【正文】 發(fā)展，帶來財富人群 從城市宏觀背景來看 ,運城經(jīng)濟發(fā)展迅速，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)催生大量新富階層， 理論上會帶動房地產(chǎn)快速發(fā)展 ,房地產(chǎn)市場應(yīng)該處于爆發(fā)增長階段，市場呈現(xiàn)供需兩旺的狀況？ 27 二、市場背景分析 ?城市宏觀背景分析 ?城市房地產(chǎn)市場特征總結(jié) ?運城房地產(chǎn)市場特征解析 28 本報告是嚴格保密的。 ?2023年社會消費品零售額達 。 運城產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析 2023年運城工業(yè)增加值居全省第三 282242183 180158155050100150200250300太原 臨汾 運城 長治 晉城 大同工業(yè)增加值56% 第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)億元 24 指標 增加值 營業(yè)收入 出口交貨值 實現(xiàn)利潤總額 實交稅金 民營企業(yè)指標 億 增長幅度 ％ ％ —— ％ 15％ ?06年運城民營經(jīng)濟發(fā)展迅速，各項指標均呈飛速增長，連續(xù)3年全市民營經(jīng)濟各項主要經(jīng)濟指標增速均超過 15%以上。 ?運城市經(jīng)濟處于快速發(fā)展期，根據(jù) GDP增速和房地產(chǎn)市場發(fā)展關(guān)系判斷， 經(jīng)濟的快速發(fā)展將推動房地產(chǎn)市場快速發(fā)展。 ?運城 關(guān)公機場 的投入使用使運城進一步成為中部交通旱碼頭，為運城帶來了巨大的發(fā)展機遇。 ?運城是 山西重要的能源重化工基地 ，擁有南風(fēng)集團、運城制版集團、山西鋁廠等大批優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)。 ?挑戰(zhàn)： 必須 保證現(xiàn)金流 ，以確保滾動開發(fā)；保證項目整體利潤，最大挖掘市場價值； 項目屬性界定 城市門戶新區(qū)、中等規(guī)模分期開發(fā)、 以住宅開發(fā)為主的房地產(chǎn)項目 18 二、市場背景分析 ?城市宏觀背景分析 ?城市房地產(chǎn)市場特征總結(jié) ?運城房地產(chǎn)市場特征解析 19 運城位踞“黃河新三角經(jīng)濟區(qū)”的中心，聚集輻射效應(yīng)明顯，發(fā)展?jié)摿薮? ?運城 市位于山西省南端 ，處山西、陜西、河南三省的交匯點，同鄰省的 渭南市和三門峽市 一起構(gòu)成 黃河中游“金三角” 。 交通條件便利 ?對外交通便利，距離運城城市中心和關(guān)公機場的車程都在 15分鐘之內(nèi)； ?緊鄰規(guī)劃中的運城客運東站，為項目提供了良好的對外交通條件。 ?東站投入使用后，將帶動周邊商業(yè)及居住區(qū)快速發(fā)展，聚集效應(yīng)明顯。 區(qū)位條件 老城區(qū) 城市規(guī)劃新區(qū) 城市發(fā)展方向 本案 運城機場 運城市城市主要發(fā)展方向為向東和向北； 項目地塊位于城市重點地發(fā)展方向上； 8 項目緊鄰城市主干道，交通位臵優(yōu)越，距離運城機場和城市中心區(qū)的車程都在 15分鐘以內(nèi) ?南風(fēng)廣場為運城人心理認知的中心區(qū)，地塊通過機場路和人民南路連接； ?項目地塊 距離城市中心距離為 5公里，車行時間在 15分鐘之內(nèi) ； 交通優(yōu)勢 南風(fēng)廣場 關(guān)公機場 ?運城關(guān)公機場作為服務(wù)晉南地區(qū)唯一的機場，已經(jīng)開通北京、廣州、上海、成都、深圳五條航線，目前已運送旅客 13萬人次； ?項目地塊 距離關(guān)公機場距離 78公里，車行距離在 10分鐘之內(nèi) ； 項目地塊距離城市中心區(qū)和關(guān)公機場的車程距離都在 15分鐘之內(nèi)，交通便利； 鹽湖 ?項目地塊距離運三高速在 1公里之內(nèi)，可以便捷的進入高速公路 ， 增加了項目對外的交通聯(lián)系； 9 項目毗鄰城市規(guī)劃中的多個重點工程，完善區(qū)域的配套，提高區(qū)域價值，提高區(qū)域的市場認知度 ?北側(cè)為規(guī)劃的豪德物流中心，為城市重點建設(shè)項目，總占地面積 2580畝，總建面 85萬平米，一期預(yù)計今年 9月開業(yè)經(jīng)營； ?地塊東側(cè)為運城鋼材中心，現(xiàn)已動工建設(shè)； ?政府將主導(dǎo)禹都市場搬遷到此，大批的商貿(mào)業(yè)主為本項目提供潛在客戶 ； ?地塊東北側(cè)為規(guī)劃中的運城客運東站，包括長途客運和城市公交客運；按國家二級站標準建設(shè)。 我們的工作內(nèi)容及提交成果 070123—— 070127 070128—— 070206 ?項目解析與項目界定 ?宏觀經(jīng)濟背景研究 ?整體市場研究 ?城市規(guī)劃背景研究 ?可參考的案例借鑒 ?項目定位與發(fā)展戰(zhàn)略 ?項目客戶定位 ?項目產(chǎn)品定位 ?項目配套建議 ?平面規(guī)劃建議 ?分期策略與建議 5個日歷天 前期市場調(diào)研階段 10個日歷天 項目背景研究 23個日歷天 核心成果形成 時間進度 階段劃分 工作內(nèi)容 070207—— 070307 ?市場宏觀經(jīng)濟調(diào)研 ?城市發(fā)展與總體規(guī)劃 ?房地產(chǎn)市場調(diào)研 ?專業(yè)人士深度訪談 ?不同層級消費者訪談 ?政府官員訪談 1.《整體定位及發(fā) 展建議中期溝通稿》 提交成果 項目終稿匯報 ?整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略補充、調(diào)整與修改 070308—— 070322 1《整體定位及 發(fā)展建議報告》 終稿 2 本次研究的思路框架 客戶目標 項目解析 項目屬性界定 總體市場分析判斷 房地產(chǎn)市場規(guī)律研究 三線城市成功開發(fā)案例借鑒 項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略 項目背景 市場判斷 機會與問題 整體定位 主要的研究內(nèi)容 中期成果匯報思路 物業(yè)發(fā)展建議 物業(yè)建議 3 本報告是嚴格保密的。 一、項目背景 ?項目開發(fā)目標 ?項目解析 ?項目屬性界定 4 項目開發(fā)目標 —— 顧問工作圍繞實現(xiàn)開發(fā)商目標進行 2 利潤目標 —— 充分挖掘物業(yè)價值，實現(xiàn)利潤最大化 1 開發(fā)周期 —— 在 34年的時間內(nèi)完成項目的開發(fā)與銷售 3 品牌目標 —— 通過項目成功開發(fā)，樹立企業(yè)形象與品牌，為企業(yè)后續(xù)開發(fā)提供品牌支持 ?啟動資金 2023萬 ， 保證資金回攏 ， 保證項目滾動持續(xù)開發(fā) 5 本報告是嚴格保密的。建成后，年運送旅客 50萬人次，年收入 120萬美元。 ?隨著東站周邊的成熟，火車的噪音問題必將提上議事日程，由政府牽頭解決。 良好的配套資源 ?規(guī)劃中的豪德物流中心、鋼材市場以及運城東站，為項目提供了配套資源，同時提供了大量的潛在客戶； ?運城市名?？到苤袑W(xué)，山西水利職業(yè)技術(shù)學(xué)院、安邑初中、安邑幼兒園和小學(xué)為項目提供了教育配套。 ?運城是黃河新三角經(jīng)濟區(qū)的中心城市 ， 2023年生產(chǎn)總值達到 470． 8億元 ，在整個中西部地區(qū)中極具經(jīng)濟競爭力 ，對周邊區(qū)域的帶動作用毋庸置疑。 ?運城礦產(chǎn)資源十分豐富，銅礦儲量屬全國第六位。 交通條件 209國道 運三高速 同蒲鐵路 運風(fēng)高速 大運高速 108國道 209國道 310國道 310國道 三門峽 大禹渡 禹門口 永濟 臨猗 侯馬 風(fēng)凌渡 22 近年運城 GDP快速增長，經(jīng)濟處于高位發(fā)展階段， 為房地產(chǎn)市場高速發(fā)展打下了堅實基礎(chǔ) 資料來源：運城市經(jīng)濟概覽 GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系 近五年運城全市 GDP運行狀況 近五年運城人均 GDP增長 ?運城 2023年 111月全市 ，同比增長 % ，占全省 GDP的 %，增幅比 全省的 % 高 。 城市宏觀經(jīng)濟 4%5% 5%8% 大于 8% 小于 4% 停滯 萎縮 穩(wěn)定發(fā)展 快速發(fā)展 2172593244074713991 5 . 6 %1 9 . 3 %1 5 . 7 % 1 4 . 8 %2 5 . 7 %2 4 . 9 %01002003004005002023 2023 2023 2023 2023 2023(111)0%20%40%60%80%100%GDP總額 年增長率4493532766118427947314. 8%18. 6%12. 4%27. 5%24. 1%02023400060008000100002023 2023 2023 2023 20230%20%40%60%80%100%人均G D P 年增長率元 億元 23 運城產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中二產(chǎn)對生產(chǎn)總值逐步提高，至 05年貢獻達到 56% 13%46%41%30%40%30%18%48%34%12%56%32%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%全國運城1 99 5運城2 00 0運城2 00 6第三產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第一產(chǎn)業(yè)2023年運城三產(chǎn)對生產(chǎn)總值的貢獻 ?運城近年來產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，二產(chǎn)比例不斷提高，平均每五年提高 8個百分點，至05年，二產(chǎn)比例達到%。 ?民營經(jīng)濟實現(xiàn)利潤、實現(xiàn)增加值均占到全市 50％以上。以連鎖經(jīng)營、物流配送 等為主的現(xiàn)代流通業(yè)態(tài)發(fā)展迅猛，占社會消費品零售總額 15%左右。 運城房地產(chǎn)投資增長水平落后于整體經(jīng)濟發(fā)展水平 ?2023年 2023年，運城房地產(chǎn)投資占 GDP的比例均低于正常水平。 異常 基本正常 正常運行 基本正常 異常 2023年 房地產(chǎn)開發(fā)投資額增幅 5 % 5 % ~5 % 5 % ~15 % 15 % ~25 % 25 % % 適度投資利于拉動經(jīng)濟增長，而增幅過高，將使供給過量，若無需求匹配，將導(dǎo)致供過于求 房地產(chǎn)開發(fā)投資 /固定資產(chǎn)投資 15 % 15 % ~22 % 22 % ~30 % 30 % ~37 % 37 % % 反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)性指標，發(fā)達國家的比例為 20%25% 近年來運城房地產(chǎn)投資快速增長，但相對于固定資產(chǎn)投資比例偏低，投資偏保守 房地產(chǎn)投資與固定資產(chǎn)投資 3. 76. 47. 610. 516. 1 15. 757%71%53%22%38%19%02468101214161820 0120 0220 0320 0420 0520 06 (1 1 1)億元0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%房地產(chǎn)開發(fā)投資房地產(chǎn)投資增長率68. 181102. 4138160. 5154. 219%49%16% 17%35%27%020406080100120140160180200120022003200420052006(111)億元0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%固定資產(chǎn)投資固定資產(chǎn)投資增長率68.181102.4138160.5154.20204060801001201401601802023 2023 2023房地產(chǎn)開發(fā)投資固定資產(chǎn)投資國家發(fā)改委房地產(chǎn)投資及固定資產(chǎn)投資指標系統(tǒng) 30 本報告是嚴格保密的。 ?施工面積遠大于銷售面積， 潛在市場競爭壓力大。 ? 2023年，運城商品房銷售面積為 75萬平米，與全市人口 比，人均銷售面積為:1， 市場銷售速度較慢。 1 2 3 9 7 6 13 4 14 15 16 17 19 21 24 22 20 23 5 11 12 18 10 8 依托城市經(jīng)濟發(fā)展及對未來發(fā)展預(yù)期，城市房地產(chǎn)板塊已初步形成 本項目 中心區(qū)板塊 東區(qū)板塊 北郊板塊 機場路板塊 在售房產(chǎn)項目 中心區(qū)板塊 —— 南風(fēng)廣場及其周邊地域是公認的城市核心，是政府辦公所在地，高檔商業(yè)、餐飲云集，擁有便捷的交通和完善的生活配套。 1 2 3 9 7 6 13 4 14 15 16 17 19 21 24 22 20 23 5 11 12 18 10 8 運城房地產(chǎn)項目板塊供給情況和價格平臺 中心區(qū)板塊 25003100元 /平米 依托城市核心區(qū)的便利交通和完善配套以及高認知度，形成了高檔樓盤的聚集區(qū)。 35 本報告是嚴格保密的。 均價 2500元， 1層商業(yè)1