【正文】 39公頃 ， 總建筑規(guī)模近 45萬(wàn)平方米 ， 容積率為 功能構(gòu)成 商務(wù)辦公 、 商業(yè) 、 酒店 、 展覽 、 休閑娛樂(lè) 地理位臵 朝陽(yáng)區(qū)定福莊集團(tuán)區(qū)域內(nèi) 配套設(shè)施 10萬(wàn)平方米會(huì)展中心 、 、 11000平米酒店及酒店式公寓 單位面積 單棟面積最小的是 2300平方米 ， 最大的是 3400平方米 。 可售面積從 400平米至整棟 3000平米 客戶狀況 外企多 ， 國(guó)內(nèi)企業(yè)少 ， 如施耐德電器 、 維維集團(tuán) 、 杜邦保險(xiǎn) 、 CSOFT公司 、中國(guó)船東互保協(xié)會(huì)等 價(jià)格及銷售情況 16000元 /平方米 ， 租金 /月 一期銷售 70%， 其中 20%為投資客 項(xiàng)目特色 組團(tuán)式規(guī)劃 ， 以 “ 泡 ” 為基本元素 ， 每一組團(tuán)選用 3個(gè)矩形辦公樓和 1個(gè)圓形輔助建筑作為基本構(gòu)成形態(tài) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 依托周邊生態(tài)環(huán)境，實(shí)現(xiàn)生態(tài)辦公，以“特色辦公建筑”為核心，取得較好市場(chǎng)實(shí)現(xiàn) 西山片區(qū) 項(xiàng)目 西山贏府 中間建筑 基本 情況 占地面積 ㎡；建筑面積 層高也在 ；容積率 ；綠化率%，凈層高 占地 21萬(wàn)，建面 30萬(wàn)，容積率 ，綠化率 30% 產(chǎn)品 6幢 4層高的獨(dú)體建筑圍合而成 ； 疊拼式工作室、聯(lián)排式工作室 產(chǎn)品面積 A座地上面積 17211平方米， B座 8200平方米， C座 10751平方米， D座 9434平方米， E座 1512平方米， F座 1312平方米， A、 B座之間的中庭面積 952平方米， 150500平方米工作室，層高 價(jià)格 ABCDEF六棟分別整棟出售 ； 06年底 /㎡ 開(kāi)盤，當(dāng)前均價(jià) 18800元 /㎡ 1500020220元 /平米 產(chǎn)品及項(xiàng)目特點(diǎn) 周邊天然綠色公園環(huán)境；圓形圍合建筑； 環(huán)境好，交通方便；配套中間藝術(shù)館，作為會(huì)展場(chǎng)所； 銷售狀況 依靠蓄客售出 ABC三棟，萬(wàn)平米以上的大面積獨(dú)棟 一期主要產(chǎn)品為 170500平米的聯(lián)排、疊拼、院落式創(chuàng)意工作室 客戶狀況 億陽(yáng)集團(tuán)購(gòu)買 B座獨(dú)棟 針對(duì)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)人群、個(gè)人工作室，包括SOHO辦公的客戶群體 ，二期面向高科技企業(yè) ?周邊自然環(huán)境，天然氧吧 依托資源 ?1500020220元 /㎡ 平臺(tái)價(jià)格 ?產(chǎn)品強(qiáng)調(diào)特色 ?開(kāi)發(fā)度不高 開(kāi)發(fā)水平 ?整個(gè)區(qū)域周邊綠化高，生態(tài)環(huán)境好 ?產(chǎn)品強(qiáng)調(diào)建筑特色，定位特殊人群 ?配套注重會(huì)所、公共交流、公園式空間 產(chǎn)品特點(diǎn)及配套 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 MAX空港企業(yè)園，依托機(jī)場(chǎng)城市產(chǎn)業(yè)氛圍，月均銷售 12套，但由于部分產(chǎn)品面積過(guò)大，損失了一部分小面積需求客戶群 位臵： 順義空港商務(wù)區(qū) 占地面積 : 14公頃 建設(shè)規(guī)模 : 20萬(wàn)平方米 獨(dú)棟疊加模式： 主體由 72棟花園式低密度企業(yè)獨(dú)棟組成 ， 均為 4層至 。 獨(dú)棟總面積控制在 800— 1600平方米之間 ， 并可依據(jù)客戶辦公面積需求 ， 提供 MAX特有的多獨(dú)棟 “ 疊加 ”組合模式 。 產(chǎn)權(quán)： 工業(yè) 50年 市場(chǎng)售價(jià)： 10500元 /平米 去看過(guò) MAX， 但是它的面積太大了 ， 也就 300500平米就夠了 ， 誰(shuí)不想有自己的辦公物業(yè) 。 —— 漫目國(guó)際傳媒廣告公司訪談 暢銷面積區(qū)間 8001000平米 滯銷面積區(qū)間 13001500平米 項(xiàng)目銷售情況： 項(xiàng)目一期為獨(dú)棟商業(yè) 、 二期為 28棟獨(dú)棟辦公； 二期開(kāi)盤時(shí)間 07年 8月 ， 現(xiàn)銷售 22棟 ， 月均消化面積 15002022平米； 我們這個(gè)項(xiàng)目是工業(yè)立項(xiàng) ， 只能賣給國(guó)內(nèi)企業(yè) ， 不能賣給外資 ， 客戶主要是一些大企業(yè) ， 例如順義電視臺(tái) 、 房地產(chǎn) 、 投資的等 ， 主力面積在 1500左右 。 —— MAX銷售人員訪談 順義空港商務(wù)區(qū) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 典型低密度項(xiàng)目月均銷售面積及回款情況分析 月均回款 BDA企業(yè)大道 總部國(guó)際 空港 MAX 非中心 中間建筑 2022萬(wàn) 1500萬(wàn) 1000萬(wàn) 900萬(wàn) 1380萬(wàn) 1200萬(wàn) 2400萬(wàn) 1500萬(wàn) 2022萬(wàn) 1200萬(wàn) 1500萬(wàn) 2022萬(wàn) 3500萬(wàn) 項(xiàng)目 面積 平米 銷售速度 平米 /月 銷售背景分析 BDA企業(yè)大道 170012022 10001500 產(chǎn)業(yè)氛圍 面積較大； 總價(jià)較高，單價(jià)低 總部國(guó)際 11004000 10002022 不到 1套 產(chǎn)業(yè)氛圍 面積較小 總價(jià)較低，單價(jià)高 空港MAX 8001600 15002022 面積較大、總價(jià)較高、流失客戶； 非中心 24003400 10001500 無(wú)產(chǎn)業(yè)氛圍、面積大、配套不成熟； 中間建筑 150500 610套 15003000 賣別墅、總價(jià)低、單價(jià)高； 典型低密度項(xiàng)目銷售分析 具備 成熟產(chǎn)業(yè)分圍、面積彈性空間大 或者 面積有效控制 的項(xiàng)目能取得較好的市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)； 2500萬(wàn) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 低密度獨(dú)棟集群，區(qū)域標(biāo)志性建筑，建筑創(chuàng)意設(shè)計(jì)，充分體現(xiàn)花園生態(tài)辦公理念 產(chǎn)品特色 1 以亦莊 BDA為例： 小獨(dú)棟園區(qū)： 小體量獨(dú)棟：主力戶型在 20224000平米 /棟； 自然生態(tài)環(huán)境優(yōu)秀：園區(qū)整體綠化率達(dá)到 40%，空氣質(zhì)量?jī)?yōu)于市中心一、二級(jí)； 園林小品與小獨(dú)棟和諧融合，營(yíng)造創(chuàng)意環(huán)境； 明星位臵建筑特點(diǎn)鮮明 : 飛碟會(huì)所和 88米高臨街建筑，具現(xiàn)代感和展示性，形成商務(wù)地標(biāo)； 充分的花園景觀交流空間： 頂層花園、空中花園、下沉景觀 像白領(lǐng)這種創(chuàng)意型企業(yè)選擇國(guó)際企業(yè)大道的主要理由是寧?kù)o的園區(qū)氛圍，通達(dá)的交通路線以及低密度、類別墅，景觀好能激發(fā)靈感。 戴德梁行 烏云蘇尼爾 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 面積彈性，組合多樣，配套完善，前期投入控制，后期運(yùn)營(yíng)費(fèi)用降低 項(xiàng)目特色 2 企業(yè)成本個(gè)性考慮： 大堂簡(jiǎn)裝修，客戶購(gòu)買后根據(jù)自己的風(fēng)格和需求進(jìn)行裝修設(shè)計(jì)；空調(diào)設(shè)備每一層分別控制，成本比較低；低于 5A配臵標(biāo)準(zhǔn)，供電系統(tǒng)，通訊網(wǎng)絡(luò)接口都預(yù)留好了，客戶根據(jù)自己需求安裝就可以。 以總部基地為例： 產(chǎn)品面積彈性組合： 樓座組合形式多樣： 二樓座組合 ：?jiǎn)误w建建面： 12層商務(wù)樓 5960平米 ； 二或三樓座組合 ： 6層 1620平米； 7層 1910平米； 8層 2190平米； 10層 2860平米； 11層 3150平米； 12層 3445平米； 四樓座組合 ： 6層商務(wù)樓，單體 1190平米或 1250平米； 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 高使用率成為項(xiàng)目亮點(diǎn)，為客戶帶來(lái)產(chǎn)品價(jià)值 項(xiàng)目特點(diǎn) 3 以非中心為例： “泡”式布局： 1個(gè)水滴形寫字樓和 3個(gè)矩形寫字樓組成一個(gè)泡式組團(tuán)，模擬美國(guó)硅谷 花園式辦公： 容積率 ，花園面積遠(yuǎn)大于辦公面積 使用率高： 達(dá)到近 90%的使用率 綜合會(huì)所： 26500平米中心會(huì)所，覆蓋商務(wù)辦公和生活所需功能并提供各種超值服務(wù) 我們之前曾經(jīng)考慮過(guò)新材料大廈，但新材料大廈的使用率低，相比之下非中心只有 10%公攤 。 立達(dá)欣科技發(fā)展有限公司 經(jīng)理 王洋 和總部基地相比，在產(chǎn)品規(guī)劃上也有一定的優(yōu)勢(shì)，水滴形狀 +方形，大平層開(kāi)間便于裝修，有軟件公司就租了我們的水滴樓，他的老板是從硅谷回來(lái)的，感覺(jué)和以前的辦公環(huán)境比較像，租金也便宜。 ——— 非中心開(kāi)發(fā)商推廣主管 黃啟光 會(huì)所 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 規(guī)劃布局、建筑疊加形式、空間功能分布合理、企業(yè)冠名權(quán) 規(guī)劃 30度旋轉(zhuǎn) 以空港 MAX為例： 規(guī)劃特色： 建筑布局偏東南 30度設(shè)計(jì)，爭(zhēng)取最大化采光同時(shí)避免規(guī)劃單調(diào)； 建筑特色： 提供專屬的視覺(jué)形象和使用感受；建筑“疊加”形式，外掛消防梯，滿足多種需求；頂層躍層空間，打造總裁辦公室； 空間及功能： 每棟 ， 14層層高 ，頂層 ； 1層為接待功能、 24層為辦公功能、頂層為總裁辦公室； 冠名權(quán)，體現(xiàn)專屬感 頂層總裁辦公室 建筑疊加理念 空間及功能安排 項(xiàng)目特點(diǎn) 4 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 功能符合，居住、辦公、配套功能多元化，面積控制、總價(jià)控制 如：西山贏府 —— 特色建筑： 土樓式圍合建筑，圓弧外立面，和諧融合自然景觀； 生態(tài)辦公： 高綠化率 %，天然氧吧，百米綠化帶中，周邊西山森林帶，完整的原生植被，提供天然氧吧 項(xiàng)目特色 5 如：中間建筑 —— 聯(lián)排別墅，工作室布局，小面積，低總價(jià)，定位個(gè)人，內(nèi)部空間是設(shè)計(jì)重點(diǎn) 中間建筑主要是針對(duì)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)人群、個(gè)人工作室，包括 SOHO辦公的客戶群體，銷售給個(gè)人為主。我們專門和清華美院推廣我們的藝術(shù)家工作室，后續(xù)的客戶有設(shè)計(jì)師以及一些 IT、金融公司。 —— 西山贏府銷售經(jīng)理 王萬(wàn)晨 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 完善的配套增值區(qū)域空間，提升物業(yè)體系價(jià)值 內(nèi)容 中關(guān)村 上地 總部基地 國(guó)際企業(yè)大道 非中心 MAX空港 西山 郵局 √ √ √ √ √ 銀行 √ √ √ √ √ √ 商務(wù)酒店 √ √ √ √ 規(guī)劃 快捷酒店 √ √ √ √ 規(guī)劃 公寓 √ √ √ √ 規(guī)劃 日常餐飲 √ √ √ √ √ 高端餐飲 √ √ √ √ 會(huì)議會(huì)展 √ √ √ √ √ √ 大型會(huì)所 √ √ 花園空間 √ √ √ 軌道交通 √ √ 規(guī)劃 規(guī)劃 規(guī)劃 規(guī)劃 公路交通 √ √ √ √ √ √ √ 市場(chǎng)認(rèn)可的配套平臺(tái)水平： 郵局 、 銀行 、 日常餐飲 +高端酒店 、 交通 、 會(huì)議會(huì)展中心 、 公路 、 軌道交通 不同客戶的關(guān)注點(diǎn)不一樣，大客戶關(guān)注配臵、區(qū)位，小客戶關(guān)注氛圍、公共交通 ———— max銷售經(jīng)理 張女士 項(xiàng)目特色 6 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 產(chǎn)品配臵彈性可變，滿足不同客戶彈性需求同時(shí)降低開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)成本 特征 /檔次 中關(guān)村 上地 國(guó)際企業(yè) 大道 總部基地 非中心 MAX空港 西山 外墻 玻璃幕墻 淺色瓷磚 淺色瓷磚 深色石材 深色石材 靚色燒制 陶板 石材、金屬、玻璃幕墻 柱距（ m） 8 9 9 8 9 —— 層高 車位比 （個(gè) /萬(wàn)平） 緊張 100 100 充足 80 28 充足 電梯 國(guó)外高端 品牌 三菱、日立、 OTIS 三菱 星瑪 芬蘭通力 芬蘭通力 通力 空調(diào) 中央 中央、分 戶 中央 分層 中央 中央 中央 智能化管理 5A高智能 低智能 5A高智能 乙級(jí) 5A 5A 5A 供電 雙路供電 雙路供電 100w/㎡ 雙路供電 60W/㎡ 雙路供電 雙路供電 裝修標(biāo)準(zhǔn) 精裝 精裝 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 物業(yè)管理 專業(yè)物業(yè) 公司 專業(yè)物業(yè) 公司 專業(yè)物業(yè) 公司 自己物業(yè) 中糧凱萊 天地物業(yè)管理公司 —— 市場(chǎng)新興商務(wù)辦公配臵平臺(tái)水平： 玻璃幕墻 +石材 、 層高 、 車位比配臵較低 、 合資品牌電梯 、 中央空調(diào) 、 基本的智能辦公標(biāo)準(zhǔn) 、 雙路供電 、 公共空間精裝修 、 專業(yè)物業(yè)管理 淡藍(lán)色的外立面顏色能顯示出行業(yè)顏色，保守的建筑形式能得到客戶和員工的認(rèn)可 —— 德彼克創(chuàng)新科技 程總 非中心的外立面全黑感覺(jué)很壓抑，總部基地的外形也有些過(guò)于壓抑，IT信息企業(yè)需要活力一些的形象。 —— 新華國(guó)信科貿(mào) CEO 胡天石 我們這電梯在早晚高峰時(shí)間等候長(zhǎng)令很多企業(yè)員工感覺(jué)不方便。 —— 上地科技創(chuàng)業(yè)園物業(yè) 許繼茹 項(xiàng)目特色 7 65 建筑空間彈性化 低密度辦公物業(yè)產(chǎn)品趨勢(shì)小結(jié) —— “ 疊加”： 34棟獨(dú)棟疊加，樓座相連，彈性購(gòu)買 “ 圍合”：土樓式圍合，庭院式圍合 “ 可塑”：獨(dú)棟可塑大堂、總裁層活性空間、辦公自由分割 建筑形式個(gè)性化 “ 現(xiàn)代”：外立面玻璃幕墻以及其他新材料 “ 親景”：建筑充分與營(yíng)造景觀親近 —— ” 內(nèi)外結(jié)合“ “ 夸張”：明星位臵標(biāo)志性建筑 辦公區(qū)域生態(tài)化 自然主題：下沉景觀、空中花園、自然交流空間 花園式辦公 :辦公建筑融于花園景觀 生態(tài)符號(hào) :天然氧吧、寧?kù)o空間 辦公高效化： 較高實(shí)用率 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)