【正文】 復(fù)合、多元 集中與獨立 限定與非限定空間 高品質(zhì)、低成本 Mix and Match Centrality and Independence Limited and Unlimited Highquality and Lowcost ?集中建筑形式、獨棟空間； ?產(chǎn)品彈性，上下組合、左右組合、棟棟組合； ?復(fù)合式辦公理念，集辦公、居住、服務(wù)功能； ?院落式規(guī)劃、組團布局； ?生態(tài)辦公環(huán)境、漫步型規(guī)劃； ?品質(zhì)立面、公共空間精裝修； ?基于市場及成本控制的配臵； 本報告是嚴(yán)格保密的。 項目交通 項目與中心城區(qū)及周邊區(qū)域交通聯(lián)系便利。 針對 07年下半年以來 CPI的的持續(xù)快速上漲，除頻繁使用加息、提高存款準(zhǔn)備金、緊縮信貸等市場手段對經(jīng)濟進行降溫來間接達(dá)到降低 CPI的目的， 08年 8月， CPI和 PPI嚴(yán)重倒掛、物價走勢審慎樂觀； CPI同比上漲 %， PPI同比上漲 %，再創(chuàng)十余年新高，面臨向 CPI傳導(dǎo)壓力。 從央行降低準(zhǔn)備金率、降低貸款利率和在股市上直接出手開始，意味著本輪宏觀經(jīng)濟緊縮性的調(diào)控徹底結(jié)束，這個轉(zhuǎn)折點對房地產(chǎn)影響的 5個預(yù)見： 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?企業(yè)購買門檻提高，開發(fā)商銷售難度加大： 2022年 9月 27日，中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會頒布 《 關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知 》 規(guī)定“利用貸款購買的商業(yè)用房應(yīng)為已竣工驗收的房屋”，“商業(yè)用房購房貸款首付款比例不得低于 50%，期限不得超過 10年，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次利率的 ”。 ?核心地段、高品質(zhì)甲級、超甲級寫字樓一整棟銷售為主，客戶為金融投資客戶或者非金融行業(yè)的自用客戶； ?邊緣區(qū)域?qū)懽謽恰⒘闶垲愋?、面向中小企業(yè)客戶的寫字樓受政策影響，銷售狀況較差，因此，激發(fā)租賃市場。 從項目情況和市場競爭角度出發(fā)，我們項目的主要競爭區(qū)域為大海淀（中關(guān)村海淀園片區(qū)及周邊）和近郊低密度項目 亦莊 豐臺總 部基地片區(qū) 順義空港 商務(wù)區(qū) 常營 非中心 西山 片區(qū) 中關(guān)村 海淀園區(qū)域 從市場角度出發(fā)，項目主要的競爭區(qū)域為中關(guān)村海淀園和城市近郊低密度板塊項目： ?中關(guān)村海淀園：重點區(qū)域包括 中關(guān)村西區(qū)、清華科技園區(qū)域、上地片區(qū)和永豐周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū) ； ?城市近郊低密度板塊（或項目）： 豐臺總部基地片區(qū)、亦莊片區(qū)、常營非中心、順義空港商務(wù)區(qū)和西山片區(qū)； ?中關(guān)村西區(qū) ?清華科技園 ?上地片區(qū) ?西三旗片區(qū) ?MAX空港企業(yè)園 ?非中心 ?BDA ?BDA國際企業(yè)大道 Ⅱ ?總部基地 ?總部國際 ?中間建筑 ?西山贏府 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?信息產(chǎn)業(yè)基地高成長信息企業(yè)氛圍 ?企業(yè)孵化器，留學(xué)創(chuàng)業(yè)人員政策 市場存量及供應(yīng) ?2022年初，百度公司購買了上地最后一塊土地，上地開發(fā)區(qū)的土地完成了 100%出讓 ，沒有后續(xù)土地供應(yīng) 產(chǎn)品及價格 客戶情況 ?歸國人員創(chuàng)業(yè)企業(yè)孵化： 北斗匯智、七草堂藥物研究院 、精易匯德 、清科奧博； ?IT信息研發(fā)企業(yè) :眾和網(wǎng)訊、邦諾存儲； ?企業(yè)員工工作時間彈性強，人才流動性強 以中小面積租用為主，出售型供應(yīng)告罄 依托資源 ?物業(yè)類型： 集中辦公寫字樓為主，分布區(qū)域集中，配套資源共享； ?物業(yè)配臵： 網(wǎng)絡(luò)電信配臵完全，適應(yīng)信息企業(yè)入?。? ?租金 /㎡ 〃 天 ?銷售價格 /㎡ 產(chǎn)品類型豐富，價格跨度大，信息企業(yè)集中，流動性強。 各個園區(qū) （ 或項目 ） 積極打造低密生態(tài)商務(wù)辦公氛圍； 個性化獨棟： 亦莊聯(lián)東 U谷為企業(yè)提供多功能通用標(biāo)準(zhǔn)廠房 、 商務(wù)花園獨棟辦公 、 個性化廠房定制以及各種生活 、 商務(wù)配套設(shè)施 。 MAX空港企業(yè)園，依托機場城市產(chǎn)業(yè)氛圍，月均銷售 12套，但由于部分產(chǎn)品面積過大，損失了一部分小面積需求客戶群 位臵： 順義空港商務(wù)區(qū) 占地面積 : 14公頃 建設(shè)規(guī)模 : 20萬平方米 獨棟疊加模式： 主體由 72棟花園式低密度企業(yè)獨棟組成 ， 均為 4層至 。 —— 西山贏府銷售經(jīng)理 王萬晨 本報告是嚴(yán)格保密的。 ——— 非中心開發(fā)商推廣主管 黃啟光 會所 本報告是嚴(yán)格保密的。 ，由 16棟 718層獨棟成 ，建筑密度 26%；每組團 34個建筑單體，5個組團組成 產(chǎn)品形式 4層小獨棟， 43棟 景觀式辦公庭院 共 4棟集中辦公，招牌位臵 c組團 2棟88米高度 18層寫字樓， 2棟 13層寫字樓； 12棟 7層、 9層獨棟； 產(chǎn)品面積 主力戶型在 20224000平米 /棟 主力 400012022平米 500800平米，標(biāo)準(zhǔn)層高 價格 04年 開盤 5888 元， 08年初 8800元 均價 9200元 /㎡ 產(chǎn)品及項目特點 低密度園區(qū)，建筑與景觀之間滲透與結(jié) 合，小面積獨棟 明星位臵臨近 5號線站點榮華中路核心區(qū) ，直面環(huán)島 銷售狀況 04年 9月開始銷售，月均 1棟多 08年初售罄 目前銷售 BD組團，均價 9200元 /㎡ 月均銷售 10001500平米 客戶狀況 創(chuàng)意設(shè)計公司，北京白領(lǐng)時裝有限公司、納巴羅服飾有限公司 3M北京技術(shù)中心、北京動向體育發(fā)展有限公司、 Kappa 沒有客戶入住 ?低密度園區(qū)、安靜的環(huán)境 ?BDA經(jīng)濟開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)氛圍 依托資源 ?9200元 /㎡ 平臺價格 ?國際企業(yè)大道 II分為三期開發(fā)，目前第一期 ?I園區(qū)成熟，企業(yè)入住 開發(fā)水平 ?低密度辦公物業(yè)，環(huán)境幽靜，利于激發(fā)靈感 ?飛碟會所， 88米雙子，區(qū)域地標(biāo) ?首層、頂層活性空間，可分割或做展示廳 ?超市、銀行、郵局、醫(yī)院、幼兒園齊全 產(chǎn)品特點及配套 本報告是嚴(yán)格保密的。 主要競爭區(qū)域供應(yīng)量趨緊，大海淀商務(wù)辦公外向擴張，帶動的產(chǎn)業(yè)客戶外溢是我們項目的機會！ 大海淀區(qū)域商務(wù)需求特征： 本報告是嚴(yán)格保密的。 A座為清華同方自用辦公樓，B座為開發(fā)項目，面向社會公開發(fā)售，銷售手續(xù)完備 有行業(yè)門檻審核， IT、科技創(chuàng)新領(lǐng)域；保潔公司、清華大學(xué)出版社、清華科技園留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園、清華紫光通訊科技有限公司 ； 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?后續(xù)運營模式 —— 結(jié)合中關(guān)村和上地的發(fā)展歷程來看，一般園區(qū)的運營模式是前期出售物業(yè)回籠資金、后期出租物業(yè)賺取利潤；對于永豐產(chǎn)業(yè)基地來說，已經(jīng)進入園區(qū)穩(wěn)定發(fā)展期， 3個地塊承擔(dān)的運營模式是本項目需要考慮的問題；在滿足基本回現(xiàn)要求前提下，地塊價值最高的地塊宜開發(fā)持有型物業(yè)。 ，寫字樓市場受政策影響相對較小，消化量和租金呈上升趨勢。中關(guān)村區(qū)域 08年第二季度整體租金狀況環(huán)比上升趨勢，同時區(qū)域內(nèi)部需求繼續(xù)保持上升趨勢。 世聯(lián)觀點：長期看好，中期波動，短期看淡， 我們的政府正在轉(zhuǎn)向，我們越來越有信心，中國有望在未來 3年之內(nèi)成為全球穩(wěn)定經(jīng)濟的重要火車頭，經(jīng)濟總量有望超過日本成為全球第二大經(jīng)濟體。 宏觀大勢分析 本報告是嚴(yán)格保密的。 項目依托海淀高新企業(yè)聚集軟環(huán)境，承接中關(guān)村核心區(qū)以及上地的產(chǎn)業(yè)擴張 ?永豐基地： 永豐基地位于海淀西北，距離上地 6公里，中關(guān)村科技園核心區(qū) 12公里，距市區(qū) 15公里。 ?基于現(xiàn)代企業(yè)加速器 “ 三四五 ” 服務(wù)框架，適應(yīng)園區(qū)發(fā)展階段需要，滿足快速成長企業(yè)對 產(chǎn)品、物理空間和配套服務(wù) 的需求； 產(chǎn)品創(chuàng)新 物理空間 配套服務(wù) 企業(yè) 需求 創(chuàng)新產(chǎn)品設(shè)計： 集生產(chǎn)、研發(fā)、辦公、居住功能 為一體的； ?功能可延展、生長； 本報告是嚴(yán)格保密的。 項目定位與 發(fā)展策略 —— 滿足多層次客戶需求，產(chǎn)品分級 ?以物業(yè)增值為目標(biāo)的產(chǎn)品創(chuàng)新 ?Ⅰ 22，功能彈性，組合彈性，擴大產(chǎn)品線，滿足多樣化的客戶需求 ?Ⅳ 2 ， Ⅱ 20， 高端配置，高端商務(wù)配套，高端形象，打造優(yōu)質(zhì)物業(yè) 提升園區(qū)競爭力，為后續(xù)地塊增值 ?創(chuàng)新規(guī)劃理念、營造生態(tài)環(huán)境，為區(qū)域后續(xù)開發(fā)增值 ?階段性補充園區(qū)配套 ?Ⅰ 22考慮滿足企業(yè)日常配套需求 ? Ⅱ 20滿足高檔商務(wù)交流、餐飲、休閑運動、會議、展示功能 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?20世紀(jì) 90年代上地信息產(chǎn)業(yè)基地是海淀園的重心。)0202240006000800010000120221400016000均價上市面積 銷售面積 均價?受上半年國家經(jīng)濟形勢面走勢及消費者在去年出臺 “ 第二套住房的首付比例和貸款利率 ” 政策后產(chǎn)生的對市場預(yù)期的影響效果上看，市場持有較濃的觀望氣氛，同時舉辦的北京奧運會也轉(zhuǎn)移了部分消費者的注意力。 ?目前不管是中國經(jīng)濟還是全球經(jīng)濟都不樂觀，央行下調(diào)貸款利率和存款準(zhǔn)備金率意在刺激整個經(jīng)濟環(huán)境，這對開發(fā)商來說也絕對是利好消息。 中關(guān)村租金情況： 總體平均租金報價上升至 元 /平米 /月，環(huán)比上升 %。 宏觀大勢分析總結(jié)：寫字樓整體市場租賃供需兩旺，但非核心地段寫字樓銷售狀況不容樂觀。；依靠產(chǎn)業(yè)氛圍，建設(shè)創(chuàng)業(yè)園，提供產(chǎn)業(yè)化空間，吸引留學(xué)人員創(chuàng)業(yè) 誕生背景 誕生背景 盈利模式 成長歷程典型企業(yè) 階段特點 客戶發(fā)展歷程： 由小型企業(yè)和大型企業(yè)發(fā)展到客戶復(fù)合； 盈利模式： 由以物業(yè)銷售為核心發(fā)展到物業(yè)持有為核心的收益模式； 配套發(fā)展歷程： 由小型配套設(shè)施到區(qū)域性、綜合性配套； 本報告是嚴(yán)格保密的?？偛哭k公自持物業(yè)為主 ?外立面現(xiàn)代時尚，內(nèi)部配臵高智能化 ?5A級智能高端寫字樓，多采用玻璃幕墻極致突出產(chǎn)品特點； ?租金 69元 /㎡ 〃 天 客戶情況 ?國有大型企業(yè)： 中國電子、 中國機電、中鋼集團 ?實力 IT企業(yè)： sina、微軟中國研發(fā)總部 ?未來狀況： 07年底 60家企業(yè)與國資委脫鉤進入市場，有 18家左右選擇入駐中關(guān)村去年，今年還將有 56家中資大企業(yè)入駐中關(guān)村 空臵率低于 5% 無新建寫字樓開發(fā) 自持出租為主 中關(guān)村西區(qū) 產(chǎn)品及價格 市場存量及供應(yīng) 本報告是嚴(yán)格保密的。區(qū)域內(nèi)部無新增寫字樓項目，后續(xù)供應(yīng)以存量 市場為主 。如中國質(zhì)量認(rèn)證中心、長征火箭技術(shù)股份有限公司、中船重工中南裝備有限責(zé)任公司、北京銀行總部基地支行、中國汽車技術(shù)研究中心、中國中金科技股份有限公司等 成交客戶中大國企占 20%，集中面積在4000㎡ 以上， 10002022㎡ 中小企業(yè)為住，沒有明顯的行業(yè)集中度 ?區(qū)域成熟度、產(chǎn)業(yè)氛圍、產(chǎn)業(yè)政策、區(qū)域配套 依托資源 ?1000011000元 /㎡ 平臺價格 ?開發(fā)水平較高，部分出現(xiàn)創(chuàng)新產(chǎn)品 開發(fā)水平 ?房地產(chǎn)開發(fā)熱點區(qū)域，未來供應(yīng)量大 ?產(chǎn)品面積彈性設(shè)計 ?企業(yè)總部氛圍，酒店、交通、餐飲配套完善 ?區(qū)域內(nèi)有公寓配臵 ?為企業(yè)個性化裝修預(yù)留空間 產(chǎn)品特點及配套 本報告是嚴(yán)格保密的。 以總部基地為例： 產(chǎn)品面積彈性組合： 樓座組合形式多樣： 二樓座組合 ：單體建建面： 12層商務(wù)樓 5960平米 ； 二或三樓座組合 ： 6層 1620平米； 7層 1910平米； 8層 2190平米； 10層 2860平米； 11層 3150平米； 12層 3445平米； 四樓座組合 ： 6層商務(wù)樓，單體 1190平米或 1250平米； 本報告是嚴(yán)格保密的。 —— 新華國信科貿(mào) CEO 胡天石 我們這電梯在早晚高峰時間等候長令很多企業(yè)員工感覺不方便。 —— 漫目國際傳媒廣告公司訪談 暢銷面積區(qū)間 8001000平米 滯銷面積區(qū)間 13001500平米 項目銷售情況： 項目一期為獨棟商業(yè) 、 二期為 28棟獨棟辦公； 二期開盤時間 07年 8月 ， 現(xiàn)銷售 22棟 ， 月均消化面積 15002022平米； 我們這個項目是工業(yè)立項 ， 只能賣給國內(nèi)企業(yè) ， 不能賣給外資 ， 客戶主要是一些大企業(yè) ， 例如順義電視臺 、 房地產(chǎn) 、 投資的等 ， 主力面積在 1500左右 。 亦莊 豐臺總 部基地片區(qū) 順義空港 商務(wù)區(qū) 常營 非中心 西山 片區(qū) 2 本報告是嚴(yán)格保密的。 基本狀況： 丙級寫字樓，臨高速， 周邊配套齊全； 租金 1元 /㎡ 〃 天 戶型：平層 450㎡ 客戶狀況：從上地流出的電子行業(yè)公司及依賴附近建材市場的建筑材料公司 目前僅有 1樓 3樓各有 1租戶 基本情況： 租金 2元 /㎡ 〃 天 開間面積 30~80㎡ 客戶狀況： 小型 IT型研發(fā)企業(yè)入住