【正文】 圈，故人流量尚可，但售樓人員態(tài)度很冷淡，銷售流程非常不規(guī)范。 去化分析： 本案于 2020 年 5 月底開盤， 6 月初正式開始銷售，至 6月 9號為至，已訂房 78 戶，去化了 33%。④投資潛力巨大。③本案包裝力度不足，影響去化。 產(chǎn)品分析： 本案不是爛尾樓改造工程，而是新建工程，定位為酒店式商務(wù)中心。三梯 24 戶。 銷售分析 ：該售樓處設(shè)在銷售樓盤的旁邊，本案于 6月 14日開盤，現(xiàn)只接受預定，按順序排號登記，已 拿到預售許可證。 利多： ①小戶型，面積在 29— 40 平方米，總價低。 ②本 案沒有會所。 區(qū) 域 金閶區(qū) 規(guī)劃形態(tài) 高層 案 名 協(xié)和 產(chǎn)品分析： 本案共 27 層高，且為早先的遺留物業(yè)，現(xiàn)定位為商住樓偏辦公。開發(fā)商提供簡裝修，無家具與家電。在樓書制作方面也較為簡單，僅突 出了以下幾個賣點：優(yōu)越的地理位置、完善的物業(yè)管理、自住辦公兩用。 客源分析： 由于本案的地段相當優(yōu)越，且可以自住、辦公兩用，因此客戶認可度較高。 利多： ①地處 石路商業(yè)圈，地理位置優(yōu)越。②本案只能在交行和工行貸款，選擇余地小。 區(qū) 域 金閶區(qū) 規(guī)劃形態(tài) 高層 案 名 都市 e站（富達大廈） 面積范圍 35— 55M2 發(fā) 展 商 富達置業(yè)發(fā)展有限公司 主力面積 —— 代 理 商 蘇州信中利代 理公司 單價范圍 均價 5500 元 / M2 工地位置 干將路與閶胥路交界處 平均單價 5500 元 /M2 基地面積 6500 M2 主力總價 —— 建筑面積 43500 M2 車庫單價 —— 綠 化 率 31% 物 管 費 元 /平方米 /月 銷 售 率 100% 工程進度 外立面 規(guī)劃戶數(shù) 536 戶 交房時間 初步預定 04年下半年 環(huán)境分析： 本按位于干將路與閶胥路的交界處，地理位置相當優(yōu)越， 6 60 3 89 路等主要交通路線從其經(jīng)過。暫定提供簡裝修，只裝修廚房與衛(wèi)生間，無家具與家電。每層戶數(shù)分別為 13戶、 17 戶，頂層也住人。現(xiàn)尚未領(lǐng)取“預售許可證”。 利空： ①本案是“爛尾樓”改造工程 ②緊鄰主干道，灰塵多，噪聲大。周邊配套設(shè)施齊全，超市、學校、醫(yī) 院等近在咫尺。住宅面積設(shè)計為 50 M2 有 32 戶、 90 M2 有 32 戶、 143 M2 有 10 戶、 167 M2 有 60多戶，價格在 3200 元 / M2 起價。 銷售分析： 本案現(xiàn)在還尚領(lǐng)取“預售許可證”因此還沒有開盤，僅進行登記，預計于 8 月底開盤。 去化分析： 本案現(xiàn)只進行登記，據(jù)銷售員介紹現(xiàn)登記率已達 100%以上。 ②面積適中，且有小面積房型，適合年青人和老年人居住。②售樓人員服務(wù)態(tài)度一般。 產(chǎn)品分析： 本案為師惠樂章三期，共有 3幢高層住宅， 2 幢 25 層居東，一幢 15層居中，為小戶型。但之前進行了大量的宣傳，還參加了園區(qū)房展會，反映了開發(fā)商善于造勢的手法。 ②開發(fā)商善于運用商業(yè)手段，在產(chǎn)品宣傳方面較為成功。 ③現(xiàn)居住在其它區(qū)域的客戶對園區(qū)的地段不一定接受。公交路線以 6 60 30 路這幾條為主，交通較為方便。 客源分析： 從來客的預約登記看，登記小戶型的不多，主要是登記 100 M2 左右至110 M2 以下的客戶偏多，客源主要有市區(qū)和新區(qū)的為主。 ②雖有幾條公交主干線經(jīng)過小區(qū)，但通往蘇州其它地區(qū)的公交線 路較少，出租車也較少，出門不便。區(qū)內(nèi)綠化率達到了 40％，還 7000 余平方米的親水廣場以及 250 米景觀內(nèi)河，小區(qū)環(huán)境較好，入口處 6700 m2的商鋪建設(shè)，正好彌補了本案生活機能上的一些劣勢。 ③潛在升值潛力大。 ④周邊生活機能不全，周邊環(huán)境比較差。 ? 本案的區(qū)位優(yōu)勢明顯，人氣旺，人流量也大。 ? 本案在硬件配備上肯下真功夫，以四星級酒店的標準配備了可持續(xù)供電 16個小時的發(fā)電機，保證能 持續(xù)安全供電。 ? 本案的停車位略為不足。 ? 設(shè)有豪華會所，住戶可免費享用健身設(shè)施。 ? 世界知名物業(yè)管理公司作為顧問公司，提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)。 匯豪國際 區(qū) 域： 新區(qū) 物業(yè)地址： 新區(qū) 獅山路和濱河路交叉口 開 發(fā) 商： 蘇州華福房地產(chǎn)開發(fā)公司 總建筑面積： 38698 平方米 占地面積： 10800 平方米 戶 數(shù)： 212 戶 建筑形態(tài)： 小高層 物業(yè)管理費： 4 元 /平方 米 面積范圍： 3693 平方米，其中 3650 平方米占 50%； 6093 平方米占 50% 價格： 價格范圍 70008000 元 /平方米。 ? 前期開發(fā)的挹翠華庭檔次較高，對外租賃價格高，對本案形象提升有幫助。 ? 戶型單調(diào)，只有一房的戶型，從 30 多平方米到 90 平方米都是一房，造成部分房型面積 利用不合理，且 90 平方米的戶型過于狹長，通風采光問題較大。 ? 本案的周邊配套較為齊全，交通，購物，休閑都很方便。 ? 本案部分房型朝向不佳。 ? 環(huán)境較好，周邊有索山公園和獅子山。 劣 勢： ? 單價比較高，限制了客源層。 客 源： ? 投資客。 利多： ? 擁有 2500 年的悠久歷史的蘇州，旅游資源豐 富，為此類產(chǎn)品的入世提供了良好的時機； ? 位于古城區(qū)小吃特色街道 —— 十全街上，位置優(yōu)越、配套設(shè)施完善； ? 周邊旅游景點豐富，有網(wǎng)師園、滄浪亭等，旅游人流量大，為酒店的客源提供了保證； ? 周邊市場無同類競案，競爭壓力??； ? 十全街歷史悠久，居住氛圍好，尤其受到國外游客和在蘇工作的外國人的偏愛。 ? 園區(qū)大量的外企以及每年吸引的外來企業(yè)將為本項目創(chuàng)造廣大的客源層。 ? 從產(chǎn)品規(guī)劃來看，本項目的地塊形狀規(guī)則，易于營造出色的 產(chǎn)品。 ? 目前本項目周邊的人氣不足，居住氛圍不濃厚。（合理規(guī)劃戶型、聘請高素質(zhì)的物業(yè)管理公司以及應用新型的建筑材料將給本案帶來一定的市場契機。 二、項目產(chǎn)品定位分析 產(chǎn)品檔次定位。 從本項目的功能來看，主要包括自用和投資兩個方面的功能，博思堂認為，本項目合理的產(chǎn)品功能是： 自用為主，投資為輔。因此我司對本項目的檔次定位為 高檔次 。 威脅分析 ? 從市場出租情況看，交房的幾個項目出租率低，如園區(qū)的春之交響、白領(lǐng)公寓。 ? 從目前蘇州市場來看，小戶型公寓接受度雖然說比較高，但普遍由價格因素來決定，可以說隨著市場發(fā)展不斷成熟，將對本案的順利去化形成一定的挑戰(zhàn)。 ? 同時由于通常為全裝修的關(guān)系，會導致質(zhì)量參差不齊。 ? 本項目離金雞湖較近，有一定的天然景觀優(yōu)勢。 第三部分、項目定位分析 一、項目分析 優(yōu)勢分析 ? 小戶型公寓具有自身的優(yōu)點，即戶型面積小、總價低、容易被市場接受等。 相皇國際 區(qū) 域： 滄浪區(qū) 物業(yè)地址： 十全街與相王弄交叉口的西南角 開 發(fā) 商： 蘇州英雄置業(yè)有限公司 總建筑面積： 24000 ㎡左右 占地面積： 5775 ㎡ 戶 數(shù)： 300 戶 建筑形態(tài)： 多層 面積： 面積范圍 3095 ㎡。 ? 三年統(tǒng)一經(jīng)營限制了很多自住型客戶。 ? 面積利用較合理，且面積范圍較大。 價格： 均價 8300 元 /平方米， 去化： 9 月 22 日正式開盤，目前銷售形勢良好。 利空： ? 本案的土地使用年限只有 38 年，這給本案的順利去化帶來一定的難度。 自由之邑 區(qū) 域： 金閶區(qū) 物業(yè)地址： 金閶區(qū)閶胥路 70 號 開 發(fā) 商： 蘇州華福房地產(chǎn)開發(fā)公司 總建筑面積： 46000 ㎡左右 占地面積： 6900 ㎡ 戶 數(shù)： 680 戶 建筑形態(tài)： 高層 物業(yè)管理費： 2元 /平方米 面積范圍： 46113 ㎡ 價格： 一期 8 月份開盤均價： 5500（ 800元 /㎡精裝修） 二期 9 月 25 日開盤均價： 55505600 元 /㎡ 去化： 一期 220 套已經(jīng)去化完畢 利多 : ? 價格優(yōu)勢 ,本案的價格在該區(qū)域內(nèi)比較低 ,總價也很低。 ? 新區(qū)酒店式公寓市場租賃情況較好，對銷售有一定支撐力。 利 多： ? 交通比較便利，周邊生活配套比較齊全。 ? 物業(yè)管理費偏高。 ? 交通便捷，無論出蘇州還是進 入蘇州市區(qū)都比較方便。 ? 所處新區(qū)中心，地理位置好。同時，如拿較次檔次的產(chǎn)權(quán)式酒店新五洲大酒店來與本案類比可以發(fā)現(xiàn)，兩者價差達到了 5000 元。 利空： ? 本案的外立面略顯陳舊，外觀沒有現(xiàn)代感，沒有四星級酒店的氣派感。廣大集團開發(fā)的優(yōu)秀物業(yè)有觀前街肯德基、五芳齋、得月樓、松鶴樓、蘇大學生公寓、綠城花園、七里山塘、廣大家園和廣大商務(wù)中心等物業(yè)。 ? 投資本案的風險較小，開發(fā)商承諾投資者可以享受 10 年的回購優(yōu)惠，同時是以 10年之后的市場價來回購該物業(yè)，給投資者利益以最大的保障。 ②戶型設(shè)計存在一定問題，有欠妥當。 利多： ①單價、總價均較低 。但園區(qū)開發(fā)東進后，本區(qū)域交通狀況和環(huán)境將會有極大的改觀。 ③緊鄰風景區(qū)，環(huán)境較好。在一期中，小戶型的住宅僅有一幢，面積分為四種，面積范圍在 35— 69 M2 之間，戶數(shù)約在 200 多戶。陽光假日 面積范圍 — 157M2 發(fā) 展 商 蘇州嘉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 主力面積 —— 代 理 商 無（越 洋企劃全案策劃） 單價范圍 工地位置 玉山路和金楓路的交叉口 平均單價 毛坯 4000 元 /M2 基地面積 375 畝 主力總價 —— 建筑面積 37萬余平方米 車庫單價 —— 綠 化 率 近 38% 物 管 費 未確定 銷 售 率 100% 工程進度 主體工程 規(guī)劃戶數(shù) 約 2500 戶（一期小戶型約200 多戶） 交房時間 預計明年年底 環(huán)境分析： 本案位于蘇州新區(qū)中心的蘇州樂園的西南方向，東臨新升新苑住宅小區(qū)，西靠金楓路，距離木瀆很近，北依玉山路，南近蘇州自來水廠。 ④可使用園區(qū)公積金進行購房。 去化分析： 本案目前的銷售率達到了 100%。每戶都為 。 區(qū) 域 園區(qū) 規(guī)劃形態(tài) 3 幢高層（ 1幢小戶型） 案 名 春之交響（師惠樂章三期） 面積范圍 46— 75M2 發(fā) 展 商 蘇州工業(yè)園區(qū)建興房地產(chǎn)有限公司 主力面積 60 M2 代 理 商 蘇州良英房地 產(chǎn)投資顧問有限公司 單價范圍 6800— 7800 元 / M2 工地位置 蘇惠路與星海路交界處 平均單價 7100 元 /M2 （小戶型） 4900 元 /M2 （大戶型毛坯房） 基地面積 42300M2 主力總價 —— 建筑面積 80000M2 車庫單價 綠 化 率 60% 物 管 費 / M2 月 銷 售 率 100% 工程進度 已交房 規(guī)劃戶數(shù) 280 多戶（小戶型） 交房時間 04 年 4 月交房 環(huán)境分析： 本案位于蘇州園區(qū) CBD 中心地段，北有中央公園，南有師惠坊商業(yè)街，且鄰近星海中學、職業(yè)學院 。 ④可使用園區(qū)公積金進行購房。 利多： ①交通便利。 客源分析： 由于本案位于園區(qū)與市區(qū)交界處，地段相當優(yōu)越，