【正文】 串連融合 73 本報告是嚴(yán)格保密的。 園林景觀 —— 組團中心庭院 構(gòu)成元素：游泳池、水體、健康小徑、休閑亭、建筑環(huán)藝小品、綠化植物、沙石等。 園林景觀 —— 關(guān)鍵節(jié)點示意 76 本報告是嚴(yán)格保密的。 配套物業(yè)發(fā)展建議 文化活動中心（賣場）規(guī)劃 園林景觀 商業(yè)街定位及分布 道路 /及導(dǎo)識系統(tǒng) 啟動區(qū)選址 國際公寓定位 國際學(xué)校發(fā)展模式建議 集中商業(yè)分期開發(fā)建議 78 本報告是嚴(yán)格保密的。 片區(qū)消費力分析 ? 以半徑三公里劃定商業(yè)影響范圍，輻射的人群主要為： ? 高新區(qū) ? 三環(huán)外成都市民 ? 金牛鄉(xiāng) ? 高速發(fā)展的高新區(qū)人口素質(zhì)較高，消費力有較大的提升空間，但 現(xiàn)階段大商業(yè)沒有明顯的強消費力人群支持 80 本報告是嚴(yán)格保密的。 制定商業(yè)分期開發(fā)計劃必須解決的核心問題 對后期商業(yè)，如何進行業(yè)態(tài)業(yè)種的規(guī)劃，達成區(qū)域商業(yè)中心的目標(biāo) 核心問題 如何應(yīng)對前期商業(yè)氛圍淡薄的問題 82 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?街區(qū)的業(yè)態(tài)相融性最廣。 參考方案 開發(fā)次序 ： 完全街區(qū)（ A） 類街區(qū)（ B） 類街區(qū)（ C） A B C 84 本報告是嚴(yán)格保密的。 參考方案 共享街區(qū) ,又相對獨立 規(guī)模分布： A區(qū)約 18000m2 B區(qū)約 10000m2 C區(qū)約 32023m2 86 本報告是嚴(yán)格保密的。 規(guī)劃方案業(yè)態(tài)業(yè)種示意 A B C 食品餐飲 服務(wù) 時尚店 硬品 … 娛樂類 電影城 服飾店 電器音響 …… 大型超市等 88 本報告是嚴(yán)格保密的。 經(jīng)營業(yè)態(tài)參考 (2) 業(yè)態(tài)店面分類 服務(wù) 個人護理 美發(fā) 保健 醫(yī)藥 照相 印刷 服裝裁剪 干洗 花店 旅行社 書報 食品 \餐飲 快餐 家庭餐館 高檔餐廳 咖啡店 煙酒 燒烤店 娛樂 電影院 游戲廳 兒童游樂 電子仿真 俱樂部 酒吧 90 本報告是嚴(yán)格保密的。 商業(yè)開發(fā)時間計劃 2023 2023 2023 2023 2023 商業(yè)類型 主要業(yè)態(tài) 關(guān)鍵要素 完全街區(qū) A 類街區(qū) B 類街區(qū) C ?食品餐飲 ?服務(wù) ?時尚店 ?硬品 ?娛樂類 ?電影城 ?服飾店 ?電器音響 ?大型超市 強調(diào)品牌店對商業(yè)氛圍的帶動作用 特色娛樂類的進入，如3D影城 滿足區(qū)域內(nèi)的購物需求即可，檔次略低于五百強企業(yè) 92 問題的解決方案 ★ 啟動模式及策略 ★ 配套物業(yè)發(fā)展建議 ★ 建筑單體物業(yè)發(fā)展建議 93 本報告是嚴(yán)格保密的?？煽焖倩厥召Y金，實現(xiàn)高價，占有小量市場，形成項目獨特的競爭價值； 主要目標(biāo) 次要目標(biāo) 終極目標(biāo) ?以全景展示項目的國際社區(qū)高檔形象為主要目標(biāo)； ?同時保障暢順的現(xiàn)金流量，良好的市場銷售態(tài)勢； ?實現(xiàn)平穩(wěn)回報收益，為后期高檔產(chǎn)品奠定基礎(chǔ)。 啟動區(qū)產(chǎn)品類別及其特征分析 市場細(xì)分 物業(yè)類型 優(yōu)勢 劣勢 對應(yīng)策略 主流 市場 普通多層（五 七層） 適應(yīng)市場發(fā)展趨勢，整體份額大 競爭樓盤多，較難獨占小塊市場分額 注重細(xì)部構(gòu)造，增加產(chǎn)品附加值 明星市場 疊拼別墅（四層） 處于潮流前端的產(chǎn)品類型 核心景觀資源未能展示 加強區(qū)域邊界建設(shè)，注重組團景觀規(guī)劃 空白 市場 國際公寓（小高層） 抓住機會，回避競爭，快速回籠資金 市場份額小，產(chǎn)品排他性較強 鎖定市場份額，有針對性打造產(chǎn)品。 各類產(chǎn)品在市場中的份額和在競爭態(tài)勢中的表現(xiàn) 由產(chǎn)品類別分析可知 ?多層住宅目標(biāo)市場份額大，但競爭激烈，可以通過產(chǎn)品差異性及區(qū)域特質(zhì)帶動銷售。 ?情景洋房和疊拼別墅市場認(rèn)可度較高，但價格競爭大?？勺鳛閱訁^(qū)的少量產(chǎn)品。競爭不激烈，但目標(biāo)市場小，不宜大量開發(fā)。 目標(biāo)客戶需求決定產(chǎn)品的戶型面積和功能需求 成都市場現(xiàn)有的國際涉外公寓較少，以上案例是在深圳目前運營較為成功的國際公寓。 98 本報告是嚴(yán)格保密的。 目標(biāo)客戶群： ?高新區(qū)外企的外籍管理階層 ?大型企業(yè)駐成都的外派職員 ?成都市內(nèi)的外籍人士 ?外語學(xué)院的外籍教師 戶型 面積 區(qū)間 面積比 例 面積 功能需求 1*2*1 6070㎡ 5％ 1342 洗手間、廚房、陽臺 2*2*2 95110㎡ 30％ 8052 陽光房、雙衛(wèi)生間、廚 房 3*2*2 140160㎡ 60％ 16104 陽光房、三衛(wèi)生間、廚房 復(fù)式 220㎡左右 5％ 1342 陽光房、廚房、雙陽臺、空中花園、大露臺 合計 100 26840 99 本報告是嚴(yán)格保密的。 現(xiàn)代化外立面具有 面 強烈的視覺沖擊力，建議布置在離街較近的位置，強調(diào)昭示效果。 ? 國際公寓在建筑設(shè)計方面需要尊重外籍人士的生活習(xí)慣，同時在管理服務(wù)方面也需要較高的標(biāo)準(zhǔn)。 目前中高端市場的在售樓盤是我們確定啟動區(qū)戶型面積的主要參考依據(jù) 平面戶型 躍式 戶型 疊拼 別墅 TOWNHOUSE 2*2*1 3*2*2 4*2*2 西區(qū)花園 91㎡ 121137㎡ —— 136156㎡ —— 232㎡ 蜀風(fēng)花園城 —— —— —— 165175㎡ —— —— 錦繡森林 8389㎡ 117㎡ —— —— 143㎡ 169194㎡ 金林半島 —— —— —— —— 198203㎡ 335358㎡ 中海名城 —— 131150㎡ 170194㎡ 224248㎡ —— —— 學(xué)林雅苑 —— —— —— 216273㎡ —— —— 普羅旺斯 —— 134188㎡ —— 220277㎡ —— —— 錦城花園 —— 187㎡ 166204㎡ 錯層 216㎡ 復(fù)式： 334347㎡ 左岸花都 —— 120139㎡ —— —— —— —— 金色家園 84㎡ 103116㎡ 120137㎡ 142㎡ —— —— 中高端樓盤的兩房比例較少 主要戶型以 120－ 140平米的三房， 160平米左右的四房為主 104 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?三房產(chǎn)品分為舒適型和闊綽型兩個面積區(qū)間。 ?躍式單位設(shè)置較少，主要考慮避免與情景洋房在面積上形成沖突。 多層住宅增強競爭價值關(guān)鍵因素是 產(chǎn)品創(chuàng)新，贈送使用面積或空間。 市場現(xiàn)狀 國際社區(qū) 產(chǎn)品亮點 代表 樓盤 “CVA” 因素 價值 體現(xiàn) 多層住宅 ?復(fù)式：凸窗、儲藏室、衣帽間，贈送空中花園 蜀風(fēng)花園城 西區(qū)花園 中海名城 ?復(fù)式：頂層挑高，贈送大露臺 ?增強室內(nèi)自然感光度 ?標(biāo)準(zhǔn)層：陽光房、凸窗、大陽臺 ?標(biāo)準(zhǔn)層：錯層陽臺，躍式設(shè)計 ?贈送面積，增強空間感 ?躍閣樓層：凸窗、陽臺、屋頂花園、大露臺 ?頂層：挑高室內(nèi)空間 ?贈送使用空間 ?躍式單位：入戶花園、功能房、凸窗、衣帽間 ?躍式單位：錯層陽臺 ?贈送面積 ?底層：私家小庭院 ?底層：步入陽臺，設(shè)計躍式 ?增強空間感 106 本報告是嚴(yán)格保密的。 附送面積的做法 送夾層 /送閣樓 108 本報告是嚴(yán)格保密的。 疊拼別墅戶型面積參考市場主流戶型面積 戶型 面積區(qū)間 面積 比例 建筑面積 功能需求 疊拼別墅 220250㎡ 100％ 12192 入戶花園、多功能房、陽光房、下沉客廳、工人房衣帽間、空中花園 合計 12192 ?疊拼別墅是啟動區(qū)頂級產(chǎn)品，因此在現(xiàn)場展示、園林景觀方面要求較高。 疊拼別墅增強競爭價值關(guān)鍵因素 豐富室內(nèi)功能空間，增加與外界溝通交流平臺， 如：花園、露臺、陽光房等。 陽光露臺 —— 退讓式的陽光大露臺可以增添花園洋房頂層復(fù)式單位附加值 陽光大露臺 底層陽光花園 113 本報告是嚴(yán)格保密的。 陽光房 114 本報告是嚴(yán)格保密的。 躍式空間 —— 增加空間層次感，彰顯尊貴。 頂層復(fù)式示意圖 頂層復(fù)式上層加高空間 ——讓客戶可以自由間隔 頂層采取退臺的形式，并贈送大露臺 117 本報告是嚴(yán)格保密的。 中海：倡導(dǎo)成都居住文明 中海：影響成都十年 —— 給成都一個未來 119 thanks 120 附件 1：園林風(fēng)格示意 121 本報告是嚴(yán)格保密的。 泰式風(fēng)格 中旅國際公館 123 本報告是嚴(yán)格保密的。 意大利小鎮(zhèn)風(fēng)格 —— 波托菲諾 125 本報告是嚴(yán)格保密的。 澳洲風(fēng)情 —— 碧華庭居 127 本報告是嚴(yán)格保密的。 拉丁風(fēng)情 中海怡美山莊 129 附件 2：建筑風(fēng)格示意 130 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?小區(qū)入口標(biāo)志性：廣場、標(biāo)志物（雕塑、燈塔、噴水池、會所） ?樓棟門廳：公建化、大一號的門廳入口、雙門廳（車庫門廳） ?入戶門：子母門 ?私家車道 ?觀光電梯（費用較高，放在展示性好、景觀好的地方） ?弧型窗、落地窗 ?水管的處理 ?空調(diào)位處理：格柵 ?遮陽窗臺 ?屋頂（如過于復(fù)雜則費用高，且施工期長，對進度形象不利） ?燈光（一般在屋頂） 131 本報告是嚴(yán)格保密的。 132 本報告是嚴(yán)格保密的。 演講完畢，謝謝觀看！