【正文】 行狀況 近五年運(yùn)城人均 GDP增長(zhǎng) ?運(yùn)城 2023年 111月全市 ，同比增長(zhǎng) % ，占全省 GDP的 %，增幅比 全省的 % 高 。 城市概況 05年省內(nèi)消費(fèi)品零售額及進(jìn)出口總額排名前六位 05年省內(nèi)生產(chǎn)總值及工業(yè)增加值排名前六位 01002003004005006007008009001000太原 臨汾 運(yùn)城 長(zhǎng)治 大同生產(chǎn)總值384158133 132115 114050100150200250300350400太原 運(yùn)城 大同 臨汾 晉中 長(zhǎng)治消費(fèi)品零售額282242183 180158155050100150200250300太原 臨汾 運(yùn)城 長(zhǎng)治 晉城 大同工業(yè)增加值 05101520253035太原 運(yùn)城 晉中 呂梁 臨汾 長(zhǎng)治進(jìn)出口總額21 運(yùn)城 運(yùn)城具有得天獨(dú)厚的交通條件，是連接中西部的“橋頭堡”，為發(fā)展提供有力條件 ?運(yùn)城具有得天獨(dú)厚的交通條件，境內(nèi) 同蒲鐵路 線橫穿南北， 運(yùn)風(fēng)高速 公路、 運(yùn)三高速 公路和 侯運(yùn)高速 公路，禹門(mén)口、風(fēng)陵渡及三門(mén)峽 三座黃河公路大橋 聯(lián)結(jié)西北、西南和中原地區(qū)，與洛陽(yáng)、鄭州和西安形成縱橫交錯(cuò)的公路網(wǎng)絡(luò)。 ?運(yùn)城礦產(chǎn)資源十分豐富，銅礦儲(chǔ)量屬全國(guó)第六位。 鄭州 西安 三門(mén)峽 洛陽(yáng) 太原 城市地位 黃河新三角經(jīng)濟(jì)區(qū) 運(yùn)城 渭南 20 運(yùn)城市在省內(nèi)具有重要經(jīng)濟(jì)地位，未來(lái)將建設(shè)成為黃河三角地區(qū)工貿(mào)旅游中心城市 33102004006008001000太原 臨汾 運(yùn)城 長(zhǎng)治 大同 晉中億元地區(qū)生產(chǎn)總值?運(yùn)城市 2023年生產(chǎn)總值達(dá)到 ，占山西省全省比重的 ％， 在 全省 經(jīng)濟(jì)總量 排名第三 。 ?運(yùn)城是黃河新三角經(jīng)濟(jì)區(qū)的中心城市 ， 2023年生產(chǎn)總值達(dá)到 470． 8億元 ，在整個(gè)中西部地區(qū)中極具經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力 ，對(duì)周邊區(qū)域的帶動(dòng)作用毋庸置疑。 一、項(xiàng)目背景 ?項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo) ?項(xiàng)目解析 ?項(xiàng)目屬性界定 17 城市門(mén)戶新區(qū) ?機(jī)遇： 城市投資力度大政策傾斜，區(qū)域快速發(fā)展，價(jià)值迅速提升；同時(shí)城市形象的不斷提升，為高品質(zhì)項(xiàng)目出現(xiàn)提供條件； ?挑戰(zhàn)： 區(qū)域現(xiàn)狀較差，存在 一定程度陌生感； 成熟 需要過(guò)程及時(shí)間； 中等規(guī)模分期開(kāi)發(fā) ?機(jī)遇： 降低持有風(fēng)險(xiǎn)， 靈活性可操作性提高 ； ?挑戰(zhàn)： 規(guī)模的限制，不能形成規(guī)模效應(yīng)， 市場(chǎng)影響力相對(duì)較弱； 保證滾動(dòng)持續(xù)開(kāi)發(fā)，要求 首戰(zhàn)必勝 以住宅開(kāi)發(fā)為主 ?機(jī)遇： 項(xiàng)目可 快速變現(xiàn) ，降低持有風(fēng)險(xiǎn)。 良好的配套資源 ?規(guī)劃中的豪德物流中心、鋼材市場(chǎng)以及運(yùn)城東站，為項(xiàng)目提供了配套資源，同時(shí)提供了大量的潛在客戶； ?運(yùn)城市名?？到苤袑W(xué)，山西水利職業(yè)技術(shù)學(xué)院、安邑初中、安邑幼兒園和小學(xué)為項(xiàng)目提供了教育配套。 擴(kuò)股工程進(jìn)行狀況 規(guī)劃商業(yè)金融街 11 地塊周邊教育配套完善，臨近康杰中學(xué)校區(qū)，人文教育氛圍濃厚 康杰中學(xué) ?康杰中學(xué)建校 1945年，學(xué)校占地100畝，建筑面積 10萬(wàn)平米； ?康杰中學(xué)名人輩出，現(xiàn)在幾乎每年都培育出文理狀元，聲名遠(yuǎn)播； ?康杰中學(xué)的教職工以及慕名而來(lái)的學(xué)生家長(zhǎng)可能是項(xiàng)目的潛在客戶； ?水利職業(yè)技術(shù)學(xué)院距離項(xiàng)目地塊約為 3公里，占地面積420畝，現(xiàn)有教職工 350余人，在校學(xué)生 3500人； ?水利職業(yè)技術(shù)學(xué)院為項(xiàng)目提供了良好的教育配套； 地塊周邊的康杰中學(xué)，山西水利職業(yè)技術(shù)學(xué)院、安邑初中、安邑幼兒園和小學(xué)為項(xiàng)目提供了教育配套資源； 1 2 3 4 5 康杰中學(xué) 幼兒園 安邑小學(xué) 安邑初中 水利職業(yè)技術(shù)學(xué)院 本項(xiàng)目 12 項(xiàng)目指標(biāo)：中等規(guī)模以住宅為主項(xiàng)目，中低容積率（可調(diào)整），沒(méi)有其他明確限制 占地面積： ?10萬(wàn)平米 ， 合 150畝； 容積率： ?政府要求在 ，可適度調(diào)整； 用地性質(zhì) ： ?住宅物業(yè)為主 ， 物業(yè)形式?jīng)]有限制 ， 建設(shè)部分配套商業(yè)； ?商業(yè)規(guī)模 ， 物業(yè)形式?jīng)]有限制 項(xiàng)目地塊 城市道路 地塊綠線 地塊紅線 項(xiàng)目地塊 可能取得土地 13 地塊成不規(guī)則長(zhǎng)方形，內(nèi)部平坦，進(jìn)入性與展示性均佳，周邊城市形象較差 東至 北至 地塊內(nèi)部 地塊北側(cè)機(jī)場(chǎng)高速路 地塊西鋼結(jié)構(gòu)工廠 地塊南側(cè)鐵路 西至 地塊南側(cè)現(xiàn)狀道路 南至 地塊東南側(cè)供銷社 地塊東北側(cè)風(fēng)機(jī)制造廠 地塊西現(xiàn)狀道路 項(xiàng)目地塊 14 項(xiàng)目地塊內(nèi)部存在一些負(fù)面因素，特別是地塊南部的南同蒲鐵路影響較大，在規(guī)劃中應(yīng)予以有效的規(guī)避 低壓走廊： 地塊內(nèi)部有一條低壓線路，穿過(guò)地塊中部；低壓走廊有一定的安全隱患，在規(guī)劃設(shè)計(jì)過(guò)程中應(yīng)予以規(guī)避，在施工中最好采用地埋的處理方式； 南同蒲鐵路： 南同蒲鐵路經(jīng)過(guò)項(xiàng)目地塊南側(cè)，是山西省重要的交通動(dòng)脈，通行區(qū)間自太原到風(fēng)陵渡 ,長(zhǎng) 505公里； 不利因素：鐵路通行頻率較高，地塊離安邑站較近，地塊的震動(dòng)和噪音的影響比較大； 低壓走廊 鐵路 鐵路 低壓走廊 15 項(xiàng)目地塊解析回顧 優(yōu)越的區(qū)位 ?地塊位于運(yùn)城市城市老城區(qū)邊緣，城市發(fā)展的主導(dǎo)方向上，位于城市發(fā)展的新區(qū)； ?地塊位于禹都經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)東北側(cè)，緊鄰機(jī)場(chǎng)新區(qū)，是運(yùn)城城市門(mén)戶區(qū)。 ?隨著東站周邊的成熟，火車的噪音問(wèn)題必將提上議事日程，由政府牽頭解決。 ?未來(lái)以東站廣場(chǎng)為中心，將規(guī)劃商業(yè)金融街。建成后，年運(yùn)送旅客 50萬(wàn)人次，年收入 120萬(wàn)美元。 運(yùn)城機(jī)場(chǎng) 南風(fēng)廣場(chǎng) 鹽湖 禹都經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū) 過(guò)境高速 7 地塊位于城市建成區(qū)外圍，位于運(yùn)城城市重點(diǎn)發(fā)展方向上，具備良好的發(fā)展?jié)摿? ?運(yùn)城市城市主要發(fā)展方向： 向東、北方向發(fā)展； ?發(fā)展方向上的主導(dǎo)功能：運(yùn)城市政府向東搬遷，鹽湖區(qū)政府搬遷到城市北部； ?運(yùn)三高速公路以東方向?yàn)槌鞘兄攸c(diǎn)發(fā)展方向，該片區(qū)位于城區(qū)東北側(cè)，東起 209國(guó)道，西至運(yùn)三高速路，北起姚暹渠，南至湯里村。 一、項(xiàng)目背景 ?項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo) ?項(xiàng)目解析 ?項(xiàng)目屬性界定 4 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo) —— 顧問(wèn)工作圍繞實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商目標(biāo)進(jìn)行 2 利潤(rùn)目標(biāo) —— 充分挖掘物業(yè)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化 1 開(kāi)發(fā)周期 —— 在 34年的時(shí)間內(nèi)完成項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與銷售 3 品牌目標(biāo) —— 通過(guò)項(xiàng)目成功開(kāi)發(fā)，樹(shù)立企業(yè)形象與品牌，為企業(yè)后續(xù)開(kāi)發(fā)提供品牌支持 ?啟動(dòng)資金 2023萬(wàn) ， 保證資金回?cái)n ， 保證項(xiàng)目滾動(dòng)持續(xù)開(kāi)發(fā) 5 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。山西運(yùn)城項(xiàng)目整體定位與物業(yè)發(fā)展建議匯報(bào)稿終稿 謹(jǐn)呈：山西運(yùn)城東星房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 版權(quán)聲明： 本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。 我們的工作內(nèi)容及提交成果 070123—— 070127 070128—— 070206 ?項(xiàng)目解析與項(xiàng)目界定 ?宏觀經(jīng)濟(jì)背景研究 ?整體市場(chǎng)研究 ?城市規(guī)劃背景研究 ?可參考的案例借鑒 ?項(xiàng)目定位與發(fā)展戰(zhàn)略 ?項(xiàng)目客戶定位 ?項(xiàng)目產(chǎn)品定位 ?項(xiàng)目配套建議 ?平面規(guī)劃建議 ?分期策略與建議 5個(gè)日歷天 前期市場(chǎng)調(diào)研階段 10個(gè)日歷天 項(xiàng)目背景研究 23個(gè)日歷天 核心成果形成 時(shí)間進(jìn)度 階段劃分 工作內(nèi)容 070207—— 070307 ?市場(chǎng)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)研 ?城市發(fā)展與總體規(guī)劃 ?房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研 ?專業(yè)人士深度訪談 ?不同層級(jí)消費(fèi)者訪談 ?政府官員訪談 1.《整體定位及發(fā) 展建議中期溝通稿》 提交成果 項(xiàng)目終稿匯報(bào) ?整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略補(bǔ)充、調(diào)整與修改 070308—— 070322 1《整體定位及 發(fā)展建議報(bào)告》 終稿 2 本次研究的思路框架 客戶目標(biāo) 項(xiàng)目解析 項(xiàng)目屬性界定 總體市場(chǎng)分析判斷 房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)律研究 三線城市成功開(kāi)發(fā)案例借鑒 項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略 項(xiàng)目背景 市場(chǎng)判斷 機(jī)會(huì)與問(wèn)題 整體定位 主要的研究?jī)?nèi)容 中期成果匯報(bào)思路 物業(yè)發(fā)展建議 物業(yè)建議 3 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 一、項(xiàng)目背景 ?項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo) ?項(xiàng)目解析 ?項(xiàng)目屬性界定 6 項(xiàng)目地塊位于機(jī)場(chǎng)大道，同時(shí)毗鄰空港新區(qū)與禹都經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，是機(jī)場(chǎng)到市區(qū)的必經(jīng)之路 ?項(xiàng)目區(qū)位： 項(xiàng)目位于城市建成區(qū)邊緣，禹都經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)東北側(cè)，緊鄰空港新區(qū)，位于運(yùn)城城市門(mén)戶區(qū)； ?地塊位置： 項(xiàng)目位于禹都經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)東北側(cè)，緊鄰規(guī)劃的豪德光彩物流中心； ?對(duì)外聯(lián)系： 地塊緊鄰城市機(jī)場(chǎng)高速南側(cè)，對(duì)外交通便利； 城市門(mén)戶新區(qū) 項(xiàng)目位于機(jī)場(chǎng)大道中段，同時(shí)緊鄰空港新區(qū)與禹都經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，以及過(guò)境高速路的入口， 是運(yùn)城對(duì)外聯(lián)系的必經(jīng)之路，是城市發(fā)展的門(mén)戶區(qū)域。 區(qū)位條件 老城區(qū) 城市規(guī)劃新區(qū) 城市發(fā)展方向 本案 運(yùn)城機(jī)場(chǎng) 運(yùn)城市城市主要發(fā)展方向?yàn)橄驏|和向北； 項(xiàng)目地塊位于城市重點(diǎn)地發(fā)展方向上； 8 項(xiàng)目緊鄰城市主干道，交通位臵優(yōu)越，距離運(yùn)城機(jī)場(chǎng)和城市中心區(qū)的車程都在 15分鐘以內(nèi) ?南風(fēng)廣場(chǎng)為運(yùn)城人心理認(rèn)知的中心區(qū)，地塊通過(guò)機(jī)場(chǎng)路和人民南路連接； ?項(xiàng)目地塊 距離城市中心距離為 5公里，車行時(shí)間在 15分鐘之內(nèi) ； 交通優(yōu)勢(shì) 南風(fēng)廣場(chǎng) 關(guān)公機(jī)場(chǎng) ?運(yùn)城關(guān)公機(jī)場(chǎng)作為服務(wù)晉南地區(qū)唯一的機(jī)場(chǎng)，已經(jīng)開(kāi)通北京、廣州、上海、成都、深圳五條航線，目前已運(yùn)送旅客 13萬(wàn)人次； ?項(xiàng)目地塊 距離關(guān)公機(jī)場(chǎng)距離 78公里，車行距離在 10分鐘之內(nèi) ； 項(xiàng)目地塊距離城市中心區(qū)和關(guān)公機(jī)場(chǎng)的車程距離都在 15分鐘之內(nèi)，交通便利； 鹽湖 ?項(xiàng)目地塊距離運(yùn)三高速在 1公里之內(nèi)，可以便捷的進(jìn)入高速公路 ， 增加了項(xiàng)目對(duì)外的交通聯(lián)系； 9 項(xiàng)目毗鄰城市規(guī)劃中的多個(gè)重點(diǎn)工程，完善區(qū)域的配套，提高區(qū)域價(jià)值，提高區(qū)域的市場(chǎng)認(rèn)知度 ?北側(cè)為規(guī)劃的豪德物流中心，為城市重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，總占地面積 2580畝，總建面 85萬(wàn)平米，一期預(yù)計(jì)今年 9月開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)； ?地塊東側(cè)為運(yùn)城鋼材中心，現(xiàn)已動(dòng)工建設(shè)； ?政府將主導(dǎo)禹都市場(chǎng)搬遷到此，大批的商貿(mào)業(yè)主為本項(xiàng)目提供潛在客戶 ； ?地塊東北側(cè)為規(guī)劃中的運(yùn)城客運(yùn)東站，包括長(zhǎng)途客運(yùn)和城市公交客運(yùn)；按國(guó)家二級(jí)站標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。 ?客運(yùn)東站建成后，將增加運(yùn)城和周邊的交通往來(lái)和經(jīng)濟(jì)聯(lián)系； 物流中心和鋼材中心的私營(yíng)業(yè)主為項(xiàng)目提供了大批的潛在置業(yè)客戶； 城市客運(yùn)東站的建設(shè)增加了運(yùn)城對(duì)外交通往來(lái)和經(jīng)濟(jì)聯(lián)系； 10 火車東站的投入使用，將帶動(dòng)周邊商業(yè)快速聚集發(fā)展，為居住區(qū)提供完善生活配套 ?地塊東側(cè)為規(guī)劃中的火車東站，由現(xiàn)在的南通蒲鐵路安邑站改造，現(xiàn)在已進(jìn)行擴(kuò)能擴(kuò)股工程。 ?東站投入使用后，將帶動(dòng)周邊商業(yè)及居住區(qū)快速發(fā)展，聚集效應(yīng)明顯。 火車東站 本項(xiàng)目 安邑火車站現(xiàn)狀 擴(kuò)能擴(kuò)股改造 ?火車東站將帶動(dòng)周邊商業(yè)快速發(fā)展，成為住宅的便利生活配套。 交通條件便利 ?對(duì)外交通便利，距離運(yùn)城城市中心和關(guān)公機(jī)場(chǎng)的車程都在 15分鐘之內(nèi)； ?緊鄰規(guī)劃中的運(yùn)城客運(yùn)東站，為項(xiàng)目提供了良好的對(duì)外交通條件。 南同蒲鐵路： 南同蒲鐵路位于地塊南側(cè)，列車噪音問(wèn)題對(duì)項(xiàng)目存在影響； 低壓走廊： 低壓走廊橫穿地塊，在規(guī)劃設(shè)計(jì)過(guò)程中應(yīng)予以考慮，通過(guò)和電力部門(mén)協(xié)調(diào)，在施工中以地埋的方式予以規(guī)避； 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)條件 需要規(guī)避因素 16 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?挑戰(zhàn)： 必須 保證現(xiàn)金流 ，以確保滾動(dòng)開(kāi)發(fā)；保證項(xiàng)目整體利潤(rùn)，最大挖掘市場(chǎng)價(jià)值； 項(xiàng)目屬性界定 城市門(mén)戶新區(qū)、中等規(guī)模分期開(kāi)發(fā)、 以住宅開(kāi)發(fā)為主的房地產(chǎn)項(xiàng)目 18 二、市場(chǎng)背景分析 ?城市宏觀背景分析 ?城市房地產(chǎn)市場(chǎng)特征總結(jié) ?運(yùn)城房地產(chǎn)市場(chǎng)特征解析 19 運(yùn)城位踞“黃河新三角經(jīng)濟(jì)區(qū)”的中心，聚集輻射效應(yīng)明顯，發(fā)展?jié)摿薮? ?運(yùn)城 市位于山西省南端 ，處山西、陜西、河南三省的交匯點(diǎn)，同鄰省的 渭南市和三門(mén)峽市 一起構(gòu)成 黃河中游“金三角” 。 ?運(yùn)城是山西“大運(yùn)經(jīng)濟(jì)帶”的端點(diǎn) ，聚集了大批優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，為城市發(fā)展提供了強(qiáng)大經(jīng)濟(jì)支