【正文】 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?規(guī)模 ：總占地 ，總建筑面積近 52萬(wàn)平米，綜合容積率 。 ?歐洲居住標(biāo)準(zhǔn)，新風(fēng)系統(tǒng)、LOWE玻璃、外墻保溫、地板熱輻射采暖等科技住宅八大子系統(tǒng) 。 ?該項(xiàng)目以追求現(xiàn)代感、國(guó)際感，舒適而優(yōu)雅、時(shí)尚而有格調(diào)的白領(lǐng)階層為目標(biāo)客群。 《 20222022年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全 》 移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 61 案例（ 3/3）：細(xì)分客戶(hù)特征 —— 成交總價(jià) 95萬(wàn)左右（含精裝修）客戶(hù) 該類(lèi)客戶(hù)年齡主要在三十至四十之間，已經(jīng)結(jié)婚生子，他們事業(yè)處于黃金階段，財(cái)富積累充實(shí)，普遍擁有較高的收入，首付能力強(qiáng)，可承受高總價(jià)，在解決居住基本需求的同時(shí)更加注重生活品質(zhì)（家庭月收入 2萬(wàn)以上、二次臵業(yè)、子女、父母、事業(yè)等負(fù)擔(dān)大、私家車(chē)、管理層等特征） 。 《 20222022年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全 》 移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 55 東壩區(qū)域重點(diǎn)項(xiàng)目分析 —— 北京奧林匹克花園（三期） ?項(xiàng)目位臵： 東壩集團(tuán) ， 五環(huán)路以東 ，東壩中路以西 ?開(kāi)發(fā)商： 北京奧林匹克臵業(yè)投資有限公司 ?代理商： 北京世聯(lián)房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 規(guī)模 建筑面積 容積率 總戶(hù)數(shù) 792 建筑形式 小高層板樓 戶(hù)型 復(fù)式 170平方米左右 四室兩廳 150平方米左右 三室兩廳 130平方米左右 三室一廳 120平方米左右 兩室兩廳 105平方米左右 兩室一廳 90平方米左右 價(jià)格 均價(jià) 6700元 /平方米 ，精裝修標(biāo)準(zhǔn)： 800元 /平方米 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 《 20222022年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全 》 移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 52 重點(diǎn)項(xiàng)目分析 —— 京貿(mào)國(guó)際公寓概況 ?項(xiàng)目位臵： 地鐵八通線(xiàn)八里橋站南側(cè) ?開(kāi)發(fā)商： 北京天旭運(yùn)河房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司 規(guī)模 占地面積 建筑面積 容積率 三期建筑面積 目前在售的是三期， G座和 F座，每棟 26層，共 520套 戶(hù)型 標(biāo)準(zhǔn)層三梯 10戶(hù) ，東西對(duì)稱(chēng)布局，共五種戶(hù)型，各兩 套。 京通沿線(xiàn)區(qū)域是供應(yīng)相對(duì)集中，對(duì)本項(xiàng)目直接截流，是重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域。 高品質(zhì)物業(yè)： 中高品質(zhì)物業(yè)： 中低品質(zhì)物業(yè)： 價(jià)格 戶(hù)型 質(zhì)量 交通 采光 通風(fēng) 環(huán)境 物管 教育 配套 會(huì)所 風(fēng)格 人文 品牌 身份 體驗(yàn) 服務(wù) 外延產(chǎn)品 核心產(chǎn)品 外圍產(chǎn)品 客戶(hù)價(jià)值需求 來(lái)源：世聯(lián)模型 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 由于客戶(hù)對(duì)公共交通的依賴(lài)性非常強(qiáng) ， 輕軌沿線(xiàn)住宅實(shí)現(xiàn)了通州區(qū)最高的價(jià)格平臺(tái)； ● 溢價(jià)能力有限 。 由于工作和生活節(jié)奏快 ， 對(duì) 公共交通的依賴(lài)性強(qiáng) ， 輕軌沿線(xiàn)成為其首選地段 。 典型項(xiàng)目資料卡 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 《 20222022年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全 》 移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 34 新華大街 — 運(yùn)河?xùn)|大街片區(qū)特征 —— 供應(yīng)量小的城市配套驅(qū)動(dòng)型市場(chǎng) ?資源依托 ?產(chǎn)品 ?價(jià)格與銷(xiāo)售狀況 ?客戶(hù) 通州老城區(qū)的成熟配套 新華大街、玉帶河街、運(yùn)河?xùn)|大街的交通 小高層與高層為主； 主力戶(hù)型為 90～ 110平方米兩居； 130～ 150平方米三居； 新開(kāi)項(xiàng)目少，在售項(xiàng)目基本處于尾房狀態(tài)。 獨(dú)棟、聯(lián)排、疊拼等低密度項(xiàng)目與低檔普通住宅項(xiàng)目、回遷房混雜； 非集中供應(yīng)地區(qū)。 《 20222022年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全 》 移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 29 輕軌沿線(xiàn)片區(qū)概況 新華聯(lián)家園 世紀(jì)星城 巴克寓所 蘇荷雅居 格瑞雅居 靚景名居 瑞都國(guó)際 世紀(jì)龍鼎 時(shí)尚街區(qū) 11Station 本岸 繡江南 瑞都公園世家 DBC加州小鎮(zhèn) 梨園小鎮(zhèn) 雅麗世居 藍(lán)調(diào)沙龍 日光清城 當(dāng)代明筑 新翠景園 ?輕軌八通線(xiàn)于 2022年12月 27日正式通車(chē)運(yùn)行； ?軌道交通的建成通車(chē)縮短了中心城區(qū)與通州之間的通行時(shí)間 ， 促進(jìn)了輕軌沿線(xiàn)土地的升值 ，同時(shí)帶動(dòng)了沿線(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮和活躍； ?輕軌八通線(xiàn)在通州境內(nèi)有 6個(gè)站點(diǎn) ， 每個(gè)站點(diǎn)都是新興樓盤(pán)的聚集地 。 《 20222022年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全 》 移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 25 地塊周邊配套 —— 高檔休閑、娛樂(lè)配套：月亮河度假村 月亮河度假村 —— 四星級(jí)度假酒店 70萬(wàn)平米園區(qū) ， 集商務(wù) 、 休閑 、 旅游 、 美食 、 健身等于一體 。 ?六環(huán)路 → 京哈高速→ 芙蓉東路 → 芙蓉北路 → 芙蓉西路 ，從地塊西側(cè)進(jìn)入 。 首都機(jī)場(chǎng)南線(xiàn) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 《 20222022年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全 》 移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 13 北運(yùn)河規(guī)劃 —— 南岸通過(guò)舊城改造形成商業(yè)商貿(mào)中心，不再規(guī)劃住宅 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?南拓東進(jìn)：南部以外環(huán)線(xiàn) 、京塘公路為界 ， 東部以六環(huán)路為界 ， 向外拓展 ， 與亦莊新城 、 國(guó)際空港聯(lián)動(dòng) ，形成新的發(fā)展空間 。 通州是北京市規(guī)劃大力發(fā)展的 11個(gè)新城中 ， 與順義 、 亦莊共同被列為 3個(gè)重點(diǎn)發(fā)展的新城 。 地塊指標(biāo) 開(kāi)發(fā)內(nèi)容 ?東潤(rùn)投資有限公司擬在月亮河度假村及月亮城堡私人酒店的南側(cè)地塊開(kāi)發(fā)住宅項(xiàng)目； ?項(xiàng)目預(yù)計(jì) 2022年 6月份 左右開(kāi)始正式銷(xiāo)售。 月亮城堡 項(xiàng)目地塊 月亮河度假村 ?占地 ， 合 ； ?建筑面積 左右 ， 容積率~3； ?限高 100米； 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?通州區(qū)發(fā)展定位 通州區(qū)的發(fā)展定位是： 面向區(qū)域的可持續(xù)發(fā)展的綜合性服務(wù)新城 。 ?組團(tuán)發(fā)展：以六環(huán)路 、 京哈高速路 、 外環(huán)線(xiàn)及京塘公路為分界線(xiàn) ， 在空間上形成 六大功能組團(tuán) 。 《 20222022年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全 》 移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 14 東部發(fā)展帶聯(lián)絡(luò)線(xiàn) 六環(huán) 京沈高速 通朝大街 京通快速 朝陽(yáng)北路 至亦莊 至順義 通順路 京平高速 京哈高速 通朝大街 重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) —— 道路交通 ?近期建設(shè)： ?北苑高架橋已經(jīng)通車(chē) ?北關(guān)高架橋 06年 11月份完工 ?兩廣路東延 （ 通朝大街 ） 06年春天動(dòng)工 ， 08年之前通車(chē) ?芙蓉東路升級(jí)為六環(huán)輔路 ， 06年 6月份建成 芙蓉東路將升級(jí)為六環(huán)輔路 紅色：高速公路、 城市快速路 藍(lán)色：一級(jí)公路 綠色：二級(jí)公路 兩年內(nèi)通州與中心城區(qū)的橫向交通和與順義、亦莊新城聯(lián)系的縱向交通將得到極大的改善。 《 20222022年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全 》 移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 17 項(xiàng)目銷(xiāo)售期 規(guī)劃利好評(píng)價(jià) 時(shí)間軸 2022 2022 2022 2022 2022~ 運(yùn)河景觀改造 運(yùn)河產(chǎn)業(yè)規(guī)劃實(shí)施 北苑高架 北關(guān)高架 兩廣路東延 芙蓉東路 地鐵 M6線(xiàn) 運(yùn)河規(guī)劃 交通規(guī)劃 首都機(jī)場(chǎng)南線(xiàn) 為本項(xiàng)目帶來(lái)實(shí)質(zhì)性利好的規(guī)劃是運(yùn)河景觀改造和道路交通的改善。 ?六環(huán)路 → 六環(huán)輔路（ 規(guī)劃中 ） → 通胡大街 → 芙蓉西路 ，從地塊西側(cè)進(jìn)入 。 規(guī)劃建設(shè)一座五星級(jí)酒店 。 北苑 果園 九棵樹(shù) 梨園 臨河里 土橋 典型項(xiàng)目：瑞都國(guó)際、 DBC加州小鎮(zhèn)、瑞都公園世家、世紀(jì)星城 …… 典型項(xiàng)目資料卡 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。目前新開(kāi)項(xiàng)目較少，主要以各項(xiàng)目的后續(xù)供應(yīng)為主，珠江國(guó)際城后續(xù)供應(yīng)將較大。 普通住宅在 3400～ 5000元 /平方米之間，多數(shù)項(xiàng)目在 4500元 /平方米 左右。 《 20222022年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全 》 移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 36 通胡大街片區(qū)特征 —— 成熟區(qū)邊緣性?xún)r(jià)比驅(qū)動(dòng)型市場(chǎng)，景觀資源未得到有效利用 ?資源依托 ?產(chǎn)品形式 ?價(jià)格與銷(xiāo)售狀況 ?客戶(hù) 新華大街 — 通胡大街的交通區(qū)位和城市配套； 京杭大運(yùn)河、奧體公園的景觀及人文資源。 ?高總價(jià)普通住宅主流客戶(hù)： ● 一次或 “ 一次半 ” 臵業(yè) ● 東部中級(jí)白領(lǐng) 、 通州地緣性客戶(hù) ● 為養(yǎng)老 、 生小孩 、 居住舒適等原因換房 ● 價(jià)值點(diǎn)排序： 價(jià)格 〉 景觀 、 戶(hù)型 〉 交通 、 配套 〉 …… 本類(lèi)客戶(hù)大多數(shù)為 30~45歲的中年人 ， 有一定的財(cái)富積累 。 一方面輕軌沿線(xiàn)供應(yīng)量巨大 ， 同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重 ， 限制了高額溢價(jià)；另一方面 ， 由于區(qū)位認(rèn)知的差距不可顛覆 ， 與京通快速沿線(xiàn)的剛性?xún)r(jià)差形成了通州區(qū)普通住宅的價(jià)格天花板 。 《 20222022年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全 》 移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 43 Q1： 目標(biāo)客戶(hù)在哪里？ Q2： 項(xiàng)目將面臨怎樣的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系？核心競(jìng)爭(zhēng)力是什么？ Q3： 如何發(fā)展可以最大化的挖掘地塊價(jià)值？ Q4： 采用怎樣的價(jià)格策略以實(shí)現(xiàn)較高利潤(rùn)？ 品質(zhì)型住宅方案是否可行需要回答以下四個(gè)問(wèn)題 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 A戶(hù)型三室兩廳兩衛(wèi)，有傭人房及其獨(dú)立衛(wèi)生間 B戶(hù)型三室兩廳兩衛(wèi) C戶(hù)型三室兩廳兩衛(wèi) D戶(hù)型兩室兩廳一衛(wèi) E戶(hù)型三室兩廳兩衛(wèi) 價(jià)格 ?成交均價(jià) 5700元，目前可打 95折。 《 20222022年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全 》 移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 56 北京奧園產(chǎn)品特點(diǎn) —— “ 奧林匹克”主題綠化景觀、奧運(yùn)概念及教育配套 綠色弧形窗 長(zhǎng) 1200米 ， 寬 40米 “ 奧林匹克 ” 主題園林景觀軸 14000平方米專(zhuān)業(yè)運(yùn)動(dòng)城 北京師范大學(xué)附屬幼兒園及小學(xué) 奧運(yùn)中國(guó) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 年齡分布0% 15%46%31%8%25以 下 2529 30394049 50以 上家庭結(jié)構(gòu)23%39%38%單身或兩口之家 兩代家庭三代家庭家庭收入54%23%23%1015萬(wàn) 1624萬(wàn) 25萬(wàn) 以上置業(yè)次數(shù)23%54%23%首次置業(yè) 二次置業(yè) 二次以上職業(yè)0%25%50%17%8%公務(wù)員 職員 管理人員經(jīng)商 技術(shù)人員私家車(chē)100%有本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?一居 60平米，二居 100～120平米，三居 130～ 160平米 ?一二期售完，三期“名堂”均價(jià) 9900元 /平米 太陽(yáng)宮區(qū)域住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)格走勢(shì)500060007000800090001000011000021 031 041 051 061均價(jià)(元/平米)UHN國(guó)際村 太陽(yáng)星城 阿波羅計(jì)劃國(guó)展新座