【正文】 萬科東海岸 510畝 海灘，會所，山體公園 廣佛 美林湖國際 森林，湖景，高爾夫 假日半島 1萬畝 高爾夫，星級酒店 翡翠綠洲 8000畝 山體森林，星級酒店，高爾夫 珠三角度假大盤趨于同質(zhì)化，個體價值模糊，本項(xiàng)目如何擺脫固有模式的束縛 —— 硬件、軟性服務(wù)、權(quán)益構(gòu)建 …… Q3:如何整合重構(gòu)項(xiàng)目資源，形成差異化，并在此基礎(chǔ)上深化住宅物業(yè)開發(fā)，充分實(shí)現(xiàn)住宅價值最大化？ 核心問題總結(jié)： 開發(fā)模式 開發(fā)時序 開發(fā)手段 選擇適當(dāng)?shù)拈_發(fā)模式，保證項(xiàng)目高形象、高價值、高回報的實(shí)現(xiàn) 開發(fā)模式下地產(chǎn)與旅游的關(guān)系處理，兩者如何相互促進(jìn)，保證持續(xù)、穩(wěn)定的收益 住宅是根本，合理的開發(fā)時序下，如何體現(xiàn)住宅價值，前期的高形象如何落地 18 項(xiàng)目解讀 Part. 1 目標(biāo)及核心問題導(dǎo)出 Part. 2 發(fā)展模式研判 Part. 3 發(fā)展模式下的市場分析 Part. 4 發(fā)展戰(zhàn)略 Part. 5 項(xiàng)目開發(fā)建議 Part. 7 整體定位 Part. 6 在 “一流溫泉旅游度假地特征分析”中，我們著重參考了以下標(biāo)桿性案例 國內(nèi)： ? 珠海御溫泉 ? 珠海海泉灣 ? 九華山莊 ? …… 國外： ? Blue Lagoon ? 捷克卡羅維瓦里 ? Downata ? Dunton ? 德國巴登巴登 ? 日本湯布院 ? 英國巴斯 ? ………… 研究內(nèi)容： 發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展階段 案例共通性： 1. 臨近城市群 2. 擁有核心的溫泉資源 3. 發(fā)展歷程及核心驅(qū)動力 4. 發(fā)展模式 世聯(lián)對世界一流溫泉度假區(qū)成功案例進(jìn)行了深入的研究分析，總結(jié)出 5種核心驅(qū)動力模式及其代表案例 國外： ? Blue Lagoon ? 捷克卡羅維瓦里 ? Downata ? Dunton ? 德國巴登巴登 ? 日本湯布院 ? 英國巴斯 ? ………… 多重 資源驅(qū)動 深度開發(fā) 驅(qū)動 特殊產(chǎn)業(yè) 驅(qū)動 文化產(chǎn)業(yè) 驅(qū)動 溫泉資源 廣度開發(fā) 驅(qū)動 ?Blue Lagoon ?捷克卡羅維瓦里 ?Downata ?德國巴登巴登 ?日本湯布院 ?英國巴斯 ?Dunton Downata溫泉度假區(qū) —— 以滿足家庭及團(tuán)隊(duì)客戶為主 ? 區(qū)位： 位于 愛達(dá)荷州（ Idaho）， Downey ? 距離： 1. Downey 鎮(zhèn) 5公里 2. Logan，猶他州 88公里 3. Pocatello72公里 4. 鹽湖城 192公里 ? 基本參數(shù)： 1. 水溫： （ 109F） 2. 出水量： 450立方 /天 元素 mg/L pH 鈉（ Na） 26 鉀（ K） 3 鈣（ Ca） 61 鎂（ Mg） 15 二氧化硅（ SiO2） 28 碳酸氫根（ HCO3） 211 硫酸根（ SO4） 26 氯（ Cl） 22 氟（ F） 總計(jì) 392 夏季 冬季 泳池溫度 － 35－ 溫泉泡池 溫泉含量及檢驗(yàn)報告得到 愛達(dá)荷州 水資源研究院及國家水資源局雙重認(rèn)證。高回報： 高起高打，實(shí)現(xiàn)高回報 182。高形象： 立足歷史人文，主打高形象 182。 地塊指標(biāo)： 項(xiàng)目地塊面積較大，且容積率較低，具有開發(fā)高端旅游產(chǎn)品潛質(zhì) 技術(shù)指標(biāo) TQ01 TQ02 Tq03 用地面積 ㎡ ㎡ 20萬㎡ 使用年限 40年 40年 70年 總建筑面積 16369㎡ 84740㎡ 106771㎡ 容積率 建筑密度 % % % 道路占地率 % % % 綠地率 % % % 硬質(zhì)景觀占地 432㎡ 14035㎡ ㎡ 汽車總位數(shù) 66 776 561 地下室總面積 ㎡ 總占地 114萬 ㎡ 瞻仰林 69萬 ㎡ 建設(shè)用地 45萬 ㎡ 其中 25萬 ㎡ : 旅游開發(fā)地塊 20萬 ㎡ : 居住地塊 溫泉資源： 本項(xiàng)目溫泉為重碳酸型高溫泉，且有冷泉相伴，水質(zhì)含多種微量元素 名稱 中山溫泉 珠海御溫泉 恩平錦江溫泉 恩平金山溫泉 陽江溫泉 清遠(yuǎn)清新溫泉 本項(xiàng)目 溫度（ ℃ ） 93 45 70 85 75 75 70 日出水量（ m3/d） 400 2400 超過 5000 2800 3000 800011000 1000 主要 化學(xué)成分 化納泉，含有 12種微量元素 偏硅酸泉，富含 13種微量元素 硅酸泉，富含鋰、鍶、氡、硫等 碳酸氫鈉泉 富含硫磺、氡等 50多種礦物質(zhì) 偏硅酸泉，富含 30多種元素 屬重碳酸型高溫泉，含有鐵、鈣、鎂等多種微量元素 類型 旅游地數(shù)量 占總數(shù)比重（ %） 氡泉 5 蘇打水氡泉 2 碳酸氫鈉泉 14 硅酸泉 5 硫磺溫泉 6 重碳酸及硫磺泉 1 熱礦泥 1 化納 2 資料來源：根據(jù) 2023年溫泉旅游協(xié)會調(diào)查報告整理 標(biāo)準(zhǔn) 37－ 100Bq/L 醫(yī)療價值 本項(xiàng)目 ，增進(jìn)造血功能、降血脂 …… 湯泉有熱泉、冷泉共生的特點(diǎn)，在溫泉系列中十分少有 地塊解析小結(jié)： 項(xiàng)目現(xiàn)狀資源狀況具備開發(fā)優(yōu)質(zhì)溫泉旅游度假區(qū)的基本素質(zhì)和條件 溫泉資源 ?冷、熱泉共生，重碳酸型泉水，含多種微量元素； 交通條件便利 ?周邊路網(wǎng)完善， ； 良好的自然環(huán)境 ?湯泉林場三面圍合，具有一流的自然風(fēng)景； ?地塊內(nèi)部溪湖相生，水面較大，擁有親水性； ?地塊內(nèi)有用九龍?zhí)短烊黄俨?，水景資源好； 溫泉資源： 出水量有限，建議進(jìn)一步勘探挖掘； 競爭層面： 珠三角地區(qū)溫泉度假項(xiàng)目眾多； 綜合資源： 本項(xiàng)目資源具有均好性，但無突出特色； 地塊優(yōu)勢條件 弱勢因素 項(xiàng)目屬性界定： 位于珠三角經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)，以溫泉資源為依托的地產(chǎn)開發(fā)度假村項(xiàng)目 屬性界定 描述 詮釋 珠三角經(jīng)濟(jì)圈 ?位于惠州城北 ?區(qū)域 、廣州 溫泉 ?質(zhì)含量豐富 ?含有特色元素 ?重碳酸型高溫泉 ?含有鐵、鈣、鎂等元素 旅游度假項(xiàng)目 ?非普通的房地產(chǎn)開發(fā) ?依托稀缺資源的綜合均好性，開展旅游度假區(qū)項(xiàng)目開發(fā)，必定要遵守 旅游度假區(qū)開發(fā)的基本規(guī)律 ，以核心資源的開發(fā)及配套的完善來帶動旅游度假氛圍的形成及知名度的提升，最終實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)開發(fā)的成功 10 項(xiàng)目解讀 Part. 1 目標(biāo)及核心問題導(dǎo)出 Part. 2 發(fā)展模式研判 Part. 3 發(fā)展模式下的市場分析 Part. 4 發(fā)展戰(zhàn)略 Part. 5 項(xiàng)目開發(fā)建議 Part. 7 整體定位 Part. 6 中信 —— 覆蓋多種產(chǎn)業(yè)的大型央企 中信在國外： 日本、澳洲、中亞、北美等地均設(shè)有分支機(jī)構(gòu) 中信在全國： 覆蓋金融、證劵、房地產(chǎn)、工程、石油、保險、信托等業(yè)務(wù) 中信房在珠三角： 廣州第一高樓中信廣場、深圳豪宅標(biāo)桿中信紅樹灣等，另在東莞、中山、佛山等地均有知名項(xiàng)目 中信房在惠州： 中信城市時代、中信水岸城在售，近期中信數(shù)碼園將售，中長期將有淡水新橋、會展中心、湯泉等項(xiàng)目集中入市，將形成中信集中放量之勢 中信湯泉度假村 —— 整合房地產(chǎn)及休閑度假打造中國溫泉度度假村高端品牌 ? 依托中信央企背景及雄厚實(shí)力，立足湯泉綜合資源打造的集地產(chǎn)開發(fā)、旅游服務(wù)、政務(wù)接待功能為一體的度假村 TQ01 ?功能 ?業(yè)態(tài)模擬 政務(wù)接待 旅游度假 地產(chǎn)開發(fā) 湯泉度假村 以高收入階層為核心客戶，滿足其休閑度假需求 TQ02 TQ03 我們的一切研究都必須以現(xiàn)實(shí)條件為基礎(chǔ)，以客戶的目標(biāo)為導(dǎo)向 企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo) 項(xiàng)目目標(biāo) 利潤目標(biāo) 開發(fā)戰(zhàn)略 182。謹(jǐn)呈： 中信地產(chǎn) 中信惠州湯泉項(xiàng)目整體定位及發(fā)展策略報告 版權(quán)聲明： 本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司所有，未經(jīng)深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 2 項(xiàng)目解讀 Part. 1 目標(biāo)及核心問題導(dǎo)出 Part. 2 發(fā)展模式研判 Part. 3 發(fā)展模式下的市場分析 Part. 4 發(fā)展戰(zhàn)略 Part. 5 項(xiàng)目開發(fā)建議 Part. 7 整體定位 Part. 6 項(xiàng)目區(qū)位： 距惠州主城區(qū)僅 20分鐘車程，具有較好的交通優(yōu)勢 ?主城區(qū)西北邊 ?江北 CBD出發(fā)： 15分鐘 ?麥地商圈出發(fā)： 20分鐘 ?廣惠出口右拐： 3分鐘 主城區(qū) 中信湯泉 ?依托廣惠、深惠高速 ?至東莞： 40分鐘 ?至深圳： 60分鐘 ?至廣州： 80分鐘 ?至香港： 80分鐘 珠江東岸一個半小時生活圈 周邊資源： 項(xiàng)目擁有較豐富的自然、人文及文物古跡成為可借助的外部資源 項(xiàng)目位于惠州市旅游局重點(diǎn)打造的 “ 百里生態(tài)旅游長廊 ” 核心區(qū)域，區(qū)位優(yōu)勢明顯 “百里生態(tài)旅游長廊 ” 北起龍門溫泉，南至捻平半島，包括南昆山、羅浮山、湯泉、西湖、白鷺湖、大亞灣等著名歷史人文生態(tài)景區(qū) 地塊四至： 周邊廣大原生山林為項(xiàng)目旅游開發(fā)奠定了良好的基礎(chǔ) ?地塊東、北、西三面環(huán)山； ?地塊南面臨路； ?項(xiàng)目西南角有待拆民房； ?項(xiàng)目正南有高架橋一座?；诼糜蔚禺a(chǎn)細(xì)分市場，建立適合發(fā)展的產(chǎn)品開發(fā)、經(jīng)營、管理模式，最終實(shí)現(xiàn)全國度假房產(chǎn)標(biāo)桿品牌 182。高價值： 整合自然、人文打造高價值 182。在控制風(fēng)險情況下，實(shí)現(xiàn)利潤最大化 182。 廣度開發(fā)驅(qū)動 圍繞溫泉主題樂園形成核心規(guī)劃布臵 ? 水上游樂區(qū) —— 各種規(guī)格泳池、滑水道、排球場 ……… ? 主題園 —— 三個主題園結(jié)合住宿及野餐，形成特色旅游 ? 設(shè)立自駕游服務(wù)區(qū)，提供相關(guān)服務(wù) 溫泉主題樂園 野外宿營區(qū) 獨(dú)立別墅區(qū) 跑馬場 主題園 自駕游設(shè)施 廣度開發(fā)驅(qū)動 以水為載體的多種功能體驗(yàn)，形成一流的水主題體驗(yàn)區(qū) 溫泉泡池 泳池 一流滑水道 戲水操場 1. 不斷擴(kuò)建游泳池規(guī)模及最新最新的游樂設(shè)施，打造一流戲水勝地 2. 通過通過技術(shù)革新，解決夏季溫泉使用頻率低的劣勢 3. 夏季開設(shè)游泳課及完善的救護(hù)設(shè)施弱化溫泉夏季使用劣勢 廣度開發(fā)驅(qū)動 廣度開發(fā)驅(qū)動型溫泉旅游度假區(qū)的適應(yīng)性 KPI體系 適應(yīng)性 KPI體系 核心驅(qū)動力 資源的稀缺性 本類驅(qū)動對溫泉的質(zhì)量要求不高，僅為復(fù)合功能載體 歷史人文 對人文資源沒有要求 周邊景點(diǎn)依賴度 對周邊景點(diǎn)依賴度低，主要以自身外延功能復(fù)合，實(shí)現(xiàn)體驗(yàn)價值的最大化 區(qū)域經(jīng)濟(jì) 本類驅(qū)動主要以區(qū)域內(nèi)客戶為主，對區(qū)域經(jīng)濟(jì)要求較高 政策支持力度 對政策支持力度要求不高 周邊區(qū)域土地需求 對周邊區(qū)域土地需求量大，需要持續(xù)開發(fā)新項(xiàng)目以增加競爭力 企業(yè)整合能力 對企業(yè)市場洞察能力要求高 （ Blue lagoon ） 藍(lán)湖溫泉海岸旅游度假區(qū) ? “ 藍(lán)湖 blue Lagoon ）溫泉海岸離首都雷克雅未克西南約 45分鐘車程，國際機(jī)場 25分鐘車程，為一方圓 3公里的露天天然溫泉湖 (藍(lán)湖 )，湖底蘊(yùn)藏了大量的礦物質(zhì)，湖水終年深藍(lán)色，所以得名； ? 溫泉含有大量的礦物質(zhì)、硅及海藻因而具有活性和治療功效，對于皮膚保養(yǎng)具有很好的作用； ? 出水量：約 3700噸 /天 ? 水溫： 3739176。k Blue Lagoon Shop at Keflav237。 ?核心吸引力 ?世界頂級 SPA，“ SPA中的 SPA” ?景觀資源優(yōu)勢 ?歐洲的拉斯維加斯。一百多年以來，這個賭場從未中斷過營業(yè)，即使在兩次世界大戰(zhàn)中也照常開放 ?音樂大師的音樂會： 巴登巴登還是歐洲沙龍音樂的中心，圣誕新年將至，在泡溫泉之余，還可欣賞到市內(nèi)舉辦的多場舒曼、勃拉姆斯、李斯特等音樂大師的音樂會 巴登 巴登的賭場甚至也不叫賭場(Casino)，它有個文雅的名字 ——“ 休閑宮 ” (Kurhaus)， 這個宮里也并非只可賭博，這里還有音樂廳，舞廳等。后來他把這種上了賭癮的感受寫進(jìn)了他的小說 《 賭徒 》 中，使之成為傳世名作。 ?泉質(zhì)： 堿性單純?nèi)? ?水溫： 泉口溫度 攝氏 4298度 ?療效： 有助于風(fēng)濕性疾病，運(yùn)動器官障礙，關(guān)節(jié)痛，神經(jīng)痛，疲勞恢復(fù) ?住宿： 擁有飯店旅館 63家，民宿 13家，其他住宿設(shè)施 19家 ?核心吸引力 ?湯布院車站美術(shù)館 ?湯布院民藝村 ?古典馬車 ?日本民俗溫泉洗浴 ?金鱗湖露天溫泉 文化產(chǎn)業(yè)