【正文】 增長，但相對其它各城市的優(yōu)勢沒有總量上對比明顯，說明 GDP總量的實現(xiàn)依賴于較大規(guī)模的人口基數(shù)，但也表明了其未來較大的上升空間 ?成都市人均可支配收入 2023年達到了 11000多元，較其它各城市都有千元以上的優(yōu)勢 15 本報告是嚴格保密的。 三、項目發(fā)展背景研究 13 本報告是嚴格保密的。 ?啟動區(qū)計劃 2023年秋季房展會入市（至少面世）。 ?土地價格 15萬 /畝（文化廣場設(shè)施用地 12萬 /畝）。 ?使本項目獲得全國知名度，打造企業(yè)品牌，獲得市場認可，贏得美譽度。 項目開發(fā)目標與約束條件 項目開發(fā)目標 項目約束條件 ?啟動實現(xiàn)快速的現(xiàn)金回流： 2023年實現(xiàn)現(xiàn)金回流 。 10 本報告是嚴格保密的。 ?地塊內(nèi)有一人工湖，另有苗圃養(yǎng)殖基地，植被覆蓋情況良好。 ?是成都農(nóng)家樂發(fā)源地，但隨著其它農(nóng)家樂熱點區(qū)域的興起，本地的農(nóng)家樂已經(jīng)衰退。 ?空氣質(zhì)量好、植被資源豐富，但無突出的稀缺資源。 ?涉及了低密度住宅及文化設(shè)施用地的綜合開發(fā)。 地塊經(jīng)濟技術(shù)指標 住宅用地 文化設(shè)施用地 ?總占地約 500畝 ?規(guī)劃容積率 ，總建面約 20萬平米 ?總占地約 150畝 ?內(nèi)分布少量農(nóng)民住宅 租用地 ?總占地 150畝 ?內(nèi)部有 30畝左右天然水面 9 本報告是嚴格保密的。 地塊南邊界為一條農(nóng)家土路，地塊內(nèi)原生樹木茂盛。 地塊四至及內(nèi)部環(huán)境 地塊內(nèi)通道 苗圃種植基地 水塘 西邊界緊鄰友愛鎮(zhèn)農(nóng)科村，地塊內(nèi)部比較平整，且原生態(tài)植被覆蓋率較高。 項目與成都中心城區(qū)之間目前缺乏直達的城市快速道路連接，交通通達性不甚理想 都江堰 /青城山 交通通達性 目前由市區(qū)與項目之間可以通過三條線路到達： ?通過城灌高速到達約30分鐘，收費 5元； ?由市區(qū)行至郫縣，再由免費的 213國道到達，但路況較差，通行時間較長，需要大約 50分鐘 ?成青旅游快速通道將于今年 7月通車，預(yù)計將會成為本項目到成都市區(qū)最便捷的道路。 ?郫縣成都的西部重鎮(zhèn)，人口 48萬人，建縣史達2300年，是古蜀國的都城，中國長江上游文明的發(fā)祥地，文勝古跡眾多。 ?距成都三環(huán)路羊犀立交約 27公里，距郫縣縣城約 6公里。 一、項目概況 5 本報告是嚴格保密的。 在過去的一個月里，世聯(lián)專案組進行了如下調(diào)研與研究工作 工作內(nèi)容 收集的數(shù)據(jù) 進行的訪談 進行的分析 ?項目周邊及地塊勘察 ?成都宏觀經(jīng)濟情況 ?成都城市發(fā)展現(xiàn)狀 ?成都城市總體規(guī)劃 ?成都房地產(chǎn)市場狀況 ?郫縣發(fā)展計劃 項目和地區(qū)的背景分析 目標市場與客戶的集中分析 規(guī)劃設(shè)計建議 ?目標消費者深度訪談 ?地產(chǎn)專業(yè)人士訪談 ?銷售人員訪談 ?地建相關(guān)人員的訪談 ?成都規(guī)劃局、統(tǒng)計局、國土資源局以及郫縣規(guī)劃局 ?成都低密度在售（預(yù)售）項目 ?宏觀經(jīng)濟背景分析 ?城市規(guī)劃影響探討 ?城市經(jīng)濟構(gòu)成分析 ?房地產(chǎn)市場特點分析 ?中高端購房人置業(yè)特點分析 ?區(qū)域競爭態(tài)勢分析 ?高端消費者價值取向和置業(yè)傾向的分析 ?項目競爭策略確定 ?產(chǎn)品定位研究 ?開發(fā)節(jié)奏與時序研究 ?地形地貌狀況 ?地塊資源狀況 ?物業(yè)發(fā)展建議 3 本報告是嚴格保密的。4/2/2023 成都今日蜀州城整體定位與發(fā)展策略研究終稿 謹呈 :成都地建置業(yè)發(fā)展有限公司 BJ[2023]GW04 20230425本報告是嚴格保密的。本報告是嚴格保密的。 本報告是嚴格保密的。 項目顧問工作階段劃分 2023/02/06 2023/02/13 工作 成果 ?區(qū)域宏觀經(jīng)濟背景研究 ?區(qū)域土地市場 ?區(qū)域房地產(chǎn)市場調(diào)研 ?客戶訪談 ?專業(yè)人士訪談 ?項目發(fā)展戰(zhàn)略 ?項目所在區(qū)域價值定位 ?項目定位 ?開發(fā)次序 ?城市規(guī)劃及其他項目背景研究 ?類似區(qū)域發(fā)展案例借鑒 ?相關(guān)項目案例借鑒 ?項目所在區(qū)域市場競爭研究 第二階段（中期） 項目發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位 第一階段 項目市場調(diào)研 ?城市房地產(chǎn)市場分析 ?相關(guān)物業(yè)市場分析 ?客戶分析 8個日歷天 25個日歷天 2023/03/10 12個日歷天 第三階段（終期） 提交終稿 ?根據(jù)客戶建議深化研究，完善報告 ?提交整體報告（終稿） 2023/03/22 2 本報告是嚴格保密的。 本次匯報內(nèi)容 一． 項目概況 二． 項目開發(fā)目標與約束條件 三． 項目發(fā)展背景研究 四． 目標解析與問題的提出 五． 區(qū)域價值研究 六． 客戶定位與需求研究 七． 案例研究 八． 項目發(fā)展策略制定 九． 經(jīng)濟評價 4 本報告是嚴格保密的。 本項目位于成都市郫縣友愛鎮(zhèn)，距市區(qū)三環(huán)路約 27公里，距都江堰 /青城山景區(qū)約 20公里，屬于成都上風上水之地 雙流機場 高新西區(qū) 郫縣縣城 往 青 城 山 三 環(huán) 路 項目區(qū)位 ?行政區(qū)劃上位于成都市郫縣友愛鎮(zhèn)。 ?位于成都市區(qū)與都江堰 /青城山景區(qū)連線中間位置。 6 本報告是嚴格保密的。 成灌高速 30分鐘車程 213國道 50分鐘車程 郫縣 成青旅游快速通道 雙流機場 7 本報告是嚴格保密的。 北邊界緊鄰的郫花路，是通往地塊的主要通道，道路條件一般。 8 本報告是嚴格保密的。 地塊資源綜合評價 ?整體上看規(guī)模較大，且地塊形狀較為規(guī)則。 ?成都傳統(tǒng)的上風上水區(qū)域。 ?周邊包括了友愛鎮(zhèn)配套的郵電局、儲蓄所及街邊商鋪等基本生活配套，但檔次較低。 規(guī)模上 自然資源 設(shè)施資源 地塊資源 ?地塊平整。 ?現(xiàn)狀存在一些原風原貌的當?shù)孛窬印? 二、項目開發(fā)目標與約束條件 11 本報告是嚴格保密的。 ?三年完成全部 20萬平米開發(fā)，均價實現(xiàn) 3500元 /平米，并實現(xiàn) 7個億的總銷售額。 ?啟動資金 5000萬元。 ?設(shè)施用地的收益要平衡地價及設(shè)施建設(shè)投入。 12 本報告是嚴格保密的。 明確項目基本條件以后，對項目發(fā)展的市場環(huán)境、消費者、區(qū)域背景進行掃描，是發(fā)現(xiàn)問題的前提 ?城市經(jīng)濟特征 ?城市消費者：關(guān)于成都和成都人 ?城市房地產(chǎn)市場整體特征 ?低密度市場 ?項目所在區(qū)域在城市中目前的地位如何？ ?城市規(guī)劃對區(qū)域未來發(fā)展的定義如何？ ?政府的城鎮(zhèn)建設(shè)及民間的投資建設(shè)是否提升了區(qū)域的價值提升？ ?在消費者的心目中對本區(qū)域的價值認同感又是怎樣？ 市場環(huán)境 區(qū)域背景 14 本報告是嚴格保密的。 根據(jù)與同類城市主要經(jīng)濟指標對比可知，成都實際利用外資額及入境旅游人數(shù)明顯偏低，城市經(jīng)濟呈現(xiàn)明顯的內(nèi)向型特征，內(nèi)需拉動強勁 城市 全市戶籍人口（人） 實際利用外資額（億美元） 市區(qū)居民人均可支配收入（元） 國內(nèi)旅游者（萬人次） 入境旅游者（萬人次） 成都 9641 杭州 12898 青島 10075 大連 ＿ 9101 1152 南京 10196 2206 16 本報告是嚴格保密的。 城市特質(zhì) 1：悠閑適然的城市生活方式 —— 極具地域特色和生活魅力 成都自古被譽為“天府之國”，其物產(chǎn)富饒，而物價相對低廉，使人們有充分的條件來享受閑適的生活。成都平和的市井空間里，所謂階層之間的差別，很容易被模糊 18 本報告是嚴格保密的。 ?普羅旺斯相當前衛(wèi)的住宅風格，演繹法國南部小鎮(zhèn)的浪漫風情。 ?以成都為中心的蜀文化形成和發(fā)展過程，就是各種文化不斷地碰撞融合的發(fā)展過程。成都文化具有很強的包容性。 城市特質(zhì) 3：享受生活的城市心態(tài) —— 崇尚消費、敢于消費 1 北京 624081輛 2 廣州 235456輛 3 成都 233119輛 4 天津 232086輛 5 深圳 144597輛 6 上海 87168輛 7 重慶 82410輛 8 沈陽 67593輛 9 杭州 58587輛 10 南京 39119輛 2023年全國十大城市私家汽車擁有量排名 2023年同類城市社會零售品銷售總額 城市 成都 青島 杭州 南京 大連 社會消費品零售總額（億元） 成都市的私家車擁有量位居全國第三； 相對于 GDP總量，社會零售品銷售總額超出同類城市 成都內(nèi)需強勁，是一個崇尚消費、敢于消費的城市 20 本報告是嚴格保密的。 明確項目基本條件以后，對項目發(fā)展的市場環(huán)境、消費者、區(qū)域背景進行掃描，是發(fā)現(xiàn)問題的前提 ?城市經(jīng)濟特征 ?城市消費者：關(guān)于成都和成都人 ?城市房地產(chǎn)市場整體特征 ?低密度市場 ?項目所在區(qū)域在城市中目前的地位如何？ ?城市規(guī)劃對區(qū)域未來發(fā)展的定義如何？ ?政府的城鎮(zhèn)建設(shè)及民間的投資建設(shè)是否提升了區(qū)域的價值提升？ ?在消費者的心目中對本區(qū)域的價值認同感又是怎樣？ 市場環(huán)境 區(qū)域背景 22 本報告是嚴格保密的。 ?成都市的住房支出比重與其恩格爾系數(shù)不協(xié)調(diào)，住房支出比重偏低是我國長期存在的問題，盡管住房絕對數(shù)和相對數(shù)都有所增加，但與發(fā)達地區(qū)同期比，成都市的住房消費還有提升空間 城鎮(zhèn)居民人均住房面積 ?成都市 2023年城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積 25平方米。 宏觀經(jīng)濟增長 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況 小于 4% 萎縮 45% 停滯 58% 穩(wěn)定發(fā)展 大于 8% 高速發(fā)展 成都市區(qū) 2023年數(shù)據(jù) 恩格爾系數(shù) ％ 住房支出比重 ％ 生活水平 恩格爾系數(shù) （ %） 住房支出比重 （ %） 溫飽型 55～ 59 50～ 55 小康型 45～ 50 40～ 45 富裕型 40以下 啟動期 0800US$ 快速發(fā)展期 8004000US$ 平穩(wěn)發(fā)展期 40008000US$ 減緩發(fā)展期 8000 US$ 23 本報告是嚴格保密的。其中商品住宅投資額約為 260億元，增長近 40%。 24 本報告是嚴格保密的。從 10月開始，市場恢復(fù)信心并趨于理性，新開工面積大幅增加。 ?2023年商品住宅的供銷比由 2023年的 ，供銷總量趨于平衡，市場穩(wěn)定性逐漸提高。 成都商品房價格繼續(xù)走高，其中商品住宅價格漲勢強勁，各價格梯度之間差異縮小，表明了市場需求旺盛 0500100015002023250030003500400045002023年 2023年 2023年0 . 0 0 %2 . 0 0 %4 . 0 0 %6 . 0 0 %8 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 2 . 0 0 %市區(qū)商品房價格增長率050010001500202325003000350040002023年 2023年 2023年0 . 0 0 %2 . 0 0 %4 . 0 0 %6 . 0 0 %8 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 2 . 0 0 %1 4 . 0 0 %1 6 . 0 0 %1 8 . 0 0 %商品住宅價格增長率第一梯度價格 （一環(huán)內(nèi)） 4600元 /平方米 第二梯度價格 （一環(huán) 二環(huán)） 4000元 /平方米 第三梯度價格 （二環(huán) 三環(huán)） 3900元 /平方米 第四梯度價格 （三環(huán)外） 3500元 /平方米 各梯度價格比 （第一梯度為 100） 100:87:85:76 一環(huán) 二環(huán) 三環(huán) 2023年市區(qū)商品住宅價格梯度 ?受新政影響， 2023年成都市商品房價格增幅有所減緩，但商品住宅仍保持了 %的漲幅。 2023年二環(huán)以外與一環(huán)內(nèi)住宅價格比為 77，而 2023年則達到了 85。 成都經(jīng)濟持續(xù)增長和宜人的居住環(huán)境吸引了大量外來人口生活、投資，外地人構(gòu)成了房地產(chǎn)需求的重要組成部分 %%%%%%%03年 % % % %04年 3% % % %單位購買 市區(qū)個人 市郊個人 外地個人?外地人的新建商品購買量在 2023年位居第一位，成為成都商品房消費領(lǐng)域的主要力量。住宅交易中外地個人購買所占比重為 %