【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 上升趨勢(shì)，同時(shí)區(qū)域內(nèi)部需求繼續(xù)保持上升趨勢(shì)。 08年中，受一系列宏觀(guān)調(diào)控政策影響，部分寫(xiě)字樓散售客戶(hù)投資、自用需求受到金融政策、交易環(huán)節(jié)以及稅收政策限制，購(gòu)買(mǎi)受到較大影響。 ： ?0608年，北京市寫(xiě)字樓總體供應(yīng)量穩(wěn)步增加、空臵率持續(xù)降低、租金水平穩(wěn)步上升。 ?核心地段、高品質(zhì)甲級(jí)、超甲級(jí)寫(xiě)字樓一整棟銷(xiāo)售為主，客戶(hù)為金融投資客戶(hù)或者非金融行業(yè)的自用客戶(hù)； ?邊緣區(qū)域?qū)懽謽?、零售?lèi)型、面向中小企業(yè)客戶(hù)的寫(xiě)字樓受政策影響，銷(xiāo)售狀況較差，因此，激發(fā)租賃市場(chǎng)。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 永豐產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)，已出讓土地為企業(yè)購(gòu)地自建廠(chǎng)房為主，未出讓土地以科研工業(yè)用地及商服用地為主，后續(xù)可開(kāi)發(fā)土地尚有 42公頃 土地類(lèi)型 地塊 面積ha 合計(jì) ha 科研用地 II25 II20 IV2 I32 I22 公共商業(yè)服務(wù)區(qū) II14 II22 IV4 III8 工業(yè)用地 II4 Ⅳ 4 Ⅱ 22 Ⅱ 14 Ⅱ 25 Ⅱ 20 Ⅳ 2 Ⅰ 32 Ⅰ 22 Ⅱ 4 Ⅲ 8 剩余資源盤(pán)點(diǎn) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 要實(shí)現(xiàn) 10億資金回籠目標(biāo)，按照 ，銷(xiāo)售價(jià)格 1萬(wàn)元 /平米，初步估算需開(kāi)發(fā) Ⅰ 22 、工業(yè)用地 Ⅱ 4 。假設(shè) Ⅳ 2 、 Ⅱ 20兩個(gè)地塊開(kāi)發(fā)持有物業(yè)，后續(xù)將剩余 ，其中，科研用地 ，商服用地 。 ?整體資金回籠分析原則： ，需出售物業(yè)以實(shí)現(xiàn)資金回籠，降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)和壓力； 出發(fā)，需要持有部分物業(yè)用作長(zhǎng)久收益； ?計(jì)算基礎(chǔ)和計(jì)算方式； 2. 產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)成本為 6000元 /平米（包含土地成本），售價(jià)保守估計(jì)為 10000元 /平米； 地塊贏利粗算： 1. Ⅰ 22，占地 ，建面 ，預(yù)計(jì)利潤(rùn) 6個(gè)億； 2. Ⅱ 4，占地面積 ，建面 ，預(yù)計(jì)利潤(rùn)在 5個(gè)億； 3 . Ⅳ 2 、 Ⅱ 20，占地 ，建面 ，開(kāi)發(fā)成本估計(jì) 3個(gè)億； Ⅳ 4 Ⅱ 22 Ⅱ 14 Ⅱ 25 Ⅱ 20 Ⅳ 2 Ⅰ 32 Ⅰ 22 Ⅱ 4 Ⅲ 8 基本財(cái)務(wù)目標(biāo) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 從上地發(fā)展歷程看我們項(xiàng)目可借鑒的模式 中關(guān)村度過(guò)初創(chuàng)期企業(yè)面臨二次創(chuàng)業(yè)需求： 20世紀(jì) 90年代，中關(guān)村一部分企業(yè)經(jīng)過(guò)創(chuàng)業(yè)階段，有一定數(shù)額的資金積累，自主創(chuàng)新所形成的小批量產(chǎn)品已得到用戶(hù)的認(rèn)可，建立研發(fā)、生產(chǎn)基地，成為企業(yè)再發(fā)展的關(guān)鍵；中關(guān)村作為有孵化器具的智力環(huán)境卻缺少發(fā)展空間，房地產(chǎn)價(jià)格昂貴，不具備規(guī)劃產(chǎn)業(yè)基地的可能。 一年 290億元的工業(yè)總產(chǎn)值， ，云集聯(lián)想、方正、用友、IBM、三菱等國(guó)內(nèi)外著名高科技企業(yè)。 上地發(fā)展歷程 政府將上地土地使用權(quán)出讓給實(shí)創(chuàng)公司，實(shí)創(chuàng)向中外投資者轉(zhuǎn)讓?zhuān)? 周邊配套逐步成熟 發(fā)展初期 成熟期 聯(lián)想的職能總部、研發(fā)、服務(wù)、生產(chǎn)、制造全部搬進(jìn)了上地，產(chǎn)值高達(dá) 100多億，物業(yè)面積 3萬(wàn)平方米 90年代初，聯(lián)想入住， 800平方米，研發(fā)、生產(chǎn)，此時(shí)是一個(gè)無(wú)名的小公司， 以政策、土地 (使用權(quán) )和服務(wù)吸引國(guó)內(nèi)外投資者，吸引中關(guān)村“二次創(chuàng)業(yè)”，吸引了中外投資者 出租物業(yè) 。；依靠產(chǎn)業(yè)氛圍，建設(shè)創(chuàng)業(yè)園，提供產(chǎn)業(yè)化空間，吸引留學(xué)人員創(chuàng)業(yè) 誕生背景 誕生背景 盈利模式 成長(zhǎng)歷程典型企業(yè) 階段特點(diǎn) 客戶(hù)發(fā)展歷程： 由小型企業(yè)和大型企業(yè)發(fā)展到客戶(hù)復(fù)合； 盈利模式： 由以物業(yè)銷(xiāo)售為核心發(fā)展到物業(yè)持有為核心的收益模式； 配套發(fā)展歷程： 由小型配套設(shè)施到區(qū)域性、綜合性配套； 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 I22處于辦公聚集區(qū)，具備先期啟動(dòng)開(kāi)發(fā)條件； IV2,II20價(jià)值最高，未來(lái)可形成高端商務(wù)辦公以及園區(qū)服務(wù)中心 地塊昭示性好，臨近規(guī)劃商業(yè)服務(wù)中心、規(guī)劃中的地鐵站，緊鄰基地核心主路，融合商務(wù)服務(wù)功能，形成園區(qū)商服核，能夠有效提升園區(qū)競(jìng)爭(zhēng)力 地塊價(jià)值分析 辦公集中區(qū)，周邊辦公氛圍，有集中辦公寫(xiě)字樓，獨(dú)棟區(qū)緊鄰，融入辦公氛圍可形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可以和后續(xù)辦公物業(yè)開(kāi)發(fā)整體考慮 土地證已經(jīng)拿到，具備開(kāi)發(fā)條件 商業(yè)服務(wù)中心 新材料 獨(dú)棟 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略思考 戰(zhàn)略思考方向： 在盈利模式上 —— 考慮 Ⅰ 22，銷(xiāo)售為主； Ⅳ 2 、 Ⅱ 20，高端定位形成優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，可持有，可銷(xiāo)售 園區(qū)整體競(jìng)爭(zhēng)力 —— 需要形象升級(jí)，配套補(bǔ)足，為剩余地塊資源增值 服務(wù)平臺(tái)方面 —— 客戶(hù)結(jié)構(gòu)復(fù)合化，最具活力的產(chǎn)業(yè)區(qū) ?園區(qū)開(kāi)發(fā)統(tǒng)籌考慮 —— 結(jié)合永豐園區(qū)發(fā)展，需要綜合考慮后續(xù) 800畝剩余土地資源，同時(shí) 3個(gè)地塊要納入園區(qū)發(fā)展統(tǒng)一、 800畝整體開(kāi)發(fā)思路中考慮。 ?后續(xù)運(yùn)營(yíng)模式 —— 結(jié)合中關(guān)村和上地的發(fā)展歷程來(lái)看，一般園區(qū)的運(yùn)營(yíng)模式是前期出售物業(yè)回籠資金、后期出租物業(yè)賺取利潤(rùn)；對(duì)于永豐產(chǎn)業(yè)基地來(lái)說(shuō)，已經(jīng)進(jìn)入園區(qū)穩(wěn)定發(fā)展期， 3個(gè)地塊承擔(dān)的運(yùn)營(yíng)模式是本項(xiàng)目需要考慮的問(wèn)題；在滿(mǎn)足基本回現(xiàn)要求前提下，地塊價(jià)值最高的地塊宜開(kāi)發(fā)持有型物業(yè)。 ?園區(qū)二次創(chuàng)業(yè)發(fā)展 —— 園區(qū)形象升級(jí)、配套功能補(bǔ)足，以及企業(yè)客戶(hù)結(jié)構(gòu)復(fù)合化，提升園區(qū)活力。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 二、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)及機(jī)會(huì)分析 1. 大海淀商務(wù)辦公市場(chǎng)分析 2. 城市近郊低密度板塊分析 3. 市場(chǎng)主流客戶(hù)分析 4. 成熟產(chǎn)業(yè)園區(qū)案例分析 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 從項(xiàng)目情況和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)角度出發(fā)，我們項(xiàng)目的主要競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域?yàn)榇蠛５恚ㄖ嘘P(guān)村海淀園片區(qū)及周邊）和近郊低密度項(xiàng)目 亦莊 豐臺(tái)總 部基地片區(qū) 順義空港 商務(wù)區(qū) 常營(yíng) 非中心 西山 片區(qū) 中關(guān)村 海淀園區(qū)域 從市場(chǎng)角度出發(fā)，項(xiàng)目主要的競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域?yàn)橹嘘P(guān)村海淀園和城市近郊低密度板塊項(xiàng)目： ?中關(guān)村海淀園：重點(diǎn)區(qū)域包括 中關(guān)村西區(qū)、清華科技園區(qū)域、上地片區(qū)和永豐周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū) ； ?城市近郊低密度板塊（或項(xiàng)目）： 豐臺(tái)總部基地片區(qū)、亦莊片區(qū)、常營(yíng)非中心、順義空港商務(wù)區(qū)和西山片區(qū)； ?中關(guān)村西區(qū) ?清華科技園 ?上地片區(qū) ?西三旗片區(qū) ?MAX空港企業(yè)園 ?非中心 ?BDA ?BDA國(guó)際企業(yè)大道 Ⅱ ?總部基地 ?總部國(guó)際 ?中間建筑 ?西山贏府 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 中關(guān)村的發(fā)展歷程，由中關(guān)村到上地，再到永豐產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展，區(qū)域主要商務(wù)辦公的競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域主要集中在中關(guān)村西區(qū)、清華科技園、上地片區(qū)和西三旗區(qū)域 上地信息產(chǎn)業(yè)基地 以電子信息產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)，主要企業(yè)：聯(lián)想集團(tuán)、云南白藥集團(tuán)、美國(guó)安那洛（中國(guó)）公司、海淀留學(xué)人員產(chǎn)業(yè)園等。 清華科技園： 清華大學(xué)校園的東南，創(chuàng)業(yè)孵化、人才培育和科技成果轉(zhuǎn)化基地。以清華同方、清華紫光和誠(chéng)志股份為骨干，跨國(guó)公司寶潔公司和斯倫貝謝，以及各地 200余家高新技術(shù)企業(yè)入駐。 中關(guān)村西區(qū)： 中關(guān)村核心區(qū)旁，以金融資訊、科技貿(mào)易、科技會(huì)展等功能為主，配有商業(yè)、酒店、文化、公共綠地，高科技企業(yè)、大型公司總部、高科技產(chǎn)業(yè)管理機(jī)構(gòu)聚集。 科技園 清華 西區(qū) 上地 1 1988年 5月中關(guān)村經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)建立的中國(guó)第一個(gè)國(guó)家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)； 1991年，上地信息產(chǎn)業(yè)基地完成立項(xiàng)、征地、奠基； 2022年 11月 24日，永豐產(chǎn)業(yè)基地被國(guó)家科技部批準(zhǔn)為北京市唯一的“國(guó)家新材料技術(shù)成果轉(zhuǎn)化及產(chǎn)業(yè)化基地”。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 高檔次甲級(jí)寫(xiě)字樓為主，實(shí)力型企業(yè)入住，總部辦公及自持出租為主 中關(guān)村西區(qū) 項(xiàng)目 金和國(guó)際 理想國(guó)際 中鋼國(guó)際廣場(chǎng) 1+1大廈 產(chǎn)品面積 占地 5654㎡ ；建面 ㎡； 標(biāo)層面積 3300㎡ 占地 7800㎡ ；建面 ㎡； 平層面積 :26003000㎡ 占地 ，建面 平層面積 1980~2350㎡ 占地 8千平方米總建面 平方米；標(biāo)層面積： 2400平米；開(kāi)間面積： 1002400平方米 銷(xiāo)售方式 整棟出售 零租 自持物業(yè)總部辦公 返租，零租（ 10年包租，年返租 10% ） 價(jià)格 平均售價(jià) /㎡ ，擬銷(xiāo)售均價(jià) /㎡ 租金 9元 /㎡ 〃 天 ———————— 均價(jià) 13500元 /平米 （ 06年售完） 產(chǎn)品及項(xiàng)目特點(diǎn) 動(dòng)態(tài)節(jié)能圓弧玻璃幕墻，雙層陽(yáng)光百葉窗，換風(fēng)裝臵、鋼結(jié)構(gòu)，頂層總裁層，四管制空調(diào)，東南西北四個(gè)角有一層或二層的觀(guān)景臺(tái) 建筑特點(diǎn)“輕快、通透、明亮” ，南北朝向的布局和最大 13米的進(jìn)深戶(hù)型 ：樓內(nèi)有輻射周邊寫(xiě)字樓的餐飲配套 AB座之間 3895㎡ 架空連廊；玻璃幕墻 +鋼結(jié)構(gòu)雙曲面外立面，震撼的視覺(jué)沖擊力； 大跨度氟碳鋁材 框架，通訊系統(tǒng)優(yōu)秀，桌面 100M寬帶 客戶(hù) 報(bào)價(jià) ， soho中國(guó)整棟買(mǎi)下 15至 20層新浪， sina冠名大廈 ； 中國(guó)中鋼集團(tuán)自用 聯(lián)通、網(wǎng)通落戶(hù)，定位現(xiàn)代精英企業(yè) ，入住以通訊、電子、知識(shí)企業(yè)為主 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 毗鄰中關(guān)村核心區(qū)，租金 6~9元，空臵率低于 5%，供不應(yīng)求，且區(qū)域內(nèi)未來(lái)無(wú)后續(xù)土地供應(yīng)，以存量供應(yīng)為主 依托資源 ?海淀區(qū) IT產(chǎn)業(yè)基地的核心商務(wù)區(qū) ?中關(guān)村成熟核心區(qū)范圍內(nèi) ?最后一個(gè)出售項(xiàng)目金和國(guó)際由 soho中國(guó)整棟 元購(gòu)得 /㎡ ，無(wú)后續(xù)土地供應(yīng) ?現(xiàn)有項(xiàng)目入住達(dá)到 95% ?大型企業(yè)冠名獨(dú)棟?？偛哭k公自持物業(yè)為主 ?外立面現(xiàn)代時(shí)尚，內(nèi)部配臵高智能化 ?5A級(jí)智能高端寫(xiě)字樓，多采用玻璃幕墻極致突出產(chǎn)品特點(diǎn)； ?租金 69元 /㎡ 〃 天 客戶(hù)情況 ?國(guó)有大型企業(yè)： 中國(guó)電子、 中國(guó)機(jī)電、中鋼集團(tuán) ?實(shí)力 IT企業(yè)： sina、微軟中國(guó)研發(fā)總部 ?未來(lái)狀況： 07年底 60家企業(yè)與國(guó)資委脫鉤進(jìn)入市場(chǎng)，有 18家左右選擇入駐中關(guān)村去年，今年還將有 56家中資大企業(yè)入駐中關(guān)村 空臵率低于 5% 無(wú)新建寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā) 自持出租為主 中關(guān)村西區(qū) 產(chǎn)品及價(jià)格 市場(chǎng)存量及供應(yīng) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 濃郁學(xué)術(shù)氣氛，甲級(jí)寫(xiě)字樓為主，高智能配臵以及物業(yè)管理，高新科技 IT企業(yè)入住 清華科技園 項(xiàng)目 搜狐網(wǎng)絡(luò)大廈 清華科技園創(chuàng)新大廈 同方科技廣場(chǎng) 學(xué)研大廈 租售方式 自持部分出租 科技園出租 自持一棟，出租一棟 科技園出租 產(chǎn)品面積 占地 8200平米；建面 方米；平層 1800㎡ ；開(kāi)間面積 150~300㎡ 總建面 ㎡ 標(biāo)準(zhǔn)層面積 1500㎡ 占地 2萬(wàn)，建面 ；開(kāi)間面積： 1301000平方米 占地面積 1萬(wàn)平方米，建筑面積 4萬(wàn)平方米 。標(biāo)層建面 1400平方米 價(jià)格 租金 /㎡ 〃 日 租金 /平米 *日 租金 元 /平米 *日 租金 /㎡ 〃 月 產(chǎn)品及項(xiàng)目特點(diǎn) 甲級(jí)精裝，周邊配額套全，中關(guān)村核心區(qū)，配臵高度智能化，電梯 6部，內(nèi)部環(huán)境優(yōu)良，效率高 樓宇自動(dòng)化水平高，預(yù)留衛(wèi)星電視系統(tǒng)，中國(guó)教育網(wǎng)、網(wǎng)通鋪設(shè)電信網(wǎng)絡(luò) 美國(guó) AVAYA公司六類(lèi)綜合布線(xiàn)系統(tǒng)； 300人規(guī)模的國(guó)際會(huì)議廳，支持同聲傳譯；智能化物業(yè)管理 ；下沉廣場(chǎng)設(shè)有商務(wù)餐飲配套 建筑布局呈“ L” 型，由中央大廳連接 A、 B兩座主體建筑 ；網(wǎng)速快，計(jì)算機(jī)綜合布線(xiàn)系統(tǒng)，計(jì)算機(jī)系統(tǒng)通過(guò)光纖與清華大學(xué)計(jì)算機(jī)中心相連 客戶(hù) 10~15層搜狐自用 Sun中國(guó)工程研究院、斯倫貝謝技術(shù)（北京）有限公司、日電（中國(guó)）有限公司、北京清華誠(chéng)志科技發(fā)展有限公司、清華大學(xué)繼續(xù)教育學(xué)院等。 A座為清華同方自用辦公樓，B座為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，面向社會(huì)公開(kāi)發(fā)售，銷(xiāo)售手續(xù)完備 有行業(yè)門(mén)檻審核， IT、科技創(chuàng)新領(lǐng)域；保潔公司、清華大學(xué)出版社、清華科技園留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園、清華紫光通訊科技有限公司 ； 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 多為初創(chuàng)企業(yè)孵化，入住企業(yè)校園黏性強(qiáng)；后續(xù)有新增寫(xiě)字樓供應(yīng)，但行業(yè)準(zhǔn)入門(mén)檻會(huì)限制大部分非信息行業(yè)中小企業(yè)入住 ?學(xué)術(shù)氣氛濃郁，聚集了數(shù)量眾多的著名高等院校和研究院所 ?創(chuàng)業(yè)企業(yè)孵化、高新企業(yè)研發(fā)、創(chuàng)新人才培育、科技成果轉(zhuǎn)化 ?清華科技園優(yōu)惠政策 ?門(mén)檻限制租給留學(xué)創(chuàng)業(yè)企業(yè)以及高新技術(shù)企業(yè) ?搜狐網(wǎng)絡(luò)大廈、同方科技有辦公出售 客戶(hù)情況 ?歸國(guó)人員創(chuàng)業(yè)企業(yè)： 沃德時(shí)代科技 、優(yōu)森生物技術(shù)、憶科三友、凌訊華業(yè) ?校園科技成果社會(huì)轉(zhuǎn)化： 北京清華誠(chéng)志科技發(fā)展有限公司、清華大學(xué)繼續(xù)教育學(xué)院 ?企業(yè)依賴(lài)學(xué)院人才向科技人才轉(zhuǎn)化，學(xué)院科研成果社會(huì)轉(zhuǎn)化 行業(yè)門(mén)檻限制 ,留學(xué)創(chuàng)業(yè)、高新 IT企業(yè)入住 ,初創(chuàng)企業(yè)孵化器 依托資源 清華科技園