【正文】 派職員 ?成都市內(nèi)的外籍人士 ?外語學(xué)院的外籍教師 戶型 面積 區(qū)間 面積比 例 面積 功能需求 1*2*1 6070㎡ 5％ 1342 洗手間、廚房、陽臺 2*2*2 95110㎡ 30％ 8052 陽光房、雙衛(wèi)生間、廚 房 3*2*2 140160㎡ 60％ 16104 陽光房、三衛(wèi)生間、廚房 復(fù)式 220㎡左右 5％ 1342 陽光房、廚房、雙陽臺、空中花園、大露臺 合計 100 26840 99 本報告是嚴(yán)格保密的。 國際公寓成為國際社區(qū)的標(biāo)志性產(chǎn)品，從外觀和內(nèi)部設(shè)施上應(yīng)與常規(guī)住宅略有區(qū)別 ?本項目所處區(qū)位具有成為外籍人士集中居住地的潛質(zhì) 物業(yè)發(fā)展建議 價值增加點 外立面現(xiàn)代風(fēng)格 針對高新區(qū)外企高收入人群 大堂氣派，集中空調(diào) 大堂辦公形象好，檔次高 小型商務(wù)中心 提供商務(wù)人士生活便利 預(yù)留空調(diào)位和洗手間 為空間自由組合使用提供可能 可拼合，功能彈性 客戶選擇余地大，滿足不同需求 100 本報告是嚴(yán)格保密的。 現(xiàn)代化外立面具有 面 強烈的視覺沖擊力，建議布置在離街較近的位置，強調(diào)昭示效果。 提升樓體檔次的關(guān)鍵因素： ?觀光電梯 ?送精裝修銷售 ?挑高的入戶大堂 采用觀光電梯，提升物業(yè)檔次 國際公寓在建筑設(shè)計上做出通透感 101 本報告是嚴(yán)格保密的。 ? 國際公寓在建筑設(shè)計方面需要尊重外籍人士的生活習(xí)慣，同時在管理服務(wù)方面也需要較高的標(biāo)準(zhǔn)。 國際公寓戶型設(shè)計應(yīng)當(dāng)關(guān)注外籍人士的生活習(xí)慣，強調(diào)隱私性 雙衛(wèi)生間 95m2的兩房兩廳雙衛(wèi)，半開放廚房 130m2的復(fù)式空間，動靜分離 102 多層住宅 103 本報告是嚴(yán)格保密的。 目前中高端市場的在售樓盤是我們確定啟動區(qū)戶型面積的主要參考依據(jù) 平面戶型 躍式 戶型 疊拼 別墅 TOWNHOUSE 2*2*1 3*2*2 4*2*2 西區(qū)花園 91㎡ 121137㎡ —— 136156㎡ —— 232㎡ 蜀風(fēng)花園城 —— —— —— 165175㎡ —— —— 錦繡森林 8389㎡ 117㎡ —— —— 143㎡ 169194㎡ 金林半島 —— —— —— —— 198203㎡ 335358㎡ 中海名城 —— 131150㎡ 170194㎡ 224248㎡ —— —— 學(xué)林雅苑 —— —— —— 216273㎡ —— —— 普羅旺斯 —— 134188㎡ —— 220277㎡ —— —— 錦城花園 —— 187㎡ 166204㎡ 錯層 216㎡ 復(fù)式： 334347㎡ 左岸花都 —— 120139㎡ —— —— —— —— 金色家園 84㎡ 103116㎡ 120137㎡ 142㎡ —— —— 中高端樓盤的兩房比例較少 主要戶型以 120－ 140平米的三房， 160平米左右的四房為主 104 本報告是嚴(yán)格保密的。 多層住宅戶型面積區(qū)間參考成都市場成交統(tǒng)計數(shù)據(jù)和近期熱銷戶型面積 戶型 面積區(qū) 間 面積 比例 建筑面積 功能需求 2*2*1 8595㎡ 7％ 4095 錯層陽臺、陽光房、多功能房、凸窗 3*2*2 125140㎡ 45％ 26330 錯層陽臺、多功能房、陽光 房、下沉客廳、凸窗 150160㎡ 20％ 11702 4*2*2 160180㎡ 20％ 11702 錯層陽臺、入戶花園、多功能房、陽光房、下沉客廳、衣帽間、凸窗 躍式單位 200㎡左右 8％ 4683 錯層陽臺、入戶花園、多功能房、陽光房、下沉客廳、衣帽間、凸窗、工人房、空中花園 合計 100％ 58512 ?二房產(chǎn)品非高端樓盤主流產(chǎn)品，本項目建議入市前期開發(fā)少量產(chǎn)品，試探市場。 ?三房產(chǎn)品分為舒適型和闊綽型兩個面積區(qū)間。 ?四房的主力產(chǎn)品面積集中在 170㎡左右。 ?躍式單位設(shè)置較少，主要考慮避免與情景洋房在面積上形成沖突。 105 本報告是嚴(yán)格保密的。 多層住宅增強競爭價值關(guān)鍵因素是 產(chǎn)品創(chuàng)新，贈送使用面積或空間。 如：凸窗、錯層陽臺、陽光房等。 市場現(xiàn)狀 國際社區(qū) 產(chǎn)品亮點 代表 樓盤 “CVA” 因素 價值 體現(xiàn) 多層住宅 ?復(fù)式：凸窗、儲藏室、衣帽間，贈送空中花園 蜀風(fēng)花園城 西區(qū)花園 中海名城 ?復(fù)式：頂層挑高，贈送大露臺 ?增強室內(nèi)自然感光度 ?標(biāo)準(zhǔn)層：陽光房、凸窗、大陽臺 ?標(biāo)準(zhǔn)層：錯層陽臺，躍式設(shè)計 ?贈送面積，增強空間感 ?躍閣樓層：凸窗、陽臺、屋頂花園、大露臺 ?頂層：挑高室內(nèi)空間 ?贈送使用空間 ?躍式單位：入戶花園、功能房、凸窗、衣帽間 ?躍式單位：錯層陽臺 ?贈送面積 ?底層：私家小庭院 ?底層：步入陽臺，設(shè)計躍式 ?增強空間感 106 本報告是嚴(yán)格保密的。 奇數(shù)樓層平面 偶數(shù)樓層平面 錯層陽臺 —— 奇偶層的觀景陽臺可贈送面積 情景洋房奇偶平面 107 本報告是嚴(yán)格保密的。 附送面積的做法 送夾層 /送閣樓 108 本報告是嚴(yán)格保密的。 戶內(nèi)花園 根據(jù)景觀資源的不同設(shè)置不同的戶內(nèi)花園 /形成豐富的空間形式 /同時賦予空間不同的功能 景觀自足性 空間內(nèi)向性 功能多樣性 109 疊拼別墅 110 本報告是嚴(yán)格保密的。 疊拼別墅戶型面積參考市場主流戶型面積 戶型 面積區(qū)間 面積 比例 建筑面積 功能需求 疊拼別墅 220250㎡ 100％ 12192 入戶花園、多功能房、陽光房、下沉客廳、工人房衣帽間、空中花園 合計 12192 ?疊拼別墅是啟動區(qū)頂級產(chǎn)品，因此在現(xiàn)場展示、園林景觀方面要求較高。 111 本報告是嚴(yán)格保密的。 疊拼別墅增強競爭價值關(guān)鍵因素 豐富室內(nèi)功能空間，增加與外界溝通交流平臺， 如：花園、露臺、陽光房等。 市場現(xiàn)狀 國際社區(qū) 產(chǎn)品亮點 代表 樓盤 “CVA”因素 價值體現(xiàn) 疊拼 別墅 ?戶戶有獨立入戶通道 ?躍式客廳 ?底層有僅具觀賞功能的小型入戶花園 ?上層贈送空中花園 金林 半島 ?增設(shè)陽光房 ?預(yù)留可靈活隔斷空間 ?贈送退臺式陽光露臺 ?增設(shè)多功能房 ?設(shè)計下沉式客廳 ?空中花園，贈送挑高室內(nèi)空間 ?增強室內(nèi)自然感光 ?增多室內(nèi)使用功能 ?頂層增多附加值，利于銷售 ?躍式設(shè)計增強室內(nèi)空間感 ?頂層增加附加值，利于銷售 112 本報告是嚴(yán)格保密的。 陽光露臺 —— 退讓式的陽光大露臺可以增添花園洋房頂層復(fù)式單位附加值 陽光大露臺 底層陽光花園 113 本報告是嚴(yán)格保密的。 陽光房 —— 使小空間與外界溝通感知更直接，增強室內(nèi)的自然感光和觀景效果。 陽光房 114 本報告是嚴(yán)格保密的。 入戶花園 入戶花園 115 本報告是嚴(yán)格保密的。 躍式空間 —— 增加空間層次感，彰顯尊貴。 早餐室與下沉家庭室 下 沉 起 居 室， 動靜分區(qū)，主人房高人一等 116 本報告是嚴(yán)格保密的。 頂層復(fù)式示意圖 頂層復(fù)式上層加高空間 ——讓客戶可以自由間隔 頂層采取退臺的形式，并贈送大露臺 117 本報告是嚴(yán)格保密的。 回顧：解決問題的兩大策略 一、展示策略 造“場”，示范成都未來居住形態(tài) …… 臨建商業(yè)極大提升區(qū)域居住氛圍 ……Block 國際風(fēng)情商業(yè)街區(qū) …… 水岸會所 …… 道路先行，展示區(qū)域開發(fā) …… 城區(qū)界定，凸現(xiàn)區(qū)域價值 二、產(chǎn)品策略 標(biāo)竿產(chǎn)品，抓市場空白，標(biāo)識區(qū)域形象 明星產(chǎn)品，建立區(qū)域價格體系 主流產(chǎn)品，創(chuàng)新增值，資金回收 118 本報告是嚴(yán)格保密的。 中海：倡導(dǎo)成都居住文明 中海：影響成都十年 —— 給成都一個未來 119 thanks 120 附件 1：園林風(fēng)格示意 121 本報告是嚴(yán)格保密的。 南方園林風(fēng)格 —— 青島銀都景園 122 本報告是嚴(yán)格保密的。 泰式風(fēng)格 中旅國際公館 123 本報告是嚴(yán)格保密的。 地中海風(fēng)格 —— 陽光棕櫚園 124 本報告是嚴(yán)格保密的。 意大利小鎮(zhèn)風(fēng)格 —— 波托菲諾 125 本報告是嚴(yán)格保密的。 北歐風(fēng)情 —— 濟南陽光 100 126 本報告是嚴(yán)格保密的。 澳洲風(fēng)情 —— 碧華庭居 127 本報告是嚴(yán)格保密的。 北美風(fēng)情園林 128 本報告是嚴(yán)格保密的。 拉丁風(fēng)情 中海怡美山莊 129 附件 2：建筑風(fēng)格示意 130 本報告是嚴(yán)格保密的。 高檔建筑的兩大原則：最終源于細(xì)節(jié) ?入口顯赫原則 ?細(xì)節(jié)原則 冷暖色調(diào)：根據(jù)特定消費者愛好確定 ?如果底商需要展示，底商的外墻與上部要有明顯的分界線和收口。 ?小區(qū)入口標(biāo)志性：廣場、標(biāo)志物（雕塑、燈塔、噴水池、會所） ?樓棟門廳：公建化、大一號的門廳入口、雙門廳（車庫門廳） ?入戶門：子母門 ?私家車道 ?觀光電梯（費用較高，放在展示性好、景觀好的地方） ?弧型窗、落地窗 ?水管的處理 ?空調(diào)位處理：格柵 ?遮陽窗臺 ?屋頂（如過于復(fù)雜則費用高，且施工期長，對進度形象不利） ?燈光（一般在屋頂） 131 本報告是嚴(yán)格保密的。 建筑外觀體現(xiàn)出物超所值的居住形象，本項目的 總體風(fēng)格趨于現(xiàn)代、輕快、簡潔，流暢。 132 本報告是嚴(yán)格保密的。 133 本報告是嚴(yán)格保密的。 演講完畢，謝謝觀看！