【正文】 00% 工程進(jìn)度 外立面 規(guī)劃戶數(shù) 536戶 交房時(shí)間 初步預(yù)定 04年下半年 環(huán)境分析： 本按位于干將路與閶胥路的交界處，地理位置相當(dāng)優(yōu)越， 6 60 3 89 路等主要交通路線從其經(jīng)過。④房型設(shè)計(jì)無特色，且廚房面積過大（近9平方），較為浪費(fèi)。②本案只能在交行和工行貸款，選擇余地小。 ③面積小、單價(jià)低，總價(jià)不高。 利多： ①地處石路商業(yè)圈，地理位置優(yōu)越。 去化分析： 本案于 2020 年 6月 22 日開盤，據(jù)銷售員介紹現(xiàn)已銷售 50%以上。 客源分析： 由于本案的地段相當(dāng)優(yōu)越，且可以自住、辦公兩用，因此客戶認(rèn)可度較高?，F(xiàn)在可以馬上簽約，也可先交付定金但不退， 8月 1日就可交房入住。在樓書制作方面也較為簡單，僅突出了以下幾個(gè)賣點(diǎn)：優(yōu)越的地理位置、完善的物業(yè)管理、自住辦公兩用。因其是商用房，所以使用年限是 40年，且貸款年限和貸款金額都按照商用房標(biāo)準(zhǔn)，其中包括水、電、煤的費(fèi)用也是按照辦公房標(biāo)準(zhǔn)。開發(fā)商提供簡裝修，無家具與家電。共有電梯 4 部，貨梯 1 部。 產(chǎn)品分析： 本案共 27 層高，且為早先的遺留物業(yè)，現(xiàn)定位為 商住樓偏辦公。上海巴巴 單價(jià)范圍 5100— 5900 元 / M2 工地位置 金山路 88號 平均單價(jià) 5500 元 /M2 基地面積 38740 平方米 主力總價(jià) —— 建筑面積 32564 平方米 車庫單價(jià) 500 元 /月（只租） 綠 化 率 —— 物 管 費(fèi) 3 元 / M2月（自用） 6 元 / M2月（轉(zhuǎn)租） 銷 售 率 100% 工程進(jìn)度 已竣工 規(guī)劃戶數(shù) 190 多戶 交房時(shí)間 03 年 8月 1日入住 環(huán)境分析： 本案地處石路商業(yè)繁華地段，旁邊為金閶區(qū)區(qū)政府，周邊有石路國際商城 ,君怡大酒店等大型商業(yè)設(shè)施 ,購物 ,休閑，娛樂極為便利。 區(qū) 域 金閶區(qū) 規(guī)劃形態(tài) 高層 案 名 協(xié)和 ④住宅過道太長，影響通風(fēng)，且只有朝南和朝北兩種朝向可選擇。 ②本案沒有會所。 ③處在新區(qū)中心地段，投資潛力巨大。 利多： ①小戶型，面積在 29— 40 平方米，總價(jià)低。 客源分析： 由于本案的地段相當(dāng)優(yōu)越，因此客戶認(rèn)可度較高，其中 70%以上的購房者為蘇州本地的投資客，另外一部分客戶購房是為了自住與投資。 銷售分析 ：該售樓處設(shè)在銷售樓盤的旁邊，本案于 6月 14日開盤， 現(xiàn)只接受預(yù)定，按順序排號登記，已拿到預(yù)售許可證。 企劃訴求分析 ：本案開盤非常突然，僅在房展會上做了一下宣傳，因此在其品牌形象包裝等方面有一定的不足，僅在本案大樓掛了一幅巨大的宣傳幅，非常醒目。三梯 24 戶。面積范圍在 29～ 40平方米。 產(chǎn)品分析： 本案不是爛尾樓改造工程，而是新建工程，定位為酒店式商務(wù)中心。⑤戶型設(shè)計(jì)不佳，有些房型甚至沒有一個(gè)窗戶，通風(fēng)效果很差。③本案包裝力度不足，影響去化。 利空： ①本案開發(fā)商推行“強(qiáng)勢銷售”，服務(wù)人員態(tài)度較差。④投資潛力巨大。②精裝修房，免去客戶裝修之憂。 去化分析： 本案于 2020 年 5月底開盤， 6 月初正式開始銷售，至 6月 9號為至，已訂房 78 戶，去化了 33%。 客源分析： 本案相當(dāng)一部分的客戶是由開發(fā)展商介紹過來的，對本地段有一定的認(rèn)同度，還有一些在石路附近做生意的經(jīng)營者，蘇州本地的投資客也較多。 銷售分析： 該售樓處設(shè)在銷售樓盤的一樓，沒有任何橫幅， 并不顯眼，但由于位于石路中心商業(yè)圈，故人流量尚可，但售樓人員態(tài)度很冷淡，銷售流程非常不規(guī)范。 企劃訴求分析 ：本案開盤非常低調(diào)，在其品牌形象包裝等方面都很欠缺，有任何宣傳單片及樓書，僅在售樓處有幾塊看板。單價(jià)在 5480～ 6680 之間。面積范圍在 38～ 70 平方米。另外，超市 、銀行、商場、酒店等生活配套非常完善。 ④樓盤區(qū)有商鋪，人群組成復(fù)雜，人數(shù)多，不利于物業(yè)管理。 。 利空： ①在市中心施工、建設(shè)成本高，受限制條件多，不可預(yù)見情況，難以控制。用預(yù)定方式預(yù)定一批客戶，有利提升知名度。 利多： ①處市中心，各種配套設(shè)施齊全，市政工程完備，可充分利用市中心商業(yè)區(qū)。 ②采用電視、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)等多種媒體傳播手段造勢，影響潛在客戶。 小戶型住宅單價(jià)范圍在 6000～ 6500 元 /M2 之間，為無廚房形式，車庫不出售，只用于出租。 產(chǎn)品分析 ： 產(chǎn)品構(gòu)成為磚混三層局部七層。有 2 3 4 60、 68 路公交車通過，公共交通發(fā)達(dá)、交通便捷。 區(qū) 域 干將路上、雅戈?duì)柧频陮γ? 規(guī)劃形態(tài) 商鋪、小戶型公寓 案 名 玄妙廣場 面積范圍 3080 M2； 發(fā) 展 商 蘇州盛豐房開公司 主力面積 代 理 商 上海富陽 單價(jià)范 圍 工地位置 干將路邊上闊巷和宮巷中間 平均單價(jià) 公寓： 10000 元 /M2 商鋪： 25000 元 /M2 基地面積 M2 主力總價(jià) 建筑面積 M2 車庫單價(jià) 出租 綠 化 率 物 管 費(fèi) 銷 售 率 未開盤 工程進(jìn)度 主體工程 規(guī)劃戶數(shù) 160 戶 交房時(shí)間 環(huán)境分析： ①處于蘇州市商業(yè)中心，購物、飲食、娛樂便利。②空間布局上不能做到戶戶朝南，采光通風(fēng)效果不良。④投資潛力巨大。②精裝修房，免去客戶裝修之憂。東西向去化趨緩。 去化分析： 2020 年 4 月 11 日開盤，開盤采取發(fā)號碼形式，客戶須排隊(duì)領(lǐng)取號牌。 客源分析： 蘇州本地的投資客有一些，主要是已經(jīng)接受了這樣的地段，本產(chǎn)品的面積在 50— 74 ㎡，總價(jià)在 28— 42 萬，對年輕人有一定的抗性。 銷售分析： 本售樓處設(shè)在石路商圈內(nèi)，物業(yè)的一樓， 雖不顯眼，但石路可保證人流量，因本產(chǎn)品是爛尾樓改建的，已造好七樓左右，橫幅從本產(chǎn)品上從上到下的拉兩條，十分惹人注目。應(yīng)用媒體有：電視專題報(bào)道、《蘇州日報(bào)》通版廣告等。車位只租不賣，價(jià)格未定。單價(jià)在 5350～ 6450 之間。面積范圍在 50～ 70 平方米。 產(chǎn)品分析： 本案為爛 尾樓改造工程，規(guī)劃為酒店式單身公寓，每層 21 戶，三部電梯，兩個(gè)樓梯。 區(qū) 域 市區(qū) 規(guī)劃形態(tài) 高層 案 名 時(shí)代晶華 面積范圍 54～ 72 M2； 發(fā) 展 商 蘇州歐瑞 主力面積 M2； 代 理 商 上海三福 單價(jià)范圍 5350～ 6450 元 /M2 工地位置 石路國際商城南側(cè) 平均單價(jià) 5900 元 /M2 基地面積 2200 M2 主力總價(jià) 20～ 40萬 /套 建筑面積 37000M2 車庫單價(jià) 綠 化 率 物 管 費(fèi) 34元 /M2 銷 售 率 100% 工程進(jìn)度 基本完工 規(guī)劃戶數(shù) 270戶 交房時(shí)間 04 年底 環(huán)境分析： 本案地處石路商業(yè)繁華地段，北面即為石路國際商城，周邊有 11 30 60游 5 等公交線路經(jīng)過，交通區(qū)位十分便利。④一梯十二戶的設(shè)計(jì)，顯得比較擁擠。②爛尾樓改造項(xiàng)目，形象不好。③建成后的完善配套以及高標(biāo)準(zhǔn)管理體系，對客戶也是一大吸引。 利多： ①蘇州首個(gè)單身公寓，填補(bǔ)了市場空缺。有持綠卡或護(hù)照的客源有一些。 客源分析： 本案相當(dāng)一部分的客戶是由買發(fā)展商曾開發(fā)過的香格里拉別墅的客戶介紹過來的，對本地段有一定的認(rèn)同度，年輕人作為小戶型住宅的話是不太會考慮的，因?yàn)榈囟蔚脑螂x上班的地方有一段距離。樣板房在實(shí)地現(xiàn)正在裝修。裝修較簡潔，無特別之處，貼有銷控表和周邊酒店的住宿標(biāo)準(zhǔn)。 銷售分析： 本案售樓處原是香格里拉別墅售樓處 ，屬于外接待。媒體運(yùn)用較全面，但其品牌形象以及樓書制作等方面都還欠缺。本案設(shè)計(jì)通煤氣，但部分廚房沒有設(shè)計(jì)通風(fēng)。品質(zhì)生活的提供，對單身白領(lǐng)來說無疑有一種強(qiáng)有力的誘惑。本案區(qū)位優(yōu)勢不明顯，周邊生活機(jī)能不完善。 房地產(chǎn)投資前景跟整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展態(tài)勢息息相關(guān)，經(jīng)濟(jì)形勢好，利于投資，經(jīng)濟(jì)形勢不明朗時(shí)則要謹(jǐn)慎投資。 酒店式公寓的經(jīng)營推廣在后期的經(jīng)營過程中顯得尤為重要，所謂酒香也怕 巷子深，好的產(chǎn)品也要經(jīng)過推廣擴(kuò)大知名度，提升項(xiàng)目影響力，利于后期的經(jīng)營。 酒店式公寓的硬件配置直接關(guān)系到項(xiàng)目的檔次和品質(zhì)，也決定了入住客戶的層次和項(xiàng)目的銷售價(jià)格，對項(xiàng)目的銷售和租賃都有著重要的影響，因此選擇酒店式公寓一定要注重其硬件配置。因此考量酒店式公寓品質(zhì)的一個(gè)很重要的因素是所聘請的酒店管理公司的水平和知名度。 由于酒店式公寓的目標(biāo)客戶大部分是商務(wù)人士，講求商務(wù)往來、娛樂休閑和出行的便利，因此地理位置非常重要； 服務(wù)水平。 由于早期開發(fā)的酒店式公寓的租金降低、空置率上升導(dǎo)致投資客戶對投資回報(bào)率的信心降低，致使投資客戶轉(zhuǎn)向。由于許多名義上的酒店式公寓項(xiàng)目只 是在對外宣傳上引用了酒店式服務(wù)的說法，但在實(shí)際的服務(wù)過程中卻遠(yuǎn)沒有達(dá)到酒店式服務(wù)的水平，導(dǎo)致服務(wù)水平不高、客戶所享受的服務(wù)不值所收取的租金的情況，結(jié)果是經(jīng)營的時(shí)間越長，租客越少、經(jīng)營狀況越差。于是空置出現(xiàn)、租金降低、回報(bào)率降低，投資客紛紛撤出的情況隨之出現(xiàn)了。 市場供應(yīng)量急劇增加導(dǎo)致供過于求 。 五、影響酒店式公寓銷售的因素分析 租金過高 。自由之邑的本地客源約占 62%，匯豪國際的本地客源也占到了 60%左右。 從蘇州市區(qū)的自由之邑和新區(qū)的匯豪國際銷售情況來看， 目前蘇州小戶型的客源以自住為主，自由之邑的自住比例達(dá)到了 65%，而匯豪國際也有將近 50%的客戶選擇自住。 ? 中年事業(yè)有成者，這部分人手頭往往有一定的積蓄，多考慮為下一代買房置業(yè)。 ? 外來人口，長期在外的高級打工者。 ? 新興而立族。 自住型需求者： 具體包括 ? 單身族和年輕夫婦。 四、酒店式公寓客戶分析 小戶型公寓需求者大致可以分為兩類： 投資型和自住型 。由于對日后的租金有較高的預(yù)期，酒店式公寓的銷售價(jià)格一般都較同區(qū)域的普通公寓和住宅高；從租金水平來看，酒店式公寓的租金比同檔次的酒店租金要低，但比普通公寓的租金高。良好的地段不僅僅意味著靠近中心區(qū)，還意味著交通便利、周邊設(shè)施齊全、環(huán)境優(yōu)雅等。如上海的浦東、深圳的羅湖口岸周邊、大小梅沙等。園區(qū)和吳中區(qū)的價(jià)格上升較慢。 小戶型公寓二手市場情況 表 6：各區(qū)小戶型公寓二手房報(bào)價(jià)： 所屬區(qū)域 物業(yè)名稱 房型 面積(㎡ ) 價(jià)格(萬 ) 發(fā)布時(shí)間 金閭區(qū) 石路廣場 石路步行街 1室 1廳 1衛(wèi) 45 39 2020916 金閭區(qū) 石路廣場 石路步行街 1室 1廳 1衛(wèi) 45 2020710 金閭區(qū) 石路廣場 石路步行街 1室 1廳 1衛(wèi) 45 2020618 新區(qū) 匯豪國際 獅山路 58號 1室 1廳 1衛(wèi) 2020727 新區(qū) 獅山峰匯 一室一廳 202073 新區(qū) 獅山峰匯 一室一廳 40 30 2020627 新區(qū) 獅山峰匯 一室一廳 40 26 20200603 吳中區(qū) 蘇州凱悅 一室一廳 36 31 2020820 吳中區(qū) 蘇州凱悅 一室一廳 47 29 2020816 吳中區(qū) 蘇州凱悅 一室一廳 47 29 202088 吳中區(qū) 蘇州凱悅 一室一廳 45 28 2020316 吳中區(qū) 蘇州凱悅 一室一廳 30 2020314 吳中區(qū) 蘇州凱悅 兩室一廳 48 28 2020314 園區(qū) 師惠樂章 一室半一廳 47 37 2020515 （資料來源：蘇州博思堂研展部） 說明： ? 整體而言，目前蘇州市場上的二手小戶型物業(yè)供應(yīng)量不大，可售房源較少。而茉莉花大酒店的大套型房源遲遲賣不出去，也是產(chǎn)權(quán)式酒店市場接受度低的表現(xiàn)。 ? 值得一提的是，目前的產(chǎn)權(quán)式酒店物業(yè)相對于傳統(tǒng)的酒店公寓物業(yè)來看，銷售形勢不容樂觀。 ? 小戶型公寓物業(yè)之所以旺銷，主要源于小戶型物業(yè)有低總價(jià)，地段好，物業(yè)管理服務(wù)比較專業(yè)、到位等。 ? 從價(jià)格上來看，這個(gè)價(jià)格比目前在售的小戶型公寓要上升不少，這其中有地段因素也有產(chǎn)品本身品質(zhì)的因素存在。 ? 從供應(yīng)的量體來看，目前市區(qū)的量體最大，新區(qū)其次。平均售價(jià)達(dá) 8350元 / m2。 表 3：在售小戶型公寓物業(yè)情況匯總表 物業(yè) 區(qū)域 地址 總建筑面積m2 建筑面積平均售價(jià)元/m2 自由之邑 (二期 ) 金閶區(qū) 金閶區(qū)閶胥路 70 號 46000 5575 茉莉花大酒店 金閶區(qū) 蘇州市閶胥路 345 號 34216 12020 摩登 99 滄浪區(qū) 人民路 28 號 28932 6900 相皇國際 滄浪區(qū) 十全街與相王弄交叉口的西南角 24000 8000 錦地星座 (二期 ) 平江區(qū) 干將路 938 號近樂橋 40000 8500(一期 )。 ? 從價(jià)格上來看，市區(qū)是最高的，吳中區(qū)則為最低。 表 2：已售小戶型公寓物業(yè)情況匯總表 物業(yè) 區(qū)域 地址 總建筑面積 m2 建筑面積 均價(jià)元 /m2 蘇州凱悅 吳中區(qū) 東吳南路 153 號 23000 4600 時(shí)代晶華 金閶區(qū) 金門路、石路交叉