【正文】 7月份8月份9月份10月份11月份12月份07.1月份07.2月份07.3月份07.4月份07.5月份07.6月份市內(nèi) 省內(nèi)其他區(qū)域 省外 0510152025303540451月份2月份3月份4月份5月份6月份7月份8月份9月份10月份11月份12月份07.1月份07.2月份07.3月份07.4月份07.5月份07.6月份2 0 歲以下 2 0 3 0 歲 3 0 3 5 歲 3 5 4 0 歲 4 0 5 0 歲 5 0 歲以上 57 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 傳統(tǒng)的鄭州人臵業(yè)有強(qiáng)烈的區(qū)域情結(jié)；南區(qū)在臵業(yè)觀念中基本被遺忘 ?正商、亞星、新長(zhǎng)城等早期進(jìn)入南區(qū)的開(kāi)發(fā)商，都已經(jīng)在其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中收益，正商花都港灣、蔚藍(lán)港灣、升龍國(guó)際等項(xiàng)目主打的都是南區(qū)內(nèi)的客戶； ?事實(shí)表明南區(qū)客戶是被遺忘的角落，類似與20232023年的西區(qū)，隨著鑫苑的進(jìn)入，西區(qū)的購(gòu)買力才開(kāi)始釋放； 西區(qū)不會(huì)往東去，也不會(huì)往南去，不太會(huì)往南，西郊認(rèn)為西區(qū)是最好的，道路好，市政建設(shè)比較好，西區(qū)老鄭州人多 ——專業(yè)人士 西區(qū)不會(huì)往南區(qū)跑，教育，配套好，學(xué)校多 ——專業(yè)人士 ? 老鄭州人臵業(yè)更傾向于本區(qū)域 老鄭州人臵業(yè)的選擇基本上都是留在原來(lái)的區(qū)域中， …… 南區(qū)心理感覺(jué)很遠(yuǎn)，東邊的人也不會(huì)去，更多的還是留在東邊 ——曼哈頓臵業(yè)顧問(wèn) 鄭州的樓盤銷售主要的都是針對(duì)本區(qū)域客戶，想要吸引跨片區(qū)客戶很難，尤其是老鄭州人抗性更大。 ——建業(yè)臵地臵業(yè)顧問(wèn) ? 南區(qū)在臵業(yè)觀念中被淡漠 本項(xiàng)目需要在南區(qū)臵業(yè)客戶中進(jìn)行深入挖掘 58 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 南區(qū)客戶群的主要特征分析 ? 片區(qū)內(nèi)外地人多，新鄭州人多 南區(qū)老鄭州人不多，外地人含量最多 ，河南省內(nèi)的，以及外省的 ——專業(yè)人士 南區(qū)新鄭州人、外地人居多 ，港灣統(tǒng)計(jì) 60% ——專業(yè)人士 ? 片區(qū)內(nèi)做生意的多 花都 4600元，老鄭州人不多， 60%做生意的 ——專業(yè)人士 ? 片區(qū)內(nèi)客戶是主導(dǎo)性購(gòu)買力 港灣基本上是片區(qū)客戶，開(kāi)始價(jià)格低的時(shí)候能夠吸引全市客戶，隨著單價(jià)提高， 最后都是片區(qū)客戶 ——專業(yè)人士 ? 片區(qū)周邊縣市是片區(qū)的重要購(gòu)買力 新密、登封省內(nèi)市外的人群比較多 —— 正商藍(lán)鉆臵業(yè)顧問(wèn) 01020304050601 月份 2 月份 3 月份 4 月份 5 月份 6 月份周邊區(qū)縣省內(nèi)其他省外市內(nèi)0510152025301月份 2月份 3月份 4月份 5月份 6月份二七管城中原金水邙山? 南區(qū) 07 年 1 6 月份客戶變化分析? 南區(qū) 07 年 1 6 月份客戶變化分析59 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 我們將南區(qū)客戶群按照收入層級(jí)和來(lái)源地劃分，然后再進(jìn)一步梳理南區(qū)客戶的行為特征 居 住 時(shí) 間 實(shí)際居住時(shí)間很短，短暫停留 一定生活年限，打算定居在鄭州 收入層級(jí) 生活了很長(zhǎng)時(shí)間，老鄭州人了 高端 中高端 中端 周邊地市有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的客戶 年富力強(qiáng)，有一定工作和生活圈層的新鄭州人 周邊商貿(mào)批發(fā)市場(chǎng)的生意人 原住民 ?經(jīng)過(guò)對(duì)南區(qū)區(qū)域價(jià)值和南區(qū)客戶的梳理，我們發(fā)現(xiàn)，南區(qū)的主流客戶群以周邊商貿(mào)批發(fā)市場(chǎng)的生意人和原住民為主，其次為周邊地市有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的客戶，另外隨著其他各片區(qū)房?jī)r(jià)的上漲，本區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)了新鄭州人的身影； 60 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 周邊商貿(mào)批發(fā)市場(chǎng)的生意人客戶，可以細(xì)分為老板及其主管，不包括打工者 總價(jià)承受能力 4050萬(wàn) 3040萬(wàn) 2030萬(wàn) 從事行業(yè)利潤(rùn)（洗化城、鞋城等）比較高的生意人 生意人層級(jí) 從事行業(yè)利潤(rùn)低（農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場(chǎng)、萬(wàn)客來(lái)），有多年積累的生意人 從事生意時(shí)間較短的生意人，或者有著一定經(jīng)濟(jì)積累的生意主管 住房需求 舒適型三房 緊湊型三房 /或舒適性兩房 居家型兩房（過(guò)渡產(chǎn)品） 商貿(mào)批發(fā)生意人 年輕的新鄭州人 周邊縣市礦老板 南區(qū)原住民 61 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 南部商圈穩(wěn)步發(fā)展培養(yǎng)了大批正在成長(zhǎng)的生意人，構(gòu)成了南區(qū)臵業(yè)的主要需求面 商貿(mào)批發(fā)生意人 年輕的新鄭州人 周邊縣市礦老板 ? 依托于二七區(qū)的整體商業(yè)環(huán)境不斷發(fā)展 ? 2023年商業(yè)額 2547854萬(wàn)元，比上年增長(zhǎng) %； ? 社會(huì)消費(fèi)品零售額 761154萬(wàn)元，比上年增長(zhǎng) 17%； ? 二七區(qū)內(nèi)各類大型商場(chǎng)（市場(chǎng)） 45個(gè) ，其中營(yíng)業(yè)面積 1萬(wàn)平方米以上的有 22個(gè)； ? 南部商圈的規(guī)模不斷壯大 ? 中原百姓生活廣場(chǎng) 規(guī)劃占地面積 421畝，分七大區(qū)域 16個(gè)行業(yè)，可 容納 1萬(wàn)多家客商 ，提供 8萬(wàn)余個(gè)社會(huì)崗位，年交易額 300億元； ? 二七服裝工業(yè)園區(qū)是河南省服裝工業(yè)三大基地之一。預(yù)計(jì)服裝年產(chǎn)量可達(dá) 7000萬(wàn)件，年產(chǎn)值達(dá) 15億元以上， 直接安排就業(yè)崗位 ； ? 工業(yè)園區(qū)未來(lái)可以形成有力支撐 南區(qū)原住民 62 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 周邊商貿(mào)批發(fā)市場(chǎng)生意人的臵業(yè)敏感點(diǎn) ? 不希望占用太多生意資金 ? 實(shí)惠實(shí)用 ? 關(guān)注戶型的舒適性 做生意來(lái)錢很快，但也不希望占用太多資金 ——日化批發(fā)生意老板 喜歡功能空間較為緊湊的戶型 —— 日化批發(fā)生意老板 買房會(huì)占用生意資金，賺錢了才會(huì)考慮買房 ——萬(wàn)客來(lái)奶糖批發(fā)生意老板 對(duì)功能空間要求緊湊，三房 100110更為喜歡 —— 萬(wàn)客來(lái)批發(fā)生意主管 面積贈(zèng)送很喜歡 —— 洗化批發(fā)生意老板 客戶描述看房經(jīng)歷：西邊有一套，園林好，但房型差，太暗，放棄了，買了富田太陽(yáng)城，有升值潛力，通達(dá)性好 ——鞋城批發(fā)生意老板 復(fù)式產(chǎn)品，不適合居住不喜歡 ——萬(wàn)客來(lái)批發(fā)生意老板 商貿(mào)批發(fā)生意人 年輕的新鄭州人 周邊縣市礦老板 南區(qū)原住民 63 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 年富力強(qiáng)，在當(dāng)?shù)赜幸欢üぷ骱蜕钊拥男锣嵵萑丝蛻艏?xì)分 總價(jià)承受能力 新鄭州人層級(jí) 臵業(yè)需求 來(lái)自其他縣市的在鄭州多年工作的打工者，年齡在3045歲間，有一定經(jīng)濟(jì)積累 30萬(wàn)左右 1020萬(wàn) ? 安家落戶，或者子女教育 ? 緊湊型三房 /舒適性兩房 來(lái)自鄭州其他地市的打工者，年齡在 2030歲間，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱 從學(xué)校畢業(yè)，工作時(shí)間不長(zhǎng)，年齡在 2030歲間，有一定經(jīng)濟(jì)積累，工薪階層 ? 總價(jià)承受能力低 ? 渴望有套房作為過(guò)渡 ? 公寓 /一房 /或緊湊型兩房等小戶型 商貿(mào)批發(fā)生意人 年輕的新鄭州人 周邊縣市礦老板 南區(qū)原住民 64 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 新鄭州人不同于老鄭州人，也不同于外來(lái)地市人，對(duì)區(qū)域抗性較小 商貿(mào)批發(fā)生意人 年輕的新鄭州人 周邊縣市礦老板 南區(qū)原住民 我們項(xiàng)目客戶年輕人很多，好多都不是鄭州本地人 …… 也有在中心區(qū)、東邊工作的，就是看中北區(qū)的居住氛圍和我們項(xiàng)目的性價(jià)比 ——非常男女臵業(yè)顧問(wèn) 很多大學(xué)畢業(yè)生、年輕人。主要看中的是價(jià)位，性價(jià)比很重要，區(qū)域問(wèn)題可以引導(dǎo) ——SOHO 臵業(yè)顧問(wèn) ? 性價(jià)比可以突破區(qū)域抗性 定義為：非鄭州本土出生，在鄭州長(zhǎng)期學(xué)習(xí)或工作，并打算在鄭州定居的人群為新鄭州人 南區(qū)不了解，但會(huì)考慮 ——房交會(huì)付姓女客戶 南區(qū)較遠(yuǎn)，交通不方便，但不要太東南，本項(xiàng)目可以接受 ——房交會(huì)孫姓女客戶 對(duì)南區(qū)沒(méi)有特別抗性 ——房交會(huì)李姓女客戶 ? 新鄭州人（消費(fèi)者）區(qū)域抗性不明顯 65 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 隨著鄭州城市化和中心區(qū)房?jī)r(jià)的高企，年富力強(qiáng)的新鄭州人越來(lái)越傾向于邊緣化臵業(yè) ? 受城市化的影響，新鄭州人的比例將穩(wěn)定增加 ?2023年，鄭州市居住在城鎮(zhèn)的人口為 ，占總?cè)丝诒戎兀ㄈ丝诔擎?zhèn)化率）為 %， 比上年增加 ，增長(zhǎng) %； ?到 2023年，鄭州市中心城區(qū)常住人口（包括戶籍人口和半年以上暫住人口）控制在 500萬(wàn)人以內(nèi) 。 商貿(mào)批發(fā)生意人 年輕的新鄭州人 周邊縣市礦老板 南區(qū)原住民 ? 隨著鄭州房?jī)r(jià)的高企，新鄭州人越來(lái)越傾向于邊緣化臵業(yè) ?新鄭州人的臵業(yè)特點(diǎn)： ?單身貴族、或者二人世界家庭，處在生命周期中小太陽(yáng)之前的家庭結(jié)構(gòu)； ?月收入較高，在支付月供上沒(méi)有問(wèn)題，但存在首付問(wèn)題； ?非鄭州本地客戶，在臵業(yè)時(shí)區(qū)域情節(jié)容易引導(dǎo)，不受太多生活圈子影響； ?較年輕，易于接收新鮮事物； ?對(duì)戶型的空間的需求不要求奢華，多為過(guò)渡性物業(yè)使用，但要求空間的舒適性和實(shí)用性； ?鄭州房?jī)r(jià)的高企，其他各片區(qū)越來(lái)越成熟，房?jī)r(jià)也上抬，新鄭州人必將成為被動(dòng)郊區(qū)化的一份子； 本項(xiàng)目可通過(guò)產(chǎn)品發(fā)力，具有一定品質(zhì)的創(chuàng)新產(chǎn)品，并依靠?jī)r(jià)格殺手锏，可以抓住這撥新鄭州人的需求； 66 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 周邊縣市客戶成為鄭州市場(chǎng)的主力客戶群體，且臵業(yè)有一定的區(qū)域傾向 商貿(mào)批發(fā)生意人 年輕的新鄭州人 周邊縣市礦老板 南區(qū)原住民 置業(yè)傾向區(qū)域 外來(lái)地市客戶 北區(qū) 新鄉(xiāng)、焦作、安陽(yáng)、濮陽(yáng)等 東區(qū) 開(kāi)封、商丘等 東南區(qū) 新鄭、許昌、信陽(yáng)等 西南區(qū) 新密、新鄭、登封等 ?中州大道以東，外地客戶 80%都不過(guò)分 ， 03年買的地， 04年 6月份開(kāi)始賣，什么都沒(méi)有，鄭州人搞不起來(lái)，一宣傳地市人看好，大部分都不是住在鄭州人買的； —— 專業(yè)人士 ?新密客戶都在帝湖臵業(yè)； —— 專業(yè)人士 ?許昌、信陽(yáng)走 107的多，現(xiàn)在南邊的人走高速的多，從新開(kāi)區(qū)多； —— 專業(yè)人士 —— 訪談信息歸總 67 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 周邊縣市（新密、登封等）有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的礦老板 商貿(mào)批發(fā)生意人 年輕的新鄭州人 周邊縣市礦老板 南區(qū)原住民 ? 從事行業(yè)：煤炭為主的相關(guān)行業(yè) 暴發(fā)戶比較多，來(lái)得客戶都是有車的，沒(méi)車的比較少，新密、登封開(kāi)煤礦的； —— 正商藍(lán)鉆臵業(yè)顧問(wèn) 20%是新密、登封的暴發(fā)戶，煤礦主； —— 亞星盛世家園 ? 總價(jià)承受能力強(qiáng)：大多在 50萬(wàn)元以上 ? 需求戶型：以舒適性大三房為主 項(xiàng)目 均價(jià)（元） 戶型需求 面積區(qū)間（ m178。） 總價(jià)（萬(wàn)元） 仁恒上元 4100 兩房（部分） 8090 35左右 三房（為主） 130140 5067 亞星盛世 48004900 三房 120140 5570 ? 臵業(yè)敏感點(diǎn)：大、豪、彰顯身份 煤礦主有消費(fèi)能力，但消費(fèi)理念有一些問(wèn)題，可以抄一下帝湖，很虛的東西有一些刺激作用； —— 亞新美好時(shí)光 68 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 煤炭業(yè)持續(xù)景氣、交通條件改善，加速了周邊縣市客戶在鄭州的住宅消費(fèi) 商貿(mào)批發(fā)生意人 年輕的新鄭州人 周邊縣市礦老板 南區(qū)原住民 ? 礦業(yè)的持續(xù)景氣，有利于周邊資源型城市的長(zhǎng)期發(fā)展 ? 交通條件的持續(xù)改善 ? 最近 5年，中國(guó)的能源消費(fèi)增長(zhǎng)速度超過(guò)了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度 ? 石油消費(fèi)增長(zhǎng)強(qiáng)近，但供給卻越來(lái)越多的依賴于進(jìn)口 ? 中國(guó)低下的農(nóng)業(yè)效率，決定了中國(guó)不可能隨意增加生物燃料產(chǎn)量 ? 國(guó)家能源戰(zhàn)略中，煤炭地位更加突出 ? ?大鄭州規(guī)劃?建立? 90分鐘生活圈?為新密等周邊縣市來(lái)往鄭州提供便利交通條件。 69 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 片區(qū)內(nèi)或周邊的原住民，可以細(xì)分為換房需求和子女婚房的剛性需求 ? 原住民類型 ? 政府、醫(yī)院、學(xué)校等事業(yè)單位老員工 ? 鐵路、客運(yùn)、宇通等企業(yè)單位老員工 ? 城中村的業(yè)主 ? 老居住小區(qū)的業(yè)主 ? 臵業(yè)需求：換房 /給子女買房結(jié)婚 ? 戶型需求：舒適性兩房 /三房 ? 總價(jià)承受： 3050萬(wàn) ? 臵業(yè)敏感：配套成熟 /大社區(qū) 80%在二七區(qū)，主要是教師、醫(yī)生、公務(wù)員、政府官員等等， 40歲左右； 20多歲年齡的不多；個(gè)體老板不多。主要是換房，或者給子女買 —— 亞星盛世家園 項(xiàng)目 客戶類型 戶型需求 升龍國(guó)際 主要是鐵路、村民、企業(yè)職工換房，周邊居民多 關(guān)注 2房（ 89m178。）、 3房