【正文】 示 售樓處旁的社區(qū)主入口大門及入口園林，是客戶率先感知到的體驗(yàn)、是最直觀有效的要素，建議體現(xiàn)品質(zhì)感 社區(qū)入口 三房樣板房需做出檔次感，建議采用歐式裝修風(fēng)格 樣板房 （ 3房） 樣板房建議 樣板房 （ 2房） 兩房時(shí)尚、現(xiàn)代，屬于自己獨(dú)立空間，生活也可以如此愜意 樣板房建議 完善標(biāo)識(shí)系統(tǒng)，強(qiáng)勢(shì)界定社區(qū)范圍，傳遞社區(qū)檔次 建立一套包括入口、地標(biāo)建筑物、道路系統(tǒng)、導(dǎo)示系統(tǒng)、雕塑、小品、路燈、路牌以及植被等元素在內(nèi)的具有統(tǒng)一風(fēng)格的社區(qū)識(shí)別體系，突出自身特色，反映社區(qū)整體定位，利于樹立社區(qū)的可識(shí)性和居民的歸屬性 ?內(nèi)部導(dǎo)示系統(tǒng) （售樓處、入口、園林等） ?外部導(dǎo)示系統(tǒng) （道厚路、港口大道、東莞大道） 導(dǎo)示系統(tǒng) 片區(qū)現(xiàn)有商業(yè)價(jià)值低，以工業(yè)區(qū)消費(fèi)為主，建議小區(qū)商業(yè)以 社區(qū)商業(yè)配套 為主 沿海路 道厚路 小區(qū)集中商業(yè) 商鋪 商鋪 現(xiàn)有商業(yè)配套檔次很低 商業(yè)思考 整體開發(fā)，分期銷售 建議根據(jù)地塊現(xiàn)狀，分為兩期開發(fā) ?一期：地塊一 地塊一現(xiàn)狀為空地，而地塊二為蔡白肉菜市場(chǎng)，從工程上考慮，地塊一適宜一期開發(fā)。 金域華府 戶型參考 75平小復(fù)式 此戶型整個(gè)層高是 米，樓下是 — 米，樓上是 — 米，客戶需要自己搭建樓梯和樓板。中戶型社區(qū) 基于現(xiàn)狀的 基于發(fā)展的 陌生區(qū)域 +擁有良好規(guī)劃前景的 +擁有豐富交通資源 +高容積率商住地塊 交通利好 （不愿意跨城區(qū)臵業(yè)） 世紀(jì)城國(guó)際公館業(yè)主 袁先生（南城本地人） 中信銀行客戶經(jīng)理 張先生 四川人 ? 去過(guò)道滘，整體感覺(jué)道滘不是很好，經(jīng)濟(jì)發(fā)展比厚街差遠(yuǎn)了。（ 對(duì)規(guī)劃不是很關(guān)注，很務(wù)實(shí)） 厚街客戶 成交客戶來(lái)源區(qū)域分析厚街, 8 8 , 8 4 %沙田, 1 , 1 %道窯, 2 , 2 %虎門, 4 , 4 %長(zhǎng)安, 0 , 0 %城區(qū), 4 , 4 %其它, 5 , 5 % 客戶以厚街區(qū)域范圍內(nèi)為主，中等收入家庭，希望在厚街安家的外來(lái) 生意人或企業(yè)中高管為主，占 84%，地緣性較強(qiáng)。 （注重社區(qū)配套） 南城金域中央業(yè)主 鄭小姐（厚街本地人） 家具市場(chǎng)私營(yíng)業(yè)主 李先生 東北人 ? 知道那個(gè)地方，我朋友在那邊開了個(gè)家具廠。 （本地人購(gòu)房需求不大） ? 這個(gè)區(qū)域內(nèi)商品房還比較少，自己的很多老鄉(xiāng)都到富怡名居買房，價(jià)格比較便宜。 （對(duì)片區(qū)較為了解） ? 有房產(chǎn)證的話值得考慮購(gòu)買，買房子是為了投資或暫時(shí)住，不是長(zhǎng)期住在這里。 （比較務(wù)實(shí)，強(qiáng)調(diào)居住的舒適性） ? 綠化和空間非常重要，不能只是幾棟房子立在那里周圍什么都沒(méi)有，小區(qū)的規(guī)模要大一些。 ? 從本地居民的角度考慮，項(xiàng)目的定位不能太高端， 5000元 /平方米的價(jià)格本地居民接受不了。 （這部分人對(duì)價(jià)格有很大的抗性） 五金店女老板 代小姐 福建人 ? 自己是外地人，住在道滘。 個(gè)體生意人 多租住當(dāng)?shù)剞r(nóng)民房，以剛性需求為主，未來(lái)居住觀念需要引導(dǎo)，以需求 100平米以下單位為主 在莞多年，有強(qiáng)烈的購(gòu)房需求，價(jià)格抗性很大，基本需求 80100平米兩房三房單位 ? 本地人都住在自建房里，又或者會(huì)去市區(qū)購(gòu)房。具體買不買要看項(xiàng)目的價(jià)格和小區(qū)的規(guī)劃來(lái)決定，而且麗水佳園應(yīng)該也有高層洋房單位出售。 區(qū)域抗性大，非常務(wù)實(shí)，強(qiáng)調(diào)眼見為實(shí)，對(duì)價(jià)格抗性大 ? 目前項(xiàng)目所在片區(qū)的交通好，但周邊配套還比較缺乏，周邊環(huán)境較差。 調(diào)研方式 客戶訪談、問(wèn)卷調(diào)查 客戶訪談?lì)愋? A、泛公務(wù)員 B、私企業(yè)主、 C、個(gè)體戶 D、本地村民 E、企業(yè)中高層、 F、白領(lǐng) 調(diào)研樣本量 共訪談區(qū)域周邊客戶 50人，其中無(wú)效 30人，有效客戶中，高質(zhì)量訪談 20人。 時(shí)間 2023年 2023年 2023年 簽約面積 14萬(wàn)平米 15萬(wàn)平米 29萬(wàn)平米 簽約套數(shù) 1120套 1386套 2913套 近 3年厚街市場(chǎng)年銷售量 厚街市場(chǎng) 君匯豪庭 頤和居 幸福里 富怡名居 匯景豪庭 鹿港小鎮(zhèn) 湖景壹號(hào) 豐泰觀山碧水 橫崗湖片區(qū) 兩大板塊： 鎮(zhèn)中心區(qū) 和 橫崗湖區(qū) 板塊 厚街市場(chǎng) 鹿港小鎮(zhèn)： 09年銷售近 1000套，整體均價(jià) 4100元 /平米，經(jīng)濟(jì)型 2房和 3房最為暢銷，自住為主 . ? 戶型： 49㎡一房、 7080㎡的二房、97130㎡左右的三房以及 152㎡四房 ； ? 項(xiàng)目特征： 圍合型布局，營(yíng)造了 大尺度的園林 ，同時(shí)設(shè)臵了近 1000平米的游泳池。二期為高層； ?首推貨量 ： 08年 6月推第一批 ?戶型： 106平米兩房變?nèi)浚?166平米三房（復(fù)式） ?特點(diǎn) ： 大規(guī)模中國(guó)庭院式社區(qū)，三面環(huán)水，優(yōu)良江景資源 典型案例 商品房：新世紀(jì) 麗水佳園 蔡白 /南城區(qū) 新世紀(jì) 東莞大道延長(zhǎng)線將拉近項(xiàng)目與市區(qū)距離，有效提升項(xiàng)目物業(yè)價(jià)值，擴(kuò)大項(xiàng)目輻射范圍 城市主干道對(duì)于沿線物業(yè)的影響主要是來(lái)自交通的高效率和變輸能力，以及人群的集中能力 ?從地產(chǎn)市場(chǎng)格局來(lái)說(shuō)，城市主干道不僅會(huì)加速沿線片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和成熟，還會(huì)加速片區(qū)價(jià)值的重組。 東莞大道延長(zhǎng)線連同西部鎮(zhèn)區(qū)和市中心區(qū)，蔡白升級(jí)為西部交通樞紐 輕軌 R1 道滘站 東莞大道延長(zhǎng)線接駁了多條市區(qū)主干道路，而且連通了東莞東部快速路沿線鎮(zhèn)區(qū)、市區(qū)和西部麻涌、洪梅、望牛墩、道滘等鎮(zhèn)，輕軌 R1將設(shè)道滘站，道滘位于片區(qū)交通核心區(qū)位。 項(xiàng)目規(guī)劃 規(guī)劃為兩個(gè)獨(dú)立社區(qū)，外立面采取新古典風(fēng)格，設(shè)置沿街商鋪 新古典風(fēng)格外立面 沿街商鋪 12 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 地塊 1 地塊 2 蔡白工業(yè)區(qū) 城郊陌生區(qū)域，周邊環(huán)境差，生活配套非常不完善，客戶認(rèn)可度低 鎮(zhèn)中心 項(xiàng)目認(rèn)知 6 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 報(bào)告結(jié)構(gòu) 變化思考 市場(chǎng)調(diào)研 定位研判 規(guī)劃與開發(fā)建議 定位回顧 2 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 投資（蔡白、厚街）： 私營(yíng)企業(yè)主、本地原住民、工廠中高層管理者、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者（ 25%） 核心客戶 輔助客戶 游離客戶 自?。ú贪?、厚街）： 工廠中高層管理者、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者、本地原住民（ 70%） 其它 (5%)城區(qū)、深圳客戶 客戶定位 項(xiàng)目定位首次置業(yè)為主，以蔡白、厚街工廠中高層管理者、個(gè)體戶及原住民為主 9 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 該規(guī)劃方案將兩個(gè)地塊園林分開設(shè)計(jì)，園林規(guī)模小 地塊一和地塊二園林分開設(shè)計(jì)。 西特： 依托食品產(chǎn)業(yè)園及粵暉園，大力發(fā)展食品、旅游、文化教育產(chǎn)業(yè)的特色產(chǎn)業(yè)區(qū)。 VS 在區(qū)域規(guī)劃和交通利好的條件下，項(xiàng)目的機(jī)會(huì)在哪里？ 項(xiàng)目劣勢(shì) 地塊一分為二，整體規(guī)劃布局受限 處于城郊模式區(qū)域，客戶認(rèn)可度低 周邊環(huán)境差，生活配套很不完善 90/70政策下高比例中小戶型開發(fā)建設(shè)限制 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 交通非常便利，昭示性好 地塊方正平整 東莞大道延長(zhǎng)線建設(shè)利好 片區(qū)是道滘房地產(chǎn)發(fā)展核心區(qū)域 變化思考 擁有良好的規(guī)劃發(fā)展空間，地塊為一塊“璞玉”等待雕琢 項(xiàng)目利好 21 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 價(jià)格 僅 2500~2700元 . 典型案例 ?鎮(zhèn)中心小產(chǎn)權(quán)房多為幾棟單體樓，無(wú)園 林，品質(zhì)感差，價(jià)格低是核心優(yōu)勢(shì) ?100平米中小戶型暢銷，客戶以本地人 和外來(lái)生意人，主要臵業(yè)目的為自住 10年 11年產(chǎn)品供應(yīng) 一、二期別墅已售罄 三期聯(lián)排 +雙拼 項(xiàng)目特點(diǎn)：東江畔 〃 原生態(tài) 〃 別墅灣 ?道滘鎮(zhèn)港口大道旁（上接?xùn)|莞城區(qū)，下接厚街）； ?項(xiàng)目總建筑面積 38萬(wàn)平方米 ， 總戶數(shù) 1500戶，停車位 1800個(gè)； ?內(nèi)部配套 :豪華會(huì)所、網(wǎng)球場(chǎng)、游泳場(chǎng)、幼兒園； ?項(xiàng)目分四期開發(fā)，一二期總建筑面積為 178800 平方米 。 集中在別墅和大平面洋房產(chǎn)品，中小戶型市場(chǎng)機(jī)會(huì)大，本項(xiàng)目有望“拔得頭籌” 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 3季度 4季度 2023 2023 300550平米聯(lián)排、雙拼別墅共152套 1季度 供應(yīng)量主要集中在高端產(chǎn)品 ,中檔社區(qū)斷層，競(jìng)爭(zhēng)程度較低，市場(chǎng)機(jī)會(huì)較大。 12月 頤和居 幸福里 鹿港小鎮(zhèn) 君匯華庭 富怡名居 50160平兩房到四房 共 220套 118147三房約 50套， 180平四房約 20套 貨量 70套， 30平公寓、 90平小復(fù)式約 20套， 164平米三四房約 50套 100126平三房約 250套， 156平四房約 90套，兩房及大復(fù)式約 60套 81平兩房約 20套， 109137平三房約 140套， 164平四房約 20套 匯景豪庭 82平兩房 165套 \101107平三房共 282套 \132149平四房共 82套 220 70 400 70 180 500 別墅戶型 380600平米，共約 20套；洋房 182250平米，共約 280套 湖景一號(hào) 2023 3140 300 注：上述數(shù)據(jù)均為 3月份統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。 48 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 （務(wù)實(shí)，關(guān)注價(jià)格） ? 購(gòu)房時(shí)最看重的因素是： 社區(qū)規(guī)模要大；物業(yè)管理要完善；環(huán)境配套良好；社區(qū)的住戶的層次、素質(zhì)要高。 （有大戶型需求） ? 價(jià)格在 3500元 /平方米可以接受，超過(guò) 4000元 /平方米就承受不了。我自己不會(huì)在道滘鎮(zhèn)購(gòu)房自住，這邊幾乎沒(méi)有什么好點(diǎn)的學(xué)校，作為投資的話有可能在道滘購(gòu)房。 （關(guān)注有沒(méi)有房產(chǎn)證、社區(qū)氛圍和配套） ? 自己會(huì)選擇小點(diǎn)的 3房的單位，兩房感覺(jué)不夠用。但是，在可能的情況下，還是會(huì)選擇居住在當(dāng)?shù)氐淖越ǚ坷?。其所處區(qū)域現(xiàn)狀較差，感覺(jué)亂糟糟的。 （需求以 80100平米為主） ? 心理價(jià)位： 5000元 /平方米。 （對(duì)道滘感覺(jué)不好） ? 地段會(huì)隨著交通的改善而逐漸有吸引力，但是目前來(lái)說(shuō)環(huán)境較差，給人臟亂的感覺(jué)。 （以 100平米以下單位為主） ? 我認(rèn)識(shí)的厚街本地朋友都自己有房子，估計(jì)他們買的話也會(huì)去城區(qū)或者這邊比較高檔的小區(qū)買，去道滘買的可能性不是很大。（注重便利性，認(rèn)為項(xiàng)目比較偏） ? 現(xiàn)在在南城已買房，如果二次臵業(yè)的話會(huì)選擇 150平方米以上的四房單位。買房子我首先在南城選，那邊的房子交通方便，價(jià)格可以打動(dòng)我的話可以考慮。 [簡(jiǎn)介 ]： “新都市主義” (New Urbanism) 。 83 參考案例：廣州凱旋新世界 天橋 中心園林 天橋 圍合布局建筑 ? 整個(gè)項(xiàng)目由南向北由 3個(gè)地塊構(gòu)成，中間用天橋連接。 一期 二期 開發(fā)建議 項(xiàng)目啟動(dòng)策略 —— 小區(qū)入口與東區(qū)園林需展示到位 ? 首批推售產(chǎn)品確定主要考慮三個(gè)方面： ? 距離展示區(qū)近，便于項(xiàng)目后期展示； ? 啟動(dòng)期工程展示面配合到位，如社區(qū)入口、銷售中心、局部園林、商業(yè)裙樓展示到位 ?產(chǎn)品品質(zhì)較高，利于項(xiàng)目起勢(shì)，樹立高端形象； 啟動(dòng)期配套： ? 銷售中心 ：主入口處商鋪，盡量避免與施工場(chǎng)地混合； ? 局部園林 ：小區(qū)入口完整展示出來(lái)，同時(shí)東區(qū)主景觀軸展示到位 第一推售單位 第二推售單位 啟動(dòng)區(qū)建議 啟動(dòng)區(qū)重要展示點(diǎn) 預(yù)計(jì)開發(fā)周期 2年