【正文】 華u西工區(qū)為老行政中心 ，過去市政府就在西工；西工區(qū) 經(jīng)濟(jì)最為發(fā)達(dá)，商業(yè)氛圍濃厚 ，中州路沿線尤其王府井周邊最為繁華u老城區(qū) 為洛陽最古老的舊城， 瀍河區(qū) 為回族聚居區(qū)， 兩區(qū)經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱資料來源： 《洛陽市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十個(gè)五年計(jì)劃綱要》洛南新區(qū)澗西區(qū)西工區(qū) 老城區(qū)瀍河區(qū)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。2. 洛陽第二產(chǎn)業(yè)相對發(fā)達(dá)，礦產(chǎn)采掘業(yè)以及大型工業(yè)企業(yè)和科研單位形成了較大量的城市財(cái)富人群，是洛陽中高端消費(fèi)市場的有力支撐。經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)決定了主流消費(fèi)人群1. 洛陽作為中原城市群的副中心城市，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)。關(guān)林市場的老業(yè)主年交易額通常有幾百萬以上，占據(jù)好位置的出貨量更大，近年生意不好，租金又貴，不過老人（老業(yè)主） 每年收入幾十萬比較常見，多的也有每年賺幾百萬的。252。—— 洛陽市建委開發(fā)辦石主任新安縣孟津縣洛陽市偃師市宜陽市 伊川縣嵩縣 汝陽縣欒川縣洛寧縣煤礦鉬礦金礦本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。洛陽的礦產(chǎn)分布， 新安、伊川、宜陽的煤礦，嵩縣、欒川的鉬框、洛寧的金礦 。其中鉬礦儲(chǔ)量居全國首位，為世界三大鉬礦之一u洛陽的礦場分布： 煤礦： 新安、伊川、宜陽； 鉬礦： 嵩縣、欒川； 金礦：洛寧u洛陽金礦多為國有，鉬礦私有比例較高； 2023年，洛陽有色金屬行業(yè)非公有企業(yè)工業(yè)總價(jià)值占總量的 %， 大量私有廠礦的礦主位于洛陽郊縣財(cái)富金字塔的最頂端u轄縣與洛陽距離較近，增強(qiáng)了洛陽城區(qū)對周邊區(qū)縣的吸引力，使得 礦主 這一財(cái)富階層 大量在洛陽城區(qū)置業(yè)252。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。—— 洛陽市政府網(wǎng)站：《洛陽工業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的成因、目標(biāo)及進(jìn)展 》科研單位 58個(gè) 專業(yè)技術(shù)人員 9萬人部屬科研院所 14個(gè) 中職以上技術(shù)人員 3萬人省市屬科研院所 18個(gè) 科研人員密度 %2023年洛陽市科研機(jī)構(gòu)相關(guān)指標(biāo)資料來源：洛陽市房產(chǎn)管理局王運(yùn)州局長《洛陽宜居城市發(fā)展戰(zhàn)略及房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展展望》，訪談?dòng)涗浡尻栍休^多重點(diǎn)科研機(jī)構(gòu)，如： 61 613導(dǎo)彈研究所以及 725船舶材料研究所，其中的技術(shù)骨干和管理者形成了城市較高端的消費(fèi)群體。61 613等國防科技研究機(jī)構(gòu)的 高端科研人才 薪酬水平較高，成為 高端消費(fèi)的人群主力 之一252。u依托工業(yè)基礎(chǔ)， 洛陽科技優(yōu)勢突出 。大型工業(yè)企業(yè)的發(fā)展提升了整個(gè)城市的消費(fèi)能力和水平。06年三次產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)率資料來源：《 2023年洛陽市統(tǒng)計(jì)年鑒》洛陽歷年三次產(chǎn)業(yè)比例圖洛陽歷年第二產(chǎn)業(yè)增加值及增長率u重點(diǎn)的 大型工業(yè)企業(yè) ，如：洛陽石化、一拖、新安電力、伊川電力、中鋁河南鋁業(yè)分公司、洛鉬集團(tuán)、中信重機(jī)、洛銅、洛玻等，都是洛陽的重點(diǎn)工業(yè)企業(yè)。洛陽產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)呈二、三、一形態(tài)，第二產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢明顯u洛陽三次產(chǎn)業(yè)呈 二、三、一形態(tài) ，近年來二產(chǎn)增加值占 GDP比例逐步上升，并且始終占到 50%以上，占據(jù)絕對優(yōu)勢。u 根據(jù)經(jīng)濟(jì)水平判斷，洛陽房地產(chǎn)市場正處于快速發(fā)展期。洛陽人均 GDP接近 2800美金，且穩(wěn)步增長，房地產(chǎn)處于快速發(fā)展時(shí)期u 2023年至今，洛陽的人均 GDP增速維持在20％左右。而與中部六省省會(huì)的橫向比較可見，洛陽的經(jīng)濟(jì)實(shí)力甚至超過了南昌、合肥等省會(huì)城市，在中部地區(qū)居于前列。洛陽整體經(jīng)濟(jì)總量增長迅速，其經(jīng)濟(jì)實(shí)力在中部地區(qū)排名靠前u 2023年以來，洛陽市 GDP一直保持兩位數(shù)增幅，經(jīng)濟(jì)發(fā)展強(qiáng)勁。u中原城市群的地位： 是河南省乃至中部地區(qū)承接發(fā)達(dá)國家及中國東部地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移 、西部 資源輸出的樞紐和核心區(qū)域 之一，并將成為參與國內(nèi)外競爭、促進(jìn)中部崛起、輻射帶動(dòng)中西部地區(qū)發(fā)展的重要增長極。1234567 89101112141315中原城市群是以鄭州為中心，含洛陽、開封、新鄉(xiāng)、焦作、許昌、平頂山、漯河、濟(jì)源共９市在內(nèi)的城市密集區(qū)。屬于 生態(tài)宜居型城市 。作為 13朝古都，洛陽也是享譽(yù)國內(nèi)外的 歷史文化名城 。2023年末，洛陽總?cè)丝?646萬，市區(qū)人口 145萬 。洛陽 —— 河南省的副中心，歷史文化名城和生態(tài)宜居城市u城市概況：洛陽市現(xiàn)轄 1市 6區(qū) 8縣。如何保證項(xiàng)目的市場實(shí)現(xiàn)，為后期提供資金支持？ 2. 二期產(chǎn)品如何確定，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的高利潤？ 3. 二期產(chǎn)品如何與一期產(chǎn)品相互補(bǔ)充、相互促進(jìn)，共同提升項(xiàng)目價(jià)值？本報(bào)告是嚴(yán)格保密的?？刂骑L(fēng)險(xiǎn)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。1. 最大化地挖掘地塊價(jià)值，最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的高利潤；2. 項(xiàng)目資金自平衡。我們對于客戶目標(biāo)的理解以本項(xiàng)目來進(jìn)一步鞏固銀潤企業(yè)在洛陽市場的品牌，增強(qiáng)項(xiàng)目和公司品牌的知名度。二期規(guī)劃了南側(cè)的商業(yè)裙樓和 2棟寫字樓以及會(huì)所。項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)， 1期住宅部分已開工經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)資料來源：洛陽五號地塊方案說明用地面積 總建筑面積 223826 m2 容積率 地上建筑面積 187198m2 住宅 112175m2 辦公 46152m2 商業(yè) 26026m2 會(huì)所及配套 2845m2 地下建筑面積 36628m2 地下車庫 32352m2 其它 4276 m2 分兩期開發(fā)。u本項(xiàng)目南側(cè)地塊具備商業(yè)商務(wù)氛圍 —— 項(xiàng)目南側(cè)臨建設(shè)中的洛南大酒店，南側(cè)的政和路上多數(shù)項(xiàng)目都規(guī)劃了住宅底商，將形成較一定的商業(yè)商務(wù)氛圍。地塊價(jià)值分析 —— 北側(cè)居住氛圍濃厚， 南側(cè)有一定商業(yè)商務(wù)氛圍u本項(xiàng)目北側(cè)地塊居住氛圍濃厚。臨近市政府、公務(wù)員小區(qū)以及規(guī)劃的商務(wù)區(qū)，具備良好的區(qū)域意向，是高素質(zhì)人群的聚集區(qū)域。目前公務(wù)員小區(qū)已有部分入住，入住率約 20%。項(xiàng)目屬于純住宅用地，臨近市政府和公務(wù)員小區(qū)，屬于高素質(zhì)人群聚集區(qū)域1 23453 公務(wù)員小區(qū)4 第二城1 人防辦5 亞威卓越國際廣場2 市政府u東至人防辦，東側(cè)臨近新區(qū)的行政中心；u西至建設(shè)中的 “ 第二城 ”項(xiàng)目以及軍分區(qū)小區(qū)；u南至建設(shè)中的洛南大酒店，南側(cè)臨近規(guī)劃中的新區(qū)商務(wù)中心。u新區(qū)南側(cè)的火車南站（已經(jīng)動(dòng)工，將于 09年 9月建成投用 ）將是未來唯一的客運(yùn)火車站，這將使 洛南新區(qū)成為洛陽的門戶區(qū)域 ，對外交通更加便捷。未來還將新架設(shè)瀛洲路、孫辛路、東環(huán)路等 5座大橋。項(xiàng)目所在的行政中心區(qū)共建設(shè) “八縱 ” 、 “ 十二橫 ” 20 條道路，交通十分便捷。客戶目標(biāo)及項(xiàng)目問題解析本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。項(xiàng)目背景216。洛陽中央廣場項(xiàng)目整體定位與物業(yè)發(fā)展建議謹(jǐn)呈：洛陽銀潤置業(yè)有限公司版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部內(nèi)容。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。項(xiàng)目解析216。項(xiàng)目區(qū)位 —— 洛陽新城核心區(qū)，交通便利u洛南新區(qū)于 2023年正式規(guī)劃、開工建設(shè)，目前重大基礎(chǔ)設(shè)施已基本建設(shè)完畢，體育公園等已投入使用。u目前新區(qū)與舊城區(qū)的連接主要通過現(xiàn)有的洛陽橋、牡丹橋、王城大橋等 4座大橋 。目前通往新區(qū)的 公交路線共 20條 。經(jīng)開元大道至本項(xiàng)目 關(guān)林 5分鐘經(jīng)王城大道至本項(xiàng)目 西工中心區(qū) 15分鐘經(jīng)王城大道至本項(xiàng)目 欒川 約 1小時(shí)多王城大道往機(jī)場往欒川等區(qū)縣往關(guān)林往產(chǎn)業(yè)園開元大道火車南站本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。u北至公務(wù)員小區(qū)。u項(xiàng)目屬于純住宅用地。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 —— 地塊北側(cè)緊鄰公務(wù)員小區(qū)，已經(jīng)形成一定的居住氛圍，西側(cè)鄰近在售的商品住宅，未來將會(huì)是居住氛圍較濃厚的區(qū)域。本項(xiàng)目第二城底商天元項(xiàng)目底商亞威項(xiàng)目底商在建住宅底商 洛南大酒店元華國際公寓第二城住宅天元 .在水一方公務(wù)員小區(qū)開 元 大 道行政辦公本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。其中一期規(guī)劃了北側(cè) 5棟住宅和 2棟獨(dú)立商業(yè)，以及其中北側(cè)臨路部分的住宅底商。住宅 住宅住宅住宅住宅底商商業(yè) 商業(yè)商業(yè) 商業(yè)辦公樓辦公樓會(huì)所本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。戰(zhàn)略目標(biāo)財(cái)務(wù)目標(biāo)盡可能避免市場風(fēng)險(xiǎn)，保證項(xiàng)目成功開發(fā)。實(shí)現(xiàn)一期住宅的成功銷售，為二期物業(yè)提供資金支持；3. 以 1億元的銷售回款，支撐本項(xiàng)目的持續(xù)開發(fā)。本項(xiàng)目研究問題 1. 住宅定位于城市頂端住宅，總價(jià)和主力戶型都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出市場平臺(tái)。思維框架圖城市規(guī)劃及新區(qū)發(fā)展城市宏觀背景分析房地產(chǎn)發(fā)展判斷項(xiàng)目解析與客戶目標(biāo)綜合體各物業(yè)發(fā)展關(guān)系住宅市場分析 二期地塊分析前提項(xiàng)目問題典型案例分析發(fā)展戰(zhàn)略及定位物業(yè)發(fā)展建議各物業(yè)市場研究發(fā)展方向判斷方案細(xì)化建議一期住宅 二期地塊本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。洛陽市總面積 15208平方公里， 市區(qū)面積 544平方公里 。u城市定位：洛陽是 河南省的副中心 ，豫西的中心城市。洛陽北望邙山、南靠洛河，自然環(huán)境絕佳，先后榮膺 “國家園林城市 ” 、 “ 中國人居環(huán)境范例獎(jiǎng) ” 等榮譽(yù)稱號。新安縣 孟津縣洛陽市偃師市宜陽市 伊川縣嵩縣 汝陽縣欒川縣洛寧縣洛河夜景 洛浦公園歷史文脈：洛陽有 4000多年的建城史， 1500多年的建都史，先后有夏、商、東周、東漢、隋、唐等 13個(gè)王朝在此建都，至今保存著夏、商、周、漢魏、隋唐等五大都城遺址本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 市群 城市群 u洛陽在中原城市群中的職能： 中原城市群的副中心 ，河南省重要的科研基地，全國重要的裝備制造業(yè)、原材料基地和先進(jìn)制造業(yè)基地，中國以歷史文化和花卉為主的旅游中心城市。洛陽的區(qū)域地位：中原城市群的副中心，全國重要的裝備制造業(yè)、原材料基地和先進(jìn)制造業(yè)基地洛陽鄭州中原城市群河 南 省資料來源：《中原城市群總體規(guī)劃研究報(bào)告》本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。u 除中心城市鄭州外，洛陽的 經(jīng)濟(jì)總量遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先 于中原城市群內(nèi)其他城市。 洛陽與中原六省省會(huì)城市 06年 GDP（億元） 06年中原城市群主要城市 GDP（億元）本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。u 2023年洛陽人均 GDP達(dá) 20979元，接近2800美金。8004,000US$ 40008,000US$ 800020,000US$0800US$啟動(dòng)期 快速發(fā)展期 平穩(wěn)發(fā)展期 減緩發(fā)展期緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重快速發(fā)展，以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重超速發(fā)展單純數(shù)量型改善需求為主改善需求為主生存、改善需求兼有生存需求人均 GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。u洛陽的第二產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)發(fā)展先進(jìn)制造業(yè)、鋁工業(yè)、電力能源工業(yè)、石化工業(yè)、硅材料及太陽能光電產(chǎn)業(yè)、鉬鎢鈦產(chǎn)業(yè)等 六大支柱產(chǎn)業(yè) 。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。同時(shí)，依托工業(yè)基礎(chǔ)發(fā)展了較多的科研機(jī)構(gòu)，形成了高級科研人員這一主力高端消費(fèi)人群u大量國內(nèi)知名大型工業(yè)企業(yè)安家洛陽，相對較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和外來人口超前的消費(fèi)觀念，提升了整個(gè)城市的消費(fèi)能力和消費(fèi)水平。有部屬科研院所 14個(gè)，省市屬科研院所 18個(gè)，每萬名職工中有科技人員 1972名，人才密度高于全國平均水平?！?一五 ” 時(shí)期，全國 156項(xiàng)重點(diǎn)工程有 7項(xiàng)安排在洛陽，現(xiàn)已成為以先進(jìn)制造業(yè)基地，洛陽石化總廠、中國一拖集團(tuán)、洛陽軸承集團(tuán)、中信重機(jī)公司、洛陽銅加工集團(tuán)、洛陽浮法玻璃集團(tuán)、新安電力集團(tuán)、伊川電力集團(tuán)、洛陽北方易初摩托車有限公司等大型企業(yè)在國際國內(nèi)市場都具有較強(qiáng)的競爭力。大型工業(yè)企業(yè)的發(fā)展，不但帶來了較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)能力，同時(shí)外地人口的進(jìn)入，帶來了較時(shí)尚的消費(fèi)理念，也形成了高端的消費(fèi)力。洛陽礦產(chǎn)資源豐富，采掘業(yè)較為發(fā)達(dá)，大量私有鉬礦的出現(xiàn)形成了私有礦主這一頂級財(cái)富階層u洛陽物產(chǎn)資源豐富，已探明有鉬、鋁、金等甲類礦產(chǎn)資源 26種，儲(chǔ)量大，品位高，易于開采。洛陽最有錢的主要是 欒川、嵩縣、伊川的鉬礦礦主 ，家產(chǎn)幾千萬很正常；而且鉬礦礦粉價(jià)格近年剛剛大幅上漲，將來他們的財(cái)富會(huì)加速積累，豪華車、豪宅的主力消費(fèi)人群就是他們—— 洛陽廣州本田汽車鍵通特約銷售服務(wù)店李雙喜總經(jīng)理資料來源：洛陽市房產(chǎn)管理局王運(yùn)州局長《洛陽宜居城市發(fā)展戰(zhàn)略及房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展展望》，訪談?dòng)涗?52。大多數(shù)是國有的礦，個(gè)體的有一些，但是現(xiàn)在辦開礦證很難。洛陽第三產(chǎn)業(yè)中與商貿(mào)相關(guān)行業(yè)占比最高：關(guān)林市場為洛陽的商貿(mào)業(yè)中心，關(guān)林個(gè)體老板形成了洛陽的又一主力高端消費(fèi)群體u近年來，洛陽市三產(chǎn)高速發(fā)展，全市三產(chǎn)增加值由 1995年 2023年，年均增速為 %u第三產(chǎn)業(yè)比重較低，2023年三產(chǎn)增加值僅占GDP的 %；第三產(chǎn)業(yè)內(nèi)部又以 與商貿(mào)相關(guān)的批發(fā)零售業(yè)和運(yùn)輸倉儲(chǔ)業(yè)占比最高 ，分別達(dá)到三產(chǎn)的 %和 %u關(guān)林市場為全國十大商品交易市場之一，是洛陽的商貿(mào)業(yè)中心，規(guī)劃中的關(guān)林商貿(mào)區(qū)也是洛南新區(qū)的發(fā)展重點(diǎn)， 關(guān)林市場小