【正文】 鄭州江泰臵業(yè)京廣南路項(xiàng)目 整體定位與物業(yè)發(fā)展建議 謹(jǐn)呈：鄭州江泰臵業(yè)有限公司 版權(quán)聲明： 本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。 2023. 05 [2023]GWSZ019 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目研究的工作階段劃分 整體定位及物業(yè)發(fā)展建議 （中期匯報(bào)） 整體定位及物業(yè)發(fā)展建議 （終稿匯報(bào)） 市場(chǎng)調(diào)研階段 ?項(xiàng)目地塊查勘 ?區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)背景研究 ?房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研 ?專業(yè)人士訪談 ?一線銷售人員訪談 ?消費(fèi)者訪談 2023/03/31 2023/05 2023/03/24 ?項(xiàng)目界定及目標(biāo)分析 ?問(wèn)題結(jié)構(gòu)化分析 ?市場(chǎng)價(jià)值研判 ?案例借鑒及分析 ?項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略 ?項(xiàng)目定位 ?規(guī)劃實(shí)施及分期構(gòu)思 ?物業(yè)發(fā)展建議 2 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 整體規(guī)劃及分期構(gòu)思 物業(yè)發(fā)展建議 市場(chǎng)價(jià)值研判 項(xiàng)目整體定位 整體發(fā)展戰(zhàn)略 核心問(wèn)題界定 項(xiàng)目屬性界定 3 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本項(xiàng)目所在南區(qū)板塊為老城區(qū)邊緣，非政府規(guī)劃的主導(dǎo)方向，南區(qū)的價(jià)值定位較為模糊 ?政府主導(dǎo)城市外擴(kuò)，建成多組團(tuán)城市，市區(qū)由中心、北部組團(tuán)、西部、東部和東南部組團(tuán)組成，采取 ?多中心、組團(tuán)式?布局 ； ?在政府長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃中，重點(diǎn)采取 ?北擴(kuò)＋東移?的發(fā)展戰(zhàn)略 ，并且由于西部受到老工業(yè)區(qū)的限制、南區(qū)受到地形地貌的限制，鄭州中長(zhǎng)期最有利的發(fā)展方向是東和北； ?項(xiàng)目所在南區(qū)為老城區(qū)邊緣、城鄉(xiāng)結(jié)合部，是 中心組團(tuán)自然發(fā)展的延伸帶 ，政府對(duì)南區(qū)的規(guī)劃定位較為模糊。 區(qū)位、規(guī)劃 交通，配套 項(xiàng)目屬性 區(qū)域?qū)傩? 中心組團(tuán)板塊 北區(qū) 板塊 西區(qū) 板塊 南區(qū) 板塊 鄭東新區(qū)板塊 本項(xiàng)目 產(chǎn)業(yè)情況 4 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 區(qū)域的通達(dá)性較好，但昭示形象較差，消費(fèi)者的心理認(rèn)知度較低 ?本區(qū)域距離市中心的車程距離約為 1520分鐘 車程； ?消費(fèi)者對(duì)本區(qū)域的認(rèn)知度較低，心理距離遠(yuǎn)； ?本區(qū)域內(nèi)有市六院、學(xué)校、客運(yùn)總站，缺乏成熟的城市配套，這方面只能依托市中心組團(tuán)； ?區(qū)域內(nèi)缺乏成熟的商業(yè)配套，目前僅有大學(xué)中路一帶的商業(yè)配套剛起步，而本項(xiàng)目周邊區(qū)域商業(yè)配套還處在低級(jí)、低檔的階段； 區(qū)位、規(guī)劃 交通、配套 項(xiàng)目屬性 區(qū)域?qū)傩? 產(chǎn)業(yè)情況 本項(xiàng)目 中心組團(tuán)板塊 鄭州市客運(yùn)總站 ?南區(qū)沒(méi)去過(guò)，那邊房地產(chǎn)項(xiàng)目很少，我們西區(qū)人很少往東區(qū)，更不會(huì)往南區(qū)去臵業(yè)。 ——住交會(huì)客戶 王小姐 ?南區(qū)沒(méi)去過(guò)。航海路發(fā)展的可以，大學(xué)路、隴海路發(fā)展的比較快。再往南就很偏，主要是區(qū)域內(nèi)消化。 ——美景天城臵業(yè)顧問(wèn) 5 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本項(xiàng)目輻射 10分鐘車程的交通圈內(nèi)，集聚了大量的商貿(mào)批發(fā)、物流市場(chǎng) ?項(xiàng)目所在南區(qū)其產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為商貿(mào)、物流、批發(fā)的專業(yè)市場(chǎng)聚集地； ?南區(qū)聚集了大量的生意人群，經(jīng)調(diào)研得知，該生意人多為省內(nèi)其他地市人，也有少數(shù)外省人； ?本項(xiàng)目處在南區(qū)產(chǎn)業(yè)帶的核心位臵，隨著京廣路擴(kuò)寬改造，未來(lái)本項(xiàng)目可能輻射整個(gè)南區(qū)產(chǎn)業(yè)帶的臵業(yè)人群。 區(qū)位、規(guī)劃 交通、配套 項(xiàng)目屬性 區(qū)域?qū)傩? 產(chǎn)業(yè)情況 本項(xiàng)目 眼鏡城 10分鐘車程圈 金泰成燈飾廣場(chǎng) 航海農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 鞋城 農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場(chǎng) 中陸物流廣場(chǎng) 萬(wàn)客來(lái) 副食品城 茶葉城、建材城 鋼材城 摩配城 鋼材市場(chǎng) 農(nóng)副產(chǎn)品 家具舊貨市場(chǎng) 6 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本項(xiàng)目規(guī)模較小、地價(jià)較高、內(nèi)部無(wú)資源，且內(nèi)部拆遷問(wèn)題將會(huì)影響項(xiàng)目的規(guī)劃與分期 ?地塊基本技術(shù)指標(biāo)： p規(guī)模： （使用權(quán)面積）； p容積率：《 ； p限制條件： 90/70（按建筑面積計(jì)算），無(wú)限高限制； p地價(jià)： 350萬(wàn) /畝； ?地塊內(nèi)部無(wú)任何自然資源 ； ?地塊內(nèi)部存在拆遷問(wèn)題 ： p1號(hào)位臵? L?型建筑，存在 5年租期，且2號(hào)位臵目前已被快捷酒店租賃，也存在租約問(wèn)題； 內(nèi)部情況 項(xiàng)目屬性 區(qū)域?qū)傩? 地塊四至 163m178m29m61m106m228m1 1 2 2 3 3 4 4 5 5 相鄰關(guān)系 7 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目緊鄰京廣路、通達(dá)性和昭示性較好，但周邊區(qū)域配套較少，且檔次較低 ?京廣路上由于存在鄭州市客運(yùn)總站，所以是 公交線路很發(fā)達(dá) 的路段； ?地塊緊鄰京廣路（ 45米寬）和張魏寨路（ 20米寬），其臨街面較長(zhǎng)， 通達(dá)性和昭示性較好 ； ?周邊形象較差、配套較少、配套檔次較低 ； ?周邊人群多為產(chǎn)業(yè)人群和流動(dòng)人口，區(qū)域內(nèi)常住老鄭州人不多； 內(nèi)部情況 項(xiàng)目屬性 區(qū)域?qū)傩? 地塊四至 相鄰關(guān)系 張魏寨路 本項(xiàng)目 長(zhǎng)江路 京廣南路 京廣路 市六院 長(zhǎng)江路 張魏寨路 居民小區(qū) 居民小區(qū) 地塊以西 地塊以南 鄭州市客運(yùn)總站 8 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 考慮到本項(xiàng)目周邊的相鄰建筑關(guān)系，在規(guī)劃時(shí)重點(diǎn)考慮南向住宅的退距問(wèn)題 ?北靠張魏寨路，對(duì)面是老的居民小區(qū)（寶龍、錦祥）和加油站； ?按技術(shù)規(guī)定加油站退距1620米，由于張魏寨路寬約 20米，所以本項(xiàng)目在規(guī)劃時(shí)不需要考慮北向的相鄰關(guān)系； ?南邊緊靠 5層多層老住宅，由于該住宅緊鄰本項(xiàng)目，與地塊紅線距離為1215米，所以在規(guī)劃時(shí)為重點(diǎn)考慮； 寶龍、錦祥 住宅小區(qū) 加油站 5層住宅 5層住宅 加油站 寶龍、錦祥住宅小區(qū) 張魏寨路 京廣南路 內(nèi)部情況 項(xiàng)目屬性 區(qū)域?qū)傩? 地塊四至 相鄰關(guān)系 9 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 二線省會(huì)商貿(mào)城市、老城區(qū)邊緣、產(chǎn)業(yè)圈核心、小規(guī)模高容積率住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 ?區(qū)域?qū)傩裕? 二線省會(huì)商貿(mào)城市 ?項(xiàng)目屬性： ?地塊僅有 ，規(guī)模較??； ?政府規(guī)定 R《 ； 高容積率 ?鄭州作為省會(huì)，其首位效應(yīng)正在加強(qiáng)； ?鄭州缺乏大型工業(yè)企業(yè)，以商貿(mào)物流等產(chǎn)業(yè)為其主要特征； 老城區(qū)邊緣 ?區(qū)域處在老中心城區(qū)的邊緣，屬于自然發(fā)展帶，距離市中心 1520分鐘車程，但消費(fèi)者的心理認(rèn)知度較低； 小規(guī)模 項(xiàng)目屬性界定 產(chǎn)業(yè)圈核心位臵 ?項(xiàng)目所在南區(qū)為鄭州市商貿(mào)、物流等專業(yè)市場(chǎng)的聚集地，本項(xiàng)目處在該產(chǎn)業(yè)圈的核心位臵； ?受到 90/70限制，且地塊內(nèi)部存在拆遷問(wèn)題； 限制條件較多 10 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 整體規(guī)劃及分期構(gòu)思 物業(yè)發(fā)展建議 市場(chǎng)價(jià)值研判 項(xiàng)目整體定位 整體發(fā)展戰(zhàn)略 核心問(wèn)題界定 項(xiàng)目屬性界定 11 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 開(kāi)發(fā)商目標(biāo)以及世聯(lián)對(duì)目標(biāo)的理解 江泰置業(yè)的開(kāi)發(fā)目標(biāo) ?利潤(rùn)最大化； ?現(xiàn)金流回現(xiàn)速度要快，但不需要太快； ?品牌，做成精品住宅； 開(kāi)發(fā)商背景 ?江泰置業(yè)之前在河南開(kāi)封開(kāi)發(fā)過(guò)一個(gè)項(xiàng)目，本項(xiàng)目是該公司進(jìn)入鄭州市場(chǎng)的試水之作； ?項(xiàng)目前提條件： ?本項(xiàng)目地價(jià)較高： 350萬(wàn) /畝； ?本項(xiàng)目所在區(qū)域客戶認(rèn)知度較低，目前價(jià)格屬于鄭州較為洼地的區(qū)域； ?在此前提下，搏最高利潤(rùn)成為重中之重，其次要照顧到項(xiàng)目的回現(xiàn)速度； ?對(duì)于公司品牌，世聯(lián)認(rèn)為，精品意識(shí)要貫穿始終，但精品 ≠高端或者豪宅，而是要保證項(xiàng)目的品質(zhì)。 結(jié)合開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀對(duì)目標(biāo)的解析 ?在保證安全穩(wěn)健的回現(xiàn)速度面前，實(shí)現(xiàn)最高的利潤(rùn)水平； ?同時(shí)將品質(zhì)保有意識(shí)貫穿項(xiàng)目開(kāi)發(fā)始終。 12 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 我們通過(guò)金字塔結(jié)構(gòu)來(lái)分析核心問(wèn)題 R1 非期望結(jié)果 ——按常規(guī)發(fā)展的可能結(jié)果 ?按照市場(chǎng)常規(guī)操作，本項(xiàng)目面臨的情景如何？是否能實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商的期望目標(biāo)？ R2 期望結(jié)果 —— 不喜歡某一結(jié)果，想得到其它目標(biāo) ?在保證安全穩(wěn)健的回現(xiàn)速度面前，實(shí)現(xiàn)最高的利潤(rùn)水平； ?同時(shí)將品質(zhì)保有意識(shí)貫穿項(xiàng)目開(kāi)發(fā)始終。 二者之間的矛盾引發(fā)我們?nèi)ニ伎际欠裼衅渌僮魉悸罚? 本項(xiàng)目面臨的核心問(wèn)題是什么？如何解決？ 其他的操作思路，與本項(xiàng)目的限制條件是否矛盾？是否能從技術(shù)上解決？ 13 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 按照業(yè)內(nèi)較為保守的觀點(diǎn)，本項(xiàng)目的盈利能力遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到期望目標(biāo) ?市調(diào)中針對(duì)本項(xiàng)目較為保守的業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)： p開(kāi)發(fā)思路： 開(kāi)發(fā)多梯戶比（類似 2梯 6戶＋ 3梯 8戶的普通住宅）； p價(jià)格預(yù)期： 考慮目前市場(chǎng)大勢(shì)，預(yù)計(jì)銷售均價(jià)在40004500元 /平方米； ?經(jīng)濟(jì)粗算的假設(shè)前提： p開(kāi)發(fā)全高層社區(qū)（ 3033層），商業(yè)按 2層計(jì)算，沿京廣路約 3000平方米； p項(xiàng)目一期開(kāi)發(fā)，一年內(nèi)分兩期銷售； p價(jià)格假定為入市時(shí)均價(jià)5000元 /平方米； 內(nèi)容 計(jì)算公式 單位成本 單項(xiàng)總額 元 /㎡ 萬(wàn)元 土地費(fèi)用 1,419 19, 前期工程費(fèi)用 勘探設(shè)計(jì)、三通一 平 1,350 市政代收費(fèi)用 1,754 建安成本 高層住宅 土建、水電、安裝 1, 20, 商業(yè)配套 土建、水電、安裝 3, 360 地下車庫(kù) 土建、水電、安裝 2, 3, 小計(jì) 24,441 室外工程及環(huán)境 道路、照明、園林 管理費(fèi)用 建安費(fèi)用的 3% 733 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用 上述 2—6項(xiàng)的 4% 1,962 開(kāi)發(fā)成本 總成本費(fèi)用 3, 51,022 項(xiàng)目投資成本估算： 項(xiàng)目盈利能力估算： ?銷售收入： 63851萬(wàn)元； ?開(kāi)發(fā)投資： 51022萬(wàn)元； ?稅前利潤(rùn)： 9037萬(wàn)元； ?稅前成本利潤(rùn)率：%； ?內(nèi)部收益率： 21%。 14 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 我們?cè)谒伎?，有無(wú)其他的操作思路 …… 高容積率、高品質(zhì)、小戶型項(xiàng)目的溢價(jià)模式 模式 1：豪宅元素溢價(jià)模式 —— 深圳御景華城 模式 2：產(chǎn)品創(chuàng)新溢價(jià)模式 —— 深圳白金假日公寓 模式 3：功能轉(zhuǎn)換模式 —— 深圳星河世紀(jì) —— 全新的產(chǎn)品創(chuàng)新方式、附送超額價(jià)值 —— 高形象、高品質(zhì)、突破成本價(jià)值衡量體系的城市豪宅 —— 采用高容積率的公寓產(chǎn)品分?jǐn)偟貎r(jià)，實(shí)現(xiàn)合理價(jià)格 模式 4：高科技溢價(jià)模式 —— 北京鋒尚國(guó)際公寓 —— 采用高科技戰(zhàn)略提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值 15 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 深圳御景華城 —— 在周邊競(jìng)爭(zhēng)異常激烈的情況下，定位豪宅，顛覆小戶價(jià)值評(píng)判標(biāo)準(zhǔn) 豪宅溢價(jià)模式 ?項(xiàng)目區(qū)位：華強(qiáng)北輻射區(qū)，屬于城市核心區(qū)域，小戶型競(jìng)爭(zhēng)激烈； ?占地面積： 26467平方米； ?總建筑面積： 21萬(wàn)平方米（住宅建面 18萬(wàn)平方米）； ?項(xiàng)目規(guī)劃： 6棟 33～ 34層高層； ?主力戶型： 2782平方米 。 地塊基本技術(shù)指標(biāo)： 價(jià)值提升舉措：定位小戶豪宅 ?10000平方米、 3層立體園林，雙泳池（一個(gè)恒溫）； ?金碧輝煌的酒店式大堂和售樓處； ?超星級(jí)皇家酒店式管家服務(wù) ?2023年 11月發(fā)售，均價(jià) 8500元 /平方米，比市場(chǎng)均價(jià)高 5001000元 /平方米。 16 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 深圳白金假日公寓 —— 通過(guò)給客戶超額實(shí)惠附送，突破區(qū)域內(nèi)原有的價(jià)格壁壘 創(chuàng)新溢價(jià)模式 ?項(xiàng)目區(qū)位：寶安中心區(qū)，屬于規(guī)劃中新區(qū)，周邊形象較差； ?占地面積 :、總建筑面積 : ； ?1棟 28層，底三層商業(yè)裙樓，四層架空層會(huì)所、巴提亞風(fēng)情園林； ?主力戶型： 4044平米一房。 地塊基本技術(shù)指標(biāo)： 價(jià)值提升舉措：超額附送面積 ?奇數(shù)層送露臺(tái)，家家雙陽(yáng)臺(tái)； ?陽(yáng)臺(tái)變身變房間，一房變兩房； ?平面偷 22%面積，復(fù)式偷 100%面積； ?真偷面積的高凸窗 1m； ?2023年 9月發(fā)售，均價(jià) 8300元 /平方米，比市場(chǎng)同期小戶型價(jià)格高約 1000元 /平米； 17 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 深圳星河世紀(jì) —— 轉(zhuǎn)換為商務(wù)公寓功能，通過(guò)高容積率的產(chǎn)品分?jǐn)偟貎r(jià)、實(shí)現(xiàn)更高價(jià)值 功能轉(zhuǎn)換模式 ?項(xiàng)目區(qū)位：福田中心區(qū)，緊鄰深南大道； ?占地面積 ㎡，建筑面積：㎡； ?總層數(shù)： A棟為 39層， B、 C棟均為 32層； 主力戶型 3268 ㎡； ?配套設(shè)施：會(huì)所面積為 10000㎡ 、寫(xiě)字樓， CBD公寓及購(gòu)物中心； 地塊基本技術(shù)指標(biāo)： 價(jià)值提升舉措：商務(wù)公寓提升價(jià)值 ?框架結(jié)構(gòu)按照辦公需求來(lái)設(shè)臵；