【正文】 城 2居（ 17） 3居（ 18） 4居（ 19） 90 117133 161167 18 23 32 海天云頂 3居（ 20） 137165 30 金鑫錦繡花城 3居（ 21） 140160 30 中鑫美景天城 2居（ 22） 3居（ 23） 4居（ 24） 83102 119156 183190 17 26 31 鼎鑫黃金水岸 別墅（ 25） 3居（ 26） 269340 140 117 25 北京高爾夫花園 別墅（ 27） 聯(lián)牌（ 28） 雙拼（ 29） 3居（ 30） 310395 265 270 140 170 74 89 24 名人港灣 2居（ 31） 3居（ 32） 124 149 37 45 面積 100 150 200 250 300 50 35萬 25萬 15萬 80萬 45萬 20萬 30萬 40萬 50萬 100萬 1 2 3 4 5 6/10 7 8 9 11 12 面積萬萬萬萬萬萬萬萬萬萬13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 2居 產(chǎn)品的面積主要集中在 90100平米，總價在 1722萬 3居 產(chǎn)品的面積主要集中在 140160平米，總價集中于 2550萬 類別墅 面積產(chǎn)品的面積主要集中在 230280平米，總價集中于 7090萬 獨(dú)棟別墅 面積產(chǎn)品的面積主要集中在 300平米以上，總價高于 100萬 52 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 別墅項(xiàng)目銷售速度慢，總價 100萬， 50萬，與 35萬產(chǎn)品銷售速度差異較大 總價 銷售速度 10 15 20 運(yùn)城 項(xiàng)目名稱 單價 總價區(qū) 間 銷售速度 今日名邸 3100 4552 12套 /月 匯景名園 2500 2740 12套 /月 運(yùn)管花園 2500 3445 7套 /月 紫薇佳苑 1850 25 15套 /月 槐東花園 2300 1334 15套 /月 金兆大廈 2800 3450 7套 /月 畢加索 3880 4152 5套 /月 學(xué)府嘉園 2200 2039 13套 /月 天泰文化苑 2050 2628 78套 /月 水岸華庭 4300 122146 2套 /月 鑫地陽光城 1950 1833 15套 /月 海天云頂 2023 2733 7套 /月 金鑫錦繡花城 2023 2832 13套 /月 中鑫美景天城 1700 1432 22套 /月 鼎鑫黃金水岸 3900 105153 4套 /月 北京高爾夫花園 5400 3300 167213 7499 /月 粵梅花園 1380 914 20套 /月 名人港灣 3000 3745 8套 /月 5 25 30 35 40 15 25 20 30 45 50 80 100 今日名邸 匯景名園 運(yùn)管花園 金兆大廈 畢加索 學(xué)府嘉園 水岸華庭 海天云頂 中鑫美景天城 北京高爾夫 黃金水岸 奧梅花園 名人港灣 天臺文花苑 陽光城 紫薇佳苑 槐東花園 市場上總價 100萬以上 的項(xiàng)目，銷售速度一般在 5套以下 總價在 3550萬 的項(xiàng)目，銷售數(shù)度一般在 58套 /月， 隨著總價升高，速度略有下降 總價在 2035萬 之間的項(xiàng)目，銷售速度一般在 1215套 /月 個別項(xiàng)目銷售 速度突破 總價平臺，主要是由于 占據(jù)核心城市地位 、擁有產(chǎn)品創(chuàng)新或依托教育 等特殊資源 錦繡花城 53 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 客戶對持續(xù)性支出較為敏感，導(dǎo)致大部分項(xiàng)目的自身配套設(shè)施，物業(yè)管理水平和安防措施整體服務(wù)水平較低 項(xiàng)目 自身配套 物業(yè)管理 安防服務(wù)措施 1 畢加索 商業(yè) 專業(yè)物業(yè)管理 紅外監(jiān)控、電子巡更、 24小時保安 2 豐喜運(yùn)管花園 商業(yè) —— —— 3 匯景名園 商務(wù)中心 封閉物業(yè)管理閉路電視 智能安防 4 今日名邸 商業(yè)，溫泉中心 物業(yè)管理 —— 5 天泰文花苑 沿街商業(yè) 天泰物業(yè)公司 —— 6 金兆大廈 —— 封閉物業(yè)管理 紅外監(jiān)控、電子巡更、 24小時保安 7 水岸華庭 對內(nèi)、對外溫泉會所（大東海洗浴城） 自己物業(yè)公司 —— 8 學(xué)府嘉園 沿街商業(yè) 金鑫物管 智能管理 9 槐東花園 —— —— —— 10 黃金水岸 專屬私人使館（會所） 紅外監(jiān)控、電子巡更、 24小時保安 11 香格里拉綠谷 沿街商業(yè) —— —— 12 鑫地陽光城 幼兒園 —— 對講門襟，全天候物管安防 13 中鑫美景天城 商業(yè)、幼兒園、活力運(yùn)動場、多功能會 所、恒溫泳池 高新物業(yè) 樓宇可視對講系統(tǒng) /社區(qū)紅外監(jiān)控 /電子巡更 /全天保安 14 海天云頂 商業(yè) 自己物業(yè)公司 智能管理 15 錦繡花城 —— —— —— 16 紫薇家苑 —— —— —— 17 奧梅花園 —— —— 智能管理 18 名人港灣 社區(qū)會所，沿街商業(yè) 自己物業(yè)團(tuán)隊(duì) 保姆式物業(yè)管理 19 北京高爾夫花園 高爾夫練習(xí)場 自己專業(yè)物業(yè)管理團(tuán)隊(duì) 24小時安防服務(wù) 20 溪花園 VIP會所 專業(yè)物業(yè)管理團(tuán)隊(duì) 24小時安防 對市場在售項(xiàng)目自身配套服務(wù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)得出： ，對持續(xù)投入較敏感，導(dǎo)致絕大多數(shù)項(xiàng)目在降低物業(yè)服務(wù)水平，控制物業(yè)的后期持續(xù)投入。 、美景天城和溪花園有專屬會所，其他大部分項(xiàng)目還停留在僅有商業(yè)配套層面；市場上除美景天城、學(xué)府嘉園和黃金水岸提出專業(yè)的管理公司之外，其他大部分項(xiàng)目還停留在自己公司組織的物業(yè)團(tuán)隊(duì)； 、黃金水岸和美景天城提出全方位安防服務(wù)措施之外，整體市場安防服務(wù)水平較低； 54 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 未來市場供應(yīng)量持續(xù)增加， 潛在競爭壓力增強(qiáng) 未來競爭 “目前土地市場存在多頭供應(yīng)的情況，土地來源主要有：政府出讓、企業(yè)自有土地出讓以及原有存量土地再次交易等” —— 政府訪談 “目前城市東部是熱點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，已經(jīng)沒有多少土地供應(yīng)，當(dāng)前市場未開發(fā)的土地都掌握在開發(fā)商或企業(yè)手中?！?—— 政府訪談 “在禹都開發(fā)區(qū)即將建設(shè)的豪德市場占地 1300畝，是集商貿(mào)、倉儲、高檔住宅為一體的綜合項(xiàng)目” —— 政府訪談 從近年來開竣工面積及銷售面積圖中可以看出，未來市場將有大量供應(yīng)，潛在競爭壓力大。 鹽湖 0 1 2 3 4 項(xiàng)目地塊 編號 項(xiàng)目 后續(xù)供應(yīng)量 主要物業(yè)類 型 主要產(chǎn)品類型 1 黃金水岸二期 150畝（建筑面積約 10萬平米） 多層、獨(dú)棟 獨(dú)棟： 269340平方米， 2層 3層。 多層： 90140平方米 2 運(yùn)城職業(yè)技術(shù)學(xué)院住宅用地 500畝（建筑面積20萬平米） 多層、獨(dú)棟、小高層 獨(dú)棟： 305495； 多層：二房 101113，三房 120平米； 小高層：三房 120123平米； 3 運(yùn)城濱水花園 700畝（） 多層、獨(dú)棟、小高層 雙拼，聯(lián)排 兩房： 7888平米； 三房： 95120平米 4 豪德光彩市場住宅用地 300畝（建筑面積約 30萬平米） 小高層，高層 —— 合計(jì) 1650畝（建筑面積 110萬平米） ?未來土地供應(yīng)情況不明朗。 ?往年未竣工房屋面積在今年大量入市，增大競爭壓力。 55 人口總量小，增長速度低，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場支撐較弱，市場消化分散 ?運(yùn)城城鎮(zhèn)人口分布不均，鹽湖區(qū)所轄城鎮(zhèn)人口僅占全市城鎮(zhèn)人口的%。 ?近五年，運(yùn)城城鎮(zhèn)人均住房面積每年增加約。 ?鹽湖區(qū)城鎮(zhèn)人口平均每年增加 %，預(yù)計(jì)2023年達(dá)到 。 ? 預(yù)計(jì) 2023年鹽湖區(qū)商品房住宅理論消化量為。 2222 .423 .824 .423 .925 .520212223242526平米2023 2023 2023 2023 2023 2023人均住房面積2 7 . 23 6 . 9 384043 .201020304050萬人2023 2023 2023 2023 2023鹽湖區(qū)城鎮(zhèn)人口（預(yù)計(jì)） 6 2 . 4385 5 . 6114 4 . 15 . 53 9 . 183 3 . 673 2 . 48 . 72 7 . 57 . 92 2 . 673 5 . 68 . 62 5 . 14 . 53 8 . 6104 3 . 82 3 . 53 8 . 31 5 . 3010203040506070平米鹽湖區(qū) 臨猗縣 萬榮縣 聞喜縣 稷山縣 新絳縣絳縣垣曲縣夏縣平陸縣 芮城縣 永濟(jì)市 河津市總?cè)丝?城鎮(zhèn)人口56 運(yùn)城的財(cái)富客群呈金字塔形，塔尖的高端和中高端客戶是市場上最活躍的臵業(yè)群體，也是各樓盤爭奪的同一批客戶 置業(yè)預(yù)算 從事職業(yè) 置業(yè)狀況 價值取向 置業(yè)關(guān)注點(diǎn) 50萬元以上 ? 私營企業(yè)主 反復(fù)置業(yè)群體 房地產(chǎn)市場上的最活躍分子，曾經(jīng)多次置業(yè)，部分有外地置業(yè)經(jīng)驗(yàn) 追求身份的體現(xiàn)，關(guān)注圈子生活 身份、 舒適度驅(qū)動 ?資源的占有 ?居住的私密性 ?居住安全感 ?物業(yè)的投資價值 3050萬元 ? 個體老板 ? 泛公務(wù)員 ? 企事業(yè)單位中高層管理者 經(jīng)歷自建房和團(tuán)購時代，有 2套以上的房產(chǎn) 追求高雅品質(zhì)，注重身份認(rèn)同，舒適度驅(qū)動 ?居住環(huán)境 ?舒適的生活 ?居住安全感 20萬以下 ? 企事業(yè)單位職員 ? 效益較好單位的職員 部分租房或與父母一起住 部分擁有單位福利房 追求性價比 價格驅(qū)動 ?性價比 ?社區(qū)生活配套 ?教育配套 中端客戶 高端客戶 中高端客戶 支 付 能 力 高 資料分析來源：消費(fèi)者訪談 57 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 運(yùn)城 2023年數(shù)據(jù) 房價支出比 % 恩格爾系數(shù) % 人均住房面積 ?運(yùn)城住房支出比較低，運(yùn)城市的住房支出比重與其恩格爾系數(shù)不協(xié)調(diào)，表明未來居民住房支出存在增長空間。 ?我國城鎮(zhèn)居民“住房支出比重”在 10％左右，發(fā)達(dá)國家一般達(dá)到 25％。 ?住房支出比重偏低是我國長期存在的問題，盡管住房絕對數(shù)和相對數(shù)都有所增加，但與發(fā)達(dá)地區(qū)同期比，運(yùn)城市的住房消費(fèi)還有提升空間。 ?運(yùn)城市 2023年城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積 。 ?發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)表明，在人均住宅建筑面積達(dá)到 35至 40平方米之前會保持較旺盛的住房需求，房地產(chǎn)市場仍有較大的發(fā)展空間。 房價收入比較低，住房支出比重偏低，住房消費(fèi)存在惰性 住房收入比、住房支出比 發(fā)展中國家房價收入比與房地產(chǎn)市場發(fā)展 房價收入比合理范圍；房地產(chǎn)發(fā)展平穩(wěn) 房價收入比偏低，房價片低，需求增加 房價收入比偏高，房價偏高，需求減少 房價收入比 市場供給 市場供給 市場需求 市場需求 運(yùn)城房價收入比 房價收入比 生活水平 恩格爾系數(shù)（ %） 住房支出比重（ %） 溫飽型 55～ 59 50～ 55 小康型 45～ 50 40～ 45 富裕型 40以下 恩格爾系數(shù)與住房支出比重衡量標(biāo)準(zhǔn) 58 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 人均可支配收入與消費(fèi)支出 人均消費(fèi)支出與可支配收入比例較低 ?運(yùn)城城鎮(zhèn)消費(fèi)支出所占可支配收入比逐年降低，接近全國 平均水平，說明居民儲蓄意識逐漸增強(qiáng) ，潛在的購房資金在增加 ?運(yùn)城人均 消費(fèi)支出 與人均可 支配收入比例居全省最低，說明 潛在的購房資金能力較高 近年年運(yùn)城人均支配收入與消費(fèi)支出 45825507617268087507840414. 3%20. 2%10. 3%12. 0%10. 3%12. 1%010002023300040005000600070008000900020 0120 0220 0320 042