【文章內(nèi)容簡介】 后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 35 通胡大街片區(qū)概況 河畔麗景 水戀晶城 武夷花園 荔景園 BOBO自由城 加華印象 通胡大街 月亮城堡 ?通胡大街是新華大街的延長線，向東一直延伸到六環(huán)路。配套較為成熟； ?運河景觀具備優(yōu)勢； ?區(qū)域具備一定的均好性，但公共交通弱于輕軌沿線，城市配套弱于新華大街，普通住宅價格較低。 典型項目資料卡 本報告是嚴(yán)格保密的。 《 20222022年中國房地產(chǎn)策劃大全 》 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 36 通胡大街片區(qū)特征 —— 成熟區(qū)邊緣性價比驅(qū)動型市場，景觀資源未得到有效利用 ?資源依托 ?產(chǎn)品形式 ?價格與銷售狀況 ?客戶 新華大街 — 通胡大街的交通區(qū)位和城市配套； 京杭大運河、奧體公園的景觀及人文資源。 多層、小高層板樓為主，部分花園洋房、公寓供應(yīng)； 主力戶型兩居 90～ 110平方米；三居 120 ～ 150平方米； 新開項目較少，供應(yīng)量主要以在售項目的后續(xù)開發(fā)為主。 普通住宅在 3400～ 4400元 /平方米之間； 兩居總價 35～ 45萬；三居總價 45～ 55萬； 高檔公寓項目銷售速度緩慢； 普通住宅項目銷售狀況較好。 普通住宅：支付力較弱的東部小白領(lǐng)、市區(qū)換房客戶、拆遷戶等 本報告是嚴(yán)格保密的。 《 20222022年中國房地產(chǎn)策劃大全 》 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 37 通州住宅市場小結(jié) —— 各片區(qū)對比與總結(jié) 片區(qū) 依托資源 主流產(chǎn)品 價格平臺 客戶 輕軌沿線 ?便捷的軌道交通 ?多層 ?板式小高層 4000～ 4700 ?依賴輕軌的 CBD年輕白領(lǐng) 新華大街 — 運河?xùn)|大街 ?成熟配套 ?道路交通 ?多層 ?板式小高層 4500 ?通州地緣客戶 ?年輕白領(lǐng) 通胡大街 ?較好的交通與配套 ?景觀人文資源 ?多層 ?板式小高層 3400～ 4400 ?低端年輕白領(lǐng) ?換房客戶 減河北岸 ?減河 ?京哈高速 、 潞苑南大街 ?低密度 ?板樓 ?普通住宅： 3200、 3900 ?疊拼 、 聯(lián)排： 5000 ～6000 ?獨棟： 6800～ 9000 ?普通住宅：地緣客戶 ?低密度：東部高級白領(lǐng) ?通州主流產(chǎn)品為實惠型普通住宅，價格平臺為 3200～ 4700元 /平米，主流產(chǎn)品市場表現(xiàn)好； ?高單價的低密度住宅和高于片區(qū)價格平臺的普通住宅銷售狀況不好； ?輕軌沿線區(qū)域價格平臺最高，單價上限為 5000元 /平米。 本報告是嚴(yán)格保密的。 《 20222022年中國房地產(chǎn)策劃大全 》 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 38 通州住宅市場小結(jié) —— 客戶主要特征 ?低總價普通住宅主流客戶： ● 主要為一次臵業(yè)客戶 ● 主要來自北京市區(qū)東部 ，特別是在 CBD工作的年輕白領(lǐng) ， 以及通州本地的年輕人 ● 為用于固定居所 、 結(jié)婚等原因購房 ● 價值點排序： 價格 、 交通 〉 戶型 〉配套 、 景觀 〉 …… 本類客戶是通州的主流客戶 ，年輕人 ， 財富積累十分有限 ，支付力弱 ， 屬于被動郊區(qū)化的置業(yè)者 。 由于工作和生活節(jié)奏快 ， 對 公共交通的依賴性強 ， 輕軌沿線成為其首選地段 。 ?高總價普通住宅主流客戶： ● 一次或 “ 一次半 ” 臵業(yè) ● 東部中級白領(lǐng) 、 通州地緣性客戶 ● 為養(yǎng)老 、 生小孩 、 居住舒適等原因換房 ● 價值點排序： 價格 〉 景觀 、 戶型 〉 交通 、 配套 〉 …… 本類客戶大多數(shù)為 30~45歲的中年人 ， 有一定的財富積累 。在城市內(nèi)有固定居所 ， 但面積和舒適性已無法滿足生活需要 ，但支付力不足以支撐在市區(qū)內(nèi)解決換房需求 ， 屬于 被動郊區(qū)化的置業(yè)者 。 他們開始對產(chǎn)品品質(zhì)和居住環(huán)境有所關(guān)注 ， 但支付的的溢價有限 。 ?低密度產(chǎn)品的主要客戶： ● 主要為換房客戶 ● 主要是東部高級白領(lǐng) 、 準(zhǔn)財富階層 、 通州地緣性客戶 ● 為養(yǎng)老 、 生活得更舒適等原因換房 ● 價值點排序： 價格 、 建筑形式 〉 景觀 、戶型 〉 交通 、 配套 〉 …… 本類客戶是通州的高端客戶 ，他們大多數(shù)為中年人 ， 事業(yè)小有所成 ， 在市區(qū)已有較為舒適的居所 ， 但希望逃離城市的喧囂 ， 尋求另一種生活方式 ， 屬于 主動郊區(qū)化的置業(yè)者 。 低密度物業(yè)的吸引與自身支付能力的權(quán)衡使他們最終選擇了通州 。 本報告是嚴(yán)格保密的。 《 20222022年中國房地產(chǎn)策劃大全 》 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 39 通州住宅市場小結(jié) —— 產(chǎn)品溢價因素 ?軌道交通是主要的溢價資源 ● 區(qū)域內(nèi)溢價的主要因素：輕軌與北京中心城區(qū)的快速連接 ， 使 “ 居住在通州 ， 工作在城里 ” 成了工作在北京城區(qū)東部 ， 特別是 CBD區(qū)域支付力有限的年輕白領(lǐng)們的選擇 。 由于客戶對公共交通的依賴性非常強 ， 輕軌沿線住宅實現(xiàn)了通州區(qū)最高的價格平臺； ● 溢價能力有限 。 一方面輕軌沿線供應(yīng)量巨大 ， 同質(zhì)化競爭嚴(yán)重 ， 限制了高額溢價；另一方面 ， 由于區(qū)位認(rèn)知的差距不可顛覆 ， 與京通快速沿線的剛性價差形成了通州區(qū)普通住宅的價格天花板 。 產(chǎn) 品 溢 價 因 素 ?產(chǎn)品品質(zhì)是次要溢價因素 ● 產(chǎn)品自身的品質(zhì)以及周邊景觀資源能產(chǎn)生一定的溢價 ， 但由于與區(qū)域主流客戶的主要價值關(guān)注點不合 ， 價值提升能力很有限 。 本報告是嚴(yán)格保密的。 《 20222022年中國房地產(chǎn)策劃大全 》 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 40 我們通過本體條件解析和市場分析認(rèn)為實現(xiàn)客戶目標(biāo)面臨如下核心問題 ? 區(qū)域規(guī)劃分析 ? 地塊資源條件解析 ? 通州區(qū)房地產(chǎn)市場分析 規(guī)劃利好：景觀環(huán)境與道路交通 地塊優(yōu)勢：景觀環(huán)境與高尚區(qū)位 各片區(qū)主流產(chǎn)品市場接受度好 價格敏感型客戶，公共交通驅(qū)動 本項目的核心優(yōu)勢在于景觀環(huán)境，對通州區(qū)域的主流客戶難以實現(xiàn)溢價！ 考慮利潤實現(xiàn)，本項目的核心問題在于： 本體優(yōu)勢與通州客戶價值取向的錯位 本報告是嚴(yán)格保密的。 《 20222022年中國房地產(chǎn)策劃大全 》 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 41 本報告總體結(jié)構(gòu) 第一部分 項目背景與客戶目標(biāo) 第二部分 項目問題解析 第三部分 解決方案探討 第四部分 經(jīng)濟測算 第五部分 物業(yè)發(fā)展建議 本報告是嚴(yán)格保密的。 《 20222022年中國房地產(chǎn)策劃大全 》 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 42 客觀優(yōu)勢向價值實現(xiàn)的轉(zhuǎn)化 —— 從各檔次物業(yè)的客戶價值需求特征尋找突破口 結(jié)論回顧： ?本項目的優(yōu)勢在于優(yōu)越的景觀資源、隱秘的區(qū)位和便利的道路交通； ?本體優(yōu)勢對通州區(qū)主流客戶不能產(chǎn)生溢價。 項目的突出的客觀優(yōu)勢在于外圍產(chǎn)品中的環(huán)境，為發(fā)展品質(zhì)型住宅提供了強力支撐。 高品質(zhì)物業(yè)： 中高品質(zhì)物業(yè)： 中低品質(zhì)物業(yè)： 價格 戶型 質(zhì)量 交通 采光 通風(fēng) 環(huán)境 物管 教育 配套 會所 風(fēng)格 人文 品牌 身份 體驗 服務(wù) 外延產(chǎn)品 核心產(chǎn)品 外圍產(chǎn)品 客戶價值需求 來源：世聯(lián)模型 本報告是嚴(yán)格保密的。 《 20222022年中國房地產(chǎn)策劃大全 》 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 43 Q1： 目標(biāo)客戶在哪里？ Q2： 項目將面臨怎樣的競爭關(guān)系？核心競爭力是什么？ Q3： 如何發(fā)展可以最大化的挖掘地塊價值？ Q4： 采用怎樣的價格策略以實現(xiàn)較高利潤？ 品質(zhì)型住宅方案是否可行需要回答以下四個問題 本報告是嚴(yán)格保密的。 《 20222022年中國房地產(chǎn)策劃大全 》 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 44 東部大視角中的通州 —— CBD居住鏈的末端，面臨客戶的層層截流 ?東部房地產(chǎn)市場主要以 CBD為核心，依交通區(qū)位條件形成由內(nèi)而外的輻射圈層，圈層價格平臺和客戶層次有明顯的分級 ?供應(yīng)充足，產(chǎn)品類型豐富，市場多樣化競爭 ?通州區(qū)面臨各區(qū)域?qū)|部客戶的層層截流，形成了目前主要靠價格戰(zhàn)競爭的低價房地產(chǎn)市場 青年路區(qū)域 60009500 華紡易城 天鵝灣 百子灣區(qū)域 70008000 金都杭城 賽洛城 京通沿線區(qū)域 50006500 東 1時區(qū) 珠江綠洲 朝陽公園區(qū)域 17000 棕櫚泉 公園大道 CBD 通州區(qū) 40005000 雙井區(qū)域 8000 富力城 珠江帝景 客 戶 流 動 方 向 第一輻射區(qū) 第二輻射區(qū) 第三輻射區(qū) 京沈沿線區(qū)域 40006200 萬科青青 富力又一城 東壩區(qū)域 4300～ 6800 北京奧林匹克花園 價 格 平 臺 遞 減 方 向 本報告是嚴(yán)格保密的。 《 20222022年中國房地產(chǎn)策劃大全 》 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 45 北京東部核心區(qū)外住宅市場總體特征 品質(zhì)型住宅 珠江綠洲、北京奧園、富力又一城 實惠型住宅 華紡易城、國美第一城、東 1時區(qū) ?支付力相對較高，愿意為品質(zhì)支付溢價 ?支付力較低，不愿為產(chǎn)品附加值支付溢價 產(chǎn)品分類 典型項目 特征 客戶特征 ?從不同的方面打造項目自身品質(zhì)，實現(xiàn)附加值 ?實現(xiàn)區(qū)域高價或突破區(qū)域價格平臺 ?在戶型、建筑和園林規(guī)劃等方面沒有明顯亮點，滿足客戶基本要求 ?區(qū)域的中低價 同屬于支付力有限被擠出城市核心區(qū)的臵業(yè)者。 本項目要依靠品質(zhì)實現(xiàn)溢價將面臨東部核心區(qū)外品質(zhì)型住宅的競爭。 本報告是嚴(yán)格保密的。 《 20222022年中國房地產(chǎn)策劃大全 》 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 46 東部核心區(qū)外品質(zhì)型住宅片區(qū)分布區(qū)域 青年路 百子灣區(qū)域 東壩區(qū)域 京沈沿線區(qū)域 京通沿線區(qū)域 代表項目 天鵝灣、 羅馬嘉園、金都杭城等 北京奧林匹克花園 萬科青青、富力又一城 珠江綠洲、京貿(mào)國際公寓、華龍美樹等 外部資源 CBD邊緣，四五環(huán)之間，區(qū)位優(yōu)勢明顯 五環(huán) 京沈高速及五環(huán)線 京通快速路、朝陽路、朝陽北路、輕軌 價格范圍 7300~9500 6700（含 800元精裝修） 萬科青青： 5680 又一城： 6200 （含 1000元精裝修） 5700～ 6500 品質(zhì)主要體現(xiàn)點 園林與景觀 整體品質(zhì) 主題園林軸 教育配套 奧運概念 青青：新穎創(chuàng)新的產(chǎn)品 又一城：超大規(guī)模配套，規(guī)劃、建筑、園林各方面的品質(zhì)均好性 開發(fā)商品牌 建筑、立面 戶型 園林 配套等 本報告是嚴(yán)格保密的。 《 20222022年中國房地產(chǎn)策劃大全 》 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載