【正文】 （北） 76200 97536 啟動區(qū) 2號（中） 105800 191498 3號（南） 81500 106765 住宅一期合計 263500 395799 物業(yè)類型 容積率 用地面積（ m2） 用地面積比例 建筑面積（ m2 ） 建筑面積比例 疊拼別墅 15240 20% 12192 % 多層 48760 64% 58512 60% 小高層 12200 16% 26840 % 合計 76200 100% 97544 100% 項目一期面積表 項目啟動區(qū)物業(yè)分類表 ?按照項目總規(guī)劃，一期住宅占地 263500m2，容積率 ；二期住宅占地 243500m2，容積率 ，；三期住宅占地 204900m2，容積率。 ?啟動區(qū)根據(jù)項目展示要求，建議采用低容積率。 23 本報告是嚴格保密的。 啟動區(qū)定位 ?定位考慮原則 ?一、符合整體定位 ?二、吻合現(xiàn)階段目標客戶習慣 啟動區(qū)定位 國際城區(qū) 示范區(qū) 24 本報告是嚴格保密的。 啟動區(qū)定位詮釋 是社會公眾的 期待！ 啟動區(qū)是國際社區(qū)的震撼亮相 一種全新開發(fā)理念的演繹 一個能提升城市形象的全新城區(qū) 一個全市人民向往的居住中心 一種積極向上的生活追求 示范區(qū) 25 本報告是嚴格保密的。 客戶定位 啟動區(qū)目標客戶 游離客戶 偶得客戶 游離客戶 重要客戶 核心客戶 全市內多次置業(yè)高端客戶、大西南高端客戶 高新區(qū)高管 其他 西區(qū)換房客戶 26 本報告是嚴格保密的。 目標客戶需求與本項目的擬合度分析 客戶分類 資源 區(qū)域 價格 小區(qū)規(guī)劃 品牌 配套 產(chǎn)品 學校 市內多次置業(yè)的高端客戶 大西南客戶 高新西區(qū)高管 西區(qū)換房客戶 目標客戶重視規(guī)劃，啟動區(qū)的城區(qū)界定及規(guī)劃展示尤為重要，是啟動區(qū)吸引目標客戶的核心競爭力 對核心客戶的擬合分析，產(chǎn)品、配套及區(qū)域認知是項目開發(fā)努力的方向 27 本報告是嚴格保密的。 啟動區(qū)策略 抓中高端市場主流，高端產(chǎn)品及形象起到標識作用，中高端的產(chǎn)品加快銷售速度 啟動開發(fā)的關鍵四件事 ?區(qū)域邊界打造 ?展示街區(qū) ?實景展示區(qū) ?引進少量特色店，氛圍營造 啟動區(qū)策略 28 問題的解決方案 ★ 啟動模式及策略 ★ 配套物業(yè)發(fā)展建議 ★ 建筑單體物業(yè)發(fā)展建議 29 本報告是嚴格保密的。 配套物業(yè)發(fā)展建議 文化活動中心（賣場）規(guī)劃 園林景觀 商業(yè)街定位及分布 道路 /及導識系統(tǒng) 啟動區(qū)選址 國際公寓定位 國際學校發(fā)展模式建議 集中商業(yè)分期開發(fā)建議 30 本報告是嚴格保密的。 啟動區(qū)選址標準 航空限高 15米 航空限高 50米 航空限高 50米 航空限高 容積率高，不適宜標竿產(chǎn)品 由中部開發(fā)，有利于土地均勻升值 標準一：一般選擇資源最好或臨路昭示性最好的地方 標準二：標竿產(chǎn)品，建立區(qū)域價格體系 標準三：有利于土地均勻升值 31 本報告是嚴格保密的。 兩種啟動方案代表 方案一：臨路昭示性最好 方案二：展示差異化核心資源 在案例揭示的啟動區(qū)選址規(guī)律下，本項目可能的啟動方案有以下兩種 32 本報告是嚴格保密的。 兩種啟動方案優(yōu)劣勢分析 ? 方案一基于現(xiàn)實的啟動區(qū)選址，啟動開發(fā)難度低，符合政府形象展示的目標。但對區(qū)域價值建立較弱，開發(fā)目標需要在中后期努力實現(xiàn)達成。 ? 方案二是基于目標的啟動區(qū)選址。有利于快速建立區(qū)域價值，獲得較大開發(fā)收益，但前期需要與政府談判，投入資金量大，風險加大。 基于現(xiàn)實的啟動區(qū)選址（方案一） 基于目標的啟動區(qū)選址（方案二） VS 資源利用 不足 充足 政府目標 羊西線展示形象好 羊西線展示形象弱 開發(fā)商目標 達成目標難度大 較快達成開發(fā)目標 價值實現(xiàn) 前期價值實現(xiàn)低 整體價值實現(xiàn)較高 啟動難度 啟動較容易 需要資金投入及政府談判 市場競爭 競爭激烈 建立排他性的核心優(yōu)勢 開發(fā)風險 開發(fā)風險低 不可預計的因素多，有一定的開發(fā)風險 根據(jù)實際開發(fā)目標及企業(yè)自身運作的特長，選定方案一為啟動區(qū)方案 33 本報告是嚴格保密的。 配套物業(yè)發(fā)展建議 文化活動中心（賣場）規(guī)劃 園林景觀 商業(yè)街定位及分布 道路 /及導識系統(tǒng) 啟動區(qū)選址 國際公寓定位 國際學校發(fā)展模式建議 集中商業(yè)分期開發(fā)建議 34 本報告是嚴格保密的。 國際公寓訪談要點 外籍租賃客戶 職業(yè)特征 ?主要租賃客戶為跨國公司的技術骨干，較多為歐美人或享受歐美公司福利待遇的其他外籍人士，有較高的住房消費水平 現(xiàn)居住地 ?租賃凱萊帝景、銀都花園、錦繡花園等高端物業(yè)，注重安全舒適性 租賃方式 ?由公司出面租房，考慮到安全性、生活習慣等方面要素，一般租住在一起、超過 10戶 租賃物業(yè)特點 ?外籍人士的外派均攜帶家屬，戶型要求適合全家人居住，面積超過 150平米的三房兩廳為主要需求戶型， ?對舒適性要求較高，如洗手間，要求面積較大的二衛(wèi)甚至三衛(wèi) ?相對較喜愛電梯物業(yè) ?期望小孩能受到良好的教育 租賃期 ?在投資建廠初期是跨國公司技術骨干進入成都的高峰期 ?技術骨干外派為開發(fā)項目，短期項目在三個月以內，一般住酒店 ?項目開發(fā)期超過一年，由公司集體租賃公寓 租金水平 ?60元 /平米 .月左右 35 本報告是嚴格保密的。 定位國際公寓的原因 ?從自身資源條件、市場需求考慮，國際公寓有足夠的支持，且有利于實現(xiàn)開發(fā)遠景目標 一、市場不能滿足國際公寓的需求 二、本項目臨近高速發(fā)展的高新西區(qū)，有明顯的地理優(yōu)勢 三、國際公寓經(jīng)濟效益好，可用作長期經(jīng)營的優(yōu)良資產(chǎn) 四、國際公寓能滿足政府“國際社區(qū)”的期望，較高提升區(qū)域形象，有利于后續(xù)項目的開發(fā) 市場有需求，且成都市未形成真正的國際公寓區(qū)。目前外籍人士主要租住在銀都花園、凱萊帝景等高檔小區(qū)，且出于安全、生活習慣等方面的考慮，外籍人士均“扎堆”居住。 國際公寓在市場上的租金水平在 60元 /平米 .月左右，遠遠超出普通住宅的租金水平，有較好的經(jīng)濟效益 本區(qū)域有地理優(yōu)勢。本區(qū)域緊鄰高新西區(qū)，交通便利，且擁有外籍人士較為關注的公園資源，有能力滿足外籍人士的生活、工作需求。 36 本報告是嚴格保密的。 配套物業(yè)發(fā)展建議 文化活動中心（賣場）規(guī)劃 園林景觀 商業(yè)街定位及分布 道路 /及導識系統(tǒng) 啟動區(qū)選址 國際公寓定位 國際學校發(fā)展模式建議 集中商業(yè)分期開發(fā)建議 37 本報告是嚴格保密的。 五種學校經(jīng)營模式 公辦民助 —— 學校國有，校長承辦，自主辦學，經(jīng)費自籌，政府監(jiān)督 民辦公助 —— 公民個人或社會團體是學校的主要出資者，政府教育部門則在校舍、教學設施、政策、人員等方面給予一定的扶持和幫助。 股份制模式 —— 以入股的方式，吸納社會閑散資金，由教育專家管理經(jīng)營學校，學校實行所有權和經(jīng)營權的分離。 股份合作制模式 —— 與股份制大致相同，不同點在于政府教育行政部門也是持股方，但政府并非以資金入股，而是將校產(chǎn)評估后，以資產(chǎn)入股。 民辦學校模式 —— 學校民有民辦，它分為社會力量辦學和私人辦學兩種形式。 38 本報告是嚴格保密的。 學校經(jīng)營模式初步判斷 公辦民助 民辦學校模式 民辦公助 股份制模式 股份合作制模式 與政府目標不符 無需吸納資金 與中海企業(yè)目標不符 用排除法，可供借鑒的辦學模式為，模式 模式 4 39 本報告是嚴格保密的。 推薦辦學模式 案例：桃源居 —— 清華試驗學校 經(jīng)營模式：學校、政府、開發(fā)商三方參股 總學位： 7000—— 8000個學位 私立學位： 1000—— 2023個學位 公立學位： 6000—— 7000個學位，通過與政府的談判，學位按片區(qū)劃分，對住宅銷售的促進作用非常大 比較優(yōu)勢：相對于模式 3（民辦公助），保證了政府在學校發(fā)展中應有作用，同時避免了公辦學校政府對學校管得過多、管得過細的弊端。相對于其他模式，股份合作制更有創(chuàng)新性 劣勢：需要與政府的強談判力 模式 4：股份合作制 40 本報告是嚴格保密的。 參股方的主要權利和義務 前期整合各方資源；出資建校，提供教育所需的設施設備，是學校的主要出資者；不參與學校日常經(jīng)營管理 辦學過程中，開發(fā)商、學校與教育行政部門之間要訂立協(xié)約，以明確各自的責任和義務。 政府教育部門在校舍、教學設施、政策、人員等方面給予一定的扶持和幫助。 提供教師隊伍；享有學校的日常經(jīng)營權、辦學方式、人事權、教育所得等 開發(fā)商： 政府： 學校： 41 本報告是嚴格保密的。 配套物業(yè)發(fā)展建議 文化活動中心（賣場）規(guī)劃 園林景觀 商業(yè)街定位及分布 道路 /及導識系統(tǒng) 啟動區(qū)選址 國際公寓定位 國際學校發(fā)展模式建議 集中商業(yè)分期開發(fā)建議 42 本報告是嚴格保密的。 啟動區(qū)文化活動中心選址 ?啟動區(qū)文化活動中心兼賣場功能： ?符合賣場選址標準 ?會所作為啟動區(qū)的配套，有利于展示效果 賣場選址標準 ?位置 交通條件最好、昭示性最強的位置，且有環(huán)境、景觀資源可展示 ?需解決的問題 看樓車輛、人流進入性 ?需配置的設施 售樓處前具有停車位置（ 30個以上的車位），用作停車和營銷活動 43 本報告是嚴格保密的。 賣場規(guī)劃 ? 南北方向兩條主干道提前完工，展示大盤的氣勢氣質。 ? 針對啟動區(qū)居住氛圍淡薄的問題 ，建議集中商業(yè)用地上搭建臨時商業(yè)， 用免租的方式吸引商