【文章內(nèi)容簡介】 10 15 20 萬元 項目名稱 單價 總價區(qū)間 銷售速度 今日名邸 3100 4552 12套 /月 匯景名園 2500 2740 12套 /月 運管花園 2500 3445 7套 /月 紫薇佳苑 1850 25 15套 /月 槐東花園 2300 1334 15套 /月 金兆大廈 2800 3450 7套 /月 畢加索 3880 4152 5套 /月 學府嘉園 2200 2039 13套 /月 天泰文化苑 2050 2628 78套 /月 水岸華庭 4300 122146 2套 /月 鑫地陽光城 1950 1833 15套 /月 海天云頂 2023 2733 7套 /月 金鑫錦繡花城 2023 2832 13套 /月 中鑫美景天城 1700 1432 22套 /月 鼎鑫黃金水岸 3900 105153 4套 /月 北京高爾夫花園 5400 3300 167213 7499 /月 粵梅花園 1380 914 20套 /月 名人港灣 3000 3745 8套 /月 5 25 30 35 40 15 25 20 30 45 50 80 100 今日名邸 匯景名園 運管花園 金兆大廈 畢加索 學府嘉園 水岸華庭 海天云頂 中鑫美景天城 北京高爾夫 黃金水岸 奧梅花園 名人港灣 天臺文花苑 陽光城 紫薇佳苑 槐東花園 錦繡花城 33 本報告是嚴格保密的。 1 2 3 9 7 6 13 4 14 15 16 17 19 21 24 22 20 23 5 11 12 18 10 8 依托城市經(jīng)濟發(fā)展及對未來發(fā)展預期，城市房地產(chǎn)板塊已初步形成 本項目 中心區(qū)板塊 東區(qū)板塊 北郊板塊 機場路板塊 在售房產(chǎn)項目 中心區(qū)板塊 —— 南風廣場及其周邊地域是公認的城市核心，是政府辦公所在地，高檔商業(yè)、餐飲云集，擁有便捷的交通和完善的生活配套。 東區(qū)、北郊板塊 —— 由于受到鹽湖的影響，城市規(guī)劃的主導方向為東和北兩個方向，房地產(chǎn)市場發(fā)展追隨城市發(fā)展，逐步形成區(qū)塊聚集。 機場路板塊 —— 隨著運城機場投入使用，城區(qū)通往機場的道路沿線日益成為熱點發(fā)展區(qū)域，尤以禹都和空港開發(fā)區(qū)為最。 1 今日名邸 2 匯景名園 3 運管花園 4 楠楓華庭 5 山水帝景 6 紫薇佳苑 7 槐東花園 8 金兆大廈 9 畢加索 10 學府嘉園 11 申士蘭亭 12 天泰文化苑 13 水岸華庭 14 鑫地陽光城 15 海天云頂 16 金鑫錦繡花城 17 中鑫美景天城 18 歐香風景 19 鼎鑫黃金水岸 20 北京高爾夫花園 21 粵梅花園 22 非?？臻g 23 名人港灣 24 非常 E間 34 本報告是嚴格保密的。 1 2 3 9 7 6 13 4 14 15 16 17 19 21 24 22 20 23 5 11 12 18 10 8 運城房地產(chǎn)項目板塊供給情況和價格平臺 中心區(qū)板塊 25003100元 /平米 依托城市核心區(qū)的便利交通和完善配套以及高認知度，形成了高檔樓盤的聚集區(qū)。 東區(qū)板塊 22002500元 /平米 城市主導發(fā)展方向，周邊環(huán)境較好，車行交通便利，為早期富人居住區(qū)，現(xiàn)仍有大量樓盤供應。 北郊板塊 17002023元 /平米 城市未來發(fā)展方向，城市規(guī)劃和政策影響，供應不斷增加，漸成區(qū)塊，且房價較低，有較高升值潛力。 機場路板塊 16004000元 /平米 地處城市交通門戶，由政府主導開發(fā)建設禹都及空港開發(fā)區(qū)，區(qū)域發(fā)展前景良好，成為投資新熱點。 35 本報告是嚴格保密的。 項目 今日名邸 匯景名園 運管花園 溪花園 基本 情況 總建筑面積 16000平方米，共 90戶，溫泉入戶。 總建筑面積 27000平方米 總占地 60畝，規(guī)劃住宅面積 12萬平方米，約800余戶。 產(chǎn)品 18層塔式小高層 26層板式高層 19層板式高層 12層板式小高層 戶型面積 3居 147168 2居： 107平米； 3居： 111158平米 3居： 136181平方米 2居： 82112平米； 3居： 126132平米； 4居： 147平米； 復式： 241平米 價格 均價 3100。 均價 2500元， 1層商業(yè)12800元， 2層商業(yè) 7000元。 均價 2500元。 2430元起，均價 2500元。 銷售狀況 06年 8月銷售， 12套 /月 06年 8月開盤， 12套 /月 銷售 120套，不到 1/3，7套 /月 —— 中心區(qū)板塊：傳統(tǒng)成熟居住區(qū)，供應較少，以小高層物業(yè)為主 在售項目掃描 ?傳統(tǒng)片區(qū)認知 /公共交通方便 /生活配套完善 依托資源 ?25003100元 /平米 平臺價格 ?小高層和高層，以小高層為主 產(chǎn)品形式 ?開發(fā)水平普遍不高，產(chǎn)品同質化嚴重 開發(fā)水平 ?新增用地較少，多為舊城改造的存量用地，未來沒有大規(guī)模供應項目 未來供應 36 本報告是嚴格保密的。 項目 畢加索 水岸華庭 紫薇佳苑 槐東花園 基本 情況 共 3棟 282戶層高 ，一梯三戶。 項目總占地 300畝，分兩期開發(fā)，一期住戶 500戶、二期住戶 1000戶 。 占地 20畝 占地 130畝，共 28棟 產(chǎn)品 15層小高層 電梯多層、別墅 普通多層 普通多層 戶型面積 3居： 106135 別墅： 284340平米； 3居 129157平米； 4居 181191平米； 商業(yè)面積 40100平米 三居 132135。 2居： 6090平米； 3居：104150平米，復式 180。 價格 均價 3880元 /平米（核單層均價約 2023元） 別墅均價 4300元 /平米，總價 110130萬；多層均價 2200元 /平米，小高層2400元 /平米，地下車庫出租 3000元 /年，銷售 5萬；商業(yè)均價 3000元 均價 1850，地下室 520（無窗） 550（有窗） 均價 2300 銷售狀況 5套 /月，約 1/3 別墅 2套 /月 06年 7月開盤， 15套 /月 期房銷售約 3040%， 15套 /月 東區(qū)板塊：城市早期富人聚居區(qū)，城市主力發(fā)展方向，產(chǎn)品設計有一定創(chuàng)新 在售項目掃描 ?城市發(fā)展方向 /周邊環(huán)境好 /車行交通便利 依托資源 ?22002500元 /平米 平臺價格 ?多層和小高層為主 產(chǎn)品形式 ?個別樓盤在規(guī)劃設計和樓盤品質等方面有所提升 開發(fā)水平 ?土地供應基本完畢，未來土地供應主要集中于鹽湖附近 未來供應 37 本報告是嚴格保密的。 項目 鑫地陽光城 海天云頂 錦繡花城 中鑫美景天城 基本 情況 總占地 108畝，建筑面積12萬平方米。 單體 ， 12層商業(yè)裙樓 總占地 230畝，其中一期占地 80畝 總占地 130畝，設計 1000戶，一期 282戶。 產(chǎn)品 多層、小高層 18層小高層 7層電梯多層及多層 7層電梯多層 戶型面積 2居 90平米； 3居 117133平米； 4居 161167平米 3居： 137165平米 3居： 140160，邊戶 180 2居： 83102平米； 3居：119156平米； 4居：183190平米 價格 多層均價 1950， 高層均價 2400 起價： 1550，均價 2023，商業(yè)售價 3500 均價 2023 均價 1700元 /平方米； 頂層復式， 2200元 /平方米； 地下室 400元 /平方米 銷售狀況 多層已入住 50%。 15套 /月 銷售約 1/3 ，旺季 7套 /月 一期 60%， 13套 /月 06年 9月 27日開盤， 2025套 /月 北郊板塊：城市發(fā)展方向，受鐵路影響，產(chǎn)品價格偏低，具有一定競爭力 在售項目掃描 ?城市未來發(fā)展方向 /距離中心區(qū)近 /房價較低，有較高升值潛力 依托資源 ?17002023元 /平米 平臺價格 ?多層和小高層，以多層為主 產(chǎn)品形式 ?產(chǎn)品設計普通，出現(xiàn)錯層、飄窗等設計 開發(fā)水平 ?城市未來市場土地供應充足，競爭較為激烈 未來供應 38 本報告是嚴格保密的。 項目 名人港灣 黃金水岸 北京高爾夫 奧梅花園 基本 情況 項目總占地 160 畝，總建筑面積 20 萬平方米，共 980戶，一期 386戶 總占地 600畝，一期用地，總建筑面積58400平方米，總戶數(shù) 273戶，容積率 ， 占地 260畝，其中高爾夫練習場占地 60畝，綜合容積率 0。 7，總建筑面積 11萬平方米。共600戶 項目一期占地 20畝，總建筑面積 20230平方米，220戶。 產(chǎn)品 912層小高層 別墅、普通多層 別墅、普通多層 普通多層 戶型面積 2居： ， 3居：、 4居：，復式： 320平米 獨棟： 269340平方米。 多層： 90140平方米 獨棟： 310395平米 雙拼： 277， 288平方米 聯(lián)排： 265， 272平方米疊拼： 200平方米以上 多層： 80140平方米 商鋪： 105500平方米 二居： 8392平米 1居： 5264平米 價格 起價 2700，均價 3000。地庫只租不賣， 1700元 /年 獨棟：均價 3900元 /平米 ,沿湖均價 4500元 /平米 多層： 1800元 /平米 獨棟： 5400元 /平米； 雙拼： 3300元 /平米； 聯(lián)排： 2800元 /平米； 疊拼： 2400元 /平米； 多層： 1700元 /平米 商鋪： 4500元 /平米 起價 1200元 /平米，均價 1380元 /平米 銷售狀況 06年 5月開售， 8套 /月。 06年 9月 29日開盤， 4套 /月 06年 5月 28日開盤，獨棟，已售 3套， /月 20套 /月 機場路板塊：城市交通門戶，依托便利交通及良好環(huán)境，別墅產(chǎn)品開始出現(xiàn) 在售項目掃描 ?城市交通門戶 /禹都及空港開發(fā)區(qū)所在地 /經(jīng)濟前景好 依托資源 ?多層 16001800元 /平米 ?小高層 2700元 /平米 ?別墅類 28005400元 /平米 平臺價格 ?多層為主，少量別墅物業(yè) 產(chǎn)品形式 ?別墅類產(chǎn)品出現(xiàn)，設計水平較低，概念模糊 開發(fā)水平 ?有大規(guī)模住宅用地供給，競爭較激烈 未來供應 39 本報告是嚴格保密的。 運城各房地產(chǎn)板塊對比分析 對比項目 資源分析 產(chǎn)品面積 價格平臺 銷售速度 多層 小高層 別墅 多層 小高層 別墅 中心區(qū)板塊 依托傳統(tǒng)片區(qū)認知 /公共交通方便 /生活配套完善 107156 2752萬 沒有形成明顯的板塊平臺銷售速度，銷售速度主要還是依據(jù)項目自身的因素來確定。 東區(qū)板塊 依托城市發(fā)展方向 /周邊環(huán)境好 /車行交通便利 90180 140180 384340 1339 3452萬 122146萬 北郊板塊 依托城市未來發(fā)展方向 /距離中心區(qū)近 /房價較低，有較高升值潛力 90160 83190 1833萬 1432萬 機場路板塊 城市交通門戶 /禹都及空港開發(fā)區(qū)所在地 /經(jīng)濟前景好 100150 124150 270395 7499萬 3745萬 105213萬 運城市場特征總結： ?各板塊產(chǎn)品形式相對固定，中心區(qū)以小高層、高層為主，東區(qū)、北郊板塊以多層為主，部分小高層，機場路板塊以多層為主，少量別墅產(chǎn)品。 ?別墅產(chǎn)品可以實現(xiàn)市場最高價，各項目價格差異大，說明市場對別墅產(chǎn)品形式與價值沒有形成對位。 ?市場各類產(chǎn)品平臺面積區(qū)間初步形成，獨棟產(chǎn)品面積在 300平米以上，類別墅面積區(qū)間 230280平米，多層與小高層產(chǎn)品沒有明顯差別， 2居面積區(qū)間 90100