【正文】 平方米 〃 天 (不含物業(yè)費(fèi) ) 價(jià)格水平 獨(dú)棟客戶主要為大型通信、金融企業(yè)，聯(lián)通、移動(dòng)、國(guó)稅、中國(guó)銀行 ；整層主要為投資客戶 自用的、投資購(gòu)買(mǎi)外租的，入住企業(yè)以中型高科技公司為主； 中瑞大方投資、東方互聯(lián)、北京久興隆分析儀器有限公司、彩訊科技； 客戶 返租主力戶型 100200平米，部分 300平米戶型 平層面積： 約 3000㎡ 產(chǎn)品面積 交通便利，周邊配套較好，可獨(dú)棟辦公 ； 綠化率高，庭院式花園空間； 硅谷亮城 中央穿越式挑空大堂以及綠植，活動(dòng)空間自由充裕；內(nèi)部白色裝飾風(fēng)格； 嘉華大廈 產(chǎn)品及項(xiàng)目特點(diǎn) 基本 情況 項(xiàng)目 上地信息產(chǎn)業(yè)基地 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 高檔次甲級(jí)寫(xiě)字樓為主，實(shí)力型企業(yè)入住，總部辦公及自持出租為主 中關(guān)村西區(qū) 項(xiàng)目 金和國(guó)際 理想國(guó)際 中鋼國(guó)際廣場(chǎng) 1+1大廈 產(chǎn)品面積 占地 5654㎡ ；建面 ㎡； 標(biāo)層面積 3300㎡ 占地 7800㎡ ；建面 ㎡； 平層面積 :26003000㎡ 占地 ，建面 平層面積 1980~2350㎡ 占地 8千平方米總建面 平方米；標(biāo)層面積： 2400平米；開(kāi)間面積： 1002400平方米 銷售方式 整棟出售 零租 自持物業(yè)總部辦公 返租，零租（ 10年包租，年返租 10% ） 價(jià)格 平均售價(jià) /㎡ ，擬銷售均價(jià) /㎡ 租金 9元 /㎡ 〃 天 ———————— 均價(jià) 13500元 /平米 （ 06年售完） 產(chǎn)品及項(xiàng)目特點(diǎn) 動(dòng)態(tài)節(jié)能圓弧玻璃幕墻，雙層陽(yáng)光百葉窗，換風(fēng)裝臵、鋼結(jié)構(gòu)，頂層總裁層，四管制空調(diào)，東南西北四個(gè)角有一層或二層的觀景臺(tái) 建筑特點(diǎn)“輕快、通透、明亮” ，南北朝向的布局和最大 13米的進(jìn)深戶型 ：樓內(nèi)有輻射周邊寫(xiě)字樓的餐飲配套 AB座之間 3895㎡ 架空連廊；玻璃幕墻 +鋼結(jié)構(gòu)雙曲面外立面，震撼的視覺(jué)沖擊力； 大跨度氟碳鋁材 框架，通訊系統(tǒng)優(yōu)秀，桌面 100M寬帶 客戶 報(bào)價(jià) ， soho中國(guó)整棟買(mǎi)下 15至 20層新浪， sina冠名大廈 ； 中國(guó)中鋼集團(tuán)自用 聯(lián)通、網(wǎng)通落戶，定位現(xiàn)代精英企業(yè) ，入住以通訊、電子、知識(shí)企業(yè)為主 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 二、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)及機(jī)會(huì)分析 1. 大海淀商務(wù)辦公市場(chǎng)分析 2. 城市近郊低密度板塊分析 3. 市場(chǎng)主流客戶分析 4. 成熟產(chǎn)業(yè)園區(qū)案例分析 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 一年 290億元的工業(yè)總產(chǎn)值， ，云集聯(lián)想、方正、用友、IBM、三菱等國(guó)內(nèi)外著名高科技企業(yè)。 ： ?0608年，北京市寫(xiě)字樓總體供應(yīng)量穩(wěn)步增加、空臵率持續(xù)降低、租金水平穩(wěn)步上升。但是如果付款首付比例、付款方式上有限制，肯定會(huì)對(duì)購(gòu)買(mǎi)受到影響，因?yàn)檎加玫馁Y金太多了，不利于業(yè)務(wù)發(fā)展。 金融政策 ?抑制投資貸款，投資壓力增大： 經(jīng)過(guò)多輪加息，對(duì)于寫(xiě)字樓貸款投資行為，其增加負(fù)擔(dān)的累加效應(yīng)越來(lái)越明顯，投資者必須防范還款的風(fēng)險(xiǎn)，將對(duì)貸款投資行為起到一定的抑制作用。寫(xiě)字樓市場(chǎng)空臵率有顯著的下降，伴隨著租金報(bào)價(jià)的上升； 需求： 2022年第二季度，租戶對(duì)北京辦公樓的需求依然保持旺盛，市場(chǎng)顯示了強(qiáng)勁的吸納能力，北京市寫(xiě)字樓市場(chǎng)的凈吸納量為 288， 630平方米，環(huán)比上升 %。人民幣匯率將逐漸與美元脫鉤 ? 房地產(chǎn)成交量得以恢復(fù)，但價(jià)格的瘋狂上漲并不會(huì)在短期內(nèi)到來(lái) ? 政府因?yàn)楸据喆碳ね顿Y，會(huì)降低土地出讓價(jià)格，開(kāi)發(fā)商面臨重要機(jī)遇，拿地時(shí)機(jī)已顯現(xiàn)。因?yàn)榇舜谓迪⒌哪康氖菙U(kuò)大國(guó)內(nèi)的消費(fèi)需求，以刺激中國(guó)出口貿(mào)易，這不是政府單純的出手救市，但是房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)是此次降息的既得利益者，股市也會(huì)從中得到好處。 從 07年全年出臺(tái)的行政政策的方向和內(nèi)容來(lái)看， 主要還是針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，政策從土地、投資、信貸、保障房等四個(gè)方面 來(lái)抑制房?jī)r(jià)的快速上漲，其中， 開(kāi)發(fā)貸款緊縮和個(gè)人住房按揭貸款緊縮政策 對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的影響最大，最終導(dǎo)致市場(chǎng)成交量全面下滑，價(jià)格的下降還有待于進(jìn)一步觀察。 2022年上半年， 北京市 商品住宅 竣工面積、銷售面積與同期相比，下滑較大， 市場(chǎng)觀望氣氛濃厚，銷售均價(jià)小幅下降。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心 《 新經(jīng)濟(jì)導(dǎo)刊 》 主筆 楊劍 項(xiàng)目位于中關(guān)村海淀園，具備濃厚的產(chǎn)業(yè)和創(chuàng)新氛圍，是北京乃至國(guó)家的“創(chuàng)新核” 中關(guān)村“一區(qū)七園” 中國(guó)第一個(gè)國(guó)家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，歷經(jīng) 20年發(fā)展，中關(guān)村已經(jīng)形成一區(qū)七園的發(fā)展格局，包括海淀園、豐臺(tái)園、昌平園、電子城科技園、亦莊科技園、德勝園和健翔園； 海淀園 ：知識(shí)型服務(wù)業(yè)； 豐臺(tái)園、昌平園： 是高科技產(chǎn)業(yè)基地； 亦莊 ： 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的大規(guī)模生產(chǎn)制造環(huán)節(jié) ； 電子城科技園： 國(guó)際電信企業(yè)在中國(guó)的總部、研發(fā)集聚地； 德勝園： 數(shù)字內(nèi)容產(chǎn)業(yè)； 健翔園： 創(chuàng)業(yè)孵化國(guó)際科技交流與高技術(shù)商務(wù)活動(dòng)為主要功能 中關(guān)村海淀園 中關(guān)村海淀園 ?位于海淀區(qū)，地處北京西北部，占地面積 217平方公里是中關(guān)村“一區(qū)七園”中規(guī)劃面積最大的園區(qū) ?包括了清華科技園、上地、國(guó)家軟件基地、環(huán)保園、創(chuàng)新基地、永豐產(chǎn)業(yè)基地 等個(gè)主要區(qū)域； ?創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、軟件產(chǎn)業(yè)、集成電路產(chǎn)業(yè)、計(jì)算機(jī)整機(jī)產(chǎn)業(yè)、網(wǎng)絡(luò)通信產(chǎn)業(yè)、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)、環(huán)保新能源產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)； 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 客戶關(guān)鍵詞：成長(zhǎng)、創(chuàng)新、自主 產(chǎn)品關(guān)鍵詞：復(fù)合、多元、彈性、可擴(kuò)展 因此，我們稱項(xiàng)目為 IOffice —— 體現(xiàn) Office XP產(chǎn)品功能的物業(yè) 項(xiàng)目案名推薦 備選 : XOffice MOffice 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 —— 園區(qū)形象升級(jí)、配套功能補(bǔ)足，以及企業(yè)客戶結(jié)構(gòu)復(fù)合化，提升園區(qū)活力。 —— 對(duì)已經(jīng)進(jìn)入園區(qū)穩(wěn)定發(fā)展期于永豐產(chǎn)業(yè)基地來(lái)說(shuō)， 3個(gè)地塊承擔(dān)的運(yùn)營(yíng)模式是本項(xiàng)目需要考慮的問(wèn)題。 基于 “ 現(xiàn)代企業(yè)加速器 ” 的 “ OFFICE— XP” —— 完善園區(qū)配套設(shè)施 補(bǔ)足優(yōu)質(zhì)的、高增值的配套服務(wù)設(shè)施； ?生活性服務(wù)： 餐飲、便利店、運(yùn)動(dòng)休閑； ?生產(chǎn)性服務(wù)： 銀行、郵政、展示交流； 現(xiàn)有的配套服務(wù)設(shè)施： 功能缺乏、單一，不能滿足園區(qū)基本配套服務(wù)需求； 產(chǎn)品創(chuàng)新 物理空間 配套服務(wù) 企業(yè) 需求 ?基于現(xiàn)代企業(yè)加速器 “ 三四五 ” 服務(wù)框架，適應(yīng)園區(qū)發(fā)展階段需要，滿足快速成長(zhǎng)企業(yè)對(duì) 產(chǎn)品、物理空間和配套服務(wù) 的需求； 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 海淀園 2022年專利申請(qǐng)量占北京市的 %；科技含量高的發(fā)明專利占北京市的 %， 形成了包括“閃聯(lián)”、“ TDSCDMA” 等一批國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，在創(chuàng)新產(chǎn)出的數(shù)量、技術(shù)水平等方面都處于明顯的領(lǐng)先地位； 海淀園區(qū)的產(chǎn)業(yè)氛圍對(duì)于企業(yè)有一種軟環(huán)境的向心力，事實(shí)上，很多中關(guān)村的企業(yè)的規(guī)模擴(kuò)大后，需要再買(mǎi)一棟樓或租一個(gè)地方，他們幾乎一致的前提就是不出海淀科技園。 安泰科技、大唐微電子、用友軟件、中科納米、航天時(shí)代電子、神州軟件等企業(yè)入駐。 一、項(xiàng)目本體分析及發(fā)展戰(zhàn)略思考 ? 項(xiàng)目本體分析： ? 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略思考： 1. 經(jīng)濟(jì)背景及大勢(shì)分析 2. 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略的思考 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 市場(chǎng)手段（加息、利率、匯率、信貸）的核心是“緊縮”， 回收流動(dòng)性，收縮信貸規(guī)模，為過(guò)熱的經(jīng)濟(jì)進(jìn)行降溫，以期實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的“軟著陸”。 ?華偉認(rèn)為，這并不意味著政府已經(jīng)出手救樓市。 從長(zhǎng)期來(lái)看，中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)背景、人口紅利以及城市化進(jìn)程的加快，都將促進(jìn)房地產(chǎn)快速發(fā)展 從中期來(lái)看，經(jīng)濟(jì)、政策等因素，為長(zhǎng)期趨好的房地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)波動(dòng) 短期來(lái)看，各個(gè)城市表現(xiàn)出的觀望現(xiàn)象明顯，短期有轉(zhuǎn)淡趨勢(shì) ? 迅速拉動(dòng)投資和內(nèi)需可能是政府未來(lái) 23年內(nèi)平衡美國(guó)次貸危機(jī)、全球經(jīng)濟(jì)緊縮的最重要舉措 ? 房地產(chǎn)成交量會(huì)隨著政策性措施進(jìn)入開(kāi)始放大，這種措施不是以中央統(tǒng)一決策為依據(jù)，而是以地方政府根據(jù)各自的情況率先調(diào)整 ? 國(guó)際熱錢(qián)不會(huì)大規(guī)模地撤出，也不會(huì)大規(guī)模地進(jìn)入。 0500001000001500002022002500001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月050001000015000202202500030000消化量 價(jià)格2022年上半年寫(xiě)字樓市場(chǎng)表現(xiàn) 北京上半年寫(xiě)字樓市場(chǎng)情況： 整體供求狀況： 北京辦公樓的需求依然保持旺盛。 07年中至 08年中，受一系列宏觀調(diào)控政策影響，部分寫(xiě)字樓散售客戶投資、自用需求受到金融政策、交易環(huán)節(jié)以及稅收政策限制，購(gòu)買(mǎi)受到較大影響。這樣原來(lái)積累的一大批客戶都被篩掉了，幾乎篩掉一半 —— 新材料大廈銷售代表何紅 在付款方式上，需要有比較靈活的付款方式，比如按揭，或者是以租待售。 08年中，受一系列宏觀調(diào)控政策影響，部分寫(xiě)字樓散售客戶投資、自用需求受到金融政策、交易環(huán)節(jié)以及稅收政策限制，購(gòu)買(mǎi)受到較大影響。 從上地發(fā)展歷程看我們項(xiàng)目可借鑒的模式 中關(guān)村度過(guò)初創(chuàng)期企業(yè)面臨二次創(chuàng)業(yè)需求： 20世紀(jì) 90年代，中關(guān)村一部分企業(yè)經(jīng)過(guò)創(chuàng)業(yè)階段，有一定數(shù)額的資金積累，自主創(chuàng)新所形成的小批量產(chǎn)品已得到用戶的認(rèn)可，建立研發(fā)、生產(chǎn)基地，成為企業(yè)再發(fā)展的關(guān)鍵；中關(guān)村作為有孵化器具的智力環(huán)境卻缺少發(fā)展空間，房地產(chǎn)價(jià)格昂貴，不具備規(guī)劃產(chǎn)業(yè)基地的可能。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 寫(xiě)字樓智能化低，高成長(zhǎng)型活力企業(yè)入住，流動(dòng)性強(qiáng)，寫(xiě)字樓供應(yīng)、需求旺盛 小型企業(yè)為主，有少量注冊(cè)公司目的租用，暫居企業(yè)多 商住兩用，社區(qū)感覺(jué)，樓體陳舊，戶型局促 , 價(jià)格便宜 租金 ~2元 戶型面積 150~190㎡ 出租 上地科技創(chuàng)業(yè)園 初期整棟出售后來(lái)分層銷售，返租 出售、出租 出租 出租 租售方式 高成長(zhǎng)型中小企業(yè) ， 軟件 、 IT行業(yè)為主 ， 如：金和軟件 、 軟通博倫 、 洪恩教育 、 北京數(shù)碼視訊科技有限公司 、 北京完美時(shí)空軟件有限公司 交通便利：距離西二旗輕軌站僅 150米 ； 配套完善：幼兒園 、 郵局 、 銀行 、 餐飲小店 租金水平： 3元 /天 〃 平米 平層面積 1200㎡ 盈創(chuàng)動(dòng)力 中小型高新技術(shù)企業(yè)辦公，研發(fā)，公司規(guī)模為 530人， 8090平米居多 地理位臵優(yōu)越，位于上地環(huán)島東南角，上地信息產(chǎn)業(yè)基地核心位臵。寫(xiě)字樓以超甲級(jí)、甲級(jí)為主，且多為大企業(yè)自持自用。 中關(guān)村科技園區(qū)海淀園 、豐臺(tái)總部基地 、 亦莊經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)已經(jīng)成為北京目前發(fā)展較快 、 規(guī)模較大 、 相對(duì)成熟的總部聚集區(qū) ，順義空港商務(wù)區(qū) 、 常營(yíng)非中心和西山片區(qū)也逐步發(fā)展 。 48層高 ， 獨(dú)立產(chǎn)權(quán) 、 獨(dú)立冠名 、 獨(dú)體獨(dú)棟 產(chǎn)品面積 12006000平米，主流面積 30005000平米 戶型面積為 10004300平米 /棟 價(jià)格 03年起價(jià) 6600，目前 06年末至 07年 8月 價(jià)格： 70009000 ；當(dāng)前 10000元 產(chǎn)品及項(xiàng)目特點(diǎn) 包括大堂全部簡(jiǎn)裝修，分體空調(diào)，分層控制 ，每棟面積不大，彈性好，不是 5A配臵 企業(yè)專屬“活性空間” 設(shè)計(jì) 。 可售面積從 400平米至整棟 3000平米 客戶狀況 外企多 ， 國(guó)內(nèi)企業(yè)少 ， 如施耐德電器 、 維維集團(tuán) 、 杜邦保險(xiǎn) 、 CSOFT公司 、中國(guó)船東互保協(xié)會(huì)等 價(jià)格及銷售情況 16000元 /平方米 ， 租金 /月 一期銷售 70%， 其中 20%為投資客 項(xiàng)目特色 組團(tuán)式規(guī)劃 ， 以 “ 泡 ” 為基本元素 ， 每一組團(tuán)選用 3個(gè)矩形辦公樓和 1個(gè)圓形輔助建筑作為基本構(gòu)成形態(tài) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 低密度獨(dú)棟集群，區(qū)域標(biāo)志性建筑，建筑創(chuàng)意設(shè)計(jì)，充分體現(xiàn)花園生態(tài)辦公理念 產(chǎn)品特色 1 以亦莊 BDA為例： 小獨(dú)棟園區(qū)： 小體量獨(dú)棟：主力戶型在 20224000平米 /棟； 自然生態(tài)環(huán)境優(yōu)秀：園區(qū)整體綠化率達(dá)到 40%，空氣質(zhì)量?jī)?yōu)于市中心一、二級(jí)； 園林小品與小獨(dú)棟和諧融合，營(yíng)造創(chuàng)意環(huán)境； 明星位臵建筑特點(diǎn)鮮明 : 飛碟會(huì)所和 88米高臨街建筑，具現(xiàn)代感和展示性，形成商務(wù)地標(biāo)； 充分的花園景觀交流空間： 頂層花園、空中花園、下沉景觀 像白領(lǐng)這種創(chuàng)意型企業(yè)選擇國(guó)際企業(yè)大道的主要理由是寧?kù)o的園區(qū)氛圍，通達(dá)的交通路線以及低密度、類別墅，景觀好能激發(fā)靈感。 功能符合，居住、辦公、配套功能多元化，面積控制、總價(jià)控制 如：西山贏府 —— 特色建筑： 土樓式圍合建筑，圓弧外立面，和諧融合自然景觀； 生態(tài)辦公： 高綠化率 %，天然氧吧，百米綠化帶中，周邊西山森林帶，完整的原生植被，提供天然氧吧 項(xiàng)目特色 5 如：中間建筑 —— 聯(lián)排別墅，工作室布局，小面積，低總價(jià)，定位個(gè)人，內(nèi)部空間是設(shè)計(jì)重點(diǎn) 中間建筑主要是針對(duì)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)人群、個(gè)人工作室，包括 SOHO辦公的客戶群體，銷售給個(gè)人