【正文】 層 高層重要空間尺度及附加功能空間建議 房型 面積（平方） 主臥開 間 次臥開間 客廳開間 廚房面積 衛(wèi)生間面積 2房 80~90 5~6㎡ 4~5㎡ 3房 120 3~ 4~ 6~7㎡ 6~7㎡ 135 ~ 6~7㎡ 7~8㎡ 3+1房 160170 ~ ~ 7~8㎡ 7~8㎡ 房型 面積（平方） 入戶花園 空中院館 雙套房 儲藏室 兩房 80~90 三房 120 √ √ √ 135 √ √ √ 四房 160170 √ √ √ √ 68 ? 避免破壞建筑立面的整體性；細節(jié)處考慮周到，體現(xiàn)人性化 水表箱隱藏化、景觀化 在外立面上進行百葉窗修飾，隱藏空調(diào)機位 注意對排水管、空調(diào)機位、水箱等細節(jié)處理，在基本不增加成本的基礎(chǔ)上大力提升品質(zhì)感 高價值品質(zhì) 全國現(xiàn)象 立面風格 把水管管線隱藏在外立面構(gòu)造之下 69 客戶認知：客戶對園林關(guān)注度高，偏好精細化的打造 高品質(zhì)打造 全國現(xiàn)象 園林景觀 優(yōu)山美地園林就很不錯，他們做得很有山地的感覺，堆了一些坡，走在里面感覺很不錯，一進去就像到了小山上一樣；紫瑯上郡太小氣了，間距太??；小區(qū)環(huán)境也很重要，綠化最好是有一些四季長青的樹，不怎么落葉的那種； —— 電子產(chǎn)品私營企業(yè)主 周先生 我會注重園林的，也會注重名貴樹種，比如、樹齡啊、多少錢啊，我喜歡桂花，優(yōu)山美地的園林就不錯； —— 江蘇銀行南通港閘支行副行長 邱蓓 我喜歡小區(qū)里面有竹子，優(yōu)山美地的園林也不錯，優(yōu)山美地很早就賣的，當時南通市場上還沒有那個園林做的好的，它是第一個做的好的，打響了第一炮，所以賣的好 —— 江蘇銀行南通分行國際業(yè)務(wù)部總經(jīng)理 丁利平 中低檔園林 中高檔園林 頂級園林 ?由頂級景觀設(shè)計公司打造，使用名貴植被品種、強化水資源占有，及高檔景觀小品設(shè)計，強調(diào)還原自然風貌 ?重點注重植被層次感打造，對品種沒有特別要求，部分水系打造增加園林品質(zhì)感，對景觀小品沒有檔次要求 ?只有廣場部分有重點打造植被和水系，其它大部分基本只是種植草皮和灌木，基本無景觀小品 70 ? 構(gòu)建出 “ 喬木 — 灌木 — 花叢 — 草皮 ” 的四重復(fù)合植被體系，利用層次變化營造高低錯落的觀感效果，增加視覺寬度和深度。 植被打造 —— 以四個層次充分打造出植被的層次感，營造出高低錯落的復(fù)合視覺體驗 ? 意大利風格的庭院在植物方面多采用粗放式管理 ,將大型喬木做庭院的圍合背景使用 ? 庭院內(nèi)部，特別在石墻前、庭院與車道分界線處 ,使用幾棵挺拔的筆柏也是凸現(xiàn)風格的簡易方法 高品質(zhì)打造 全國現(xiàn)象 園林景觀 — 植被 71 植被打造 —— 利用緩坡制造視覺差異及社區(qū)層次感，大量運用原生態(tài)樹木以控制成本 ? 緩坡的構(gòu)建可良好地制造視覺高差，在項目內(nèi)部營造出層次感，可進行有效的視覺隔離與引導，提升展示效果。 ? 應(yīng)用本地原生植物樹木，既保證原生態(tài)，與自然形成良好互動，同時節(jié)省成本，控制園林部分資金投入 高品質(zhì)打造 全國現(xiàn)象 園林景觀 — 植被 72 風格園林打造中，多采用鮮花廊架的設(shè)計 高品質(zhì)打造 全國現(xiàn)象 園林景觀 — 植被 73 ? 曲線道路設(shè)計：親近灌木、花草，形成步移景異的視覺感受 ? 鋪裝風情園林中的燒結(jié)磚，鋪裝材料多切割成不規(guī)則的形狀，適當使用彩色瓷磚，在項目內(nèi)部路道和庭院小徑使用 曲線道路設(shè)計 地轉(zhuǎn)不規(guī)則的鋪裝設(shè)計 路邊小品設(shè)計增加趣味性 曲線道路設(shè)計 自然質(zhì)感磚石鋪裝 社區(qū)內(nèi)二級道路系統(tǒng)曲線化、景觀化，營造溫馨、精致、充滿情趣的社區(qū)氛圍 高品質(zhì)打造 全國現(xiàn)象 園林景觀 — 道路 74 水系打造，以點式水景創(chuàng)造展示效果及趣味性 ? 結(jié)合綠化小品的噴泉、水池、淺水渠等營造出強烈的展示效果與趣味性。 高品質(zhì)打造 全國現(xiàn)象 園林景觀 — 水系 75 高層利用外部的水資源，打造園林，營造自然生態(tài)氛圍，體現(xiàn)項目宜居情景和高貴品質(zhì) 高品質(zhì)打造 全國現(xiàn)象 園林景觀 — 水系 76 細節(jié)小品 —— 大量應(yīng)用注重實用性與趣味性的功能小品，以統(tǒng)一 logo標識體現(xiàn)社區(qū)品質(zhì) ? 功能小品：將燈箱、信報箱、指示牌、垃圾箱等具備使用功能的部分打造為風情小品，處處體現(xiàn)項目品質(zhì)。 ? 地面鋪裝及小品上 LOGO標識的統(tǒng)一使用，處處體現(xiàn)項目的精神與高品質(zhì) 信報箱 高品質(zhì)打造 全國現(xiàn)象 園林景觀 — 小品 77 ?三重門廳設(shè)計 ：大堂前廳、會客廳、電梯廳； ?吊頂強化，增強空間感； ?大堂入戶門全通透設(shè)計，體現(xiàn)大堂 檔次 ； ?大堂入口設(shè)計感強，體現(xiàn)歸家儀式感 ； 第一重門廳：大堂前廳 第三重門廳：電梯廳 第二重門廳：挑高處理的會客廳， 樓王專屬空間 ?玻璃幕墻設(shè)計與室外景觀結(jié)合。 通透設(shè)計 ?可較多使用玻璃元素，與外界景觀互動，把外界的園林水景融入室內(nèi) 采用通透設(shè)計： 高層入戶大堂采用三重門廳精裝，同時注重通透性，與外界景觀互動 高品質(zhì)打造 全國現(xiàn)象 公共空間 78 高品質(zhì)打造 全國現(xiàn)象 公共空間 老年人、兒童活動空間，總面積在 150㎡ 左右 ? 建議設(shè)臵在社區(qū)主要廣場附近，將兒童和老年人活動空間進行分區(qū)，兒童活動面積做到 80~100㎡ ，老年人活動中間面積為 50㎡ 左右。 79 客戶比較看重物業(yè)管理的安全性、以及后期的服務(wù)和租賃增值，對物業(yè)品牌不太看重 安全保障 小區(qū)的物業(yè)管理安全客戶非常重視，幾乎所有的客戶都提到安全、防盜以及日常的社區(qū)維護。 租賃增值 物業(yè)的租賃服務(wù)客戶提及率非常高，希望物業(yè)能提供增值類服務(wù)。 營銷前臵 很多客戶擔心項目的物業(yè)管理最終的管理能力和服務(wù)水平，所以項目在營銷期間就應(yīng)該把物業(yè)管理展示出來，給到客戶信心 新城市價值 全國現(xiàn)象 會所及物業(yè) 80 人防為主，技防結(jié)合：對物管團隊進行一系列培訓，提高人員素質(zhì)，保障業(yè)主安全 ?基本要求：職業(yè)道德、基礎(chǔ)知識； ?制定方案：物業(yè)接管驗收與撤管方案制定、管理費用計算； ?管理與維護：房屋建筑管理維護、房屋附屬設(shè)備設(shè)施的管理維護； ? 環(huán)境管理：安全服務(wù)、環(huán)境的綠化美化、社會文化娛樂活動的組織與管理。 新城市價值 全國現(xiàn)象 會所及物業(yè) 81 家政服務(wù) 送取洗燙衣物 庭院綠化維護 老年人健康檢測 訂餐代送 代聘家教、鐘點工 寵物短期托管 兒童看護 住區(qū)服務(wù) 房屋租賃 專業(yè)工具出租 巴士接送 交通信息咨詢 商務(wù)服務(wù) 代訂出租車 票務(wù)代訂 復(fù)印傳真 代發(fā)信函 場地租賃 其他服務(wù) 寄送生日賀卡 籌辦宴會到會服務(wù) 房屋歷史檔案整理及保管（傳家寶） 采用管家式服務(wù)，提供個性化的定制式服務(wù) 新城市價值 全國現(xiàn)象 會所及物業(yè) 82 智能安防 電子及保安巡更系統(tǒng) 通訊系統(tǒng) 周界防御系統(tǒng) 服務(wù)類 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng) 智能卡門禁系統(tǒng) 節(jié)能環(huán)保 入戶門四重鎖 背景音樂系統(tǒng) 雨水回收系統(tǒng) 外墻自動保溫系統(tǒng) 可視對講系統(tǒng) 智能安防 通訊系統(tǒng) 服務(wù)類 全天候防范系統(tǒng) 智能卡一卡通系統(tǒng) 節(jié)能環(huán)保 指紋識別系統(tǒng) 中央空調(diào)系統(tǒng) 屋面防水隔熱系統(tǒng) 外墻自動保溫系統(tǒng) 可視對講系統(tǒng) 數(shù)字化信息系統(tǒng) 直飲水系統(tǒng) 智能安防 通訊系統(tǒng) 紅外線防盜報警系統(tǒng) 智能卡門禁系統(tǒng) 節(jié)能環(huán)保 污水處理系統(tǒng) 雙層 LowE玻璃 可視對講系統(tǒng) 外墻保溫系統(tǒng) 市場掃描：城市高端豪宅科技系統(tǒng)主要以智能安防為主，科技設(shè)施方面比較雷同 新城市價值 全國現(xiàn)象 科技系統(tǒng) ? 客戶對科技系統(tǒng)的關(guān)注點主要在安防、生態(tài)節(jié)能方面。智能安防科技、新風、地暖、太陽能及中央空調(diào)設(shè)備為社區(qū)必備的科技系統(tǒng) 地暖現(xiàn)成做好的肯定最好了，如果純粹是清水房還要自己去弄，太麻煩了，自己也不懂，最好直接都做好。 —— 銀行支行副行長 邱女士 我們的客戶用水和用電的都有，選擇電熱的更多一些，但他們選的時候就覺得不了解，品牌太多，就不像水暖那么成熟。 —— 建筑事業(yè)公司董事長 劉先生 83 項目環(huán)保及智能化系統(tǒng)建議 新城市價值 全國現(xiàn)象 科技系統(tǒng) 同層排水系統(tǒng) 戶式中央空調(diào)系統(tǒng) 環(huán)保及智能化系統(tǒng) 環(huán)保技術(shù) 智能化技術(shù) 隔音樓板 新風系統(tǒng) 軟化水系統(tǒng) 全循環(huán)中央熱水系統(tǒng) 進水銅管 每戶設(shè)臵避雷器 設(shè)臵檫窗機 遠程視頻系統(tǒng) 智能門禁系統(tǒng) 智能電梯 場景預(yù)設(shè)系統(tǒng) 家電一體化控制系統(tǒng) 數(shù)字化社區(qū) 同層排水 ：避免直接垂直排水帶來的噪音 隔音樓板 ：阻隔垂直方向噪音 戶式中央空調(diào)系統(tǒng)、新風系統(tǒng)：保持室內(nèi)空氣清新，高檔住宅標準配臵 全循環(huán)中央熱水系統(tǒng) ：伸手即來熱水 進水鋼管 ：保障飲用水質(zhì)量 檫窗機 ：保持玻璃幕墻的美觀 智能門禁系統(tǒng)：指紋鎖、視頻等五重安防 家電一體化控制系統(tǒng) 、 場景預(yù)設(shè)系統(tǒng) 地暖設(shè)備 減弱噪音系統(tǒng) 空氣改良系統(tǒng) 水處理 系統(tǒng) 其它 84 ? 一般二樓商鋪單價為一樓的 50%；小面積商鋪去化速度相對較快； ? 客戶對商鋪投資升溫，但目前項目周邊商鋪出售較多。 現(xiàn)在投資渠道基本上選商鋪的居多，不過考慮的因素比較多，地段、定位、價格、返租，都會比較的。一般都是四五十平方比較好賣。 —— 走訪客戶 張明軒 如果是做投資的話我想投資商鋪，銀基的酒店式公寓我剛?cè)タ戳耍坏绻泻玫纳啼伒脑捨揖唾I商鋪，現(xiàn)在投資首選還是商鋪， 50平米左右。 —— 走訪 趙主任 盤點區(qū)域內(nèi)商鋪及商鋪特征總結(jié) 新城市價值 全國現(xiàn)象 社區(qū)商業(yè) 85 根據(jù)我們多年經(jīng)驗總結(jié)，社區(qū)商業(yè)不同業(yè)態(tài)的經(jīng)營單元指標參考 社區(qū)商業(yè)參考 開間 進深 面積 生活服務(wù)類商業(yè) 藥店 46米 68米 2050㎡ 面包房 47米 1525㎡ 洗衣店 68米 1540㎡ 沖印店 68米 3050㎡ 便利店 512米 610米 20100㎡ 家政服務(wù) 68米 2030㎡ 中介 310米 710米 2080㎡ 布藝 45米 712米 3050㎡ 美容美發(fā) 310米 712米 20100㎡ 音像店 38米 69米 1550㎡ 休閑餐飲類商業(yè) 酒吧 68米 1015米 70100㎡ 餐飲 610米 1218米 200㎡ 以上 新城市價值 全國現(xiàn)象 社區(qū)商業(yè) 86 功能區(qū) 項目 建議面積 （㎡） 備注 生活類 （共 400） 面包房 4050 12家 小藥房 4050 1個，連鎖品牌 美發(fā)沙龍 100150 1~2家 餐飲類 （共 1000） 快餐店 100200 12個，可外賣的連鎖快餐 中餐館 200500 12個，特色餐飲為主 西餐館 200300 1~2個，品牌連鎖西餐廳 休閑類 （共 400） 女士美容會所 200300 1個，較高檔次 音像 /書吧 4050 1個 服務(wù)類 （共 200） 沖印店 3050 1家 洗衣店 1540 1家，連鎖機構(gòu) ATM自動存取款室 4050 12家銀行 共計 2023左右 ?大面積戶型與小面積戶型套數(shù)配比約 1： 1 ?商業(yè)經(jīng)營建議 —— 以滿足業(yè)主最基本的生活配套要求為主，選取市場上經(jīng)營較好的業(yè)態(tài)進行統(tǒng)一規(guī)劃 商業(yè)經(jīng)營方式 —— 建議 商鋪 銷售期壓后，前期出租或 銷售部分 鋪面， 統(tǒng)一規(guī)劃業(yè)態(tài)，以保證其最佳的展示效果 ，待客戶入住形成一定人氣時再銷售，從而保證商業(yè)價值不會貶損。 商業(yè)經(jīng)營方式 —— 建議前期先自行持有、統(tǒng)一規(guī)劃業(yè)態(tài)，等到住宅入住后再行銷售 新城市價值 全國現(xiàn)象 社區(qū)商業(yè) 87 劃鋪方式：以 50㎡ 商鋪為主，局部嘗試靈活劃鋪，除特定商家外建議一般不超過 200㎡ ?靈活