【文章內(nèi)容簡介】 % 4 8 . 9 % 41% 36% 28%第一產(chǎn)業(yè) 1 5 . 2 % 1 . 0 % 5 . 1 % 21% 9% 2%中國 深圳 鄭州低收入地區(qū)中收入地區(qū)發(fā)達(dá)地區(qū)工業(yè)、貿(mào)易、物流、建筑業(yè)是鄭州市的主要行業(yè)，商貿(mào)服務(wù)行業(yè)比重高，工業(yè)發(fā)展相對薄弱。 城市發(fā)展 31 本報告是嚴(yán)格保密的。 在北擴(kuò)東移的發(fā)展戰(zhàn)略下，鄭州已經(jīng)邁進(jìn)了郊區(qū)化發(fā)展的階段，客戶對邊緣化臵業(yè)的抗性降低 規(guī)劃 產(chǎn)業(yè)情況 城市規(guī)劃結(jié)構(gòu) 市場供應(yīng)結(jié)構(gòu) 市場需求結(jié)構(gòu) 城市發(fā)展 中心組團(tuán)板塊北區(qū)板塊西區(qū)板塊南區(qū)板塊鄭東新區(qū)板塊本項目?鄭州郊區(qū)化的主要方向是向東和向北，客戶對邊緣化臵業(yè)的接受度在提高： p政府土地出讓方式在前幾年都是往郊區(qū)化出讓土地； p中心區(qū)房價高企，將部分臵業(yè)人群擠到郊區(qū)； p市區(qū)居住環(huán)境惡化； 生活品質(zhì)驅(qū)動 ?城區(qū)居住條件惡化； ?看中郊區(qū)環(huán)境和對高端物業(yè)占有的中高端人群； ?用于第二居所或投資，大量集中于北區(qū)北段 九郡宏 大河龍城 鄭州郊區(qū)化發(fā)展樓盤主要有以下幾種驅(qū)動因素： 價格驅(qū)動 ?城市發(fā)展趨于飽和； ?郊區(qū)房價與城市中心區(qū)域有較大差距。 ?與城市中心的公共交通便利，例如北環(huán)周邊； ?分布于城市的近郊地段； 漢飛城市花園 琥珀名城 ?低價取勝，以經(jīng)濟(jì)型的二三房住宅為主； ?分布于城市遠(yuǎn)郊地帶； 21世紀(jì)國際城； 休閑度假驅(qū)動 ?強(qiáng)勢資源； ?城市遠(yuǎn)郊； ?度假類產(chǎn)品。 ?高端度假類，稀缺資源占有； 思念果嶺山水 ?中端經(jīng)濟(jì)類型產(chǎn)品型，價格取勝 龍泊勝地 新市鎮(zhèn)模式配套驅(qū)動 ?周邊配套缺乏； ?由完善配套帶動人氣； ?分布于城市近郊地帶； ?市區(qū)邊緣地帶。 普羅旺世 21世紀(jì)社區(qū) 帝湖花園 32 本報告是嚴(yán)格保密的。 土地出讓緊縮導(dǎo)致地價上漲，但開發(fā)商手中屯有大量土地，具有很大不確定性 土地市場 開發(fā)商預(yù)期 城市規(guī)劃結(jié)構(gòu) 成本型房價 市場供應(yīng)結(jié)構(gòu) 市場需求結(jié)構(gòu) ?07年政府的土地供應(yīng)量難以滿足市場的平均需求量； ?從年度數(shù)據(jù)看，政府的年度土地出讓難以保證市場的實際需求，說明開發(fā)商手中屯有大量的難以估計的土地，對市場的供應(yīng)來說具有很大的不確定性。 市場需求量 500萬 m178。 ? 0307年，市場的商品房需求量平均在 600萬 m178。左右； ? 從 04年開始，市場的商品房需求量始終維持在 500m178。以上 政府供應(yīng)量 ≈350 萬 m178。 ? 07年政府土地市場供應(yīng)量為； ? 按容積率 ，實際可向市場投放商品房建面 350萬 m178。，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場的平均需求 ?民間交易特別多，走招牌掛的不多， 私下交易特別多，很多土地沒有走正規(guī)程序 ——專業(yè)人士 ?個人估計， 今年 1800萬方 ，去年供銷平衡 ——專業(yè)人士 33 本報告是嚴(yán)格保密的。 城中村改造將在 2023年集中放量，未來 3環(huán)以內(nèi)將進(jìn)入城中村改造時代，掀起主城區(qū)戰(zhàn)場 ?鄭州城中村改造土地出讓地價高企： p2月 4日，惠濟(jì)區(qū)王寨村的 ，每畝地價 281萬 /畝， 總價 億 ； p金水區(qū)崗杜村的 畝土地，每畝地價 600萬/畝 ； p3月 28日菜王村公開拍賣約 28畝土地，每畝地價 /畝 。 土地市場 開發(fā)商預(yù)期 城市規(guī)劃結(jié)構(gòu) 成本型房價 市場供應(yīng)結(jié)構(gòu) 市場需求結(jié)構(gòu) ?3月 15日鄭州市已有 62個城中村（組）被市政府批準(zhǔn)實施改造： p金水區(qū) 16個 ，二七區(qū) 14個 ，中原區(qū) 12個，管城區(qū) 10個 ，惠濟(jì)區(qū) 9個 ，高新區(qū) 1個 ； ?按照計劃，鄭州將對 280多平方公里建成區(qū)內(nèi) 143個城中村進(jìn)行改造，涉及 30萬常住人口、10萬畝土地。其中 市區(qū)三環(huán)以內(nèi)有近 120個村，農(nóng)業(yè)人口將近10萬，土地面積 4萬多畝 ； ?城中村改造將堅持 90/70政策 ，并承建部分 經(jīng)濟(jì)適用房或廉租房 。 ?未來鄭州房地產(chǎn)格局將顯示出冰火兩重天的跡象，郊區(qū)化發(fā)展和主城區(qū)臵業(yè)戰(zhàn)場將齊頭并進(jìn)。 34 本報告是嚴(yán)格保密的。 在其他二線省會城市土地流拍的背景下，鄭州地價不斷抬高，顯現(xiàn)開發(fā)商對市場預(yù)期良好 ?新政后無論是政府土地出讓還是城中村改造，成交價格都創(chuàng)出新高，說明開發(fā)商的整體預(yù)期良好； ?從土地拍賣的方向看，創(chuàng)出土地成交價峰值始終在西區(qū)，說明西區(qū)極有可能成為下一個開發(fā)熱點(diǎn)； ?開發(fā)商仍然高地價取地，說明了其對鄭州房地產(chǎn)市場未來的預(yù)期良好，同時也說明開發(fā)商對目前鄭州市房價預(yù)期仍有較大增長空間。 土地市場 開發(fā)商預(yù)期 城市規(guī)劃結(jié)構(gòu) 成本型房價 市場供應(yīng)結(jié)構(gòu) 市場需求結(jié)構(gòu) 時間 買家 區(qū)域 總額 （萬元） 規(guī)模（畝） 單價 （萬元） 20230628 / 西區(qū) / / 225 20231103 鑫苑置業(yè) 西區(qū) 8330 259 20231205 建業(yè)集團(tuán) 北區(qū) 28000 65 430 20230725 鑫苑置業(yè) 西區(qū) 11150 20230109 建海置業(yè) 西區(qū) 16000 3月 28日 ， 位于中原路與大學(xué)路交叉口東南區(qū)域的二七區(qū)菜王村 中村改造土地成功掛牌出讓， 每畝 ，雖然這是 起拍價 ，但這也是鄭州市 2023年下半年 城中村改造 土地實行招牌掛以來， 每畝單價最高的一塊。 ? 歷次成交地王價格 ? 城中村改造土地成交價格 35 本報告是嚴(yán)格保密的。 從房價看，房價屬于成本型，開發(fā)商通過大幅降價實現(xiàn)快速回現(xiàn)的空間不大 土地市場 開發(fā)商預(yù)期 城市規(guī)劃結(jié)構(gòu) 成本型房價 市場供應(yīng)結(jié)構(gòu) 市場需求結(jié)構(gòu) 市場 實現(xiàn) 均價 土地成本 ? 土地的成交價格依然在持續(xù)攀升 建安成本 ? 通貨膨脹，建安費(fèi)用逐步上升 營銷費(fèi)用 ? 競爭加劇，營銷投入日益上升 ? 價格天花板，鄭州市商品住宅 4000多元的銷售均價限制了開發(fā)商的利潤空間 其他成本 ? 日益縮小的利潤空間 ? 如財務(wù)費(fèi)用等 ? 由于成本和利潤空間的限制，開發(fā)商大幅降價實現(xiàn)快速回現(xiàn)的可操作空間不大； ? 不排除個別開發(fā)商現(xiàn)金流的原因，大幅降價傾銷 36 本報告是嚴(yán)格保密的。 從臵業(yè)目的來看，房地產(chǎn)市場比較健康，單純把房地產(chǎn)作為價格投機(jī)的客戶很少 客戶構(gòu)成 支付能力 城市規(guī)劃結(jié)構(gòu) 臵業(yè)心理 市場供應(yīng)結(jié)構(gòu) 市場需求結(jié)構(gòu) ?一次性付款的比例始終超過 1/3，并呈現(xiàn)逐年向上的趨勢； ?相對于供應(yīng)量的激增，空臵面積逐年下降； ?訪談顯示： 單純把房地產(chǎn)作為博取價格短差的工具的客戶很少； ?鄭州不像其他二線省會城市，在 2023年涌進(jìn)了大批的一線城市投資客，所以房價基本上是依靠 大鄭州城市格局下的客戶 來支撐。 3 1 . 0 0 %3 2 . 0 0 %3 3 . 0 0 %3 4 . 0 0 %3 5 . 0 0 %3 6 . 0 0 %3 7 . 0 0 %3 8 . 0 0 %2023 2023 2023一次性付款比例202337%59%4%一次性付款比例 按揭貸款 其他?0406年一次性付款比例變動趨勢 ?06年不同付款方式所占比例 供應(yīng)量 （萬 m178。） 空置面積 （萬 m178。） 04年 05年 663 06年 07年 70多 ?0407年供應(yīng)量和空臵面積對比 ?鄭州投資買房的比例挺少的； —— 思達(dá)大河春天臵業(yè)顧問 ?鄭州市場是 以剛性需求為主導(dǎo)的 ，客戶買房基本都是自住的。只有少數(shù)特別有投資價值的樓盤會有一些投資客； —— 專業(yè)人士 37 本報告是嚴(yán)格保密的。 從成交客戶構(gòu)成來看，周邊縣市客戶購買成為主流，有效地支撐了市場 客戶構(gòu)成 支付能力 城市規(guī)劃結(jié)構(gòu) 臵業(yè)心理 市場供應(yīng)結(jié)構(gòu) 市場需求結(jié)構(gòu) ? 0406年不同區(qū)域臵業(yè)人群比例變動 0102030405060701月份2月份3月份4月份5月份6月份7月份8月份9月份10月份11月份12月份07.1月份07.2月份07.3月份07.4月份07.5月份07.6月份市內(nèi) 省內(nèi)其他區(qū)域 省外?外來人口已經(jīng)成為鄭州房地產(chǎn)的主流客戶群體； ?外來人口的臵業(yè)比重已經(jīng)超過 60%，而且還在增加中。 ? ?省內(nèi)其他地區(qū)客戶保持在 50%以上 ，占比仍為最大； ?市內(nèi)客戶占比保持在30%40%之間 ，缺乏明顯變化； ?省外客戶占比相對穩(wěn)定，保持在 10%左右 。 38 本報告是嚴(yán)格保密的。 3 6 . 8 0 %1 4 . 5 0 %10%050001000015000202302023 2023 2023 202300 . 0 50 . 10 . 1 50 . 20 . 2 50 . 30 . 3 50 . 4人均可支配收入 增長率從客戶經(jīng)濟(jì)能力看，人均可支配收入的飛速增長成為市場的重要支撐 客戶構(gòu)成 支付能力 城市規(guī)劃結(jié)構(gòu) 臵業(yè)心理 市場供應(yīng)結(jié)構(gòu) 市場需求結(jié)構(gòu) ?人均 GDP連續(xù)三年增幅超過 20%，在 2023年超過了 3500美元， 居民收入和消費(fèi)水平正迅速提高； ?2023年鄭州市城鎮(zhèn)居民收入穩(wěn)步增加， 居民生活水平和生活質(zhì)量進(jìn)一步提高。 市區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到 12187元，比上年 增長 11％，高收入人群穩(wěn)步增長； ?尤其是周邊縣市的高端客戶受到大鄭州戰(zhàn)略的影響，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，高收入人群增加。 0200400600800100012002023 2023 2023 2023 202300 . 10 . 20 . 30 . 40 . 5固定資產(chǎn)投資額（億元） 固定資產(chǎn)投資增長率01002003004005006007008002023 2023 2023 2023 20230 . 0 %2 . 0 %4 . 0 %6 . 0 %8 . 0 %1 0 . 0 %1 2 . 0 %1 4 . 0 %1 6 . 0 %1 8 . 0 %社會消費(fèi)品零售總額 漲幅鄭州歷年固定資產(chǎn)投資情況 鄭州歷年社會消費(fèi)品零售總額 鄭州歷年人均可支配收入和增長率 39 本報告是嚴(yán)格保密的。 銷售人員與專業(yè)人士對未來預(yù)期樂觀；消費(fèi)者預(yù)期轉(zhuǎn)變，不再看淡房市 客戶構(gòu)成 支付能力 城市規(guī)劃結(jié)構(gòu) 臵業(yè)心理 市場供應(yīng)結(jié)構(gòu) 市場需求結(jié)構(gòu) 鄭州的房價不會降的，前幾個月炒得那么火還不是沒降下來，以后說不準(zhǔn)還會漲，看到合適的房子還是趕快買了好 ——住交會訪談 鄭州和北京上海不一樣，房價很難降下來，估計就是保持平穩(wěn)吧，可能還會再漲一些的 ——住交會訪談 消費(fèi)者認(rèn)可房價上漲趨勢 鄭州市場房價上漲是趨勢，相應(yīng)的戶型面積也在變小 ——專業(yè)人士崔總 鄭州市場正在回暖，但回暖程度不好說。未來房價還會漲，但不會再像之前那樣大漲了 ——專業(yè)人士王總 專業(yè)人士看好前景 鄭州現(xiàn)在的房價是合理的，未來估計會穩(wěn)步上升 ——蘭堡灣臵業(yè)顧問 現(xiàn)在客戶也知道，鄭州房價相比其他城市根本不高。你告訴他們房價不會降的，他們也都認(rèn)可，相信鄭州房價還是會漲的 ——正商藍(lán)鉆臵業(yè)顧問 一線銷售人員心態(tài)樂觀 35%21%44%下跌 不變 上升問卷調(diào)研數(shù)據(jù)統(tǒng)計： 65%的人不看淡房市 40 本報告是嚴(yán)格保密的。 世聯(lián)認(rèn)為鄭州房地產(chǎn)市場在未來 23年將會穩(wěn)健向上，并具有如下特征 價格將會穩(wěn)健上升，回落的可能性不大，即使回落也是小幅波動 ?鄭州房價屬于成本型房價，價格回落的可能性不大； ?在全國二線城市普遍出現(xiàn)土地流拍的情況下，鄭州地價仍然高企，表現(xiàn)出開發(fā)商對于市場的信心，以及對價格的預(yù)期； 交易量將會回歸正常水平，但不可能享受類似 2023年的地產(chǎn)盛宴 ?從 4月份市場交易量的增加可以看到，只要價格不偏離軌道，剛性需求非常旺盛，而且消費(fèi)者在此次波動博弈中已經(jīng)開始動搖； ?經(jīng)歷過 2023地產(chǎn)盛宴及冰冷期后，消費(fèi)者在臵業(yè)時會更加理性； 市場供應(yīng)量將會有猛增跡象，尤其是受到 90/70政策，市場上 90平方米以下的房地產(chǎn)將會產(chǎn)生空前激烈的競爭 ?雖然政府每年都采取緊縮的土地政策，供不應(yīng)求，但是仍有大量私