【文章內(nèi)容簡介】 涉外的 頂級 酒店式公寓 涉外的 —— 以外企中高層管理人員為客戶 頂級 —— 地段頂級，產(chǎn)品頂級，服務(wù)頂級 酒店式公寓 —— 提供五星級酒店式服務(wù)的公寓 45 本報告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目客戶定位 —— 購買者 自用20%投資80%購買客戶約 80%為投資者，關(guān)注點(diǎn)： 升值潛力（ 回報率 ） 2 、開發(fā)商的品牌（品牌風(fēng)險） 3 、未來市場的客戶量（市場風(fēng)險） 購買客戶約 20%為自用，關(guān)注點(diǎn)： 景觀資源 2 、舒適性 3 、身份感 46 本報告是嚴(yán)格保密的。 泰達(dá)的知名品牌以及市場上可實(shí)現(xiàn)的高額回報率 ,是本項(xiàng)目獲得投資客戶的關(guān)鍵因素 根據(jù)租金反算 售價 ： 售價＝年租金 X（ 1空臵率） X成本回收年限 根據(jù)市場上酒店式公寓的租售狀況： 取租金為 30美元 /使用面積平方米月；房屋使用率為 70％；空臵率為 15％；成本回收年限為 10年； 則 售價＝ （ 3 X 8 X 12） X（ 115％） X10 ＝ 17000元 /m2（ 北京 % 的項(xiàng)目售價在 1000015000元 /m2） 本項(xiàng)目酒店式公寓預(yù)期的銷售價格為 13000元 /平米 ； 取租金為 30美元 /使用面積平方米月；空臵率為 15％；物業(yè)管理費(fèi)取在 5元 (在售物業(yè)最高水平 )；房地產(chǎn)稅為 12%，則： 投資回報率 =(30*8*(112%)5)*12 *(115%)/13000 =16%（通常投資回報率超過 8%就屬于較高的水平） 公寓較高的實(shí)現(xiàn)價格和較高的投資回報率 ，當(dāng)今天津市酒店式公寓市場火紅的根本原因 回報率＝（稅后月租金－物業(yè)管理費(fèi)） 12 （ 1空臵率 ）247。售價 根據(jù)租金推算靜態(tài)投資 回報率 ： 47 本報告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目客戶定位 — 終端使用者 目標(biāo)客戶 重要客戶 偶得客戶 租戶：大型跨國企業(yè)中高層管理人員 用于自住高收入人群 企業(yè)會所 ?來源：市內(nèi)或者開發(fā)區(qū)企業(yè)的企業(yè)高層管理人員，基本處于社會的財富的最頂層，追求身份感。 ?來源：以第二產(chǎn)業(yè)為主的大型跨國企業(yè)，大中型外資企業(yè)中，住津的中高層高層管理人員。以外籍人士居多，以日籍居多，歐美港臺次之，以及部分韓國人等 ?住房津貼：約 70%80％客戶津貼在 20234000美金 /月，約20％的客戶 40006000美金 /月， ?來源：以企業(yè)的身份購買，購買后主要用于企業(yè)的會所或企業(yè)公關(guān)等用途。 70%80% 15%20% 10% 48 本報告是嚴(yán)格保密的。 工作地多在開發(fā)區(qū) ?工作地點(diǎn)主要集中在開各開發(fā)區(qū)，尤其是 泰達(dá)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和微電子（西青）工業(yè)區(qū)， 少量在南京路沿線企業(yè) 微電子（西青）工業(yè)區(qū) 微電子（津南）工業(yè)區(qū) 泰達(dá)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 化學(xué)工業(yè)區(qū) 西區(qū) 逸仙科學(xué)工業(yè)園 開發(fā)區(qū) 2023年 GDP 企業(yè)數(shù) 外資企業(yè) 微電子（西青）工業(yè)區(qū) 570家 12家 500強(qiáng)企業(yè) 泰達(dá)開發(fā)區(qū) 13500多家 3800多家 數(shù)據(jù)來源：天津開發(fā)區(qū)投資網(wǎng) 49 本報告是嚴(yán)格保密的。 居住特征 —— 韓籍客戶 ?分布特征 韓籍人士在天津市外籍人口中所占比例較高，居住特征有兩點(diǎn)： 群居 現(xiàn)象明顯。如立達(dá)公寓所在的水上公園片區(qū)，以及紅堪公寓所在的萬德莊大街區(qū)域，是天津市韓國人士比較集中的兩個區(qū)域?？蛻粢灾行⌒退接衅髽I(yè)主，企業(yè)中下層管理人士及高級技術(shù)人員等，多數(shù)津貼水平有限，難以成為本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群。 散居 。大中型企業(yè)的 高層管理 人員（每個企業(yè)約 35人）津貼水平稍高，對居住品質(zhì)要求也較高，多選擇高檔公寓居住。 韓企的住房津貼普遍較低， 高層管理人員 的津貼水平一般都在20234000美金 /月 的水平，部分企業(yè)稍高于此水平 ?津貼水平 高層管理人員年齡所在 40多歲 ，家庭結(jié)構(gòu)在 23人 ，不足 2人的家庭較少不足 10％。 ?家庭結(jié)構(gòu) 多選擇市內(nèi)距離社交圈較近的，有品質(zhì)的高檔公寓居住 ?居住傾向 50 本報告是嚴(yán)格保密的。 居住特征 — 日籍客戶 ?分布特征 在市內(nèi)沒有明顯的集聚區(qū)， 分散 在市內(nèi)各高檔酒店長包房和高檔公寓中。市內(nèi)已經(jīng)入住的 8個高檔酒店式公寓均具有大量日籍客戶。 日籍客戶的津貼水平比較高， 中層管理人員 （每個企業(yè)約 78人）的津貼水平一般在 20234000美金 /月 ， 高層管理人員 （約 35人）在 40006000美金 /月 ?津貼水平 ?家庭結(jié)構(gòu) 年齡在 40歲左右居多，單人居住約占 40%50％，住 1室一般選擇面積較大的房間。 ?居住傾向 選擇在市內(nèi)配套齊全，休閑娛樂場所集中的地區(qū)居??；對安全性和舒適性要求高。 51 本報告是嚴(yán)格保密的。 居住特征 —— 歐美及港臺客戶 ?分布特征 相對于韓日籍客戶，歐美客戶在天津市數(shù)量相對少些，他們多選擇 有品牌的高檔公寓 居住，如利順德大廈，濱江萬麗，喜來登等，部分居住在開發(fā)區(qū)的格林園 中層管理人員津貼一般在 20234000美金 /月，高層管理人員40006000美金 /月，部分企業(yè)會更高。一般能享受 2023美金 /月津貼水平的人員在 10人左右 ?津貼水平 年齡多在 40多歲，多考慮帶家屬，一般一個家庭有一個以上小孩；即使是兩個人居住也不會選擇 1室，因?yàn)橛X得不夠用。 ?家庭結(jié)構(gòu) ?居住傾向 追求品牌和舒適度多選擇住有涉外氛圍的高檔公寓，或選擇住別墅。 52 本報告是嚴(yán)格保密的。 客戶訪談紀(jì)要 —— motorola 公共關(guān)系部 陳經(jīng)理 ?工作職位及津貼水平： moto居住于酒店式公寓的只有總監(jiān)、總經(jīng)理級的高層外籍管理人員，其總量只有 10余位，目前居住于市內(nèi)的奧林匹克大廈、碧嶺溫泉花園，其房補(bǔ)水平為 20230元 /月以上。其他級別人員因?yàn)檠a(bǔ)貼水平較低，幾乎不居住酒店式公寓。 ?家庭結(jié)構(gòu)： 中高層的年齡普遍在 40歲上下，全部外籍。一般同居人口為夫妻 2人或 23個小孩，所以對于公寓的最小需求是兩居，太太一般不從事工作為全職太太，小孩在天津的國際學(xué)校上學(xué)。 ?公寓的選擇： 高層管理人員居住于市內(nèi)、工作于開發(fā)區(qū)，因?yàn)橛袑＼嚱铀秃徒?jīng)常出差，并不每天通勤，所以通勤時間成本不成問題。在選擇公寓的時候一般會有代理公司進(jìn)行推薦，居住客戶也會個人提出一些意見，綜合進(jìn)行選擇，客戶最短的合同期在 1年以上，客戶選擇最重要的是安全性，其次是酒店管理集團(tuán)的品牌和設(shè)施，國際知名品牌如萬豪、雅詩閣等會對客戶的選擇產(chǎn)生影響。 53 本報告是嚴(yán)格保密的。 客戶訪談紀(jì)要 —— 博愛中國膨化芯材 劉小姐 ?工作職位與津貼水平： 公司租住公寓的高層外籍管理人員共 3位，是公司的總經(jīng)理、生產(chǎn)總監(jiān)、財務(wù)總監(jiān)；房補(bǔ)在 2023美金 3000美金。 ?家庭結(jié)構(gòu)： 年齡在 40歲上下，家庭結(jié)構(gòu) 1+1或者 1+1+n小孩，通常太太為全職太太； ?居住地選擇： 多選擇居住高檔公寓或別墅。最重要的是舒適和安全，生活設(shè)施的完善，交際圈，服務(wù)等。租賃行為由公司與專業(yè)租賃代理公司簽訂合同，承租面積要求至少在 100平米以上，承租期至少一年起；最終居住者在選擇上有建議權(quán)，但要符合公司的規(guī)定范圍之內(nèi)。 54 本報告是嚴(yán)格保密的。 客戶訪談 —— 利順德公寓租戶 宮本先生 ?工作特征 ：日本 toyota汽車配套產(chǎn)品公司駐天津商社代表。來天津 1年半，負(fù)責(zé)與日本方面的商貿(mào)聯(lián)系，租住公寓的房租由公司負(fù)擔(dān)。所租住的公寓兼有商住需求，日常有秘書負(fù)責(zé)收發(fā)傳真和一些聯(lián)系性的事情。也負(fù)責(zé)日本方面來天津短期公干的接待工作。 ?生活狀況： 年齡 4045歲，日常工作壓力不是很大，因?yàn)榧揖觳辉谔旖?，所以休閑時間喜歡找一些日本人聚集的地方活動，除非工作的需要，在天津的交際范圍較小。 ?居住地選擇： 租住在利順德公寓，一室一廳。選擇公寓最重要的是處于城市繁華區(qū)，配套齊全，服務(wù)好。 55 本報告是嚴(yán)格保密的。 目標(biāo)客戶特征總結(jié) 日籍約為 40%50%， 歐美約為 15%20%，韓國人 10%左右 80％以上為 40歲左右，多帶家屬， 70％以上 的家庭有小孩兒 ?居住時間： 短則 35個月，長則 35年 ?津貼水平： 津貼在 20234000美金 /月： 約 70%80％ 津貼在 40006000美金 /月： 20％左右 。 ?價值取向： 舒適性（齊全的配套和知名品牌提供的完備服務(wù)等） 安全性 3 、客戶的同質(zhì)性 工作的便捷性（距離工作地點(diǎn)近） ?國籍： ?家庭結(jié)構(gòu)： ?職業(yè)特征： ８０％ 以上為企業(yè)中高層 管理人員 為主 56 本報告是嚴(yán)格保密的。 天津酒店式公寓的客戶以管理人員為主，與北京以高級技術(shù)人為主的客戶不同 ?北京的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以第三產(chǎn)業(yè)為主，公寓客戶以高級技術(shù)人員為主 ?天津的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以第二產(chǎn)業(yè)為主，公寓客戶群以中高層管理人員為主 8%20%26%46%首席代表總經(jīng)理部門經(jīng)理高級技術(shù)人員北京公寓客戶構(gòu)成 15%45%30%10%首席代表總經(jīng)理部門經(jīng)理高級技術(shù)人員天津公寓客戶構(gòu)成 57 本報告是嚴(yán)格保密的。 客戶量 — 利用外資數(shù)量和新增外資項(xiàng)目數(shù)量逐年高漲，會帶來更多的外籍商務(wù)人群 1 5 8 . 81 9 1 . 02 2 9 . 12 7 0 . 12 4 5 . 41 8 . 2 %1 . 1 %5 1 . 4 %2 5 . 8 %6 2 . 9 %0501001502002503002023 2023 2023 2023 2023 年億美元0%10%20%30%40%50%60%70%實(shí)際利用外資總額 增長率實(shí)際利用外資額迅速增長 6188169411102601231981200200400600800100012002023 2023 2023 2023 年新批直接利用外資項(xiàng)目數(shù) 其中投資資額在5 0 0 萬美元以上項(xiàng)目數(shù)新批直接利用外資項(xiàng)目飆升 數(shù)據(jù)來源： 天津統(tǒng)計公報，天津統(tǒng)計年鑒 2023 ?截止到 2023年底，來津投資的世界 500強(qiáng)企業(yè)已有106家 ?2023年底，天津規(guī)模以上工業(yè)企業(yè) (年產(chǎn)品銷售收入500萬元以上 )外資企業(yè) (含港澳臺 )共有 1323家 ?每個企業(yè)中高層管理人員按照 35人保守計算 ,則需要公寓：約 4000~7000套 58 本報告是嚴(yán)格保密的。 重要客戶 —— 頂級財富階層的自住需求 ?市場上存在這樣一批頂尖財富階層，他們基本上處于社會財富的最頂層 ?追求身份感和舒適性，對景觀資源等宜居性要求比較高 ?天津市區(qū)內(nèi)真正的高檔住宅比較少 案例 1：泰達(dá)會館 泰達(dá)會館是 地處 中環(huán)富康路段的精裝酒店式公寓，其中自住型公寓 100多套。總價最低 100多萬一套 。自住客戶自主要為私營企業(yè)主和一些外國公司高級管理人員，如三星公司老總，家世界老總等。 案例 2：鳳凰城 天津鳳凰城地處河西區(qū)氣象臺路 ，為多層毛坯住宅。鳳凰城全部房型采用大戶型設(shè)計，一梯一戶或一梯兩戶，主力戶型 150平米， 共 700多套 。 2023年開盤，一年售罄，均價達(dá) 7000多元 /平方米， 總價達(dá)到 100多萬以上。 客戶遍及整個天津市，以政府高級官員以及市內(nèi)和開發(fā)區(qū)企業(yè)高管為主， 多數(shù)一次購買 2套以上 ，甚至出現(xiàn)一次性購買兩層（ 4套），或整棟 (8套 )購買的現(xiàn)象。 ?價值取向 (購買動因 ) ?身份感（追求真正好房子帶來的尊貴感） ?地段的稀缺性（對稀缺資源的占有欲） ?景觀資源（對城市中心區(qū)的宜居性和舒適性的追求） 59 本報告是嚴(yán)格保密的。 北京案例分析 —— 國貿(mào)中心公寓 項(xiàng) 目 國貿(mào)中心公寓 基本資料 國貿(mào)中心是中國規(guī)模最大的綜合性高檔商務(wù)服務(wù)企業(yè)之一 ，地處北京中央商務(wù)區(qū)的核心地段 ， 占地 12公頃 ， 總建筑面積56萬 m2， 集辦公 、 住宿 、 會議 、 展覽 、 購物和娛樂等于一體 。國貿(mào)公寓由國貿(mào)南公寓和國貿(mào)北公寓組成 ， 樓高 30層 ， 共有401套房間 。 主要租客來自各大跨國公司和高級管理人員和駐京外交使節(jié) ， 是公認(rèn)的北京頂級豪華公寓 。 提供的服務(wù) 提供一周免費(fèi)兩次清潔 免費(fèi)健身房 其余國貿(mào)中心的配套設(shè)施全部是自費(fèi) 公寓面積配比及租金狀況 一居室： 、 91套 、 租金 20