【正文】 自住型 :東莞城區(qū)高端客戶，具有較高的價(jià)格承受能力， 購(gòu)買目的主要考慮提高自身居住條件為主 關(guān)注熟悉城區(qū)內(nèi)的自然景觀資源、社區(qū)環(huán)境；物業(yè)購(gòu)買榮耀感很強(qiáng) 收入水平高，多需求高檔住宅， 購(gòu)買本項(xiàng)目的可能性小 收入水平有限，以外來(lái)人口為主，價(jià)格抗性大， 購(gòu)買本項(xiàng)目可能性大 南城高端客戶外溢可能性小，白領(lǐng)和個(gè)體生意人注重工作便利性，價(jià)格抗性大，外溢可能性大 ? 本項(xiàng)目在鎮(zhèn)區(qū)而非市區(qū)，位臵有點(diǎn)偏遠(yuǎn)；而且自己在南城工作，如果在本項(xiàng)目臵業(yè)上班會(huì)不方便。 （對(duì)價(jià)格抗性大） ? 買房時(shí)自己會(huì)很關(guān)注小區(qū)的便利性和配套，能有學(xué)校最好，我們自己都無(wú)所謂，關(guān)鍵是小孩子要好。 （認(rèn)可項(xiàng)目位臵，但認(rèn)為居住氛圍不好） ? 自己買房的話會(huì)選擇 90平方米左右的單位，已經(jīng)在鹿港小鎮(zhèn)買了 1套。 （需要大戶型單位） ? 對(duì)與項(xiàng)目所在位臵的住宅的心理價(jià)位是 4200元 /平方米。 私營(yíng)企業(yè)主 /中高層管理者 主 要 客 戶 類 型 厚街區(qū)域占絕對(duì)主力 分類 購(gòu)房特征 本地人（含公務(wù)員） 厚街土生土長(zhǎng)，多為生意人或小企業(yè)主，向往高品位、優(yōu)越地段的社區(qū)生活，改變自己的傳統(tǒng)居住方式 生意人 絕大部份在厚街生活 5年以上，事業(yè)有一定基礎(chǔ)，購(gòu)房關(guān)注點(diǎn)集中于工作便利性、注重配套和社區(qū)品質(zhì)感 . 企業(yè) /工廠中高層 來(lái)厚街 5年以上，事業(yè)穩(wěn)定，購(gòu)房主要考慮工作便利性，看中配套、居住舒適 本地原居民、個(gè)體生意人、外來(lái)企業(yè)中高層 厚街生意人和企業(yè)中高層購(gòu)房更看中工作便利性、社區(qū)配套 厚街客戶 本地客戶高端置業(yè)需求為主，外來(lái)私營(yíng)業(yè)主購(gòu)房需求大，很關(guān)注便利性，以 100平米左右單位為主 ? 對(duì)道滘的整體感覺(jué)就是環(huán)境不好，沒(méi)有居住氛圍，生活、購(gòu)物和小孩上學(xué)都不太方便。 （認(rèn)可項(xiàng)目位臵，但認(rèn)為現(xiàn)在環(huán)境不好） ? 自己買房的話會(huì)選擇 90平方米左右的單位，只要夠用就好，不需要很大。 （社區(qū)配套和小孩教育是普遍關(guān)注的因素） ? 自己的朋友大都買 80多平方米的單位，自己就覺(jué)得太小了，自己會(huì)買 100平方米左右的單位。 蔡白村委 當(dāng)?shù)卮迕? 劉先生 原居民 30%10%35%25%不打算購(gòu)買購(gòu)買商品房準(zhǔn)備購(gòu)買不一定準(zhǔn)備購(gòu)房原因分析 在東莞打拼多年，目前收入穩(wěn)定，積累了一定財(cái)富 子女一般 67歲，為了孩子上學(xué) 準(zhǔn)備在東莞安家立業(yè) 購(gòu)臵小房單位自住或者投資 買房原因分析 財(cái)富積累已經(jīng)達(dá)到一定程度 女子已經(jīng)上學(xué)，為了孩子讀書(shū) 與當(dāng)?shù)厝水a(chǎn)生親緣 不買房原因分析 認(rèn)為在外不穩(wěn)定，更愿意在家里買房子； 與本地缺少親緣性關(guān)系 □道滘和厚街工業(yè)區(qū)、專業(yè)市場(chǎng)，多以外來(lái)人口為主 □要求空間較大，體現(xiàn)舒適。 （本地人對(duì)有無(wú)房產(chǎn)證抗性不大） ? 項(xiàng)目離道滘鎮(zhèn)中心比較遠(yuǎn)，而且又不屬于市區(qū)范圍內(nèi)，目前很難接受項(xiàng)目所在的位臵。 （本地人買房多以大戶型為主）。 （擔(dān)心項(xiàng)目周邊道路產(chǎn)生的噪音） ? 在購(gòu)房時(shí)看重的是該社區(qū)的安全性是否良好，周邊的居住環(huán)境如何。 （外地人對(duì)房產(chǎn)證很關(guān)注，認(rèn)為有保障） 窗簾店店主 吳先生 安徽人 個(gè)體生意人 不打算購(gòu)買,70%準(zhǔn)備購(gòu)買,10%購(gòu)買商品房,10%不一定, 1 0 %不打算購(gòu)買準(zhǔn)備購(gòu)買購(gòu)買商品房不一定本地原居民多住自建房，購(gòu)房意愿不強(qiáng) ，商品房意識(shí)薄弱 考慮購(gòu)房原因分析 買給子女 投資 改善居住條件 買房原因分析 改善居住環(huán)境 結(jié)婚用房 喜歡有物業(yè)管理，更安全 不買房原因分析 家里有自建房夠住了 沒(méi)錢購(gòu)買商品房 不認(rèn)可商品房的價(jià)格； 更有城里臵業(yè)意向 □本地村民幾乎都有居住土地，政府 06年給每戶都分有 100㎡土地建房； □購(gòu)房要求條件較高，空間大，舒適性。 （對(duì)片區(qū)認(rèn)可度低，來(lái)鎮(zhèn)中心交通很不方便） ? 自己買房時(shí)看重的因素：有沒(méi)有房產(chǎn)證、樓盤(pán)整體環(huán)境和配套?？赡芙邮艿膬r(jià)格不好說(shuō)，不要太高。 （外地生意人多在東莞呆了多年，有很強(qiáng)的購(gòu)房需求） ? 而自己買房時(shí)主要考慮能不能給孩子上學(xué)帶來(lái)方便，有沒(méi)有附帶較優(yōu)質(zhì)的學(xué)位，我們自己都無(wú)所謂的。 □要求空間較大，體現(xiàn)舒適。 （眼見(jiàn)為實(shí)、區(qū)域規(guī)劃利好難以引導(dǎo)本地人購(gòu)房） ? 2房、 3房的單位太小了，會(huì)選擇 130平方米左右的單位。這一部分的購(gòu)買者會(huì)選擇 80至 100平方米的戶型。 （道滘本地居民購(gòu)房需求小） ? 對(duì)本項(xiàng)目的心理價(jià)位是 4000元 /平方米左右，也要看到時(shí)候出來(lái)再看。 群體特征： 全鎮(zhèn) 1500名左右泛公務(wù)員（銀行、小學(xué)、醫(yī)院職員）多居住在自建房，有改善生活的需求。 注：本次訪談還進(jìn)行了專業(yè)人士訪談。 客戶訪談和問(wèn)卷調(diào)查 道滘客戶 南城客戶 厚街客戶 為了了解項(xiàng)目真正的購(gòu)買群在哪里，他們需要什么樣的產(chǎn)品，世聯(lián)公司進(jìn)行了針對(duì)項(xiàng)目片區(qū)進(jìn)行了針對(duì)性市場(chǎng)調(diào)研。 13 12 9 10 11 14 15 16 17 8 預(yù)計(jì) 2023年中下旬推出 在售 ?客戶： 客戶以厚街本地人和新莞人為主，周邊鎮(zhèn)區(qū)如道滘、沙田、南城也有 ?暢銷戶型： 2房產(chǎn)品最暢銷 ?核心優(yōu)勢(shì)： 大社區(qū)，大園林 典型案例 ? 戶型： 80 ㎡的二房、 125128㎡左右的三房以及 152㎡四房 ； ? 項(xiàng)目特征： 產(chǎn)品線豐富，從兩房至四房戶型；社區(qū)規(guī)模大，園林規(guī)模大 ? 現(xiàn)狀： 因面積較大，因而導(dǎo)致總價(jià)過(guò)高，均價(jià)聰 4500降至 4100元 /平； 目前剩余最后 50160平樓王單位約 250套 厚街市場(chǎng)供應(yīng)量總體不飽和 ，主力戶型 三房、四房 ，價(jià)格多在 5000元 /平以下， 中小戶型較稀缺 。 050000010000001500000202300025000002023 2023 2023 2023南城道滘莞城虎門(mén)厚街項(xiàng)目輻射西部鎮(zhèn)區(qū)和城區(qū)，外延區(qū)域以南城、厚街為主 外延區(qū)域鎖定 麻涌、 洪梅 沙田 萬(wàn)江、 莞城 南城厚街 厚街房地產(chǎn)進(jìn)入飛躍期，市場(chǎng)供需兩旺 ?厚街鎮(zhèn)區(qū)，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，房地產(chǎn)銷售量隨著推出量的變化而變化， 09年全年簽約面積約為 29萬(wàn)平方米，約 2900套； ? 厚街樓市一直來(lái)呈 供需兩旺 態(tài)勢(shì)，需求強(qiáng)勁，價(jià)格增長(zhǎng)異常迅猛； ? 從 07年開(kāi)始，厚街樓價(jià)開(kāi)始在一陣狂漲后接近南城水平，部分樓盤(pán)已經(jīng)均價(jià)過(guò) 5000元 /平米， 價(jià)格上漲明顯。 上河居： 106平米兩房銷售快，客戶以厚街和城區(qū)為主，本地客戶少 價(jià)格： 別墅價(jià)格： 800012023； 二期洋房均價(jià)： 4400元 /平米 暢銷戶型： 106平米兩房，戶型好，贈(zèng)送面積大，可改三房 現(xiàn)狀： 上河居人氣慘淡，連續(xù)幾個(gè)月不過(guò) 3套（ 92年的土地）； 目前在售貨量： 300套 \166平三房共 110套 \別墅共 80套， 共計(jì) 490套 典型案例 主要客群比例 （統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)源于銷售訪談） 厚街 60% （私企業(yè)主及企業(yè)高管） 城區(qū) 20% （南城、東城） 其他 10% （深圳客戶為主） 周邊鎮(zhèn)區(qū) 10% （道滘 5%，以道滘本地人為主） 32 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 四期小高層 典型案例 商品房：沿海 城市廣場(chǎng) 項(xiàng)目 DNA：成熟地段 ?道滘鎮(zhèn)車站旁 ,與車站一同立項(xiàng) ?鄰近道滘鎮(zhèn)振興路商業(yè)街 ?規(guī)劃總建筑面積 97000平米 產(chǎn)品層面 : 戶型小 , 品質(zhì)平，無(wú)園林 以 4866㎡小戶 ,和 90144面積三房為主，產(chǎn)品落后，屬于湊合型產(chǎn)品 . 營(yíng)銷：低價(jià)快銷 此項(xiàng)目為集資建房，只有使用權(quán)證，給外來(lái)購(gòu)買者一定的風(fēng)險(xiǎn) 。 在項(xiàng)目輻射片區(qū)的房地產(chǎn)舞臺(tái)上，這塊“璞玉”將可能扮演什么角色？ 市場(chǎng)分析 24 道滘經(jīng)濟(jì)實(shí)力在東莞比較落后，發(fā)展緩慢；南城、厚街經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)勁 050000010000001500000202300025000002023 2023 2023 2023南城道滘莞城虎門(mén)厚街各鎮(zhèn)區(qū)農(nóng)村人均純收入0500010000150002023025000石 龍 鎮(zhèn)虎 門(mén) 鎮(zhèn)東 城 區(qū) 石碣鎮(zhèn) 道滘鎮(zhèn) 厚街鎮(zhèn) 長(zhǎng)安鎮(zhèn) 大朗鎮(zhèn)樟木頭鎮(zhèn)清溪鎮(zhèn) 塘廈鎮(zhèn)2023年2023年2023年2023年2023年08年居 民儲(chǔ)蓄存款余額0500000100000015000002023000250000030000003500000石龍鎮(zhèn)虎 門(mén) 鎮(zhèn)東 城 區(qū) 道滘鎮(zhèn) 厚街鎮(zhèn) 長(zhǎng)安鎮(zhèn) 大朗鎮(zhèn) 塘廈鎮(zhèn) 鳳崗鎮(zhèn) 常平鎮(zhèn)02023004000006000008000001000000120230014000001600000180000020230001999 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 202305000001000000150000020230002500000南城道滘莞城虎門(mén)厚街長(zhǎng)安各鎮(zhèn)區(qū) GDP 各鎮(zhèn)區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) 道滘居民購(gòu)房力有限，南城、厚街經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁，購(gòu)買力強(qiáng) 區(qū)域經(jīng)濟(jì) 30829131147902023400060008000100001202314000道滘 厚街 南城? 銷售低迷，全鎮(zhèn)全年簽約住宅約 300套， 遠(yuǎn)少于南城、厚街； ? 在售樓盤(pán)僅有 沿海麗水佳園、新世紀(jì)上河居 兩個(gè)項(xiàng)目，并且均位 于東江邊，瀕臨厚街，以江景為主要賣點(diǎn)的社區(qū)， 中檔社區(qū)供應(yīng)斷層 ； ? 土地市場(chǎng)：近幾年，幾乎沒(méi)有任何商住性質(zhì)的土地成交。 城市功能提升 交通時(shí)間縮短 居住環(huán)境改善 片區(qū)開(kāi)發(fā)升溫 居住郊區(qū)化 白領(lǐng)臵業(yè)群增加 次級(jí)商務(wù)中心 城市功能強(qiáng)化 輻射范圍擴(kuò)大 集客能力增加 商業(yè)中心強(qiáng)化 沿線中小戶升溫 辦公區(qū)域集中 城市中心區(qū) 城市邊緣 城市主干道 輻射范圍增加 居住群體擴(kuò)大 支撐 支撐 城市主干道對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格影響機(jī)理 變化思考 20 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 中商： 重點(diǎn)發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和商貿(mào)物流業(yè)，建設(shè)公共服務(wù)和商業(yè)中心。 片區(qū)規(guī)劃為道滘房地產(chǎn)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域 道滘產(chǎn)業(yè)功能布局 東居：即蔡白、南丫東部和昌平等東部地區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展以高尚房地產(chǎn)為主的康居產(chǎn)業(yè)，建設(shè)現(xiàn)代都市居住區(qū)。 區(qū)域變化 2 變化。 戶型方正實(shí)用，實(shí)用率高，贈(zèng)送面積大 戶型評(píng)價(jià) 贈(zèng)送面積 14 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 設(shè)計(jì)要求： 形式：街鋪 開(kāi)間在 3— ，進(jìn)深 10— 12米。 城市精品 、 高性價(jià)比住宅 項(xiàng)目形象：中高檔 高價(jià)值： 高附加值戶型 高實(shí)用率 低總價(jià)： 低總價(jià)，但實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)的中高價(jià)格 項(xiàng)目定位 8 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 地塊 1 地塊 2 蔡白工業(yè)區(qū)