【正文】 ? 景觀：距離海河僅 400米， 景觀優(yōu)勢(shì)明顯 ； ? 教育： 周邊教育資源豐富 ，條件優(yōu)越 ? 品牌： 在塘沽認(rèn)知度高 ，具有號(hào)召力 ? 受 9070限制； ? 項(xiàng)目?jī)?nèi)有部分 回遷房 ，在一定程度上影響項(xiàng)目整體形象； ? 項(xiàng)目整體規(guī)模較?。? ? 品牌認(rèn)知以普通住宅為主，客戶缺乏高端項(xiàng)目開發(fā)認(rèn)知。 “貽成”品牌價(jià)值 。至 2023年，已連續(xù)三年上榜“ 中國(guó)服務(wù)業(yè)企業(yè) 500強(qiáng) ”，連續(xù)四年入圍 天津私營(yíng)企業(yè)前 10強(qiáng) ，連續(xù)兩年獲天津企業(yè) 100強(qiáng)及“ 中國(guó)華北房地產(chǎn)公司品牌價(jià)值TOP10”。 ?以解放路為界，北面的房子就便宜。 關(guān)于產(chǎn)品 塘沽城區(qū)產(chǎn)品形態(tài)相對(duì)較低，流失部分地緣性高端客戶 訪談?wù)Z錄 —— 塘沽客戶主要有兩個(gè)流向，普通的中端客戶傾向于在塘沽區(qū)之內(nèi)購(gòu)房，因此上北和紫云片區(qū)成為臵業(yè)焦點(diǎn)；而實(shí)力較強(qiáng)的高端客戶很多都流向了開發(fā)區(qū)，主要是因?yàn)殚_發(fā)區(qū)的城市形象和產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)都比較高。 客戶定位 核心客戶 本地高端居住改善客戶： ?老城區(qū)原居住客戶，包括本地公務(wù)員、私企業(yè)主、教師等，看好項(xiàng)目核心地段以及各種配套及資源； 重要客戶 邊緣客戶 開發(fā)區(qū)客戶： ?開發(fā)區(qū)大型企業(yè)中高管、私營(yíng)企業(yè)主或公務(wù)員等，受項(xiàng)目完善配套及居住氛圍驅(qū)動(dòng)； 外地投資客： ?以升值變現(xiàn)、租金收益或資產(chǎn)處臵等目的為出發(fā)點(diǎn)的各類投資客戶 大型企業(yè)客戶： ?渤海石油等本地大型機(jī)構(gòu)的外來中高管級(jí)臵業(yè)人口； 核心客戶 —— 公務(wù)員 ?他們收入穩(wěn)定，善于投資理財(cái)，懂得如何發(fā)掘自己的價(jià)值； ?他們重視家庭，重視教育，希望給家人良好的生活條件，給子女良好的學(xué)習(xí)環(huán)境； ?他們懂得品味生活，發(fā)現(xiàn)生活，充實(shí)生活，中意回家的路上還可以看一看風(fēng)景； ?他們珍惜現(xiàn)在，懂得進(jìn)退，也深知城市核心所為自己帶來的身份和標(biāo)簽； 核心客戶 —— 私企業(yè)主 ?他們靈活機(jī)動(dòng)，善于發(fā)現(xiàn)商機(jī)，善于發(fā)掘身邊的投資機(jī)會(huì)，勇于冒險(xiǎn)，勇于奮進(jìn)； ?他們憑借自己的實(shí)力與耐力獲得了現(xiàn)在的成功，深知成功來之不易，更懂得珍惜生活； ?他們深愛城市，期望永遠(yuǎn)可以把握這個(gè)城市最核心的脈搏； ?他們懂得珍藏，懂得品牌，懂得珍惜現(xiàn)有的一切，更懂得發(fā)掘限量所帶來的無限價(jià)值； 他們是社會(huì)的財(cái)富階層，憑借專業(yè)、進(jìn)取、一直向上的努力，完成自我價(jià)值的實(shí)現(xiàn)。景觀 ?…… 戶型設(shè)計(jì) —— 占有景觀資源的產(chǎn)品作為標(biāo)桿樓王 榮耀景觀 ?規(guī)劃創(chuàng)值：通過合理規(guī)劃，最大限度的利用海河景觀，打造不可復(fù)制的景觀； ?細(xì)節(jié)超群：觀于外，感與內(nèi)，精雕細(xì)致社區(qū)內(nèi)部的景觀小品，于細(xì)節(jié)處展現(xiàn)高尚氣質(zhì)。 防噪音系統(tǒng) 北京鋒尚國(guó)際、北京 The house、深圳紅樹西岸：利用高科技提升生活舒適度及品質(zhì)，高價(jià)的理由 防噪系統(tǒng) —— 降低臨路戶型價(jià)值貶損 前臺(tái)一站式服務(wù)，體貼周到的安排； 高質(zhì)素的人員組成和嚴(yán)密的管理架構(gòu)； 為業(yè)主提供實(shí)際性服務(wù)，為物業(yè)保值乃至升值的保障。 工作內(nèi)容 項(xiàng)目專案組將在市調(diào)結(jié)果和項(xiàng)目 MECE的基礎(chǔ)上，利用世聯(lián)各類研究模型和針對(duì)本項(xiàng)目的專項(xiàng)案例研究，形成本項(xiàng)目的核心解決方案。 項(xiàng)目參與環(huán)節(jié)： 技術(shù)思路討論、項(xiàng)目評(píng)審、成果匯報(bào) 工作職責(zé)： 負(fù)責(zé)甲方與項(xiàng)目組的溝通、協(xié)調(diào)。 二、操作團(tuán)隊(duì)簡(jiǎn)歷 姓名： 卜祥秀 職級(jí)： 高級(jí)策劃師 學(xué)歷及專業(yè)資格： 哈爾濱理工大學(xué)市場(chǎng)營(yíng)銷專業(yè) 學(xué)士 主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目： 3年房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，在合生創(chuàng)展集團(tuán)任職期間主要負(fù)責(zé)天津地區(qū)合生項(xiàng)目商業(yè)推廣工作。 二、操作團(tuán)隊(duì)簡(jiǎn)歷 附件三 世聯(lián)代理項(xiàng)目簡(jiǎn)介 Projects 2023世聯(lián)天津代理項(xiàng)目分布 萊茵小鎮(zhèn) 假日風(fēng)景 霞光道 5號(hào) 花園 五座 犀 地 江勝天鵝湖 科貿(mào)國(guó)際時(shí)代公寓 陽(yáng)光尚城 泰康圣水湖 天津科技廣場(chǎng) 星港國(guó)際 金廈中天首府 金廈天泰園 中海紅旗南路項(xiàng)目 天山水榭花都 Apartment 高端公寓系 ? 規(guī)模 用地面積：約 建筑面積：約 210,000平方米 住 宅：約 1210套 ? 建筑類型 11座 3 32層高層，商業(yè)為裙樓和內(nèi)街式商業(yè)，地上 23層，地下 12層 ? 價(jià)格 現(xiàn)均價(jià)： 19000元 /平米 ? 服務(wù)方式 :策劃代理 犀 地 2023 五大道重新想象 城中央 集約奢享的巔峰御所 城市中央稀缺的高端公寓大盤，實(shí)現(xiàn)“高價(jià)格、高速度”的雙高價(jià)值，打造城市大宅的典范和標(biāo)桿！ 銷售業(yè)績(jī)： 2023年世聯(lián)進(jìn)場(chǎng) 3個(gè)月二期開盤即創(chuàng)當(dāng)月熱銷 103套的天津高端公寓市場(chǎng)銷售奇跡，同時(shí)全面確立 天津城市中心高尚大宅形象，成為高端公寓價(jià)格標(biāo)桿； 2023年實(shí)現(xiàn)銷售價(jià)格 87%增長(zhǎng)；連續(xù) 2年 100%完成銷售及回款任務(wù)。 銷售業(yè)績(jī)： 世聯(lián)于 07年 1月正式進(jìn)場(chǎng)，次月即在完全沒有推廣支持情況下，銷售別墅 6套。 Villa 別墅豪宅系 ? 規(guī)模 : 用地面積： 364000平米 建筑面積： 128000平米 別 墅： 507套 ? 價(jià)格： 一期開盤均價(jià)：預(yù)計(jì) 6300元 /平米 服務(wù)方式 : 策劃代理 泰康 自然環(huán)境優(yōu)越，未來軌道交通便利，配套齊全，上風(fēng)上水。 世聯(lián)為其指定了詳細(xì)而完備的項(xiàng)目定位和營(yíng)銷策略。 2023年銷售面積。中心城區(qū)罕有低密度社區(qū)，集城市別墅、花園洋房、小高層住宅為一體。 Villa 別墅豪宅系 江勝 項(xiàng)目參與環(huán)節(jié)： 技術(shù)思路討論、報(bào)告撰寫、成果匯報(bào) 工作職責(zé)： 本項(xiàng)目策劃工作執(zhí)行人，主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目前期市場(chǎng)定位、市場(chǎng)調(diào)研、數(shù)據(jù)支持、 報(bào)告撰寫、成果匯報(bào)及跟蹤服務(wù)及有關(guān)合作公司的協(xié)調(diào)。 各類型物業(yè)前期策劃經(jīng)驗(yàn)豐富，具有很強(qiáng)的市場(chǎng)分析、客戶洞察、物業(yè)建議和策略制定的能力。 姓名： 查娟平 職級(jí)： 區(qū)域拓展總監(jiān) 學(xué)歷及專業(yè)資格： 天津商學(xué)院市場(chǎng)營(yíng)銷專業(yè)學(xué)士 主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目： 五年房地產(chǎn)工作經(jīng)驗(yàn)，曾負(fù)責(zé)天津順馳太陽(yáng)城、天津順馳北岸華庭項(xiàng)目，以及上海 LACALA陽(yáng)光海岸、上海順馳藍(lán)灣、上海順馳美蘭湖項(xiàng)目的推廣和銷售；在天津泰達(dá)益德實(shí)業(yè)有限公司市場(chǎng)部負(fù)責(zé)天津、北京、大連、青島等地區(qū)項(xiàng)目的前期市場(chǎng)調(diào)研和策劃銷售工作。 內(nèi)業(yè)整理 專案組對(duì)市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果進(jìn)行深入分析和研究，結(jié)合客戶開發(fā)目標(biāo)對(duì)項(xiàng)目問題進(jìn)行反復(fù)論證。 外玻采用鍍銀膜處理，具有對(duì)可見光高透過性及 中遠(yuǎn)紅外線高反射的特征， 在住宅項(xiàng)目中使用的屈指可數(shù) 外窗子系統(tǒng) 北京鋒尚國(guó)際：利用高科技提升生活舒適度及品質(zhì)，對(duì)客戶購(gòu)買產(chǎn)生直接牽引 人體最舒適的空氣狀況 溫度： 20－ 26度 濕度： 40－ 60％ 聲音： 35－ 45分貝 大氣： 78％氮?dú)? 21％氧氣 隔熱系統(tǒng) —— 隔絕夏日炎熱 對(duì)應(yīng)措施： ? SCH220。 戶型創(chuàng)新 —— 贈(zèng)送凸窗 ● 城市主場(chǎng)大尺度落地凸窗 + = + = 送落地凸窗 戶型創(chuàng)新 —— 贈(zèng)送凸窗 戶型創(chuàng)新 —— 錯(cuò)落送露臺(tái) ?奇偶錯(cuò)落送露臺(tái)，贈(zèng)送面積最大化 ?臥室盡量南向化，采光最大化，提升居住品質(zhì) 戶型創(chuàng)新 —— 錯(cuò)落送露臺(tái) 三室與兩室配合，南北向奇偶錯(cuò)落送露臺(tái) ?三梯二戶，凸顯主人尊貴； ?入戶空間通風(fēng)采光，自然風(fēng)流入客廳 景觀陽(yáng)臺(tái)的創(chuàng)新在于其實(shí)際上是一個(gè)鏈接了兩個(gè)臥室 +客廳，并與戶外充分交流，形成開放性的室外空間，一個(gè)空中院落。 —— 現(xiàn)在貽成的樓盤基本上都是中端水平，面向的都是普通的居住改善客戶，還沒有一個(gè)高端的樓盤能跳出來代表貽成的高端產(chǎn)品系。 —— 開發(fā)區(qū)在塘沽客戶心中的認(rèn)知會(huì)比塘沽區(qū)略微高端，主要是城市形象和一些國(guó)際大企業(yè)的帶動(dòng)作用，但老城區(qū)的吸引作用還是非常強(qiáng)大，因?yàn)樘凉帘镜氐母叨丝蛻舳加泻軓?qiáng)的地域情結(jié)。 老城區(qū)板塊 商品房市場(chǎng) —— 在售項(xiàng)目少，核心區(qū)位供應(yīng)稀缺 外灘 18號(hào) 貽港城 弘基天成 世紀(jì)太陽(yáng)居 貽信康庭 安邦藝景 在售 售罄 陽(yáng)光金地 項(xiàng)目名稱 開發(fā)商 規(guī)模 產(chǎn)品形式 價(jià)格（元 /平米） 備注 外灘 18號(hào) 佳泰商貿(mào) 1萬 高層 12023 爛尾房改建，含 1500精裝 貽港城 港通臵業(yè) 70萬 兩棟 25F，兩棟 28F，兩棟 30F，五棟 6F 70008000 —— 老城區(qū)板塊 商品房市場(chǎng) —— 供應(yīng)少，消化速度快 安邦藝景 07年 3月開盤， 2萬平米 06. 12 陽(yáng)光金地 06年 11月開盤共 3萬平米 貽信康庭 05年底開盤， 6萬平米 弘基天城 06年 9月開盤，共 世紀(jì)向陽(yáng)居 ， 核心地段支撐價(jià)格高位 貽港城 外灘 18號(hào) 07年 5月開盤， 70萬平米 08年 6月開盤， 1萬平米 老城區(qū)板塊 貽港城 開發(fā)商 港通臵業(yè) 建筑形式 洋房、高層 占地面積 28萬 建筑面 積 70萬平方米 容積率 綠化率 35% 分期 四期 總戶數(shù) 一期 971戶，后期規(guī)劃未定 車位 1： 裝修標(biāo) 準(zhǔn) 毛坯 價(jià)格 (元 /m2) 高層在售： 70008000元 /平米 物業(yè)費(fèi) 多層 /平方米．月， /平方米．月 開盤時(shí)間 一期： 07年 5月（ 06年底開始蓄客） 入住時(shí) 間 20230630 月銷售速度 5060套 /月 戶型 高層： 70平米一居 ~138平米三居；洋房： 90平米兩局 ~140平米三居 目標(biāo)客戶 老城區(qū)客戶與老城區(qū)外客戶（市內(nèi)、開發(fā)區(qū)、外?。└髡家话?，以自住需 求為主提，投資占很小比例。塘沽貽和濱海安太里項(xiàng)目顧問投標(biāo)報(bào)告 謹(jǐn)呈：天津貽和濱海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 版權(quán)聲明： 本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國(guó)）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國(guó)）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。 塘沽首席本土開發(fā)商 品牌認(rèn)知以開發(fā)普通住宅為主 在高端住宅產(chǎn)品開發(fā)領(lǐng)域尚顯空白 貽成 貽和濱海 OR 子品牌，開拓高端市場(chǎng) 優(yōu)劣勢(shì)分析 ? 地段：塘沽區(qū)絕對(duì)核心地段，普遍認(rèn)可，各種配套齊全且均好，且交通便利，景觀資源突出 ? 品牌：貽和濱海母品牌貽成在塘沽享有良好知名度與影響力 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) ? 項(xiàng)目受 90/70限制 ? 商品房、還遷房混合社區(qū) ? 規(guī)模較小，缺乏號(hào)召力 項(xiàng)目占據(jù)城市核心地段，集多面優(yōu)越景觀， 具備打造超越區(qū)域平臺(tái)產(chǎn)品的條件 市場(chǎng)分析 2 板塊劃分 塘沽居住區(qū)現(xiàn)已基本形成五大板塊 /價(jià)格梯次明顯 板塊 價(jià)格平臺(tái) 新河板塊 二手房 4000~6000元 /平米 紫云板塊 5500~7200元 /平米 上北板塊 6500~7800元 /平米 老城片區(qū) 二手房 9000~12023元 /平米 開發(fā)區(qū) 10000~18000元 /平米 老城板塊 新河 板塊 上北 板塊 規(guī)劃 響鑼灣 規(guī)劃 于家堡 ?塘沽現(xiàn)有居住區(qū)已基本形成新河、紫云、上北、老城與開發(fā)區(qū)五大板塊； ?價(jià)格梯次明顯，新河、紫云、上北價(jià)格平臺(tái)較低，老城與開發(fā)區(qū)形成價(jià)格高點(diǎn)； ?規(guī)劃中響鑼灣與于家堡也將成為新興居住區(qū)； 板塊特征 塘沽城區(qū)與開發(fā)區(qū)相對(duì)獨(dú)立 /主流賣點(diǎn)不同 /客群相對(duì)獨(dú)立 板塊劃分 板塊特征 代表項(xiàng)目 主流客戶 關(guān)鍵詞 新河板塊 （二手房4000~6000元 /平米） 城區(qū)外圍，高速沿線，房齡較老，價(jià)格、品質(zhì)較低，目前無在售項(xiàng)目，未來規(guī)劃普通住宅 遠(yuǎn)洋城（未開盤）、菁華津城、欣美園、馨順園、桂花園 目前客戶認(rèn)知仍為郊縣，以當(dāng)?shù)卦【用駷橹? 城市外圍 / 尚未正式啟動(dòng) 紫云板塊 （ 5500~7200元 /平米） 傳統(tǒng)認(rèn)知較低，啟動(dòng)時(shí)間較短，產(chǎn)品形態(tài)、品質(zhì)較低端，紫云公園提升片區(qū)形象與認(rèn)知 紫云國(guó)際、貽芳嘉園、貽成尚海、紫云華庭 塘沽城區(qū)高房?jī)r(jià)擠壓的郊區(qū)棲居客戶 新興居住區(qū) / 景觀資源 上北板塊 （ 6500~7800元 /平米） 傳統(tǒng)認(rèn)可度較低，傳統(tǒng)郊區(qū)、廠區(qū)，價(jià)格與產(chǎn)品平臺(tái)較低，放量較多，吸納能力較強(qiáng) 貽成尚北、融科心貽灣、水域未來城、藍(lán)山國(guó)際、首創(chuàng)國(guó)際城 塘沽城區(qū)高房?jī)r(jià)擠壓的郊區(qū)棲居客戶 新興居住區(qū) / 城市距離 老城板塊 （二手房9000~12023元 /平米） 傳統(tǒng)居