【正文】 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 18 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 名 稱 主力戶型 泰達(dá)國(guó)際會(huì)館 2室 147平方米； 3室 185 平米 利順德大廈 1室 5877平方米； 2室 85150平方米 喜來(lái)登 1室 5685平方米； 2室 80120平方米 奧林匹克大廈 1室 6585平方米； 2室 116152平方米 凱旋門(mén)大廈 2室 138平方米 濱江萬(wàn)麗 1室 75平方米， 2室 115120平方米 國(guó)際大廈 1室 80100平方米， 2室 110140平方米 金皇大廈 1室 5070平方米； 2室 120平方米 ?戶型多為 1室 1廳，或 2室 1廳， 2室一定是有兩個(gè)以上衛(wèi)生間；兩種戶型都帶有封閉式廚房和全套電磁式廚具。 金皇大廈 客戶多為在津大型外資企業(yè)中高層管理者，以日籍人士居多 公寓多為涉外公寓，客戶以外企中高層管理人士為主 ?這些外企的中高層管理人員，如總監(jiān)，總經(jīng)理等，被外派到天津短則 35個(gè)月，長(zhǎng)則 35年 ?他們一般不會(huì)購(gòu)買(mǎi)住房，公司提供津貼租房，津貼水平多在 20234000美金 /月 ?多數(shù)帶家屬，部分家庭有小孩兒 17 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 名 稱 客戶特征 泰達(dá)國(guó)際會(huì)館 主要為大型跨國(guó)公司的高層管理人士等外籍商務(wù)客人，日本、歐美人士居多，部分港臺(tái)客人 利順德大廈 客戶大多為在津大型外資企業(yè)的高級(jí)職員，主要客群為日籍人士。 已經(jīng)入住的酒店式公寓供應(yīng)量少，在市場(chǎng)上供不應(yīng)求 名 稱 房間總套數(shù) 出租狀況 泰達(dá)國(guó)際會(huì)館 65套 出租率 90%以上 利順德大廈 85套 現(xiàn)無(wú)房 喜來(lái)登 65套 出租率在 95%以上 國(guó)際大廈 110套 現(xiàn)無(wú)房 奧林匹克大廈 169套 現(xiàn)無(wú)房 濱江萬(wàn)麗 48套 95%以上 金皇大廈 55套 出租率 70%左右 凱旋門(mén)大廈 200套左右 90%以上 總計(jì) 約 800套 15 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?友誼路片區(qū)是天津市建設(shè)中的金融街，同時(shí)也是天津市高檔酒店最聚集的區(qū)域，是外籍人士重要居住和活動(dòng)地。 市場(chǎng)分析著眼點(diǎn) 已經(jīng)入住的酒店式公寓狀況 在售的酒店式公寓狀況 未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)狀況分析 13 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 物業(yè)發(fā)展建議與經(jīng)濟(jì)測(cè)算 11 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 寫(xiě)字樓定位論證 182。 項(xiàng)目研究的內(nèi)容及目標(biāo) 182。 項(xiàng)目進(jìn)展匯報(bào) 182。 本項(xiàng)的目標(biāo)是在保證一定收益的基礎(chǔ)上，打造出地標(biāo)形象 在財(cái)務(wù)上 : 公寓均價(jià) /平方米； 寫(xiě)字樓均價(jià) /平方米； 商業(yè)均價(jià) /平方米（可持有）； 銷售額實(shí)現(xiàn) 5億元 在形象上 : 以成功的姿態(tài)面世，打造成區(qū)域地標(biāo) 10 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 物業(yè)發(fā)展建議 8 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 寫(xiě)字樓定位論證 182。 項(xiàng)目研究的內(nèi)容及目標(biāo) 182。 項(xiàng)目進(jìn)展匯報(bào) 182。 ?公寓樓 A區(qū)寫(xiě)字樓部分層高 ， B區(qū)公寓部分層高 3m， C區(qū)商業(yè)部分層高 公寓＋寫(xiě)字樓＋商業(yè) 中心廣場(chǎng) 酒店 7 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 而且，在此定位基礎(chǔ)上的樓體框架已經(jīng)基本落成，這是我們研究的前提和基礎(chǔ) ?兩棟樓均已經(jīng)封頂，其中一棟已有外裝修。 物業(yè)發(fā)展建議 5 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 寫(xiě)字樓定位論證 182。 項(xiàng)目研究的內(nèi)容及目標(biāo) 182。 項(xiàng)目進(jìn)展匯報(bào) 182。 項(xiàng)目前期基礎(chǔ)調(diào)研工作 工作內(nèi)容 收集的數(shù)據(jù) 進(jìn)行的訪談 進(jìn)行的分析 項(xiàng)目和地區(qū)背景分析 鎖定部分市場(chǎng)的集中分析 假設(shè)和量化 ?項(xiàng)目周邊及地塊勘察 ?天津市宏觀經(jīng)濟(jì)情況 ?天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況 ?北京典型酒店式公寓戶 型配比及服務(wù)內(nèi)容 ?地塊解析和界定 ?寫(xiě)字樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析 ?酒店式公寓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析 ?公寓戶型面積分析 ?區(qū)域市場(chǎng)情況（寫(xiě)字樓項(xiàng)目 10個(gè)，酒店式公寓樓盤(pán) 8個(gè)，酒店 10個(gè)，高檔住宅 6個(gè) ） ?北京、上海、天津奢侈品商場(chǎng)研究 ?地產(chǎn)專業(yè)人士 11位 ?房產(chǎn)銷售人員 10位 ?酒店長(zhǎng)包房客戶訪談 ?公寓銷售人員訪談 ?公寓客戶訪談 ?目標(biāo)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)性供給分析 ?項(xiàng)目整體實(shí)現(xiàn)機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 ?高檔商業(yè)規(guī)模，布局以及品牌搭配組合研究 ?案例借鑒 ?地塊價(jià)值分析的結(jié)果 ?項(xiàng)目原有定位論證 ?戶型調(diào)整方案 ?商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積，店面數(shù)量，推薦品牌 4 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 物業(yè)發(fā)展建議與經(jīng)濟(jì)測(cè)算 2 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 寫(xiě)字樓定位論證 182。 項(xiàng)目研究的內(nèi)容及目標(biāo) 182。 項(xiàng)目進(jìn)展匯報(bào) 182。天津迎賓廣場(chǎng)項(xiàng)目定位論證及物業(yè)發(fā)展建議 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 今日匯報(bào)議程 182。 項(xiàng)目研究的前提和基礎(chǔ) 182。 公寓定位論證 182。 商業(yè)市場(chǎng)狀況及案例研究 182。 本項(xiàng)目的研究從天津房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)狀況入手，根據(jù)已有樓體的結(jié)構(gòu)特征，提出本項(xiàng)目的發(fā)展建議和營(yíng)銷戰(zhàn)略 第一階段（中期） 項(xiàng)目定位論證及物業(yè)發(fā)展建議 第一階段（終期） 提交終稿 2023/10/08 2023/11/4 第二階段 營(yíng)銷戰(zhàn)略 工作 最終成果 ?區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)背景研究 ?天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研 ?項(xiàng)目周邊資源及配套狀況調(diào)研 ?北京市奢侈品商業(yè)調(diào)研 ?北京市典型酒店式公寓調(diào)研 ?項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)測(cè)算 ?本項(xiàng)目發(fā)展方向的初步論證 ?項(xiàng)目的產(chǎn)品定位和商業(yè)業(yè)態(tài)定位 （中稿） ?提交整體報(bào)告（終稿） ?根據(jù)客戶建議深化研究，完善報(bào)告 2023/11/15 至今工作 3 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 今日匯報(bào)議程 182。 項(xiàng)目研究的前提和基礎(chǔ) 182。 公寓定位論證 182。 商業(yè)市場(chǎng)狀況及案例研究 182。 項(xiàng)目原定位為城市綜合體：酒店＋公寓＋寫(xiě)字樓＋商業(yè) ?公寓樓總建筑面積為 萬(wàn)平米，其中公寓部分 萬(wàn) m2；寫(xiě)字樓部分 m2；商業(yè)部分 m2 ?酒店總建筑面積約 m2. ?綜合體各部分，以在業(yè)態(tài)上互為補(bǔ)充，在形象和檔次上以互為提升為基本原則 寫(xiě)字樓 商業(yè) 公寓 酒店 6 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?兩棟樓之間的中心廣場(chǎng)尚未動(dòng)工，現(xiàn)為平地。 今日匯報(bào)議程 182。 項(xiàng)目研究的前提和基礎(chǔ) 182。 公寓定位論證 182。 商業(yè)市場(chǎng)狀況及案例研究 182。 本項(xiàng)目需要對(duì)綜合體中的各類物業(yè)進(jìn)行論證，并提出相應(yīng)的物業(yè)發(fā)展建議 已定事實(shí)： ?酒店：酒店為自營(yíng)物業(yè)，且定位為頂級(jí)酒店 ?商業(yè)： LV及其代理的十余個(gè)品牌已有入駐意向， 需求面積在 1000m2左右 研究?jī)?nèi)容： ?公寓定位的市場(chǎng)論證 ?寫(xiě)字樓定位的市場(chǎng)論證 ?商業(yè)規(guī)模以及布局 ?物業(yè)發(fā)展建議 9 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 今日匯報(bào)議程 182。 項(xiàng)目研究的前提和基礎(chǔ) 182。 公寓定位論證 182。 商業(yè)市場(chǎng)狀況及案例研究 182。 酒店式公寓市場(chǎng)掃描 12 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 已經(jīng)入住的酒店式公寓主要集聚在小白樓CBD片區(qū)和友誼路片區(qū) ?小白樓 CBD片區(qū)是天津市高檔寫(xiě)字集聚區(qū)，商務(wù)氛圍濃；同時(shí)也是高檔酒店的聚集區(qū)，涉外氛圍濃。 小白樓 CBD片區(qū) 友誼路片區(qū) 14 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 市場(chǎng)的緊缺使得酒店式公寓的租金偏高 ?北京國(guó)貿(mào)公寓的租金約為33美金 /平米月 名 稱 租 金 泰達(dá)國(guó)際會(huì)館 兩室 147平米， /月 三室 185 平米， /月 約 2632美金 /平米月 利順德大廈 1室 70平米， 600元 /天， 2室 90平米，700元 /天 約 2831美金 /平米月 喜來(lái)登 1室 75平 2800美金 /月 約 37美金 /平米月 奧林匹克大廈 2室 130平米， 1200元 /天 約 34美金 /平米月 金皇大廈 1室 90平米， /月 2室 120平米， /月 約 2430美金 /平米月 341482833020406080100120140160北京國(guó)貿(mào) 天津奧林匹克大廈酒店公寓美金/平方米月 115 6 酒店與公寓差價(jià)比較分析 數(shù)據(jù)來(lái)源：世聯(lián)訪談，世聯(lián)分析 16 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 喜來(lái)登 歐美客人為主日韓客人為輔 奧林匹克大廈 客戶大多為在津大型外資企業(yè)的高級(jí)職員，主要客群為日籍人士。 客戶的家庭結(jié)構(gòu)和津貼水平?jīng)Q定了市場(chǎng)上產(chǎn)品的戶型以 1居和 2居為主 在租公寓的戶型特征： 市場(chǎng)上在租的公寓戶型多以 6080平米以內(nèi)的 1居，和 90130平米的兩居為主，平層布局以大通廊式為主。 ?津貼為 20234000美金 /月 租金按 30美金 /平方米月計(jì)算可租公寓面積為： 65135平方米 。 客戶多選擇服務(wù)完備的高檔公寓以保障一定的生活品質(zhì) 名 稱 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 酒店管理公司 泰達(dá)國(guó)際會(huì)館 五星 泰達(dá)國(guó)際酒店有限公司，與酒店統(tǒng)一管理 利順德大廈 四星 天津市旅游（控股）集團(tuán)有限公司，與酒店統(tǒng)一管理 喜來(lái)登 五星 天津市旅游（控股）集團(tuán)有限公司，與酒店統(tǒng)一管理 國(guó)際大廈 —— 天津國(guó)際大廈有限公司 奧林匹克大廈 四星 新加坡雅詩(shī)閣集團(tuán) 濱江萬(wàn)麗 四星 美國(guó)萬(wàn)豪國(guó)際酒店管理集團(tuán)，與酒店統(tǒng)一管理 金皇大廈 五星 中國(guó)旅游集團(tuán)飯店管理公司，與酒店統(tǒng)一管理 凱旋門(mén)大廈 —— 凱旋門(mén)物業(yè) ?這些公寓多和高星級(jí)酒店結(jié)合在一起，通過(guò)國(guó)際知名酒店管理公司統(tǒng)一管理，以保障公寓客戶能享受到完備的服務(wù)，這些公寓屬于天津市場(chǎng)上的高端公寓。 已經(jīng)入住的酒店式公寓市場(chǎng)小結(jié) 已經(jīng)入住的酒店式公寓多為 高檔涉外公寓 這類酒店式公寓依托于具有 濃厚涉外氛圍的區(qū)域 公寓的目標(biāo)客戶是大型跨國(guó)企業(yè)及外資企業(yè)的中高層管理人士，以 外籍人士 居多。 20 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 在售的酒店式公寓項(xiàng)目多分布在寫(xiě)字樓集聚區(qū)或地鐵沿線 ?南京路和小白樓片區(qū)是天津市寫(xiě)字樓最聚集的區(qū)域，商務(wù)氛圍濃。 非常公館 煥日線 海河之子 時(shí)代奧城 信達(dá)廣場(chǎng) 誠(chéng)基中心 22 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 海河之子 —— 依托于 CBD核心商務(wù)區(qū) 位置 和平區(qū)海河沿岸，天津市金融集中區(qū) 發(fā)展商 天津海貿(mào)物業(yè)發(fā)展有限公司 項(xiàng)目概況 產(chǎn)品形式 精裝修酒店式公寓 建筑面積 共 總套數(shù) 共 140套 配套 五星級(jí)酒店，寫(xiě)字樓，輕軌，地鐵 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 2023年 9月 24日 銷售速度 全部售完 主力戶型 7080平方米 均價(jià) 9200元 /平米 主力客戶 全部為投資客 項(xiàng)目特點(diǎn) 一次性付款；業(yè)主自動(dòng)成為 ―海河會(huì) ‖成員 項(xiàng)目評(píng)價(jià) 客戶購(gòu)房時(shí)需與開(kāi)發(fā)商簽定 5年的包租合同。 海河之子 24 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 時(shí)代奧城 —— 依托于奧體中心的商務(wù)氛圍 位置 南開(kāi)賓水西道與凌西道交口 開(kāi)發(fā)商 泰瑞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 項(xiàng)目概況 產(chǎn)品形式 精裝公寓 總套數(shù) 800多套 配套 購(gòu)物商場(chǎng)，超市，會(huì)所 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 2023年 8月 銷售速度 100多套 /月 主力 /熱銷戶型 40平方米左右 均價(jià) 9300元 /平米 主力客戶 投資客；少量自住 項(xiàng)目特點(diǎn) 靠近奧體中心，未來(lái)升值潛力大，租賃市場(chǎng)被看好； 時(shí)代奧城 26 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 非常公館 —— 依托于城市捷運(yùn)系統(tǒng) 位臵 河?xùn)|新開(kāi)路與華昌大街交口西南角 開(kāi)發(fā)商 天津市協(xié)泰臵業(yè)發(fā)展有限公司 項(xiàng)目概況 產(chǎn)品形式 精裝公寓 總套數(shù) 361套 配套 沃爾瑪超市、華潤(rùn)超市、國(guó)美電器、嘉華國(guó)際 商業(yè)中心 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 2023年 8月 銷售速度 4050% 主力戶型 40平米左右 均價(jià) 6500元 /平方米 主力客戶 以投資客為主 項(xiàng)目特點(diǎn) 地鐵 2號(hào)線分站，距天津站 ，出行方便 項(xiàng)目評(píng)價(jià) 不反租，可代租 非常公館 28 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 依托于核心商務(wù)區(qū)與依托