【正文】 ?東 至永盛北路東臨福田重工廠房，東北側(cè)有研發(fā)型獨棟地塊，營造獨棟氛圍； ?南 至豐秀中路，緊鄰中科納米廠房，廠房氛圍濃厚 豐秀中路 本報告是嚴格保密的。 區(qū)域內(nèi)部現(xiàn)有供應(yīng)包括集中商務(wù)辦公和大體量獨棟，項目定位應(yīng)考慮避免直接市場競爭 新材料大廈： ?占地面積： ?總建筑面積： ?辦公面積區(qū)間： 401800㎡ ?銷售狀況： 北面基本銷售完畢，剩 10余套小面積 獨棟： 生產(chǎn)型企業(yè)獨棟 5棟 ： ?設(shè)計功能： 滿足生產(chǎn)型企業(yè)的生產(chǎn)辦公 需求 ?形式 ：標廠 辦公一體 ?神舟全部購買 研發(fā)型企業(yè)獨棟 5棟 ， 1棟， 1萬平方米 4棟： ?設(shè)計功能：滿足研發(fā)型企業(yè)生產(chǎn)辦公研發(fā)一體化需求 ?中廣核工程公司簽約 5號樓 標準廠房： ?A、 B、 C 3座滿足小型研發(fā)企業(yè)廠房辦公需求 ?典型入住企業(yè)：索英電氣、記憶集團、綠傘化學 ?租用面積： 5002100㎡ 項目本體分析 本報告是嚴格保密的。 一、項目本體分析及發(fā)展戰(zhàn)略思考 ? 項目本體分析： ? 項目發(fā)展戰(zhàn)略思考： 1. 經(jīng)濟背景及大勢分析 2. 項目發(fā)展戰(zhàn)略的思考 本報告是嚴格保密的。 2022 上半年商品住宅供應(yīng)與銷售對比情況0202200400000600000800000100000012022001400000160000018000002022000 面積(m178。 ?2022上半年北京商品住宅供應(yīng)面積環(huán)比去年下半年下降 %﹑ 銷售面積下降 %。 宏觀大勢分析 本報告是嚴格保密的。 市場手段（加息、利率、匯率、信貸）的核心是“緊縮”， 回收流動性，收縮信貸規(guī)模，為過熱的經(jīng)濟進行降溫，以期實現(xiàn)經(jīng)濟的“軟著陸”。 針對 07年下半年以來 CPI的的持續(xù)快速上漲，除頻繁使用加息、提高存款準備金、緊縮信貸等市場手段對經(jīng)濟進行降溫來間接達到降低 CPI的目的， 08年 8月， CPI和 PPI嚴重倒掛、物價走勢審慎樂觀； CPI同比上漲 %， PPI同比上漲 %，再創(chuàng)十余年新高，面臨向 CPI傳導壓力。 近期央行兩次下調(diào)兩率，六年來央行首次下調(diào)貸款利率，各方面專家給出不同觀點，但普遍預期對目前低迷的房地產(chǎn)市場是利好 經(jīng)濟學家 —— 降息應(yīng)該會讓房地產(chǎn)獲得好處 ?在得知央行降息的消息后，茅于軾表示不能理解：“現(xiàn)在中國的利息率已經(jīng)是全世界最低的了，央行還要下調(diào)的做法，我有點看不懂了。降息是否會對房價產(chǎn)生影響？茅于軾表示很難說； 地產(chǎn)專家 —— 房地產(chǎn)市場會是此次降息的既得利益者 ?復旦大學房地產(chǎn)研究中心副主任華偉。 ?華偉認為，這并不意味著政府已經(jīng)出手救樓市。 房地產(chǎn)商 —— 國家可能對房地產(chǎn)出臺更多松綁政策 ?潘石屹表示，央行下調(diào)貸款基準利率和存款準備金率完全在預料之中，但此次調(diào)整主要是針對整個宏觀經(jīng)濟環(huán)境，如果當前的房地產(chǎn)業(yè)形勢繼續(xù)惡劣下去，國家還可能針對這個行業(yè)出臺更多的松綁政策。因為現(xiàn)在開發(fā)商的資金鏈普遍比較緊張，而貸款利率下調(diào)對于那些極為缺錢的開發(fā)商來說自然是很好的消息，這意味著從銀行貸款的利率更低了。 世聯(lián)觀點：長期看好，中期波動，短期看淡， 我們的政府正在轉(zhuǎn)向，我們越來越有信心，中國有望在未來 3年之內(nèi)成為全球穩(wěn)定經(jīng)濟的重要火車頭，經(jīng)濟總量有望超過日本成為全球第二大經(jīng)濟體。 從長期來看，中國宏觀經(jīng)濟背景、人口紅利以及城市化進程的加快，都將促進房地產(chǎn)快速發(fā)展 從中期來看，經(jīng)濟、政策等因素，為長期趨好的房地產(chǎn)發(fā)展帶來波動 短期來看，各個城市表現(xiàn)出的觀望現(xiàn)象明顯，短期有轉(zhuǎn)淡趨勢 ? 迅速拉動投資和內(nèi)需可能是政府未來 23年內(nèi)平衡美國次貸危機、全球經(jīng)濟緊縮的最重要舉措 ? 房地產(chǎn)成交量會隨著政策性措施進入開始放大，這種措施不是以中央統(tǒng)一決策為依據(jù)，而是以地方政府根據(jù)各自的情況率先調(diào)整 ? 國際熱錢不會大規(guī)模地撤出，也不會大規(guī)模地進入。 從央行降低準備金率、降低貸款利率和在股市上直接出手開始，意味著本輪宏觀經(jīng)濟緊縮性的調(diào)控徹底結(jié)束，這個轉(zhuǎn)折點對房地產(chǎn)影響的 5個預見： 本報告是嚴格保密的。 2022年 2022年第一季度北京寫字樓市場總體供應(yīng) 0208年北京寫字樓租金趨勢 北京甲級寫字供需趨勢分析 20222022年北京寫字樓市場情況： 供應(yīng)量及需求： 總體供應(yīng)量呈穩(wěn)步上升的態(tài)勢，市場需求量也不斷增加； 整體空值率： 市場消化量逐步增加，整體空臵率呈逐步下行趨勢； 租金趨勢： 租金水平穩(wěn)步上升，市場表現(xiàn)健康； 2022年第二季度，北京寫字樓市場平均租金報價上升到 /平米 /月，環(huán)比上升 %。金融類企業(yè)主要為投資，非金融類型企業(yè)基本為自用。 0500001000001500002022002500001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月050001000015000202202500030000消化量 價格2022年上半年寫字樓市場表現(xiàn) 北京上半年寫字樓市場情況： 整體供求狀況： 北京辦公樓的需求依然保持旺盛。 租金情況： 2022年第二季度，北京寫字樓市場平均租金報價上升到 /平米 /月，環(huán)比上升 %。區(qū)域內(nèi)需求繼續(xù)保持上升趨勢。中關(guān)村區(qū)域 08年第二季度整體租金狀況環(huán)比上升趨勢，同時區(qū)域內(nèi)部需求繼續(xù)保持上升趨勢。 07年中至 08年中，受一系列宏觀調(diào)控政策影響，部分寫字樓散售客戶投資、自用需求受到金融政策、交易環(huán)節(jié)以及稅收政策限制，購買受到較大影響。 ?企業(yè)購買門檻提高，開發(fā)商銷售難度加大： 2022年 9月 27日，中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會頒布 《 關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知 》 規(guī)定“利用貸款購買的商業(yè)用房應(yīng)為已竣工驗收的房屋”，“商業(yè)用房購房貸款首付款比例不得低于 50%，期限不得超過 10年，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次利率的 ”。 ?商品房交易規(guī)范頻出，交易環(huán)節(jié)受到重點監(jiān)管： 國土房產(chǎn)局提出“開盤監(jiān)管”要求，對全市內(nèi)新樓盤銷售都將采取“明確方案，現(xiàn)場監(jiān)管”的模式。 現(xiàn)在金融政策比較緊了，我們項目因為是商業(yè)用地，貸款不好辦，一般首付至少要 50%，一次性付款對于一部分企業(yè)來說比較困難，這個因素對項目影響較大。這樣原來積累的一大批客戶都被篩掉了，幾乎篩掉一半 —— 新材料大廈銷售代表何紅 在付款方式上，需要有比較靈活的付款方式，比如按揭，或者是以租待售。 —— 邁達斯技術(shù)有限公司 桂滿樹 CEO 銷售人員、企業(yè)客戶訪談： 寫字樓市場分析 本報告是嚴格保密的。 ， 08年上半年商品房竣工、銷售與同期相比，大幅下降，主要集中在住宅市場。 ，寫字樓市場受政策影響相對較小，消化量和租金呈上升趨勢。 08年中，受一系列宏觀調(diào)控政策影響，部分寫字樓散售客戶投資、自用需求受到金融政策、交易環(huán)節(jié)以及稅收政策限制，購買受到較大影響。 ?核心地段、高品質(zhì)甲級、超甲級寫字樓一整棟銷售為主，客戶為金融投資客戶或者非金融行業(yè)的自用客戶； ?邊緣區(qū)域?qū)懽謽?、零售類型、面向中小企業(yè)客戶的寫字樓受政策影響，銷售狀況較差，因此，激發(fā)租賃市場。 永豐產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)，已出讓土地為企業(yè)購地自建廠房為主，未出讓土地以科研工業(yè)用地及商服用地為主，后續(xù)可開發(fā)土地尚有 42公頃 土地類型 地塊 面積ha 合計 ha 科研用地 II25 II20 IV2 I32 I22 公共商業(yè)服務(wù)區(qū) II14 II22 IV4 III8 工業(yè)用地 II4 Ⅳ 4 Ⅱ 22 Ⅱ 14 Ⅱ 25 Ⅱ 20 Ⅳ 2 Ⅰ 32 Ⅰ 22 Ⅱ 4 Ⅲ 8 剩余資源盤點 本報告是嚴格保密的。假設(shè) Ⅳ 2 、 Ⅱ 20兩個地塊開發(fā)持有物業(yè)，后續(xù)將剩余 ，其中，科研用地 ，商服用地 。 從上地發(fā)展歷程看我們項目可借鑒的模式 中關(guān)村度過初創(chuàng)期企業(yè)面臨二次創(chuàng)業(yè)需求： 20世紀 90年代，中關(guān)村一部分企業(yè)經(jīng)過創(chuàng)業(yè)階段，有一定數(shù)額的資金積累，自主創(chuàng)新所形成的小批量產(chǎn)品已得到用戶的認可，建立研發(fā)、生產(chǎn)基地，成為企業(yè)再發(fā)展的關(guān)鍵；中關(guān)村作為有孵化器具的智力環(huán)境卻缺少發(fā)展空間，房地產(chǎn)價格昂貴，不具備規(guī)劃產(chǎn)業(yè)基地的可能。 上地發(fā)展歷程 政府將上地土地使用權(quán)出讓給實創(chuàng)公司，實創(chuàng)向中外投資者轉(zhuǎn)讓； 周邊配套逐步成熟 發(fā)展初期 成熟期 聯(lián)想的職能總部、研發(fā)、服務(wù)、生產(chǎn)、制造全部搬進了上地，產(chǎn)值高達 100多億，物業(yè)面積 3萬平方米 90年代初，聯(lián)想入住， 800平方米，研發(fā)、生產(chǎn)，此時是一個無名的小公司， 以政策、土地 (使用權(quán) )和服務(wù)吸引國內(nèi)外投資者，吸引中關(guān)村“二次創(chuàng)業(yè)”，吸引了中外投資者 出租物業(yè) 。 I22處于辦公聚集區(qū)，具備先期啟動開發(fā)條件； IV2,II20價值最高，未來可形成高端商務(wù)辦公以及園區(qū)服務(wù)中心 地塊昭示性好，臨近規(guī)劃商業(yè)服務(wù)中心、規(guī)劃中的地鐵站，緊鄰基地核心主路，融合商務(wù)服務(wù)功能，形成園區(qū)商服核，能夠有效提升園區(qū)競爭力 地塊價值分析 辦公集中區(qū)，周邊辦公氛圍，有集中辦公寫字樓，獨棟區(qū)緊鄰，融入辦公氛圍可形成規(guī)模優(yōu)勢，項目開發(fā)可以和后續(xù)辦公物業(yè)開發(fā)整體考慮 土地證已經(jīng)拿到，具備開發(fā)條件 商業(yè)服務(wù)中心 新材料 獨棟 本報告是嚴格保密的。 ?后續(xù)運營模式 —— 結(jié)合中關(guān)村和上地的發(fā)展歷程來看，一般園區(qū)的運營模式是前期出售物業(yè)回籠資金、后期出租物業(yè)賺取利潤；對于永豐產(chǎn)業(yè)基地來說，已經(jīng)進入園區(qū)穩(wěn)定發(fā)展期， 3個地塊承擔的運營模式是本項目需要考慮的問題；在滿足基本回現(xiàn)要求前提下，地塊價值最高的地塊宜開發(fā)持有型物業(yè)。 本報告是嚴格保密的。 從項目情況和市場競爭角度出發(fā)，我們項目的主要競爭區(qū)域為大海淀（中關(guān)村海淀園片區(qū)及周邊）和近郊低密度項目 亦莊 豐臺總 部基地片區(qū) 順義空港 商務(wù)區(qū) 常營 非中心 西山 片區(qū) 中關(guān)村 海淀園區(qū)域 從市場角度出發(fā)，項目主要的競爭區(qū)域為中關(guān)村海淀園和城市近郊低密度板塊項目： ?中關(guān)村海淀園：重點區(qū)域包括 中關(guān)村西區(qū)、清華科技園區(qū)域、上地片區(qū)和永豐周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū) ； ?城市近郊低密度板塊（或項目）： 豐臺總部基地片區(qū)、亦莊片區(qū)、常營非中心、順義空港商務(wù)區(qū)和西山片區(qū)； ?中關(guān)村西區(qū) ?清華科技園 ?上地片區(qū) ?西三旗片區(qū) ?MAX空港企業(yè)園 ?非中心 ?BDA ?BDA國際企業(yè)大道 Ⅱ ?總部基地 ?總部國際 ?中間建筑 ?西山贏府 本報告是嚴格保密的。 清華科技園： 清華大學校園的東南，創(chuàng)業(yè)孵化、人才培育和科技成果轉(zhuǎn)化基地。 中關(guān)村西區(qū)： 中關(guān)村核心區(qū)旁，以金融資訊、科技貿(mào)易、科技會展等功能為主，配有商業(yè)、酒店、文化、公共綠地，高科技企業(yè)、大型公司總部、高科技產(chǎn)業(yè)管理機構(gòu)聚集。 本報告是嚴格保密的。 毗鄰中關(guān)村核心區(qū)，租金 6~9元，空臵率低于 5%，供不應(yīng)求，且區(qū)域內(nèi)未來無后續(xù)土地供應(yīng)，以存量供應(yīng)為主 依托資源 ?海淀區(qū) IT產(chǎn)業(yè)基地的核心商務(wù)區(qū) ?中關(guān)村成熟核心區(qū)范圍內(nèi) ?最后一個出售項目金和國際由 soho中國整棟 元購得 /㎡ ，無后續(xù)土地供應(yīng) ?現(xiàn)有項目入住達到 95% ?大型企業(yè)冠名獨棟。 濃郁學術(shù)氣氛，甲級寫字樓為主，高智能配臵以及物業(yè)管理，高新科技 IT企業(yè)入住 清華科技園 項目 搜狐網(wǎng)絡(luò)大廈 清華科技園創(chuàng)新大廈 同方科技廣場 學研大廈 租售方式 自持部分出租 科技園出租 自持一棟，出租一棟 科技園出租 產(chǎn)品面積 占地 8200平米；建面 方米；平層 1800㎡ ；開間面積 150~300㎡ 總建面 ㎡ 標準層面積 1500㎡ 占地 2萬，建面 ；開間面積： 1301000平方米 占地面積 1萬平方米，建筑面積 4萬平方米 。 A座為清華同方自用辦公樓，B座為開發(fā)項目，面向社會公開發(fā)售，銷售手續(xù)完備 有行業(yè)門檻審核， IT、科技創(chuàng)新領(lǐng)域；保潔公司、清華大學出版社、清華科技園留學人員創(chuàng)業(yè)園、清華紫光通訊科技有限公司 ； 本報告是嚴格保密的。 寫字樓智能化低，高成長型活力企業(yè)入住，流動性強，寫字樓供應(yīng)、需求旺盛 小型企業(yè)為主，有少量注冊公司目的租用，暫居企業(yè)多 商住兩用，社區(qū)感覺，樓體陳舊，戶型局促 , 價格便宜 租金 ~2元 戶型面積 150~190㎡ 出租 上地科技創(chuàng)業(yè)園 初期整棟出售后來分層銷售，返租 出售、出租 出租 出租 租售方式 高成長型中小企業(yè) ， 軟件 、 IT行業(yè)為主 ， 如：金和軟件 、 軟通博倫 、 洪