【文章內容簡介】 上升趨勢，同時區(qū)域內部需求繼續(xù)保持上升趨勢。 08年中，受一系列宏觀調控政策影響，部分寫字樓散售客戶投資、自用需求受到金融政策、交易環(huán)節(jié)以及稅收政策限制，購買受到較大影響。 ： ?0608年，北京市寫字樓總體供應量穩(wěn)步增加、空臵率持續(xù)降低、租金水平穩(wěn)步上升。 ?核心地段、高品質甲級、超甲級寫字樓一整棟銷售為主，客戶為金融投資客戶或者非金融行業(yè)的自用客戶； ?邊緣區(qū)域寫字樓、零售類型、面向中小企業(yè)客戶的寫字樓受政策影響，銷售狀況較差，因此，激發(fā)租賃市場。 本報告是嚴格保密的。 永豐產業(yè)園區(qū)內，已出讓土地為企業(yè)購地自建廠房為主，未出讓土地以科研工業(yè)用地及商服用地為主，后續(xù)可開發(fā)土地尚有 42公頃 土地類型 地塊 面積ha 合計 ha 科研用地 II25 II20 IV2 I32 I22 公共商業(yè)服務區(qū) II14 II22 IV4 III8 工業(yè)用地 II4 Ⅳ 4 Ⅱ 22 Ⅱ 14 Ⅱ 25 Ⅱ 20 Ⅳ 2 Ⅰ 32 Ⅰ 22 Ⅱ 4 Ⅲ 8 剩余資源盤點 本報告是嚴格保密的。 要實現 10億資金回籠目標，按照 ，銷售價格 1萬元 /平米，初步估算需開發(fā) Ⅰ 22 、工業(yè)用地 Ⅱ 4 。假設 Ⅳ 2 、 Ⅱ 20兩個地塊開發(fā)持有物業(yè)，后續(xù)將剩余 ，其中，科研用地 ，商服用地 。 ?整體資金回籠分析原則： ，需出售物業(yè)以實現資金回籠，降低開發(fā)風險和壓力； 出發(fā)，需要持有部分物業(yè)用作長久收益； ?計算基礎和計算方式； 2. 產品的開發(fā)成本為 6000元 /平米（包含土地成本），售價保守估計為 10000元 /平米； 地塊贏利粗算： 1. Ⅰ 22，占地 ，建面 ，預計利潤 6個億； 2. Ⅱ 4，占地面積 ，建面 ，預計利潤在 5個億； 3 . Ⅳ 2 、 Ⅱ 20，占地 ，建面 ，開發(fā)成本估計 3個億； Ⅳ 4 Ⅱ 22 Ⅱ 14 Ⅱ 25 Ⅱ 20 Ⅳ 2 Ⅰ 32 Ⅰ 22 Ⅱ 4 Ⅲ 8 基本財務目標 本報告是嚴格保密的。 從上地發(fā)展歷程看我們項目可借鑒的模式 中關村度過初創(chuàng)期企業(yè)面臨二次創(chuàng)業(yè)需求： 20世紀 90年代，中關村一部分企業(yè)經過創(chuàng)業(yè)階段，有一定數額的資金積累，自主創(chuàng)新所形成的小批量產品已得到用戶的認可，建立研發(fā)、生產基地，成為企業(yè)再發(fā)展的關鍵；中關村作為有孵化器具的智力環(huán)境卻缺少發(fā)展空間，房地產價格昂貴，不具備規(guī)劃產業(yè)基地的可能。 一年 290億元的工業(yè)總產值， ，云集聯想、方正、用友、IBM、三菱等國內外著名高科技企業(yè)。 上地發(fā)展歷程 政府將上地土地使用權出讓給實創(chuàng)公司，實創(chuàng)向中外投資者轉讓； 周邊配套逐步成熟 發(fā)展初期 成熟期 聯想的職能總部、研發(fā)、服務、生產、制造全部搬進了上地，產值高達 100多億，物業(yè)面積 3萬平方米 90年代初，聯想入住， 800平方米，研發(fā)、生產，此時是一個無名的小公司， 以政策、土地 (使用權 )和服務吸引國內外投資者，吸引中關村“二次創(chuàng)業(yè)”，吸引了中外投資者 出租物業(yè) 。；依靠產業(yè)氛圍，建設創(chuàng)業(yè)園，提供產業(yè)化空間，吸引留學人員創(chuàng)業(yè) 誕生背景 誕生背景 盈利模式 成長歷程典型企業(yè) 階段特點 客戶發(fā)展歷程： 由小型企業(yè)和大型企業(yè)發(fā)展到客戶復合； 盈利模式： 由以物業(yè)銷售為核心發(fā)展到物業(yè)持有為核心的收益模式； 配套發(fā)展歷程： 由小型配套設施到區(qū)域性、綜合性配套； 本報告是嚴格保密的。 I22處于辦公聚集區(qū)，具備先期啟動開發(fā)條件； IV2,II20價值最高，未來可形成高端商務辦公以及園區(qū)服務中心 地塊昭示性好，臨近規(guī)劃商業(yè)服務中心、規(guī)劃中的地鐵站，緊鄰基地核心主路，融合商務服務功能，形成園區(qū)商服核，能夠有效提升園區(qū)競爭力 地塊價值分析 辦公集中區(qū)，周邊辦公氛圍，有集中辦公寫字樓，獨棟區(qū)緊鄰，融入辦公氛圍可形成規(guī)模優(yōu)勢，項目開發(fā)可以和后續(xù)辦公物業(yè)開發(fā)整體考慮 土地證已經拿到，具備開發(fā)條件 商業(yè)服務中心 新材料 獨棟 本報告是嚴格保密的。 本項目發(fā)展戰(zhàn)略思考 戰(zhàn)略思考方向： 在盈利模式上 —— 考慮 Ⅰ 22，銷售為主； Ⅳ 2 、 Ⅱ 20，高端定位形成優(yōu)質資產，可持有，可銷售 園區(qū)整體競爭力 —— 需要形象升級，配套補足，為剩余地塊資源增值 服務平臺方面 —— 客戶結構復合化，最具活力的產業(yè)區(qū) ?園區(qū)開發(fā)統籌考慮 —— 結合永豐園區(qū)發(fā)展，需要綜合考慮后續(xù) 800畝剩余土地資源，同時 3個地塊要納入園區(qū)發(fā)展統一、 800畝整體開發(fā)思路中考慮。 ?后續(xù)運營模式 —— 結合中關村和上地的發(fā)展歷程來看，一般園區(qū)的運營模式是前期出售物業(yè)回籠資金、后期出租物業(yè)賺取利潤；對于永豐產業(yè)基地來說，已經進入園區(qū)穩(wěn)定發(fā)展期， 3個地塊承擔的運營模式是本項目需要考慮的問題；在滿足基本回現要求前提下，地塊價值最高的地塊宜開發(fā)持有型物業(yè)。 ?園區(qū)二次創(chuàng)業(yè)發(fā)展 —— 園區(qū)形象升級、配套功能補足，以及企業(yè)客戶結構復合化，提升園區(qū)活力。 本報告是嚴格保密的。 二、市場競爭及機會分析 1. 大海淀商務辦公市場分析 2. 城市近郊低密度板塊分析 3. 市場主流客戶分析 4. 成熟產業(yè)園區(qū)案例分析 本報告是嚴格保密的。 從項目情況和市場競爭角度出發(fā)，我們項目的主要競爭區(qū)域為大海淀（中關村海淀園片區(qū)及周邊）和近郊低密度項目 亦莊 豐臺總 部基地片區(qū) 順義空港 商務區(qū) 常營 非中心 西山 片區(qū) 中關村 海淀園區(qū)域 從市場角度出發(fā)，項目主要的競爭區(qū)域為中關村海淀園和城市近郊低密度板塊項目： ?中關村海淀園：重點區(qū)域包括 中關村西區(qū)、清華科技園區(qū)域、上地片區(qū)和永豐周邊產業(yè)園區(qū) ； ?城市近郊低密度板塊（或項目）： 豐臺總部基地片區(qū)、亦莊片區(qū)、常營非中心、順義空港商務區(qū)和西山片區(qū)； ?中關村西區(qū) ?清華科技園 ?上地片區(qū) ?西三旗片區(qū) ?MAX空港企業(yè)園 ?非中心 ?BDA ?BDA國際企業(yè)大道 Ⅱ ?總部基地 ?總部國際 ?中間建筑 ?西山贏府 本報告是嚴格保密的。 中關村的發(fā)展歷程，由中關村到上地，再到永豐產業(yè)園的發(fā)展，區(qū)域主要商務辦公的競爭區(qū)域主要集中在中關村西區(qū)、清華科技園、上地片區(qū)和西三旗區(qū)域 上地信息產業(yè)基地 以電子信息產業(yè)主導，主要企業(yè)：聯想集團、云南白藥集團、美國安那洛（中國）公司、海淀留學人員產業(yè)園等。 清華科技園： 清華大學校園的東南，創(chuàng)業(yè)孵化、人才培育和科技成果轉化基地。以清華同方、清華紫光和誠志股份為骨干，跨國公司寶潔公司和斯倫貝謝，以及各地 200余家高新技術企業(yè)入駐。 中關村西區(qū)： 中關村核心區(qū)旁，以金融資訊、科技貿易、科技會展等功能為主，配有商業(yè)、酒店、文化、公共綠地，高科技企業(yè)、大型公司總部、高科技產業(yè)管理機構聚集。 科技園 清華 西區(qū) 上地 1 1988年 5月中關村經國務院批準建立的中國第一個國家級高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)； 1991年，上地信息產業(yè)基地完成立項、征地、奠基； 2022年 11月 24日，永豐產業(yè)基地被國家科技部批準為北京市唯一的“國家新材料技術成果轉化及產業(yè)化基地”。 本報告是嚴格保密的。 高檔次甲級寫字樓為主，實力型企業(yè)入住，總部辦公及自持出租為主 中關村西區(qū) 項目 金和國際 理想國際 中鋼國際廣場 1+1大廈 產品面積 占地 5654㎡ ；建面 ㎡； 標層面積 3300㎡ 占地 7800㎡ ；建面 ㎡； 平層面積 :26003000㎡ 占地 ，建面 平層面積 1980~2350㎡ 占地 8千平方米總建面 平方米；標層面積： 2400平米；開間面積： 1002400平方米 銷售方式 整棟出售 零租 自持物業(yè)總部辦公 返租，零租（ 10年包租，年返租 10% ） 價格 平均售價 /㎡ ，擬銷售均價 /㎡ 租金 9元 /㎡ 〃 天 ———————— 均價 13500元 /平米 （ 06年售完） 產品及項目特點 動態(tài)節(jié)能圓弧玻璃幕墻，雙層陽光百葉窗，換風裝臵、鋼結構，頂層總裁層，四管制空調，東南西北四個角有一層或二層的觀景臺 建筑特點“輕快、通透、明亮” ，南北朝向的布局和最大 13米的進深戶型 ：樓內有輻射周邊寫字樓的餐飲配套 AB座之間 3895㎡ 架空連廊；玻璃幕墻 +鋼結構雙曲面外立面，震撼的視覺沖擊力； 大跨度氟碳鋁材 框架，通訊系統優(yōu)秀，桌面 100M寬帶 客戶 報價 ， soho中國整棟買下 15至 20層新浪， sina冠名大廈 ； 中國中鋼集團自用 聯通、網通落戶，定位現代精英企業(yè) ，入住以通訊、電子、知識企業(yè)為主 本報告是嚴格保密的。 毗鄰中關村核心區(qū)，租金 6~9元，空臵率低于 5%，供不應求，且區(qū)域內未來無后續(xù)土地供應，以存量供應為主 依托資源 ?海淀區(qū) IT產業(yè)基地的核心商務區(qū) ?中關村成熟核心區(qū)范圍內 ?最后一個出售項目金和國際由 soho中國整棟 元購得 /㎡ ，無后續(xù)土地供應 ?現有項目入住達到 95% ?大型企業(yè)冠名獨棟?？偛哭k公自持物業(yè)為主 ?外立面現代時尚，內部配臵高智能化 ?5A級智能高端寫字樓，多采用玻璃幕墻極致突出產品特點； ?租金 69元 /㎡ 〃 天 客戶情況 ?國有大型企業(yè)： 中國電子、 中國機電、中鋼集團 ?實力 IT企業(yè)： sina、微軟中國研發(fā)總部 ?未來狀況： 07年底 60家企業(yè)與國資委脫鉤進入市場，有 18家左右選擇入駐中關村去年，今年還將有 56家中資大企業(yè)入駐中關村 空臵率低于 5% 無新建寫字樓開發(fā) 自持出租為主 中關村西區(qū) 產品及價格 市場存量及供應 本報告是嚴格保密的。 濃郁學術氣氛，甲級寫字樓為主，高智能配臵以及物業(yè)管理，高新科技 IT企業(yè)入住 清華科技園 項目 搜狐網絡大廈 清華科技園創(chuàng)新大廈 同方科技廣場 學研大廈 租售方式 自持部分出租 科技園出租 自持一棟，出租一棟 科技園出租 產品面積 占地 8200平米；建面 方米；平層 1800㎡ ；開間面積 150~300㎡ 總建面 ㎡ 標準層面積 1500㎡ 占地 2萬，建面 ；開間面積： 1301000平方米 占地面積 1萬平方米，建筑面積 4萬平方米 。標層建面 1400平方米 價格 租金 /㎡ 〃 日 租金 /平米 *日 租金 元 /平米 *日 租金 /㎡ 〃 月 產品及項目特點 甲級精裝，周邊配額套全，中關村核心區(qū)，配臵高度智能化，電梯 6部，內部環(huán)境優(yōu)良，效率高 樓宇自動化水平高，預留衛(wèi)星電視系統，中國教育網、網通鋪設電信網絡 美國 AVAYA公司六類綜合布線系統； 300人規(guī)模的國際會議廳，支持同聲傳譯；智能化物業(yè)管理 ；下沉廣場設有商務餐飲配套 建筑布局呈“ L” 型，由中央大廳連接 A、 B兩座主體建筑 ；網速快，計算機綜合布線系統，計算機系統通過光纖與清華大學計算機中心相連 客戶 10~15層搜狐自用 Sun中國工程研究院、斯倫貝謝技術（北京）有限公司、日電（中國）有限公司、北京清華誠志科技發(fā)展有限公司、清華大學繼續(xù)教育學院等。 A座為清華同方自用辦公樓，B座為開發(fā)項目，面向社會公開發(fā)售，銷售手續(xù)完備 有行業(yè)門檻審核， IT、科技創(chuàng)新領域；保潔公司、清華大學出版社、清華科技園留學人員創(chuàng)業(yè)園、清華紫光通訊科技有限公司 ； 本報告是嚴格保密的。 多為初創(chuàng)企業(yè)孵化，入住企業(yè)校園黏性強；后續(xù)有新增寫字樓供應，但行業(yè)準入門檻會限制大部分非信息行業(yè)中小企業(yè)入住 ?學術氣氛濃郁，聚集了數量眾多的著名高等院校和研究院所 ?創(chuàng)業(yè)企業(yè)孵化、高新企業(yè)研發(fā)、創(chuàng)新人才培育、科技成果轉化 ?清華科技園優(yōu)惠政策 ?門檻限制租給留學創(chuàng)業(yè)企業(yè)以及高新技術企業(yè) ?搜狐網絡大廈、同方科技有辦公出售 客戶情況 ?歸國人員創(chuàng)業(yè)企業(yè)： 沃德時代科技 、優(yōu)森生物技術、憶科三友、凌訊華業(yè) ?校園科技成果社會轉化： 北京清華誠志科技發(fā)展有限公司、清華大學繼續(xù)教育學院 ?企業(yè)依賴學院人才向科技人才轉化，學院科研成果社會轉化 行業(yè)門檻限制 ,留學創(chuàng)業(yè)、高新 IT企業(yè)入住 ,初創(chuàng)企業(yè)孵化器 依托資源 清華科技園