【正文】 ?A、 B、 C 3座滿足小型研發(fā)企業(yè)廠房辦公需求 ?典型入住企業(yè)：索英電氣、記憶集團(tuán)、綠傘化學(xué) ?租用面積： 5002100㎡ 項目本體分析 本報告是嚴(yán)格保密的。 項目交通 項目與中心城區(qū)及周邊區(qū)域交通聯(lián)系便利。 項目依托海淀高新企業(yè)聚集軟環(huán)境，承接中關(guān)村核心區(qū)以及上地的產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張 ?永豐基地： 永豐基地位于海淀西北，距離上地 6公里，中關(guān)村科技園核心區(qū) 12公里，距市區(qū) 15公里。 產(chǎn)業(yè)氛圍 ?20世紀(jì) 80年代電子一條街是海淀園發(fā)展的重心。 1 項目本體分析及發(fā)展戰(zhàn)略思考 2 市場競爭及機(jī)會分析 3 永豐園區(qū)現(xiàn)狀分析 4 整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略 報告正式匯報內(nèi)容： 5 項目開發(fā)策略 本報告是嚴(yán)格保密的。 關(guān)于 Ⅰ 22地塊 —— 建立復(fù)合多元、高形象、生態(tài)辦公特色的 OfficeXP產(chǎn)品體系 OfficeXP 1 2 3 4 復(fù)合、多元 集中與獨(dú)立 限定與非限定空間 高品質(zhì)、低成本 Mix and Match Centrality and Independence Limited and Unlimited Highquality and Lowcost ?集中建筑形式、獨(dú)棟空間； ?產(chǎn)品彈性，上下組合、左右組合、棟棟組合； ?復(fù)合式辦公理念，集辦公、居住、服務(wù)功能； ?院落式規(guī)劃、組團(tuán)布局； ?生態(tài)辦公環(huán)境、漫步型規(guī)劃； ?品質(zhì)立面、公共空間精裝修； ?基于市場及成本控制的配臵； 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?基于現(xiàn)代企業(yè)加速器 “ 三四五 ” 服務(wù)框架，適應(yīng)園區(qū)發(fā)展階段需要，滿足快速成長企業(yè)對 產(chǎn)品、物理空間和配套服務(wù) 的需求； 產(chǎn)品創(chuàng)新 物理空間 配套服務(wù) 企業(yè) 需求 創(chuàng)新產(chǎn)品設(shè)計： 集生產(chǎn)、研發(fā)、辦公、居住功能 為一體的； ?功能可延展、生長； 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?基于市場實現(xiàn)的考慮，同時面向未來發(fā)展機(jī)會 —— 大海淀辦公市場現(xiàn)狀及未來供應(yīng)趨勢 —— 邊緣低密度辦公項目產(chǎn)品分析 —— 融合多元化的客戶需求特征分析 本報告是嚴(yán)格保密的。 對項目戰(zhàn)略思考以及愿景展望 本報告是嚴(yán)格保密的。 對項目發(fā)展戰(zhàn)略的幾點思考： 戰(zhàn)略思考方向： 在盈利模式上 —— 考慮 Ⅰ 22，以銷售變現(xiàn)為主； Ⅳ 2 、 Ⅱ 20，高端定位形成優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，可持有，可銷售 園區(qū)整體競爭力 —— 需要形象升級，配套補(bǔ)足，為剩余地塊資源增值 服務(wù)平臺方面 —— 客戶結(jié)構(gòu)復(fù)合化，最具活力的產(chǎn)業(yè)區(qū) ?園區(qū)發(fā)展統(tǒng)籌規(guī)劃、后續(xù)運(yùn)行模式探討、以及園區(qū)二次創(chuàng)業(yè)發(fā)展考慮 —— 結(jié)合永豐園區(qū)發(fā)展， 3個地塊要納入園區(qū)發(fā)展統(tǒng)一、 800畝整體開發(fā)思路中考慮。 項目定位與 發(fā)展策略 —— 滿足多層次客戶需求，產(chǎn)品分級 ?以物業(yè)增值為目標(biāo)的產(chǎn)品創(chuàng)新 ?Ⅰ 22，功能彈性，組合彈性，擴(kuò)大產(chǎn)品線，滿足多樣化的客戶需求 ?Ⅳ 2 ， Ⅱ 20， 高端配置，高端商務(wù)配套，高端形象，打造優(yōu)質(zhì)物業(yè) 提升園區(qū)競爭力，為后續(xù)地塊增值 ?創(chuàng)新規(guī)劃理念、營造生態(tài)環(huán)境，為區(qū)域后續(xù)開發(fā)增值 ?階段性補(bǔ)充園區(qū)配套 ?Ⅰ 22考慮滿足企業(yè)日常配套需求 ? Ⅱ 20滿足高檔商務(wù)交流、餐飲、休閑運(yùn)動、會議、展示功能 本報告是嚴(yán)格保密的。 基于 “ 現(xiàn)代企業(yè)加速器 ” 的 “ OFFICE— XP” —— 多元化、彈性物理空間 ?園區(qū)發(fā)展階段快速成長型客戶需求： ?需求更靈活舒展的物理空間，快速擴(kuò)張； ?對空間的需求逐步加大，對品質(zhì)的要求越來越高； 空間可組合、彈性、可擴(kuò)展； 產(chǎn)品創(chuàng)新 物理空間 配套服務(wù) 企業(yè) 需求 空間組合方式： ?平面組合，可實現(xiàn)單層擴(kuò)大； ?上下組合，可實現(xiàn)空中別墅； ?整棟組合，可實現(xiàn)獨(dú)棟辦公； ?棟棟組合，可實現(xiàn)院落辦公； + = or or ?基于現(xiàn)代企業(yè)加速器 “ 三四五 ” 服務(wù)框架，適應(yīng)園區(qū)發(fā)展階段需要，滿足快速成長企業(yè)對 產(chǎn)品、物理空間和配套服務(wù) 的需求； 本報告是嚴(yán)格保密的。 Ⅰ 22地塊規(guī)劃構(gòu)想 —— 用足指標(biāo) /院落布局 /面積控制 /彈性疊加組合 /用足展示性； 分區(qū) 最小單元 棟數(shù)及面積 層數(shù)及層高 西區(qū) 150200平米 （單層平面可分割的最小單元） 小獨(dú)棟： 單棟體量： 13001500平米 1618棟 大獨(dú)棟： 單棟體量 18002022平米 1820棟 56層； 首層： 標(biāo)準(zhǔn)層 東區(qū) 300400平米 （單層面積不能分割的最小單元） 5層，局部 6層； 首層 ，標(biāo)準(zhǔn)層 本報告是嚴(yán)格保密的。 一、項目本體分析及發(fā)展戰(zhàn)略思考 ? 項目本體分析： 1. 項目產(chǎn)業(yè)氛圍 2. 項目區(qū)位 3. 項目交通 4. 項目本體分析 5. 項目屬性界定 ? 項目發(fā)展戰(zhàn)略思考： 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?20世紀(jì) 90年代上地信息產(chǎn)業(yè)基地是海淀園的重心。 廠房聚集，具備電子信息、儀器儀表、高新材料、光機(jī)電一體化產(chǎn)業(yè)氛圍。規(guī)劃地鐵 L4號延長線永豐站緊鄰項目地塊，將極大程度增強(qiáng)區(qū)域?qū)ν饨煌? ?永豐基地目前 通過三條城市線路連接市區(qū)： 通過北清路與八達(dá)嶺高速直接相連，沿高速路約10分鐘車程可達(dá)上地信息產(chǎn)業(yè)園；到中關(guān)村核心區(qū)，車行時間不足 30分鐘 四環(huán)路 — 頤和園路 — 圓明園西路 — 永豐路 — 北清路 四環(huán)路 — 中關(guān)村北大街 — 信息路 — 京包快速路 — 北清路 — 科學(xué)園 ?永豐基地未來通過 地鐵 4號延長線連接市區(qū) 即將建成通車的北京地鐵 4號線未來將規(guī)劃延長至北清路，并在永豐基地設(shè)定站點 北 清 路 永 豐 路 目前的公共交通狀況： 365路 永豐基地 經(jīng) 10站到達(dá) 上地 區(qū)域 經(jīng) 21站到達(dá) 中關(guān)村 438路 永豐中路 經(jīng) 17站 到達(dá) 清華園 目前基地在積極推進(jìn)回龍觀、西三旗輕軌站的擺渡車事宜，將進(jìn)一步完善基地的公共交通 能夠?qū)崿F(xiàn)高新技術(shù)人才 在永豐和其他聚集區(qū)流動 永豐 中關(guān)村 西北四環(huán) 五環(huán)路 北清路 上地 本報告是嚴(yán)格保密的。 項目屬性界定 城市近郊 成熟產(chǎn)業(yè)園區(qū)擴(kuò)展區(qū) 企業(yè)加速器項目 項目地塊條件小結(jié)： 城市近郊 ?項目位于中關(guān)村海淀園、是北京乃至中國的“創(chuàng)新核” ?項目對外聯(lián)系交通便利，規(guī)劃的交通利好為我們項目開發(fā)提供利好 成熟產(chǎn)業(yè)園、產(chǎn)業(yè)擴(kuò)展區(qū) ?項目位于中關(guān)村永豐產(chǎn)業(yè)園，是中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園重點發(fā)展的區(qū)域之一 ?永豐產(chǎn)業(yè)基地相對中關(guān)村和上地起步較晚，是承接中關(guān)村、上地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的“橋頭堡” 企業(yè)加速器開發(fā)項目 ?項目三個地塊方正，形象、展示性較好，項目開發(fā)定位考慮和整個園區(qū)差異化競爭 ?項目開發(fā)緊緊圍繞并承接中關(guān)村現(xiàn)代企業(yè)加速器的定位，為高新企業(yè)發(fā)展提供便利條件 本報告是嚴(yán)格保密的。)0202240006000800010000120221400016000均價上市面積 銷售面積 均價?受上半年國家經(jīng)濟(jì)形勢面走勢及消費(fèi)者在去年出臺 “ 第二套住房的首付比例和貸款利率 ” 政策后產(chǎn)生的對市場預(yù)期的影響效果上看，市場持有較濃的觀望氣氛，同時舉辦的北京奧運(yùn)會也轉(zhuǎn)移了部分消費(fèi)者的注意力。 從去年政府的宏觀調(diào)控分析看， 市場手段主要目標(biāo)在回收流動性給經(jīng)濟(jì)降溫，行政政策主要集中在房地產(chǎn)市場，繼續(xù)抑制房價的持續(xù)上漲 一保一控： 市場手段結(jié)合行政政策是當(dāng)前政府對過熱的經(jīng)濟(jì)和通貨膨脹增長預(yù)期對進(jìn)行調(diào)控的主要手段。 宏觀大勢分析 本報告是嚴(yán)格保密的。華偉稱，房地產(chǎn)市場會是此次降息的既得利益者，并且建議消費(fèi)要抓住現(xiàn)在良好的購房時機(jī)。 ?目前不管是中國經(jīng)濟(jì)還是全球經(jīng)濟(jì)都不樂觀，央行下調(diào)貸款利率和存款準(zhǔn)備金率意在刺激整個經(jīng)濟(jì)環(huán)境，這對開發(fā)商來說也絕對是利好消息。我們這一代人將能夠見證美國的一次調(diào)整和中國在調(diào)整中的崛起。 寫字樓市場狀況 —— 0608年，北京市寫字樓總體供應(yīng)量穩(wěn)步增加、空臵率持續(xù)降低、租金水平穩(wěn)步上升。 資料來源：第一太平戴維斯、世聯(lián)工商部專業(yè)訪談 寫字樓市場分析 本報告是嚴(yán)格保密的。 中關(guān)村租金情況： 總體平均租金報價上升至 元 /平米 /月，環(huán)比上升 %。 資料來源：第一太平戴維斯、世聯(lián)工商部專業(yè)訪談 寫字樓市場分析 本報告是嚴(yán)格保密的。 交易環(huán)節(jié)限制 ?“ 限外令”出臺，提高了房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入門檻： 部分外資投資寫字樓的臵業(yè)需求受到一定程度抑制，但一批確有自用需求的外資企業(yè)，因購買套數(shù)的限制可購買面積無法達(dá)到所需的辦公面積，甚至無法購買。 —— 上奧世紀(jì)中心銷售代表孟慶頤 由于園區(qū)政策原因和國家政策原因現(xiàn)在項目基本上不賣給投資客，客戶是要篩選的，最近受 《 加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知 》 要求首付比例提高。 宏觀大勢分析總結(jié)：寫字樓整體市場租賃供需兩旺，但非核心地段寫字樓銷售狀況不容樂觀。中關(guān)村區(qū)域 08年第二季度整體租金狀況環(huán)比上升趨勢，同時區(qū)域內(nèi)部需求繼續(xù)保持上升趨勢。 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?整體資金回籠分析原則： ，需出售物業(yè)以實現(xiàn)資金回籠，降低開發(fā)風(fēng)險和壓力； 出發(fā)，需要持有部分物業(yè)用作長久收益； ?計算基礎(chǔ)和計算方式； 2. 產(chǎn)品的開發(fā)成本為 6000元 /平米（包含土地成本），售價保守估計為 10000元 /平米； 地塊贏利粗算： 1. Ⅰ 22，占地 ，建面 ，預(yù)計利潤 6個億； 2. Ⅱ 4，占地面積 ，建面 ，預(yù)計利潤在 5個億； 3 . Ⅳ 2 、 Ⅱ 20，占地 ，建面 ，開發(fā)成本估計 3個億； Ⅳ 4 Ⅱ 22 Ⅱ 14 Ⅱ 25 Ⅱ 20 Ⅳ 2 Ⅰ 32 Ⅰ 22 Ⅱ 4 Ⅲ 8 基本財務(wù)目標(biāo) 本報告是嚴(yán)格保密的。；依靠產(chǎn)業(yè)氛圍，建設(shè)創(chuàng)業(yè)園，提供產(chǎn)業(yè)化空間，吸引留學(xué)人員創(chuàng)業(yè) 誕生背景 誕生背景 盈利模式 成長歷程典型企業(yè) 階段特點 客戶發(fā)展歷程： 由小型企業(yè)和大型企業(yè)發(fā)展到客戶復(fù)合； 盈利模式： 由以物業(yè)銷售為核心發(fā)展到物業(yè)持有為核心的收益模式； 配套發(fā)展歷程： 由小型配套設(shè)施到區(qū)域性、綜合性配套； 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?園區(qū)二次創(chuàng)業(yè)發(fā)展 —— 園區(qū)形象升級、配套功能補(bǔ)足，以及企業(yè)客戶結(jié)構(gòu)復(fù)合化，提升園區(qū)活力。 中關(guān)村的發(fā)展歷程，由中關(guān)村到上地，再到永豐產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展，區(qū)域主要商務(wù)辦公的競爭區(qū)域主要集中在中關(guān)村西區(qū)、清華科技園、上地片區(qū)和西三旗區(qū)域 上地信息產(chǎn)業(yè)基地 以電子信息產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)，主要企業(yè)：聯(lián)想集團(tuán)、云南白藥集團(tuán)、美國安那洛（中國）公司、海淀留學(xué)人員產(chǎn)業(yè)園等。 科技園 清華 西區(qū) 上地 1 1988年 5月中關(guān)村經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)建立的中國第一個國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)； 1991年，上地信息產(chǎn)業(yè)基地完成立項、征地、奠基； 2022年 11月 24日，永豐產(chǎn)業(yè)基地被國家科技部批準(zhǔn)為北京市唯一的“國家新材料技術(shù)成果轉(zhuǎn)化及產(chǎn)業(yè)化基地”?？偛哭k公自持物業(yè)為主 ?外立面現(xiàn)代時尚，內(nèi)部配臵高智能化 ?5A級智能高端寫字樓，多采用玻璃幕墻極致突出產(chǎn)品特點； ?租金 69元 /㎡ 〃 天 客戶情況 ?國有大型企業(yè)： 中國電子、 中國機(jī)電、中鋼集團(tuán) ?實力 IT企業(yè)： sina、微軟中國研發(fā)總部 ?未來狀況： 07年底 60家企業(yè)與國資委脫鉤進(jìn)入市場，有 18家左右選擇入駐中關(guān)村去年，今年還將有 56家中資大企業(yè)入駐中關(guān)村 空臵率低于 5% 無新建寫字樓開發(fā) 自持出租為主 中關(guān)村西區(qū) 產(chǎn)品及價格 市場存量及供應(yīng) 本報告是嚴(yán)格保密的。 多為初創(chuàng)企業(yè)孵化，入住企業(yè)校園黏性強(qiáng)；后續(xù)有新增寫字樓供應(yīng)，但行業(yè)準(zhǔn)入門檻會限制大部分非信息行業(yè)中小企業(yè)入住 ?學(xué)術(shù)氣氛濃郁，聚集了數(shù)量眾多的著名高等院校和研究院所 ?創(chuàng)業(yè)企業(yè)孵化、高新企業(yè)研發(fā)、創(chuàng)新人才培育、科技成果轉(zhuǎn)化 ?清華科技園優(yōu)惠政策 ?門檻限制租給留學(xué)創(chuàng)業(yè)企業(yè)以及高新技術(shù)企業(yè) ?搜狐網(wǎng)絡(luò)大廈、同方科技有辦公出售 客戶情況 ?歸國人員創(chuàng)業(yè)企業(yè)： 沃德時代科技 、優(yōu)森生物技術(shù)、憶科三友、凌訊華業(yè) ?校園科技成果社會轉(zhuǎn)化： 北京清華誠志科技發(fā)展有限公司、清華大學(xué)繼續(xù)教育學(xué)院 ?企業(yè)依賴學(xué)院人才向科技人才轉(zhuǎn)化，學(xué)院科研成果社會轉(zhuǎn)化 行業(yè)門檻限制 ,留學(xué)創(chuàng)業(yè)、高新 IT企業(yè)入住 ,初創(chuàng)企業(yè)孵化器 依托資源 清華科技園 ?5A級智能高端寫字樓，多采用玻璃幕墻極致突出現(xiàn)代特點； ?樓內(nèi)配套高智能化，網(wǎng)絡(luò)配臵高，一般為高速光纖接入； ?