【正文】 租金水平 ?60元 /平米 .月左右 35 本報告是嚴格保密的。 ? 方案二是基于目標的啟動區(qū)選址。 啟動區(qū)選址標準 航空限高 15米 航空限高 50米 航空限高 50米 航空限高 容積率高，不適宜標竿產(chǎn)品 由中部開發(fā)，有利于土地均勻升值 標準一：一般選擇資源最好或臨路昭示性最好的地方 標準二：標竿產(chǎn)品，建立區(qū)域價格體系 標準三：有利于土地均勻升值 31 本報告是嚴格保密的。 客戶定位 啟動區(qū)目標客戶 游離客戶 偶得客戶 游離客戶 重要客戶 核心客戶 全市內(nèi)多次置業(yè)高端客戶、大西南高端客戶 高新區(qū)高管 其他 西區(qū)換房客戶 26 本報告是嚴格保密的。 ?啟動區(qū)根據(jù)項目展示要求，建議采用低容積率。 萬 M2 20 本報告是嚴格保密的。隨著一期社區(qū)環(huán)境成功營造，項目三條產(chǎn)品線同時放量增長一倍。配套和社區(qū)氛圍不能充分展示，銷售期較長。 蔚藍海岸的開發(fā)策略 時間軸 — 第一期 第二期 第三期 價格走勢 分期規(guī)模 萬 M2 — — 主力戶型 70120的 23房 100150的 34房 100200的 35房 6600 6500 5300 首期缺乏配置 居住氛圍不濃 項目總建 55萬，首期周邊居住氣氛不濃，缺乏配套，開發(fā) ，僅為總體 1/7，一期建成，社區(qū)氛圍及配套到位，二期開始啟動，迅速放量。 R1，非期望結(jié)果 區(qū)域環(huán)境 啟動位置 啟動配套 ?區(qū)域規(guī)劃為產(chǎn)業(yè)區(qū) ?周邊生活氛圍淡薄 ?地塊北面中部 ?容積率 ?國際風情商業(yè)街 ?學校、幼兒園 ?會所 相對于成都其他高檔樓盤，啟動區(qū)容積率較高 啟動區(qū)臨近西延線，核心公園資源不能展示 區(qū)域內(nèi)生活配套不足 啟動區(qū)商業(yè)街僅能展示，不能形成商業(yè)氛圍 10 本報告是嚴格保密的。 整體開發(fā)思路及啟動區(qū)位置 寫字樓 酒店 文化活動中心 Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅲ Ⅱ Ⅰ Ⅲ Ⅱ Ⅰ 綜合市場 國際學校 商業(yè)廣場 幼兒園 幼兒園 涉外醫(yī)院 高爾夫練習場 專業(yè)街(酒吧街 ) 休閑廣場 森林景觀大道 高級會所 國際網(wǎng)球中心 集中商業(yè) 5 達成啟動區(qū)目標必須解決的問題 6 本報告是嚴格保密的。 本報告是嚴格保密的。3/1/2023 中海成都國際社區(qū)項目 啟動區(qū)定位及物業(yè)發(fā)展建議 謹呈中海興業(yè)（成都）有限公司 本報告是嚴格保密的。 啟動區(qū)目標 啟動區(qū)起價 4000元 /平米以上（均價約4500元 /平米），成本利潤率達到 15％ 均價 4500元 /平米意味著什么樣的樓盤品質(zhì)？ 目標 7 本報告是嚴格保密的。 R1（非期望結(jié)果）與 R2（期望結(jié)果）產(chǎn)生的矛盾 ?啟動區(qū)容積率較高 ?核心資源不能展示 ?區(qū)域內(nèi)配套不足 ?商業(yè)街僅能展示，不能形成商業(yè)氛圍 ?低密度產(chǎn)品體現(xiàn)高檔品質(zhì) ?獨特的核心資源展示 ?區(qū)域生活配套成熟 ?社區(qū)內(nèi)規(guī)劃、環(huán)境良好 ?良好教育配套設(shè)施 ?社區(qū)配套滿足高品質(zhì)生活需求 現(xiàn)實 目標 Q1：高容積率與高端產(chǎn)品之間的矛盾 Q2：核心資源展示的矛盾 Q3：陌生區(qū)域與成熟配套之間的矛盾 本階段核心解決的三大矛盾 11 問題的解決方案 ★ 啟動模式及策略 ★ 配套物業(yè)發(fā)展建議 ★ 建筑單體物業(yè)發(fā)展建議 12 本報告是嚴格保密的。 15 本報告是嚴格保密的。以后各期規(guī)模逐漸遞增，銷售速度加快。 萬 M2 第二期 多層 House 天鵝堡 純水岸 天鵝堡 純水岸 首期配置：會所 18 本報告是嚴格保密的。 大盤啟動模型的結(jié)論 結(jié)論 1：驗證原來的啟動規(guī)模： 大盤的啟動規(guī)模通常為 715 萬㎡ ，滿足成本經(jīng)濟、 市場消化、規(guī)模展示三大要求 結(jié)論 2：大盤要一舉奠定氣勢 結(jié)論 3：啟動期一般的配套形式為 ： 會所及景觀主軸或廣場、風情商業(yè)街 21 本報告是嚴格保密的。 23 本報告是嚴格保密的。 目標客戶需求與本項目的擬合度分析 客戶分類 資源 區(qū)域 價格 小區(qū)規(guī)劃 品牌 配套 產(chǎn)品 學校 市內(nèi)多次置業(yè)的高端客戶 大西南客戶 高新西區(qū)高管 西區(qū)換房客戶 目標客戶重視規(guī)劃，啟動區(qū)的城區(qū)界定及規(guī)劃展示尤為重要，是啟動區(qū)吸引目標客戶的核心競爭力 對核心客戶的擬合分析，產(chǎn)品、配套及區(qū)域認知是項目開發(fā)努力的方向 27 本報告是嚴格保密的。 兩種啟動方案代表 方案一：臨路昭示性最好 方案二：展示差異化核心資源 在案例揭示的啟動區(qū)選址規(guī)律下，本項目可能的啟動方案有以下兩種 32 本報告是嚴格保密的。有利于快速建立區(qū)域價值，獲得較大開發(fā)收益，但前期需要與政府談判，投入資金量大，風險加大。 定位國際公寓的原因 ?從自身資源條件、市場需求考慮，國際公寓有足夠的支持，且有利于實現(xiàn)開發(fā)遠景目標 一、市場不能滿足國際公寓的需求 二、本項目臨近高速發(fā)展的高新西區(qū)，有明顯的地理優(yōu)勢 三、國際公寓經(jīng)濟效益好，可用作長期經(jīng)營的優(yōu)良資產(chǎn) 四、國際公寓能滿足政府“國際社區(qū)”的期望，較高提升區(qū)域形象，有利于后續(xù)項目的開發(fā) 市場有需求，且成都市未形成真正的國際公寓區(qū)。 36 本報告是嚴格保密的。 股份合作制模式 —— 與股份制大致相同，不同點在于政府教育行政部門也是持股方，但政府并非以資金入股，而是將校產(chǎn)評估后，以資產(chǎn)入股。 推薦辦學模式 案例：桃源居 —— 清華試驗學校 經(jīng)營模式：學校、政府、開發(fā)商三方參股 總學位： 7000—— 8000個學位 私立學位： 1000—— 2023個學位 公立學位： 6000—— 7000個學位，通過與政府的談判，學位按片區(qū)劃分，對住宅銷售的促進作用非常大 比較優(yōu)勢：相對于模式 3（民辦公助），保證了政府在學校發(fā)展中應(yīng)有作用，同時避免了公辦學校政府對學校管得過多、管得過細的弊端。 提供教師隊伍；享有學校的日常經(jīng)營權(quán)、辦學方式、人事權(quán)、教育所得等 開發(fā)商： 政府： 學校： 41 本報告是嚴格保密的。 ? 針對啟動區(qū)居住氛圍淡薄的問題 ，建議集中商業(yè)用地上搭建臨時商業(yè)， 用免租的方式吸引商家進入，業(yè)態(tài)主要為餐飲、休閑類專業(yè)店，提升區(qū)域生活氛圍。 ? 品牌服務(wù)商家有利于提升形象，但租金水平較低。 縫紉店 20㎡ 連鎖藥店 200㎡ 面包房 50㎡ 電器維修 50㎡ 沖印店 50㎡ 布藝店 100㎡ 美容美發(fā) 300㎡ 鮮花店 50㎡ 音像店 50㎡ 書店 100㎡ 其他 800 ㎡ 品牌服務(wù)類 品牌健身會 1000㎡ 1200㎡ 公益服務(wù)類 乒乓球 150㎡ 1000 ㎡ 主要為社區(qū)居民提供公益服務(wù)，經(jīng)濟效益較差，置于較差位置。本項目的鄰里商業(yè)街應(yīng)在分期、分區(qū)中具體體現(xiàn)，按照 /人的標準進行設(shè)計 49 本報告是嚴格保密的。 Block國際風情商業(yè)街區(qū)的設(shè)計要點 ?7－ 10米的街道，集市型商業(yè)精神的回歸 ?局部一層，商業(yè)與休閑氛圍的融合 ?二樓通過連廊連接 ?相鄰樓宇的連接處理，人流暢通無阻 53 本報告是嚴格保密的。 配套物業(yè)發(fā)展建議 文化活動中心（賣場）規(guī)劃 園林景觀 商業(yè)街定位及分布 道路 /及導識系統(tǒng) 啟動區(qū)選址 國際公寓定位 國際學校發(fā)展模式建議 集中商業(yè)分期開發(fā)建議 57 本報告是嚴格保密的。 外圍導示系統(tǒng) —— 城區(qū)界定 臨西延線人行道、從樹種、燈桿等方面完全與眾不同，界定城界 “城區(qū)界定” —— 啟動前兩條道路的建設(shè)，構(gòu)建區(qū)域框架，展示區(qū)域規(guī)模氣勢 啟動區(qū) 規(guī)劃二路 規(guī)劃路 61 本報告是嚴格保密的。 外圍導示系統(tǒng) —— 形象墻 形象墻展示大盤特有的氣勢 —— 尚未開工部分，可用形象墻圍合，注明各自功能 65 本報告是嚴格保密的。 區(qū)內(nèi)導示系統(tǒng) —— 鋪地視覺統(tǒng)一 68 本報告是嚴格保密的。 園林景觀 —— 分組團設(shè)計 亞洲風格 歐洲風格 澳洲風格 美洲風格 中國南方園林 泰式園林 地中海風情 意大利風格 北歐風情 北美風情 拉丁風情 澳洲風情 園林設(shè)計按照分期可以大致分為三類，每期任意選取某一洲為主題，各組團園林設(shè)計各有特色 分期風格選擇 組團風格選擇 72 本報告是嚴格保密的。 75 本報告是嚴格保密的。 市場狀況 ? 15月，成都市商業(yè)物業(yè)發(fā)展迅猛， 供應(yīng)同比增長 310％，銷售同比增長 111％ ? 樓盤在三環(huán)外逐漸興起，帶動周邊商業(yè)配套設(shè)施的成長， 三環(huán)外商業(yè)銷售旺盛，銷售增幅達 394％ 商業(yè)物業(yè)各環(huán)域供求狀況 內(nèi)環(huán)以內(nèi) 內(nèi)至一環(huán) 一至二環(huán) 二至三環(huán) 三環(huán)以外 供給 銷售 方位 城東 城南 城西 城北 市中心 銷售面積 商業(yè)物業(yè)各環(huán)域供求狀況 隨著城市的向外拓展，三環(huán)外的商業(yè)物業(yè)逐步興起 79 本報告是嚴格保密的。 如何應(yīng)對前期商業(yè)氛圍淡薄的問題 街區(qū)化是解決問題的核心 ?街區(qū)最容易形成人氣。 參考方案 85 本報告是嚴格保密的。 經(jīng)營業(yè)態(tài)參考 (1) 業(yè)態(tài)店面分類 軟品 女時裝 男時裝 兒童服裝 少年服裝