì)該地塊成本為：拆遷搬家費(fèi)： X 2 X 947 =2083萬回遷總建筑面積947 X 180 =17萬平方米預(yù)計(jì)建筑造價(jià)加景觀等配套：17萬平方米 X 2300 =預(yù)計(jì)回遷所需要面積： 127畝可開發(fā)銷售面積：560畝127畝=433畝 X 667 X 2 =平均每畝土地成本為95萬?？砷_發(fā)銷售面積的總銷售額： X 4200每平米 = 地下車位可銷售數(shù)量4500個(gè) 純利潤：4500 X =可開發(fā)銷售面積的建筑加景觀等配套成本： X 2300 =毛利潤： + – – – =投資回報(bào)率：{( + )} X % =203% 3密州街道辦事處以西此地塊政府口頭承諾3002000畝都能協(xié)議開發(fā)，作為物流園綜合體開發(fā)建設(shè)。規(guī)劃中在其東面是高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，南邊是生態(tài)園林區(qū)，配合行政和商業(yè)打造成“新城”摹本。該地段距離老城市中心16公里左右，人口相對稀少，周邊行政和商業(yè)等系列配套也處于剛起步和尚未起步階段。區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有1處100畝規(guī)模的鴻祥家園開發(fā)建設(shè)，購地成本20萬每畝，具體價(jià)位尚未退出，預(yù)計(jì)2500左右。