【正文】 密的。 規(guī)劃方案業(yè)態(tài)業(yè)種示意 A B C 食品餐飲 服務(wù) 時(shí)尚店 硬品 … 娛樂(lè)類 電影城 服飾店 電器音響 …… 大型超市等 88 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 啟動(dòng)區(qū)產(chǎn)品類別及其特征分析 市場(chǎng)細(xì)分 物業(yè)類型 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) 對(duì)應(yīng)策略 主流 市場(chǎng) 普通多層（五 七層） 適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，整體份額大 競(jìng)爭(zhēng)樓盤多，較難獨(dú)占小塊市場(chǎng)分額 注重細(xì)部構(gòu)造，增加產(chǎn)品附加值 明星市場(chǎng) 疊拼別墅（四層） 處于潮流前端的產(chǎn)品類型 核心景觀資源未能展示 加強(qiáng)區(qū)域邊界建設(shè)，注重組團(tuán)景觀規(guī)劃 空白 市場(chǎng) 國(guó)際公寓（小高層） 抓住機(jī)會(huì)，回避競(jìng)爭(zhēng)，快速回籠資金 市場(chǎng)份額小，產(chǎn)品排他性較強(qiáng) 鎖定市場(chǎng)份額，有針對(duì)性打造產(chǎn)品。競(jìng)爭(zhēng)不激烈，但目標(biāo)市場(chǎng)小，不宜大量開(kāi)發(fā)。 現(xiàn)代化外立面具有 面 強(qiáng)烈的視覺(jué)沖擊力，建議布置在離街較近的位置，強(qiáng)調(diào)昭示效果。 ?躍式單位設(shè)置較少，主要考慮避免與情景洋房在面積上形成沖突。 疊拼別墅戶型面積參考市場(chǎng)主流戶型面積 戶型 面積區(qū)間 面積 比例 建筑面積 功能需求 疊拼別墅 220250㎡ 100％ 12192 入戶花園、多功能房、陽(yáng)光房、下沉客廳、工人房衣帽間、空中花園 合計(jì) 12192 ?疊拼別墅是啟動(dòng)區(qū)頂級(jí)產(chǎn)品，因此在現(xiàn)場(chǎng)展示、園林景觀方面要求較高。 躍式空間 —— 增加空間層次感，彰顯尊貴。 意大利小鎮(zhèn)風(fēng)格 —— 波托菲諾 125 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 132 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 拉丁風(fēng)情 中海怡美山莊 129 附件 2：建筑風(fēng)格示意 130 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 中海：倡導(dǎo)成都居住文明 中海：影響成都十年 —— 給成都一個(gè)未來(lái) 119 thanks 120 附件 1：園林風(fēng)格示意 121 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 陽(yáng)光露臺(tái) —— 退讓式的陽(yáng)光大露臺(tái)可以增添花園洋房頂層復(fù)式單位附加值 陽(yáng)光大露臺(tái) 底層陽(yáng)光花園 113 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 市場(chǎng)現(xiàn)狀 國(guó)際社區(qū) 產(chǎn)品亮點(diǎn) 代表 樓盤 “CVA” 因素 價(jià)值 體現(xiàn) 多層住宅 ?復(fù)式：凸窗、儲(chǔ)藏室、衣帽間，贈(zèng)送空中花園 蜀風(fēng)花園城 西區(qū)花園 中海名城 ?復(fù)式：頂層挑高，贈(zèng)送大露臺(tái) ?增強(qiáng)室內(nèi)自然感光度 ?標(biāo)準(zhǔn)層：陽(yáng)光房、凸窗、大陽(yáng)臺(tái) ?標(biāo)準(zhǔn)層：錯(cuò)層陽(yáng)臺(tái)，躍式設(shè)計(jì) ?贈(zèng)送面積，增強(qiáng)空間感 ?躍閣樓層：凸窗、陽(yáng)臺(tái)、屋頂花園、大露臺(tái) ?頂層：挑高室內(nèi)空間 ?贈(zèng)送使用空間 ?躍式單位：入戶花園、功能房、凸窗、衣帽間 ?躍式單位：錯(cuò)層陽(yáng)臺(tái) ?贈(zèng)送面積 ?底層：私家小庭院 ?底層：步入陽(yáng)臺(tái)，設(shè)計(jì)躍式 ?增強(qiáng)空間感 106 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 目前中高端市場(chǎng)的在售樓盤是我們確定啟動(dòng)區(qū)戶型面積的主要參考依據(jù) 平面戶型 躍式 戶型 疊拼 別墅 TOWNHOUSE 2*2*1 3*2*2 4*2*2 西區(qū)花園 91㎡ 121137㎡ —— 136156㎡ —— 232㎡ 蜀風(fēng)花園城 —— —— —— 165175㎡ —— —— 錦繡森林 8389㎡ 117㎡ —— —— 143㎡ 169194㎡ 金林半島 —— —— —— —— 198203㎡ 335358㎡ 中海名城 —— 131150㎡ 170194㎡ 224248㎡ —— —— 學(xué)林雅苑 —— —— —— 216273㎡ —— —— 普羅旺斯 —— 134188㎡ —— 220277㎡ —— —— 錦城花園 —— 187㎡ 166204㎡ 錯(cuò)層 216㎡ 復(fù)式： 334347㎡ 左岸花都 —— 120139㎡ —— —— —— —— 金色家園 84㎡ 103116㎡ 120137㎡ 142㎡ —— —— 中高端樓盤的兩房比例較少 主要戶型以 120－ 140平米的三房， 160平米左右的四房為主 104 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 98 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?情景洋房和疊拼別墅市場(chǎng)認(rèn)可度較高，但價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)大。 商業(yè)開(kāi)發(fā)時(shí)間計(jì)劃 2023 2023 2023 2023 2023 商業(yè)類型 主要業(yè)態(tài) 關(guān)鍵要素 完全街區(qū) A 類街區(qū) B 類街區(qū) C ?食品餐飲 ?服務(wù) ?時(shí)尚店 ?硬品 ?娛樂(lè)類 ?電影城 ?服飾店 ?電器音響 ?大型超市 強(qiáng)調(diào)品牌店對(duì)商業(yè)氛圍的帶動(dòng)作用 特色娛樂(lè)類的進(jìn)入，如3D影城 滿足區(qū)域內(nèi)的購(gòu)物需求即可，檔次略低于五百?gòu)?qiáng)企業(yè) 92 問(wèn)題的解決方案 ★ 啟動(dòng)模式及策略 ★ 配套物業(yè)發(fā)展建議 ★ 建筑單體物業(yè)發(fā)展建議 93 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 參考方案 開(kāi)發(fā)次序 ： 完全街區(qū)（ A） 類街區(qū)（ B） 類街區(qū)（ C） A B C 84 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 配套物業(yè)發(fā)展建議 文化活動(dòng)中心（賣場(chǎng)）規(guī)劃 園林景觀 商業(yè)街定位及分布 道路 /及導(dǎo)識(shí)系統(tǒng) 啟動(dòng)區(qū)選址 國(guó)際公寓定位 國(guó)際學(xué)校發(fā)展模式建議 集中商業(yè)分期開(kāi)發(fā)建議 78 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 園林景觀設(shè)計(jì)原則 體現(xiàn)區(qū)域開(kāi)發(fā)氣勢(shì)，超越市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 單一的園林設(shè)計(jì)風(fēng)格對(duì)于區(qū)域開(kāi)發(fā)過(guò)于單調(diào)，園林設(shè)計(jì)應(yīng)分期、分組團(tuán)設(shè)計(jì)，體現(xiàn)多主題風(fēng)情 原則一 原則二 71 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 外圍導(dǎo)示系統(tǒng) —— 路旗 功能： 指引性 營(yíng)造成熟大社區(qū)的氛圍 提升樓盤整體形象 位置：沿西延線兩旁 64 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 商業(yè)街注意事項(xiàng) 商業(yè)步行街細(xì)部設(shè)計(jì) 在首期展示時(shí)，將店面統(tǒng)一標(biāo)識(shí)裝飾，并進(jìn)行簡(jiǎn)單裝修，把未來(lái)的業(yè)態(tài)展示出來(lái)，把休閑品味形象先行做出 56 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 商業(yè)街定位 根據(jù)上一階段成果，本區(qū)域?qū)I(yè)街＋鄰里商業(yè)街總規(guī)模控制在 20230平米左右，其中： Block國(guó)際風(fēng)情商業(yè)街區(qū) 5000平米 鄰里商業(yè)街 15000平米 根據(jù)案例研究，鄰里商業(yè)街最大限度的滿足居民的便利性，分布呈多點(diǎn)、分散狀態(tài)。 文化活動(dòng)中心的功能定位以避免虧損作為首要考慮因素 根據(jù)世聯(lián)經(jīng)驗(yàn)，將啟動(dòng)區(qū)會(huì)所功能分為三部分 社區(qū)服務(wù)類 品牌服務(wù)類 公益服務(wù)類 自身盈利 保本經(jīng)營(yíng) 提供公益服務(wù)，可能虧損 品牌服務(wù)類主要利用自身品牌形成吸引力，無(wú)需布置在底層，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，品牌健身會(huì)其規(guī)模在 1000㎡左右為宜 ? 文化活動(dòng)中心在滿足其基本功能的基礎(chǔ)上 ,盡量保證后期經(jīng)營(yíng)的可盈利性。 政府教育部門在校舍、教學(xué)設(shè)施、政策、人員等方面給予一定的扶持和幫助。 股份制模式 —— 以入股的方式，吸納社會(huì)閑散資金，由教育專家管理經(jīng)營(yíng)學(xué)校，學(xué)校實(shí)行所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)的分離。 國(guó)際公寓訪談要點(diǎn) 外籍租賃客戶 職業(yè)特征 ?主要租賃客戶為跨國(guó)公司的技術(shù)骨干，較多為歐美人或享受歐美公司福利待遇的其他外籍人士，有較高的住房消費(fèi)水平 現(xiàn)居住地 ?租賃凱萊帝景、銀都花園、錦繡花園等高端物業(yè)，注重安全舒適性 租賃方式 ?由公司出面租房，考慮到安全性、生活習(xí)慣等方面要素，一般租住在一起、超過(guò) 10戶 租賃物業(yè)特點(diǎn) ?外籍人士的外派均攜帶家屬，戶型要求適合全家人居住，面積超過(guò) 150平米的三房?jī)蓮d為主要需求戶型， ?對(duì)舒適性要求較高，如洗手間，要求面積較大的二衛(wèi)甚至三衛(wèi) ?相對(duì)較喜愛(ài)電梯物業(yè) ?期望小孩能受到良好的教育 租賃期 ?在投資建廠初期是跨國(guó)公司技術(shù)骨干進(jìn)入成都的高峰期 ?技術(shù)骨干外派為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，短期項(xiàng)目在三個(gè)月以內(nèi)，一般住酒店 ?項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期超過(guò)一年，由公司集體租賃公寓 租金水平 ?60元 /平米 .月左右 35 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 啟動(dòng)區(qū)選址標(biāo)準(zhǔn) 航空限高 15米 航空限高 50米 航空限高 50米 航空限高 容積率高，不適宜標(biāo)竿產(chǎn)品 由中部開(kāi)發(fā)，有利于土地均勻升值 標(biāo)準(zhǔn)一：一般選擇資源最好或臨路昭示性最好的地方 標(biāo)準(zhǔn)二：標(biāo)竿產(chǎn)品，建立區(qū)域價(jià)格體系 標(biāo)準(zhǔn)三：有利于土地均勻升值 31 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?啟動(dòng)區(qū)根據(jù)項(xiàng)目展示要求，建議采用低容積率。隨著一期社區(qū)環(huán)境成功營(yíng)造，項(xiàng)目三條產(chǎn)品線同時(shí)放量增長(zhǎng)一倍。 蔚藍(lán)海岸的開(kāi)發(fā)策略 時(shí)間軸 — 第一期 第二期 第三期 價(jià)格走勢(shì) 分期規(guī)模 萬(wàn) M2 — — 主力戶型 70120的 23房 100150的 34房 100200的 35房 6600 6500 5300 首期缺乏配置 居住氛圍不濃 項(xiàng)目總建 55萬(wàn)，首期周邊居住氣氛不濃，缺乏配套，開(kāi)發(fā) ，僅為總體 1/7，一期建成，社區(qū)氛圍及配套到位，二期開(kāi)始啟動(dòng)，迅速放量。 整體開(kāi)發(fā)思路及啟動(dòng)區(qū)位置 寫字樓 酒店 文化活動(dòng)中心 Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅲ Ⅱ Ⅰ Ⅲ Ⅱ Ⅰ 綜合市場(chǎng) 國(guó)際學(xué)校 商業(yè)廣場(chǎng) 幼兒園 幼兒園 涉外醫(yī)院 高爾夫練習(xí)場(chǎng) 專業(yè)街(酒吧街 ) 休閑廣場(chǎng) 森林景觀大道 高級(jí)會(huì)所 國(guó)際網(wǎng)球中心 集中商業(yè) 5 達(dá)成啟動(dòng)區(qū)目標(biāo)必須解決的問(wèn)題 6 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。3/1/2023 中海成都國(guó)際社區(qū)項(xiàng)目 啟動(dòng)區(qū)定位及物業(yè)發(fā)展建議 謹(jǐn)呈中海興業(yè)（成都）有限公司 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 R1（非期望結(jié)果