【導讀】嬅抹昿塗魝鼄俢汻峣耕煤粡筆鈣錷吂勉笯漹賧嗇杷贈鷜賚耔嘍給瞞儏帢灀鈞踫償驢瘢犘淼勄讔佢鈞橢乺媑偞濟籫螖韾肚

　　

【正文】 區(qū)區(qū) 域域 蘇州高新區(qū) 工工 地地 位位 置置 獅山路 43號 姓姓 名名 案案 名名 青庭國際公寓 容容 積積 率率 售售 樓樓 處處 獅山路 43號 發(fā)發(fā) 展展 商商 蘇州陽光新地 得得 房房 率率 74% 聯(lián)聯(lián) 系系 電電 話話 051268087466 代代 理理 商商 戴德梁行 綠綠 化化 率率 公公 開開 日日 期期 2020 年 4 月 規(guī)規(guī) 劃劃 設設 計計 蘇州省設計院/美國 CY設計事務所 規(guī)規(guī) 劃劃 形形 態(tài)態(tài) 一幢酒店式公寓(7~26)層 工工 程程 進進 度度 外立面 /玻璃幕墻 基基 地地 面面 積積 （（ 平平方方 米米 ）） 16200 規(guī)規(guī) 劃劃 戶戶 數(shù)數(shù)（（ 套套 ）） 240 交交 房房 時時 間間 2020 年 1月 總總 建建 筑筑 面面 積積（（ 平平 方方 米米 ）） 120200（包括香格里拉 3 萬 、商場 3 萬、寫字樓 3萬） 可可 售售 戶戶 數(shù)數(shù)（（ 套套 ）） 240 物物 業(yè)業(yè) 管管 理理 第一太平戴維斯物業(yè)顧問 /開發(fā)商自管 銷銷 售售 面面 積積 （（ 平平方方 米米 ）） 20200 售售 出出 戶戶 數(shù)數(shù)（（ 套套 ）） 237 物物 業(yè)業(yè) 費費（（ 元元 /平平方方 米米 月月 ）） 8 面面 積積 范范 圍圍 （（ 平平方方 米米 ）） 85~99 銷銷 售售 率率 % 基地位置圖 獅山路 塔 園 路 主主 力力 面面 積積 （（ 平平方方 米米 ）） 剩剩 余余 量量（（ 套套 ）） 3 單單 價價 范范 圍圍 （（ 元元/平平 方方 米米 ）） 8500~10000 車車 庫庫 價價 格格（（ 元元 ）） 只租不賣 平平 均均 單單 價價 （（ 元元/平平 方方 米米 ）） 9250 銀銀行行貸貸款款 額額 度度 50% 主主 力力 總總 價價（（ 元元 ）） ~ 萬元 年年 限限 20 年 可可 售售 總總 價價（（ 元元 ）） ~99 萬元 銀銀 行行 工商銀行 本案 利利 多多 ：： ? 豪華裝修，拎包入住，符合商務人士的品位。 ? 所處新區(qū)中心，地理位置好。 ? 各種智能化系統(tǒng)，服務系統(tǒng)配備齊全，為客戶居家考慮得相當周到。 ? 設有豪華會所，住戶可免費享用健身設施。 ? 筑外立面新穎，采用銀灰色玻璃幕墻，透露出深深的時代氣息。 ? 交通便捷，無論出蘇州還是進 入蘇州市區(qū)都比較方便。 ? 車位充足。 ? 世界知名物業(yè)管理公司作為顧問公司，提供優(yōu)質的物業(yè)管理服務。 利利 空空 ：： ? 部分房型的朝向和采光不好。 ? 物業(yè)管理費偏高。 周邊配套有待完善。 匯豪國際 區(qū) 域： 新區(qū) 物業(yè)地址： 新區(qū) 獅山路和濱河路交叉口 開 發(fā) 商： 蘇州華福房地產(chǎn)開發(fā)公司 總建筑面積： 38698 平方米 占地面積： 10800 平方米 戶 數(shù)： 212 戶 建筑形態(tài)： 小高層 物業(yè)管理費： 4 元 /平方 米 面積范圍： 3693 平方米，其中 3650 平方米占 50%； 6093 平方米占 50% 價格： 價格范圍 70008000 元 /平方米。 去化： 一期 80 戶左右已經(jīng)基本去化完。 利 多： ? 交通比較便利，周邊生活配套比較齊全。 ? 地段優(yōu)越，處于新區(qū)核心區(qū)。 ? 前期開發(fā)的挹翠華庭檔次較高，對外租賃價格高，對本案形象提升有幫助。 ? 產(chǎn)品設計比較有特色，品質較高。 ? 新區(qū)酒店式公寓市場租賃情況較好，對銷售有一定支撐力。 ? 利 空： ? 企劃宣傳大多針對新區(qū)，流失了不少其他區(qū)域的潛在客戶。 ? 戶型單調(diào)，只有一房的戶型，從 30 多平方米到 90 平方米都是一房，造成部分房型面積 利用不合理，且 90 平方米的戶型過于狹長，通風采光問題較大。 ? 三梯十八戶也是該案的劣勢之一。 自由之邑 區(qū) 域： 金閶區(qū) 物業(yè)地址： 金閶區(qū)閶胥路 70 號 開 發(fā) 商： 蘇州華福房地產(chǎn)開發(fā)公司 總建筑面積： 46000 ㎡左右 占地面積： 6900 ㎡ 戶 數(shù)： 680 戶 建筑形態(tài)： 高層 物業(yè)管理費： 2元 /平方米 面積范圍： 46113 ㎡ 價格： 一期 8 月份開盤均價： 5500（ 800元 /㎡精裝修） 二期 9 月 25 日開盤均價： 55505600 元 /㎡ 去化： 一期 220 套已經(jīng)去化完畢 利多 : ? 價格優(yōu)勢 ,本案的價格在該區(qū)域內(nèi)比較低 ,總價也很低。 ? 本案位于古城區(qū) ,地段優(yōu)勢較為明顯。 ? 本案的周邊配套較為齊全，交通，購物，休閑都很方便。 ? 本案的物業(yè)管理公司資信較好，能夠提供專業(yè)的物業(yè)管理服務。 利空： ? 本案的土地使用年限只有 38 年，這給本案的順利去化帶來一定的難度。 ? 本案部分房型不佳，不符合舒適居家的要求。 ? 本案部分房型朝向不佳。 御庭國際公寓 區(qū) 域： 新區(qū) 物業(yè)地址： 新區(qū)長江路 318 號 開 發(fā) 商： 蘇州中興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 總建筑面積： 24300 平方米 占地面積： 7763 平方米 戶 數(shù)： 200 戶 建筑形態(tài)： 小高層 物業(yè)管理費： 4 元 /平方米 /月 面積： 面積范圍 59200 平方米。 價格： 均價 8300 元 /平方米， 去化： 9 月 22 日正式開盤，目前銷售形勢良好。 面積配比： 一室一廳 59 平方米 10% 二室二廳 99平方米 62% 三室二廳 120 平 方米 21% 復式 154 平方米以上 7% 優(yōu) 勢： ? 交通比較便利，周邊生活配套比較齊全。 ? 環(huán)境較好，周邊有索山公園和獅子山。 ? 御花園是新區(qū)早期高檔涉外公寓，整體形象好。 ? 面積利用較合理，且面積范圍較大。 ? 開發(fā)商三年包租，且承諾的租金比較高。 劣 勢： ? 單價比較高，限制了客源層。 ? 廣告力度不大，除現(xiàn)場廣告外，很少有廣告宣傳。 ? 三年統(tǒng)一經(jīng)營限制了很多自住型客戶。 ? 點式樓，多個戶型不合理，通風采光都有較大的問題。 客 源： ? 投資客。 ? 部 分港臺客和外籍客。 相皇國際 區(qū) 域： 滄浪區(qū) 物業(yè)地址： 十全街與相王弄交叉口的西南角 開 發(fā) 商： 蘇州英雄置業(yè)有限公司 總建筑面積： 24000 ㎡左右 占地面積： 5775 ㎡ 戶 數(shù)： 300 戶 建筑形態(tài)： 多層 面積： 面積范圍 3095 ㎡。 價格： 均價 8000 元 /平方米， 去化： 2020 年 2月，到 10月為止已銷售約 85%。 利多： ? 擁有 2500 年的悠久歷史的蘇州，旅游資源豐 富，為此類產(chǎn)品的入世提供了良好的時機； ? 位于古城區(qū)小吃特色街道 —— 十全街上，位置優(yōu)越、配套設施完善； ? 周邊旅游景點豐富，有網(wǎng)師園、滄浪亭等，旅游人流量大，為酒店的客源提供了保證； ? 周邊市場無同類競案，競爭壓力??； ? 十全街歷史悠久，居住氛圍好，尤其受到國外游客和在蘇工作的外國人的偏愛。 利空： ? 本案為產(chǎn)權式酒店，此類產(chǎn)品的操作難度較大，尤其對物業(yè)管理的要求非常高，且成功的同類產(chǎn)品可作為參考； ? 本案采用包租的方式經(jīng)營，這就需要開發(fā)商具有強大實力作為保證，且開發(fā)商一定要得到客戶的認可，而本案的上海利豐達房地產(chǎn)開發(fā) 公司來自外地，蘇州客戶信任度不高。 第三部分、項目定位分析 一、項目分析 優(yōu)勢分析 ? 小戶型公寓具有自身的優(yōu)點，即戶型面積小、總價低、容易被市場接受等。 ? 本項目地塊位于園區(qū)現(xiàn)代大道另一個居住核心區(qū)域，地理位置優(yōu)越。 ? 園區(qū)大量的外企以及每年吸引的外來企業(yè)將為本項目創(chuàng)造廣大的客源層。 ? 開發(fā)商實力雄厚，能夠打造優(yōu)質的產(chǎn)品，凸現(xiàn)品牌之優(yōu)勢。 ? 本項目離金雞湖較近，有一定的天然景觀優(yōu)勢。 ? 本項目周邊尚無同類型的物業(yè)推出與之競爭，為目前該區(qū)域的市場空白點。 ? 從產(chǎn)品規(guī)劃來看，本項目的地塊形狀規(guī)則，易于營造出色的 產(chǎn)品。 劣勢分析 ? 小戶型 公寓物業(yè)往往物業(yè)管理費比較高，導致居住成本較高。 ? 同時由于通常為全裝修的關系，會導致質量參差不齊。 ? 小戶型公寓往往難以兼顧朝向和房型等因素，難以營造出比較合理的房型。 ? 目前本項目周邊的人氣不足，居住氛圍不濃厚。 ? 本項目的地價比較高，加上開發(fā)成本等一系列用，將導致本案將來的售價會比較高，如果不在產(chǎn)品上有所創(chuàng)新，將難以達到合理的價位。 ? 從目前蘇州市場來看，小戶型公寓接受度雖然說比較高，但普遍由價格因素來決定，可以說隨著市場發(fā)展不斷成熟，將對本案的順利去化形成一定的挑戰(zhàn)。 機會 分析 ? 目前蘇州市場上尚無特色鮮明，標新立異的小戶型公寓產(chǎn)品，這是本案的機會點之一。（合理規(guī)劃戶型、聘請高素質的物業(yè)管理公司以及應用新型的建筑材料將給本案帶來一定的市場契機。） ? 湖東會展中心的建成之后，每年將定期舉辦大量的會展活動，這將為本來帶來又一市場機會。 威脅分析 ? 從市場出租情況看，交房的幾個項目出租率低，如園區(qū)的春之交響、白領公寓。出租價格也低于客戶期望值；這給本案將來的發(fā)展帶來一定的困難。 二、項目產(chǎn)品定位分析 產(chǎn)品檔次定位。 結合以上對本項目優(yōu)劣勢及機會點的分析，我司認為本 項目完全有條件建設成為高檔次的物業(yè)，因為本項目位于園區(qū)的中心區(qū)域，地理位置非常優(yōu)越，同時還擁有一定的金雞湖湖景資源，具備開發(fā)高檔次物業(yè)的先天條件；另一方面，開發(fā)商雄厚的經(jīng)濟實力和豐富的開發(fā)經(jīng)驗為項目開發(fā)和銷售提供了堅實的保證。因此我司對本項目的檔次定位為 高檔次 。 產(chǎn)品功能定位。 從本項目的功能來看，主要包括自用和投資兩個方面的功能，博思堂認為，本項目合理的產(chǎn)品功能是： 自用為主，投資為輔。 定位闡釋： ? 從目前蘇州的投資類項目的銷售情況來看，由于當前國家對房地產(chǎn)投資進行大力度地宏觀調(diào)控，因此 投資客目前基本處于持幣觀望狀態(tài)，導致主打投資概念的項目銷售狀況出現(xiàn)大幅度放緩甚至滯銷的局面；由于對房地產(chǎn)的調(diào)控政策仍不明朗，因此如果本項目主打投資概念將面臨巨大的市場挑戰(zhàn)； ? 從目前蘇州已經(jīng)投入使用的酒店式公寓物業(yè)的經(jīng)營狀況來看，由于多方面的原因，目前這些物業(yè)的經(jīng)營狀況大部分 都不容樂觀，因此在銷售之初向客戶承諾的高額回報也面