【正文】 客戶對建筑風格的接受度較寬泛，注重質(zhì)量與品質(zhì)感 客戶調(diào)查 客戶選取原則： 選取不同階段的目標客戶進行比對，便于我們更準確得抓住二期客戶的價值述求 選取不同層次的客戶，便于抓住各層次客戶的價值述求 一期客戶 二期客戶 ? 香溢項目一期的風格挺好看的，如果二期要提高品質(zhì)的話可以改成國外的風格，那也挺好的。 —— 欲購香溢一期 123平的厲女士，已退休 ? 外立面風格無所謂的，并不是外立面好產(chǎn)品就好，現(xiàn)在開發(fā)商都想把產(chǎn)品做好的。我們只要質(zhì)量好，價格便宜就好。 —— 旭日景城一對 50歲夫妻 ? 我們也去河西看過，塞納麗舍的外立面挺好看的，有點法國的味道，其他很多樓盤也都很好看。關(guān)鍵是質(zhì)量要好。 —— 一對 30歲左右夫妻，夫妻二人都是公務(wù)員 ? 外立面什么風格沒想過，但是要有品質(zhì)感。 —— 旭日景城一私營企業(yè)主老板， 45歲左右 78 新古典主義建筑風格能和周圍樓盤形成差異化，彰顯品質(zhì)，且符合本項目中高端定位 ?此外，可以在新古典風格基礎(chǔ)上適當注入部分異域風情的元素。 ?但從客戶提高接受角度出發(fā)，可適當減少尖頂、拱型門窗等元素。 建筑設(shè)計建議 新古典主義 市場競爭 —— 差異化 客戶 —— 中高端品質(zhì) 戰(zhàn)略定位 —— 突破區(qū)域價值 周邊樓盤以現(xiàn)代風格為主，且品質(zhì)感不足，本項目采用新古典主義風格能形成差異化 該風格沉穩(wěn)耐看，能夠彰顯高品質(zhì)，符合客戶注重生活品質(zhì)的價值主張 風格彰顯的高品質(zhì)能夠體現(xiàn)樓盤檔次，體現(xiàn)我們新生活的整體定位，并且成為區(qū)域領(lǐng)跑者，突破整個區(qū)域價值 79 新古典主義建筑風格：現(xiàn)代與古典的結(jié)合，歐洲建筑元素的簡化運用，穩(wěn)重高貴 ?主要特征是把古典主義和現(xiàn)代主義結(jié)合起來，并加入新形勢 ； ?建筑外觀吸取 “歐陸風格” 元素，并加以簡化或局部適用，配以大面積墻及玻璃或簡單線腳構(gòu)架，在色彩上以大面積線色為主，裝飾味相對簡化； ?色彩穩(wěn)重，體現(xiàn)華貴典雅與時尚現(xiàn)代。 80 Part. 1 整體規(guī)劃 Part. 2 建筑風格 Part. 3 園林景觀 Part. 5 配套設(shè)施 Part. 4 戶型創(chuàng)新 物業(yè)發(fā)展建議 Part. 6 物業(yè)管理及智能化 81 城北樓盤園林基本處于初級水平，組團不清、層次欠豐富、景觀主軸與核心園林震撼力不夠，且展示不夠到位 ?綠地間組團區(qū)隔不明顯，缺乏主題，只有極個別樓盤擁有主題園林，如林景瑞園。 ?綠化層次欠豐富，多草皮，少植樹。 ? 園林展示不夠到位，銷售前基本未建造完成 ?部分樓盤開始追尋自然生態(tài)，講究養(yǎng)生 ?景觀主軸一般以一條南北向淺水系為主，只有極少數(shù)樓盤設(shè)有大型中心園林 市場總結(jié) 旭日景城：欠缺層次 星河翠庭：水系景觀主軸 旭日景城：展示不到位 林景瑞園：大型中心園林，主題組團 82 河西樓盤園林層次豐富，設(shè)臵小品打造異域風情，擁有展示到位的中心大園林，有助于提升樓盤檔次感 ?擁有湖面或游泳池等大型核心園林； ?部分樓盤園林設(shè)臵歐式小品等，打造異域風情，顯得生動活潑； ?相對而言，樹木較多，層次豐富； ?園林主題風格把握明確。 市場總結(jié) 中海 .塞納麗舍：異域風情、中心泳池 萬達華府：歐式風情，小品 萬科光明城市：大湖面水系 嘉業(yè)陽光城 83 喜歡中心大園林，注重園林品質(zhì)和園林的活動可參與性 客戶調(diào)查 客戶選取原則： 選取不同階段的目標客戶進行比對，便于我們更準確得抓住二期客戶的價值述求 選取不同層次的客戶，便于抓住各層次客戶的價值述求 一期客戶 二期客戶 ? 不用很大的園林，只要自己樓前有個小花園就好了，要保證樓間距，香溢一期的底層曬不到太陽，這點不是很滿意。 —— 香溢某意向客戶 ? 有個花園很喜歡，我們老人平時可以去早鍛煉。旭日景城有很多老人鍛煉的，他們家就做得很漂亮。 —— 香溢意向客戶厲女士 ? 有個大園林當然好啊，那樣很漂亮。景觀房也很喜歡，但是景觀房價格要貴一些。 —— 林瑞景園某客戶 ? 喜歡林景瑞園的客戶很多，一般客戶都喜歡中心大園林，覺得很好看，也喜歡景觀房。園林風格倒無所謂，只要做得漂亮就成。 —— 林瑞景城售樓員 ? 園子中多設(shè)臵些小孩子玩耍的器具，因為這里很多都是新結(jié)婚的夫妻，有很多小孩子， 6歲的孩子很多，多些游樂設(shè)施么孩子們玩耍。 —— 星河翠庭某業(yè)主 84 營造主題化中心大園林，打造低密度社區(qū)，做出氣勢沖擊客戶感知，并降低高容積率帶來的壓抑感 ?本項目所處的城北屬于南京市區(qū)，在該地段營造大型中心園林，可凸顯樓盤給予客戶的高附加值，提升樓盤整體檔次。 ?此外樓盤的中心園林必須主題明確，打造出氣勢，給到客戶以震撼效果。 園林建議一 85 充分利用坡度制造下沉、臺地落差來打造立體園林，同時通過灌木、喬木做立體綠化，豐富社區(qū)空間感 高 層 中 層 低 層 以高大的落葉喬木和常綠樹為主，讓房子掩映在樹林中 以竹或中矮樹種為主，成為前庭后院的景觀 以低矮灌木或草皮為主 下 沉 臺 地 園林建議二 86 用花、草、樹、木、石、水等設(shè)臵休憩廣場、道路、亭廊，運用小品點綴提升檔次，營造新生活體驗；同時在園林中增設(shè)游樂場所，提高可參與性 園林建議三 87 運用綠化將翠庭路打造成開放式景觀大道，銜接項目兩地塊，提升樓盤價值 ?路兩邊栽種行道樹 ?運用特色鋪面做成兩邊的人行道路 ?打造成開放式道路，提高可進入性，為樓層底商提供人流 園林建議四 88 Part. 1 整體規(guī)劃 Part. 2 建筑風格 Part. 3 園林景觀 Part. 5 配套設(shè)施 Part. 4 戶型創(chuàng)新 物業(yè)發(fā)展建議 Part. 6 物業(yè)管理及智能化 89 戶型建議 戶型面積建議 戶型創(chuàng)新建議 戶型 90 現(xiàn)在城北以 100120的三房為主，輔以 80100的兩房，戶型緊湊，河西戶型為城北升級版，主要以 120140的三房為主，戶型舒適度相對城北大大提升 樓盤名 6080 兩房 80100 兩房 80100 三房 100120 兩房 100120 三房 120140 三房間 140150 四房 150以上復(fù)式 暢銷戶型 旭日景城 % % % —— % % —— % 104平 星河翠庭 —— % —— % % % —— % 105平 森林灣 % % % —— % —— —— —— 82平 北城世家 % % —— % % % —— % 91平 塞納麗舍 % % —— % —— % —— % 137平 光明城市 —— —— —— % % % % % 140左右 西堤國際 —— % —— % —— % % % 134平 市場掃描 91 從 04年至今， 100平以下 2房供應(yīng)呈下降趨勢， 100平以上三房供應(yīng)量上升，面積呈現(xiàn)走大趨勢， 100平以下三房作為兩者的過度產(chǎn)品也已經(jīng)成為過去式 房型 /時間 04/12 05/10 06/3 06/7 06/10 100平 2房 174 230 15 48 0 100平三房 0 0 25 0 0 100平三房 60 20 110 60 30 120平三房 20 20 135 30 18 復(fù)式 16 28 55 18 15 旭日景城 戶型研究 ?0405年供應(yīng)主要以100平以下的兩房為主； ?06年后供應(yīng)主要以100平以上的三房為主； ?隨著時間推移，供應(yīng)房型面積不斷走大； ?作為 100平以下 2房向 100平以上 3房過度的產(chǎn)品 —— 100平以下的三房逐漸淡出市場。 0%20%40%60%80%100%04年12月 05年10月 06年3月 06年7月 06年10月復(fù)式120平3房100120平3房100平3房100平2房表 1 旭日景城戶型供給統(tǒng)計 圖 1 旭日景城戶型供給比例分析 92 從 05年至今， 100平以下 2房供應(yīng)下降， 100平以上三房供應(yīng)相對增長，戶型面積逐漸走大，向舒適型過度 森林灣 : ?05年到 06年年底，森林灣供應(yīng)的戶型以兩房為主，05年輔以 100平以下的 3房， 06年開始輔以 100平以上的三房。 ?06年年底開始，供應(yīng)主力戶型以 100平以上的三房為主，同時輔以少量100平以下的 3房。 森林灣、北城世家 戶型研究 房型 /時間 05/11 06/8 06/12 100平 2房 43 144 0 100平三房 24 12 44 100平三房 11 60 88 0%50%100%05年11月 06年8月 06年12月100平3房100平3房100平2房0%50%100%05年11月 06年8月 06年11月120平3房100120三房100平2房房型 /時間 05/11 06/8 06/12 100平 2房 69 56 50 100120三房 89 100 96 120平三房 12 4 32 圖 1 森林灣戶型供給比 圖 2 北城世家戶型供給比 表 1 森林灣戶型供給統(tǒng)計 表 2 北城世家戶型供給統(tǒng)計 北城世家 : ?100平以下兩房供給呈現(xiàn)略微下降趨勢； ?100120平的三房供給基本維持不變； ?120以上三房供給逐漸增加。 93 城北戶型市場戶型小結(jié) ?供應(yīng)以 80100平兩房和 100130平三房為主； ?80100平兩房供應(yīng)逐漸減少； ?100平以上的三房供應(yīng)逐漸增加 ?三房面積也在逐漸走大， 120平以上的舒適型三房供應(yīng)量相對 100120平緊湊型三房的供應(yīng)增漲更快 ?100平以下三房作為兩房向三房的過度產(chǎn)品，已經(jīng)開始逐漸退出市場 94 相對而言， 100以下兩房和 100120緊湊三房需求旺盛，市場上復(fù)式去化情況一般 ?去化最好的是 90多平的兩房和 106平的 3房 ，現(xiàn)在的年輕人一般都買兩房，條件好一點就買三房的。頂層閣樓比較受兩代人同住的家庭歡迎，南京人喜歡三代同堂。 —— 林景瑞園銷售代表 ?最好賣的是 90多平的兩房，另外部分 100平以上的三房也可以 。其實這里賣得都挺好的。 —— 北城世家銷售代表 ?現(xiàn)在需要最多的是 100平以下的兩房， 100120平的三房需求也很多，120以上三房相對少些，而且要求面積控制在 130以內(nèi)。 —— 香溢售樓員 樓盤名 迄今供應(yīng) 復(fù)式套數(shù) 迄今去化 復(fù)式套數(shù) 去化率 備注 旭日景城 165 105 % 其余兩房三房已經(jīng)全部銷售完畢 星河翠庭 100120平的三房供應(yīng)占到 50%以上，全部去化完畢 市場需求 95 客戶傾向于兩房、三房，喜歡緊湊戶型，不喜歡浪費面積 ?兒子 05年剛在南京大學(xué)畢業(yè)，想給兒子在南京買套房子， 80多的兩房就夠了。河西比較貴，這里便宜，而且距離兒子工作地點才一公里左右。