中信_(tái)惠州淡水新橋項(xiàng)目發(fā)展運(yùn)營(yíng)整體報(bào)告_73ppt_xxxx-展示頁(yè)
2025-01-28 07:36本頁(yè)面
【正文】 源。25 會(huì)議紀(jì)要 ” 約定，中洲公司應(yīng)協(xié)助解決土地實(shí)際使用前的土地使用稅減免事項(xiàng)。 根據(jù)稅務(wù)局規(guī)定，該項(xiàng)目每年的全額土地使用稅為 。25 會(huì)議紀(jì)要 ” 約定，中洲公司同意與惠州公司共同努力，將淡水新橋片區(qū)內(nèi)變電站遷出片區(qū)開(kāi)發(fā)用地范圍；同時(shí)將土地紅線范圍內(nèi)的高壓線埋入市政規(guī)劃道路地下，以提高土地的使用價(jià)值。 片區(qū)內(nèi)建有 11萬(wàn)伏變電站一座，變電站進(jìn)出的高壓線覆蓋我公司淡水新橋項(xiàng)目部分土地，對(duì)土地的開(kāi)發(fā)利用和價(jià)值造成很大影響。該片區(qū)土地基本處于荒蕪狀態(tài)，有部分地勢(shì)起伏、雜物堆積，尚未達(dá)到三通一平狀態(tài)。 部分土地雖此前完成清表，但因長(zhǎng)期未開(kāi)發(fā)利用，被村民占用進(jìn)行耕種，具體面積難以核實(shí)，中洲公司口頭表示已跟村民打過(guò)招呼，可隨時(shí)收回使用并免于耕種補(bǔ)償。 惠陽(yáng)區(qū)政府已按調(diào)整后片區(qū)控規(guī)（尚未公示）進(jìn)行片區(qū)內(nèi) “ 金星大道 ” 市政路建設(shè)，已占用我司部分土地。廈深鐵路工期緊，土地補(bǔ)償征用時(shí)間預(yù)計(jì)將早于我公司土地整合時(shí)間，即使我公司對(duì)政府最終出臺(tái)的補(bǔ)償方案不同意，政府也將按照公共利益原則，先行征用并開(kāi)工建設(shè)；若征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)低于我公司土地賬面成本，將形成我公司部分土地實(shí)際先被征用并產(chǎn)生賬面損失的情況。 5宗地合計(jì) 10萬(wàn)平方米，其中將被征收 16,649平方米，占淡水新橋項(xiàng)目總用地面積 %（未計(jì) 30米紅線控制影響）。根據(jù)政府部門(mén)介紹，廈深鐵路預(yù)計(jì)于 2023年底通車(chē)，政府?dāng)M對(duì)鐵路建設(shè)涉及的 21米紅線范圍內(nèi)土地進(jìn)行補(bǔ)償回收，同時(shí)對(duì)鐵路建設(shè)紅線兩側(cè)各 30米范圍內(nèi)土地進(jìn)行控制，但不征收。該項(xiàng)目的土地使用權(quán)證已經(jīng)全部辦理，政府及中洲公司均表示征地已完成、拆遷尚未完成，但由于土地手續(xù)不完全，我公司無(wú)法核對(duì)。該項(xiàng)目一共辦理了 63本土地使用權(quán)證，土地零散分布、形狀極其不規(guī)則，難以進(jìn)行整體策劃、規(guī)劃和開(kāi)發(fā)利用。該項(xiàng)目土地已辦理土地使用證，但未提供建設(shè)用地規(guī)劃許可證，沒(méi)有規(guī)劃條件告知書(shū)，土地?zé)o法使用。（三）地塊基本指標(biāo)地塊用途：城鎮(zhèn)混合住宅用地土地面積： 1933640平方米（折合 2900畝）容積率： 建筑面積： 464萬(wàn)平米 該地塊地價(jià)及契稅已交清，一共辦有 63本土地使用證，其中 2023年辦理 39本， 2023年 6月辦理 24本（該 24本原件現(xiàn)存地產(chǎn)總部），分別登記在惠州首明投資有限公司等 8家公司名下，其中： 2023年辦理的 1603537平方米土地證用于中信華南集團(tuán)有限公司貸款抵押，抵押期限至2023年 10月 30日。將大大帶動(dòng)地塊周邊人氣，使得該區(qū)域成為惠陽(yáng)區(qū)交通最發(fā)達(dá)片區(qū)之一。u 該項(xiàng)目一共辦有 63本（其中 2023年新辦 24本）土地使用權(quán)證，分別登記在 8家項(xiàng)目公司名下。（一）地塊區(qū)位21變電站沙場(chǎng)金星大道現(xiàn)有村道廈深高鐵惠大鐵路惠陽(yáng)淡水新橋項(xiàng)目土地分布示意圖村莊村莊村莊山地村莊村莊村莊村莊除沙場(chǎng)占用地有臨建外，其他土地上沒(méi)有待拆遷建筑物，但部分有農(nóng)民復(fù)耕的農(nóng)作物。月份 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 合計(jì)成交價(jià)格 4106 4208 4310 4005 4533 4195 4330 4580 4925 5034 5031 5415 4556成交套數(shù) 651 873 2208 2328 1638 1223 1271 1768 1833 2023 2361 3392 21549成交面積（萬(wàn)平米） 10 29 5—— 數(shù)據(jù)來(lái)源：惠州市房產(chǎn)管理局網(wǎng)站2023年 2023年如圖所示， 20232023年惠城區(qū)一手商品住宅成交均價(jià)及成交套數(shù)惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)情況6惠州土地市場(chǎng)情況7惠州土地市場(chǎng)情況8區(qū)域市場(chǎng)情況9區(qū)域市場(chǎng)情況10區(qū)域市場(chǎng)情況11區(qū)域市場(chǎng)情況12區(qū)域市場(chǎng)情況132023年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)142023年房地產(chǎn)市場(chǎng)政策展望152023年房地產(chǎn)市場(chǎng)政策展望162023年房地產(chǎn)市場(chǎng)政策展望172023年政策展望匯總182023年大勢(shì)環(huán)境小結(jié)19一、惠州市場(chǎng)情況二、項(xiàng)目信息概況三、項(xiàng)目定位思路四、項(xiàng)目規(guī)劃建議五、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃20占地面積： 1,933,640m2建筑面積： 4,640,736m2容積率： 建筑密度： ≤30%綠地率： ≥35%u 該項(xiàng)目共 63本土地使用權(quán)證，土地面積合計(jì) 1,933,640平方米，分別在 8家項(xiàng)目公司名下。惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)情況4惠城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況 2023年惠城區(qū)共成交商品住宅面積 256萬(wàn)平方米?；葜莸聵蝽?xiàng)目發(fā)展運(yùn)營(yíng)整體報(bào)告中信 惠州2023年 2月 21日1 目 錄一、惠州市場(chǎng)情況二、項(xiàng)目信息概況三、項(xiàng)目定位思路四、項(xiàng)目規(guī)劃建議五、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃2一、惠州市場(chǎng)情況二、項(xiàng)目信息概況三、項(xiàng)目定位思路四、項(xiàng)目規(guī)劃建議五、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃3◆ 惠州人口規(guī)模 惠州市常住人口為 380萬(wàn) ,惠城區(qū)人口約 80萬(wàn)?！?近年來(lái)惠城區(qū)一手商品住宅成交面積分析 2023年，惠城區(qū)商品房住宅成交面積約 130萬(wàn)平方米； 2023年，惠城區(qū)商品房住宅成交面積約 170萬(wàn)平方米； 2023年，惠州區(qū)商品房住宅成交面積 83萬(wàn)平方米； 2023年，惠州區(qū)商品房住宅成交面積 256萬(wàn)平方米 ，成交均價(jià) 4556元 /平方米 ，是 2023年成交量的 3倍多。月均成交 1767套，相比 2023年月平均 700套增大了一倍多，其中 1 12月份成交量較大，月均 2023余套， 12月份達(dá)到頂峰，成交了 3392套。白云路惠大鐵路廈深鐵路金星大道該地塊位于惠陽(yáng)主干道 ―― 白云路南側(cè)，在市政府新規(guī)劃的 “ 東拓 ” 片區(qū)之中，定位為惠陽(yáng)的 “ 東部新城 ” ，建成后將成為惠陽(yáng)區(qū)的新的城市中心。22u 項(xiàng)目位于惠陽(yáng)主干道白云路南側(cè)，在區(qū)政府新規(guī)劃的 “東拓 ”片區(qū)，定位為惠陽(yáng)的 “東部新城 ”，周邊有惠澳大道、建設(shè)中的廈深高速鐵路、惠深沿海高速（ 2023年底通車(chē)）以及規(guī)劃的三條輕軌線等便利的交通設(shè)施，建成后將成為惠陽(yáng)區(qū)新的城市中心；廈深高速鐵路（計(jì)劃 2023年年底通車(chē)）將經(jīng)過(guò)項(xiàng)目附近并將在此設(shè)立惠州站。（二）地塊介紹23地塊內(nèi)目前現(xiàn)狀24（二）地塊資源分析 項(xiàng)目周邊有惠澳大道、建設(shè)中的廈深高速鐵路、惠深沿海高速以及規(guī)劃的 6號(hào)三條輕軌線等便利的交通設(shè)施，建成后將成為惠陽(yáng)區(qū)新的城市中心區(qū)；廈深高速鐵路（計(jì)劃 2023年年底通車(chē)）將經(jīng)過(guò)項(xiàng)目附近并將在此設(shè)立惠州站。 地塊南面對(duì)國(guó)家一級(jí)森林公園，北面面對(duì)惠陽(yáng)一中，具有較好的天然資源和教育配套。25（四）主要存在問(wèn)題土地手續(xù)未辦理完成。現(xiàn)有土地零散，難以規(guī)劃利用。征地拆遷未完成。附 P30圖廈深鐵路占用土地問(wèn)題。根據(jù)公告，廈深鐵路建設(shè)用地涉及我公司淡水新橋項(xiàng)目 5宗土地，其中：惠州恒嘉公司名下土地 3宗，共被征收 7,652平方米；惠州威旺公司名下土地 2宗，共被征收8,997平方米。根據(jù) 2023年 2月 1日廈深鐵路征地聽(tīng)證會(huì)公布的處置方案，我公司淡水新橋項(xiàng)目的 16,
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