【正文】 ? 其他鎮(zhèn)區(qū)客戶（如麻涌等） ? 道 滘 泛公務(wù)員 ? 本地年輕居民 ? 道滘、厚街外來(lái)私企業(yè)主 ? 投資客 核心客戶 輔助客戶 客戶定位 我們的客戶主要是這樣一批人 ...... 事業(yè)上升期的來(lái)莞外地人 ? 他們?cè)?2535歲之間，有自己的事業(yè)，來(lái)莞時(shí)間一般為 510年，對(duì)于厚街、道滘有一定的歸屬感， 希望通過(guò)購(gòu)房立足東莞 ； ? 他們或在公司里身居中層職位，或經(jīng)營(yíng)著自己剛起步的事業(yè)，收入穩(wěn)定 ,經(jīng)濟(jì)實(shí)力不強(qiáng)， 價(jià)格抗性較大 ； ? 多為三口之家，心中對(duì) 大社區(qū)生活環(huán)境、齊全的社區(qū)配套 有較高的要求； ? 區(qū)域：主要來(lái)自厚街、城區(qū)等 跨區(qū)域臵業(yè)人群 ； ? 他們關(guān)注更實(shí)惠的 價(jià)格 ，更舒適的 房型 ，更實(shí)用的空間，更齊全的 配套 ，更好的發(fā)展前景 ..... 客戶定位 綜合地塊特點(diǎn)、核心客戶需求及市場(chǎng)分析得到本項(xiàng)目的產(chǎn)品定位 ?臵業(yè)需求：經(jīng)濟(jì)型 2房和 3房為主 ?附加值高產(chǎn)品追捧度高 客戶需求 ?道滘洋房中小戶型供應(yīng)缺失 ?100平米以下中小戶型在厚街市場(chǎng)表現(xiàn)失衡 ， 經(jīng)濟(jì)型2房和 3房最為暢銷 市場(chǎng)狀況 ?市場(chǎng)需求產(chǎn)品面積區(qū)間集中在 80110平米居家型產(chǎn)品為主，設(shè)臵部分 120130平米單位滿足較高端客戶需求； ?戶型以居家 2房和 3房產(chǎn)品為主；高贈(zèng)送（性價(jià)比）高的產(chǎn)品受客戶歡迎； ? ， 洋房產(chǎn)品 ?地塊方正 、 平整 ， 但可利用的景觀資源較少 ， 片區(qū)認(rèn)可度低 地塊狀況 產(chǎn)品定位 5 畫稿。 在定位明確的條件下，如何去描繪好雕琢這塊“璞玉”的輪廓？ 開(kāi)發(fā)建議 ?方案整體規(guī)劃布局符合項(xiàng)目定位，整體空間感很強(qiáng)，有效區(qū)隔小區(qū)與周邊農(nóng)民房，樹(shù)立片區(qū)形象標(biāo)簽； ?該設(shè)計(jì)方案很好的利用了地塊特征，充分利用了地塊價(jià)值，較好的實(shí)現(xiàn)了均好性和景觀價(jià)值最大化； ?在單體擺布方面，保證了每棟都保證南北對(duì)流，很好的提高了產(chǎn)品舒適型，同時(shí)戶戶有贈(zèng)送，增加產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力； ?產(chǎn)品中小戶型為主，符合目標(biāo)客戶需求； ?設(shè)臵臨街商鋪，以社區(qū)配套商業(yè)為主，能最大化商業(yè)價(jià)值。 該規(guī)劃方案基本符合市場(chǎng)和客戶研究的結(jié)果 規(guī)劃總評(píng) 規(guī)劃建議 方案一 采用現(xiàn)有規(guī)劃方案？ 方案二 對(duì)規(guī)劃方案進(jìn)行修改？ 外立面 戶型配比 園林 停車場(chǎng) 泛會(huì)所 修改建議 建議采用現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格外立面，符合項(xiàng)目客戶定位 ? 現(xiàn)代新古典風(fēng)格，偏穩(wěn)重，與項(xiàng)目客戶群的特征存在一定差異，外立面建議采取現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格； ? 建議全部采用凸窗，有景觀的大戶型可考慮落地窗，提高社區(qū)形象和檔次； ?冷暖色調(diào)對(duì)比搭配造型簡(jiǎn)潔時(shí)尚挺拔，外觀非?，F(xiàn)代化 寬敞明亮的大玻璃低臺(tái)凸窗能夠增大采光面、改善室內(nèi)視野，而且白送的凸窗面積在銷售時(shí)也具有一定的吸引力，從建筑外觀來(lái)講，也使立面層次更豐富； 外立面 新古典風(fēng)格 現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格 案例參考：上東國(guó)際 屋頂簡(jiǎn)約現(xiàn)代，鋼材筐狀造型，注重線條的使用，具有力量美 冷暖色調(diào)對(duì)比搭配，造型簡(jiǎn)潔時(shí)尚挺拔，外觀非?，F(xiàn)代化 外立面 本方案戶型配比基本符合產(chǎn)品定位，建議不改變現(xiàn)有的產(chǎn)品配比，去掉復(fù)式產(chǎn)品 A戶型 7278㎡兩房 B戶型 8088 ㎡兩房 C1戶型 109112 ㎡三房 C戶型 112122 ㎡三房 戶型 面積 套數(shù) 配比 兩房 A 7278 540 47% 83% B 8088 423 36% 三房 C1 109112 117 10% 16% C 112122 72 6% 復(fù)式 C’ 209219 8 1% 1% 戶型配比 戶型方正實(shí)用，使用率高，贈(zèng)送面積大，具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力 戶型評(píng)價(jià) 贈(zèng)送面積 ?優(yōu)勢(shì)： 二房二廳戶型，可當(dāng)三房使用， 戶型方正實(shí)用，動(dòng)靜分區(qū)明顯， 贈(zèng)送面積大 贈(zèng)送前 74平米，贈(zèng)送后約 90平米 兩臥室全部為陽(yáng)臺(tái)改造而成 案例參考：萬(wàn)科 金域華府 戶型參考 75平小復(fù)式 此戶型整個(gè)層高是 米，樓下是 — 米，樓上是 — 米，客戶需要自己搭建樓梯和樓板。 案例參考：黃旗印象 戶型參考 該設(shè)計(jì)方案將兩個(gè)地塊園林分開(kāi)設(shè)計(jì)，建議作為一個(gè)整體重新設(shè)計(jì) 地塊一和地塊二園林分開(kāi)設(shè)計(jì)，不利于共建大社區(qū)氛圍。 園林建議 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 83 參考案例：廣州凱旋新世界 天橋 中心園林 天橋 圍合布局建筑 ? 整個(gè)項(xiàng)目由南向北由 3個(gè)地塊構(gòu)成，中間用天橋連接。 ? 采用全圍合式的布局，中間園林面積達(dá) ，占總占地的 43%。 ? 建筑左右（東西）完全對(duì)稱，由南往北樓層逐級(jí)下降。 園林建議 建議從整體出發(fā)構(gòu)思本項(xiàng)目的園林規(guī)劃，通過(guò)設(shè)陽(yáng)光車庫(kù)將整體地塊太高，地塊之間可以通過(guò)情景天橋進(jìn)行連接 沿海路 道厚路 地塊一 地塊二 地塊三 ?通過(guò)設(shè)陽(yáng)光車庫(kù)和首層架空層，將社區(qū)整體太高，營(yíng)造整體的大社區(qū)氛圍； ?通過(guò)天橋?qū)㈨?xiàng)目本分開(kāi)的三塊地進(jìn)行連接，在整合園林景觀的同時(shí)，可以營(yíng)造很好的社區(qū)感覺(jué)，提升項(xiàng)目檔次和形象； ?天橋設(shè)臵建議進(jìn)行情景式設(shè)計(jì)，增加綠化和透明水景，可以成為園林的亮點(diǎn)。 園林建議 原生石階 木橋 建議小區(qū)中心園林為精致化非主題式園林，體現(xiàn)層次感，放大園林內(nèi)部空間，提升園林檔次 休憩場(chǎng)所 曲折小路 園林建議 建議設(shè)陽(yáng)光地下停車場(chǎng)，將社區(qū)整體抬高，在營(yíng)造社區(qū)氛圍的同時(shí)，可以節(jié)省成本 陽(yáng)光車庫(kù) 停車場(chǎng) 社區(qū)內(nèi)底層架空，設(shè)置泛會(huì)所，提供健身、棋牌、茶室等娛樂(lè)設(shè)備 泛會(huì)所 通過(guò)兩種方案的對(duì)比，建議采用方案一 規(guī)劃建議 方案一 方案二 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) ?可以快速進(jìn)行開(kāi)發(fā)，快速回籠資金； ?盡早入市，可以有效爭(zhēng)奪客戶； ?建立市場(chǎng)影響力 ?整體形象更現(xiàn)代化，符合客 戶定位； ?社區(qū)氛圍更濃，統(tǒng)一進(jìn)行規(guī) 劃設(shè)計(jì)，可以建立較強(qiáng)的市場(chǎng) 影響力； ?外立面與客戶定位存在一定差異； ?社區(qū)沒(méi)有統(tǒng)一規(guī)劃，整體社區(qū)感不強(qiáng)； ?戶型創(chuàng)新力度不夠； ?開(kāi)發(fā)周期需延后一年左右； ?市場(chǎng)不確定因素多，競(jìng)爭(zhēng)激烈； ?不利于有效爭(zhēng)奪客戶； 片區(qū)認(rèn)知度差，需通過(guò)優(yōu)展區(qū)強(qiáng)勢(shì)洗腦，有效形成客戶價(jià)值感知 售樓處 門前廣場(chǎng) 優(yōu)展區(qū) 展示建議： ?門前廣場(chǎng) ?售樓處 ?社區(qū)入口 ?樣板房 ?園林 ?導(dǎo)示系統(tǒng) 展示建議 看樓路線 標(biāo)志性立柱 國(guó)際性、標(biāo)志性的鋪地 門前廣場(chǎng) 銷售中心導(dǎo)示 售樓處設(shè)置與整體規(guī)劃風(fēng)格一致，強(qiáng)調(diào)豪華貴氣，體現(xiàn)檔次感 售樓處 商業(yè)街的提前展示： ?商業(yè)街廣告牌放置已確定進(jìn)駐的知名商家的廣告，如星巴克、哈根達(dá)斯等品牌，營(yíng)造高端品牌效應(yīng)。 ?極富特色的櫥窗（人物 +名品） 建議配合銷售，社區(qū)商業(yè)配套先行，增加客戶價(jià)值感知 商業(yè)街展示 售樓處旁的社區(qū)主入口大門及入口園林，是客戶率先感知到的體驗(yàn)、是最直觀有效的要素，建議體現(xiàn)品質(zhì)感 社區(qū)入口 三房樣板房需做出檔次感，建議采用歐式裝修風(fēng)格 樣板房 （ 3房） 樣板房建議 樣板房 （ 2房） 兩房時(shí)尚、現(xiàn)代，屬于自己獨(dú)立空間，生活也可以如此愜意 樣板房建議 完善標(biāo)識(shí)系統(tǒng)，強(qiáng)勢(shì)界定社區(qū)范圍，傳遞社區(qū)檔次 建立一套包括入口、地標(biāo)建筑物、道路系統(tǒng)、導(dǎo)示系統(tǒng)、雕塑、小品、路燈、路牌以及植被等元素在內(nèi)的具有統(tǒng)一風(fēng)格的社區(qū)識(shí)別體系，突出自身特色，反映社區(qū)整體定位，利于樹(shù)立社區(qū)的可識(shí)性和居民的歸屬性 ?內(nèi)部導(dǎo)示系統(tǒng) （售樓處、入口、園林等） ?外部導(dǎo)示系統(tǒng) （道厚路、港口大道、東莞大道） 導(dǎo)示系統(tǒng) 片區(qū)現(xiàn)有商業(yè)價(jià)值低，以工業(yè)區(qū)消費(fèi)為主，建議小區(qū)商業(yè)以 社區(qū)商業(yè)配套 為主 沿海路 道厚路 小區(qū)集中商業(yè) 商鋪 商鋪 現(xiàn)有商業(yè)配套檔次很低 商業(yè)思考 整體開(kāi)發(fā)，分期銷售 建議根據(jù)地塊現(xiàn)狀，分為兩期開(kāi)發(fā) ?一期：地塊一 地塊一現(xiàn)狀為空地，而地塊二為蔡白肉菜市場(chǎng)，從工程上考慮，地塊一適宜一期開(kāi)發(fā)。中端形象入市，樹(shù)立項(xiàng)目形象。 ?二期：地塊二 借助一期的營(yíng)銷攻勢(shì)，不斷推動(dòng)二期的價(jià)格提升，最大限度實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)。 一期 二期 開(kāi)發(fā)建議 項(xiàng)目啟動(dòng)策略 —— 小區(qū)入口與東區(qū)園林需展示到位 ? 首批推售產(chǎn)品確定主要考慮三個(gè)方面： ? 距離展示區(qū)近，便于項(xiàng)目后期展示； ? 啟動(dòng)期工程展示面配合到位，如社區(qū)入口、銷售中心、局部園林、商業(yè)裙樓展示到位 ?產(chǎn)品品質(zhì)較高，利于項(xiàng)目起勢(shì)，樹(shù)立高端形象； 啟動(dòng)期配套： ? 銷售中心 ：主入口處商鋪，盡量避免與施工場(chǎng)地混合； ? 局部園林 ：小區(qū)入口完整展示出來(lái)，同時(shí)東區(qū)主景觀軸展示到位 第一推售單位 第二推售單位 啟動(dòng)區(qū)建議 啟動(dòng)區(qū)重要展示點(diǎn) 預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)周期 2年，銷售周期 2年 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 …… 2023年啟動(dòng) 2023年設(shè)計(jì)方案確定 2023年中初報(bào)建施工 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 …… 后期房源二次開(kāi)盤 2023年 促銷活動(dòng)持續(xù)推貨 開(kāi)發(fā)步驟 開(kāi)盤 動(dòng)工 二期動(dòng)工 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 2023年 促銷活動(dòng)持續(xù)推貨 售樓處開(kāi)放 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 住宅均價(jià) 4200元 /平米，商鋪均價(jià)15000元 /平米，不計(jì)自有集中商業(yè)面積 1500平米 占地面積 地下面積 備注 容積率 規(guī)劃棟數(shù) 8 建筑面積 總套數(shù) 1160 住宅面積 住宅價(jià)格 4200 商鋪面積 6649 商鋪價(jià)格 15000 項(xiàng)目總投資估算表 銷售收入 利潤(rùn) 額 總投資額 利潤(rùn) 率 % 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 可比性樓盤 均價(jià) (元 /㎡ ) 比較分值 競(jìng)爭(zhēng)權(quán)重 權(quán)重分值 (元 /㎡ ) 鹿港小鎮(zhèn) 4700 60% 2256 富怡名居 4100 20% 738 上河居 4500 20% 810 本項(xiàng)目市場(chǎng)比準(zhǔn)均價(jià) 3804 動(dòng)態(tài)均價(jià)區(qū)間約為： ▎ 4200， 4500元 /m2 ▎ 說(shuō)明： ?目前本項(xiàng)目不確定因素較多，此價(jià)格僅為粗略估算； ?本項(xiàng)目推出時(shí)間預(yù)計(jì)在 2023年初，按價(jià)格自然增長(zhǎng)率 8%計(jì)算； ?通過(guò)優(yōu)展區(qū)、產(chǎn)品打造、營(yíng)銷推廣等實(shí)現(xiàn)銷售溢價(jià) 10%； ?推手時(shí)價(jià)格將 根據(jù)市場(chǎng)、開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)目標(biāo) 進(jìn)行合理修正。 價(jià)格定位 攜手共贏 預(yù)祝項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. 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