【文章內(nèi)容簡介】 0 38885 — 約 5000 ㎡ 綠地智尊 27988 27988 27988 0 1333 0 南郊聚潤廣場 24855 24855 10378 14507 727 0 類住宅 南方國際大廈 35380 5696 33810 4126 2063 0 — 綠地領(lǐng)御 根據(jù)現(xiàn)推產(chǎn)品，預(yù)計 總體量 6萬㎡左右 15329 12447 約 48000 12447 0 綠地翡翠國際廣場 37404 37404 34855 2549 5810 0 未入市項目 達賢 C C2地塊 占地 ㎡， 總建面 ㎡，樓板價 1819元 /㎡ ，體量不大，樓板價較低，預(yù)計產(chǎn)品類型以類住宅和商業(yè)為主，體量約為類住宅 5萬左右，入市時間與本案相當，但競爭不大 未來類住宅產(chǎn)品市場競爭較小，存在較大的市場機會 辦公客戶分析 常規(guī)辦公產(chǎn)品客戶 客戶類型： 自用客戶為主，客戶廣泛性強，但客戶量有限 客戶關(guān)注點 ：地段、品質(zhì)、商務(wù)形象及氛圍 類住宅產(chǎn)品客戶 客戶類型： 成熟地段類住宅自住客戶為主，尚不成熟的發(fā)展區(qū)域以投資并兼具一定自住的客戶為主 客戶關(guān)注點： 普通層級客戶主要關(guān)注高附加值，低總價，相對高層級偏好空中別墅感 綠地翡翠 75%以上為南橋區(qū)域內(nèi)首次剛需自住客戶， 25%為投資客戶 綠地領(lǐng)御 基本都是南橋當?shù)丶爸苓厒€體戶、私營業(yè)主，少量公務(wù)員、高級白領(lǐng)； 3040歲； 7080%為投資兼自用， 2030%為純自住需求。 常規(guī)辦公自用客戶為主，客戶基數(shù)有限；類住宅廣泛性強，投資自住皆有，且投資屬于置業(yè)型擁有兼自用，主要關(guān)注高附加值、低總價，更高層級客戶則進一步偏好空中別墅的居住感 辦公產(chǎn)品定位考量依據(jù) 市場接受度 客戶需求量 未來競爭 類住宅價格穩(wěn)定，去化 速度快；常規(guī)辦公去化 速度慢。 常規(guī)辦公需求量 有限，類住宅客 戶廣泛性強 本案入市時，常規(guī) 辦公及類住宅市場 存量均不大，存在 機會 本案辦公產(chǎn)品發(fā)展模式為： 挑高類住宅產(chǎn)品為主體 辦公產(chǎn)品定位 本案辦公產(chǎn)品發(fā)展模式定位為：挑高類住宅產(chǎn)品為主體 市場上有沒有類似項目成功操作經(jīng)驗 ? 禹州金橋國際 大型商辦項目的類住宅快銷模式 案例借鑒 禹州金橋國際 項目地址 浦東金湘路 201弄 15號 開發(fā)商 禹洲集團 土地用途 辦公 占地面積（畝） ㎡ 總建筑面積（㎡） 約 30萬㎡ 綠化率 30% 物業(yè)類型 高層 項目開盤時間 2023年 1月 25日 分幾期開發(fā) 5期 物業(yè)公司 華僑城物業(yè) 臨近碧云國際社區(qū)，但配套不完善，難借其勢；靠近金橋進出口加工園，但園區(qū)以制造業(yè)、總部經(jīng)濟為主，辦公需求支撐不足 辦公屬性，體量與本案相當 區(qū)位之于碧云之于金橋進出口加工園區(qū)與本案之于南橋老城、之于南橋產(chǎn)業(yè)區(qū)相似 距離碧云國際社區(qū) 5分鐘； 位于 金橋進出口加工園區(qū)內(nèi)， 周邊 總部 型辦公廠房 為主， 基本無居民樓，居住氛圍較差，日常的生活配套匱乏。 項目內(nèi)部配有 ㎡商業(yè)，目前已逐步投入使用，日?；旧羁梢詽M足。 一期藍館： 開盤日期： 2023年 3月 17日 建筑面積： 24013平方米 戶數(shù)： 494套 主力面積： 3473平方米 層高： 建筑形態(tài)：地上 15層，地下 2層的高檔次商辦綜合樓 銷售均價： /平方米 賣點：花園式商務(wù)寓所，挑高空間，產(chǎn)權(quán)式辦公 二期紅庭 開盤日期： 2023年 10月 27日 建筑面積： 49553平方米 主力面積： 4082平方米 戶數(shù)： 871套 層高： 銷售均價： /平方米 賣點：精裝國際公館， MINI LOFT 三期紫郡： 開盤日期： 2023年 11月 24日 建筑面積： 64404平方米 主力面積： 4063平方米 戶數(shù)： 1131套 層高： 銷售均價： /平方米 賣點：經(jīng)理人公寓，挑高空間 禹州金橋國際產(chǎn)品策略 案例借鑒 一期 — 三期均以挑高 LOFT實現(xiàn)產(chǎn)品高附加，弱化項目辦公屬性及不完善配套 四期：據(jù)了解開發(fā)商將自持以四星級酒店運營，壓軸開發(fā) 禹州金橋國際產(chǎn)品策略 案例借鑒 四期規(guī)劃為四星級酒店，五期層高受限、壓軸高端服務(wù)式公寓 層高 面積 戶型 梯戶比 一號樓 50100平方米 兩房為主 3梯 10戶 二號樓 3050平方米 — 3梯 18戶 第一期 第二期 第三期 建面： 建面： 建面： 產(chǎn)品 小高層 小高層 小高層 進度 在 2023年全部賣空 二期部分交房 均價 11983元 /平米 17026元 /平米 12938元 /平米 13951元 /平米 17652元 /平米 時間軸 20261元 /平米 在高性價比策略下，項目去化一直表現(xiàn)良好，價格穩(wěn)步上升 案例借鑒 禹州金橋國際產(chǎn)品策略 購買客戶廣泛，包括自住客、投資客、小型辦公 禹州金橋國際產(chǎn)品策略 案例借鑒 【 借鑒點 —— 挑高高附加值類住宅產(chǎn)品 】 ? 通過高附加值化解商辦產(chǎn)品抗性，增加產(chǎn)品價值； ? 以類住宅形式設(shè)計，客戶涵蓋自住、投資、辦公客戶； ? 梯度型產(chǎn)品提高產(chǎn)品及客戶層級、避免單一形象； 成功營銷目標：客戶范圍廣、接受度高，實現(xiàn)快速銷售、價格穩(wěn)步上升 升級關(guān)注：產(chǎn)品組合的營銷驅(qū)動 案例借鑒 項目價值梯度上升 市場關(guān)注力提升 客戶購買力增強 高附加值毛坯產(chǎn)品、競爭優(yōu)勢 +需求認知度，實現(xiàn)快速去化目標 后期產(chǎn)品升級：裝修酒店式公寓、考慮規(guī)劃限制以平層產(chǎn)品替代 規(guī)劃妥協(xié)、辦公客戶積累、形象多面化單幢物業(yè)參與 辦公產(chǎn)品定位 公寓市場研究及可行性分析 辦公市場研究及可行性分析 商業(yè)市場研究及可行性分析 周邊商業(yè)配套 商業(yè)市場分析 項目名稱 商業(yè)建筑面 積 首次開盤日期 業(yè)態(tài)分析 南方國際購物中心 — 綠天商城 54470平方米 2023年 10月 一層 :男女服飾、二層：鞋帽箱包、三層：工藝首飾、四層：輕紡用品 綠地領(lǐng)御 37344平方米 2023年 7月 餐飲、服飾、酒吧、 南橋國際商業(yè)廣場 101450平方米 2023年 9月 一層：世界品牌服飾區(qū)、二層：品牌時尚服飾區(qū)、三層：美食、禮品區(qū)、四層：娛樂休閑區(qū) 上海南方國際購物中心（南方國際大廈） 24968平方米 2023年 9月 數(shù)碼家居賣場、服裝城、美食街、休閑廣場 綠地領(lǐng)御 南方國際 南橋國際商業(yè)廣場 本案 綠天商城 南港路 金海路 望園路 本案周邊商業(yè)規(guī)劃配套完善，人口密集度低 商業(yè)市場分析 南橋國際商業(yè)廣場 1F 2F 3F 4F 南橋國際商業(yè)廣場 地址 金海路 3399號 開間面積 50平方米 200平方米 客戶情況 60%南橋本地客戶、 35%市區(qū)客戶、 15%外地客戶 物業(yè)費 7元 /平方米 /月 去化速度 月去化套數(shù) 36 租金 一層： /平方米 /天、二層： /平方米 /天、三層： /平方米 /天、四層： 2元 /平方米 /天 價格 均價 14016元 /平方米 去化速度慢、高租金 商業(yè)市場分析 綠天商城 南方國際購物中心 綠天商城 地址 南奉公路 7563號 開間面積 20平方米 50平方米 客戶情況 65%南橋本地客戶、 10%市區(qū)客戶、 15%外地客戶 物業(yè)費 未定 去化速度 月去化套數(shù) 183 租金 平均租金 /平方米 /天 3元 /平方米 /天， 一層租金 4元 /平方米 /天 回報率 三年開發(fā)商統(tǒng)一管理 回報率依次為 6%、 8%、 10% 價格 均價 12525元 /平方米 綠天商城 開發(fā)商實力雄厚，去化較快 商業(yè)市場分析 周邊商業(yè)配套存量 項目名稱 總建筑面積 已推面積 存量 南方國際購物中心 — 綠天商城 54470平方米 51477平方米 2993平方米 綠地領(lǐng)御 37344平方米 15807平方米 21537平方米 南橋國際商業(yè)廣場 101450平方米 36900平方米 64551平方米 上海南方國際購物中心（南方國際大廈） 24968平方米 17744平方米 7225平方米 綠天商城 綠地領(lǐng)御 南橋國際商業(yè)廣場 南方國際購物中心 (南方國際大廈 ) 周邊商業(yè)存量較多、 預(yù)計后期 空置率較高，對本案商業(yè)有干擾影響 商業(yè)產(chǎn)品定位考量依據(jù) 市場容量 干擾環(huán)境 未來競爭 目前區(qū)域環(huán)境一般，整 體商業(yè)環(huán)境需有新亮點 可預(yù)見的前期商 業(yè)空置干擾較強 商業(yè)銷售參差不齊， 本案入市時，仍有 一定體量商業(yè)競爭， 需有一定競爭力且體 量控制 本案商業(yè)產(chǎn)品發(fā)展模式為： 以主題型商業(yè)為主體，一定配套商業(yè)的規(guī)?？刂撇僮?，需注意體量控制 商業(yè)產(chǎn)品定位 本案商業(yè)產(chǎn)品發(fā)展模式定位為：以主題商業(yè)為主體、一定配套商業(yè)的商業(yè)規(guī)?？刂撇僮髂Ｊ? 商業(yè)體量控制前提下，如何平衡政府規(guī)劃指標？ 本案作為南橋新城現(xiàn)代服務(wù)業(yè)副中心的核心區(qū)域，未來存有商務(wù)需求， 酒店 產(chǎn)品將有一定市場，可以 消化一部分商業(yè)指標 ，同時可以增加項目產(chǎn)品維度 ，但是 酒店的容量和需求層級如何 ？ 酒店市場分析 酒店類型 名稱 星級 樓層 配套 星級酒店 圣淘沙大酒店 四星級 9,12層餐飲、娛樂配套， 3層以上客房 餐廳、會議室、健身房、網(wǎng)球場、桌球房、豪華桑拿、乒乓室、保齡球館、美容美發(fā)中心；凱撒夜總會、 KTV包房；高標準施建中的高樂夫球場、游泳池壁球等 古華山莊 三星級 3層多層 會議室、餐飲、游泳池、健身房、 SPA、KTV夜總會、網(wǎng)球、棋牌室、美容美發(fā) 悅?cè)A大酒店 四星級 16 餐廳、多功能廳、會議室、室內(nèi)游泳池、健身中心、瑜伽館、乒乓房、豪華桑拿、女子 SPA、美容美發(fā)、足浴、夜總會 綠地逸東華酒店 五星級 20 自助餐、燒烤餐、 T吧、戶外咖啡吧、粵菜館、無柱式宴會廳、十間多功能會議室、逸東貴賓會、健身中心、水療中心和設(shè)施齊全的商務(wù)中心 南郊賓館 五星級 2棟 8層 酒廊、西餐廳、自助餐廳、中餐廳、酒吧、茶藝館、宴會廳、游泳池、會議室、桌球房、健身中心、瑜伽房、網(wǎng)球場、棋牌室、美容中心 經(jīng)濟型酒店 格林豪泰 — 6層 無，周邊有 KTV、棋牌室等 上海梅麗亞晶商務(wù)酒店 — 7層 一層為餐飲 本案 悅?cè)A大酒店 南郊賓館 圣淘沙大酒店 古華山莊 綠地逸東華酒店 酒店概況 區(qū)域酒店多分布于南橋中心，對成熟地段依賴性較強，本案位置相對處于劣勢 格林豪泰 上海梅麗亞晶商務(wù)酒店 酒店市場分析 酒店類型 名稱 類型 /星級 配套 價格（元 /天） 星級酒店 圣淘沙大酒店 四星級 餐廳、會議室、健身房、網(wǎng)球場、桌球房、豪華桑拿、乒乓室、保齡球館、美容美發(fā)中心；凱撒夜總會、 KTV包房；高標準施建中的高樂夫球場、游泳池壁球等 標準間 450 豪華間 550 商務(wù)間 650 古華山莊 三星級 會議室、餐飲、游泳池、健身房、 SPA、 KTV夜總會、網(wǎng)球、棋牌室、美容美發(fā) 標準間 270 豪華間 390 套房 710 悅?cè)A大酒店 四星級 餐廳、多功能廳、會議室、室內(nèi)游泳池、健身中心、瑜伽館、乒乓房、豪華桑拿、女子 SPA、美容美發(fā)、足浴、夜總會 高級間 450 豪華間 550 行政間 700 綠地逸東華酒店 五星級 自助餐、燒烤餐、 T吧、戶外咖啡吧、粵菜館、無柱式宴會廳、十間多功能會議室、逸東貴賓會、健身中心、水療中心和設(shè)施齊全的商務(wù)中心 客房 680 尊貴房 830 套房 19802180 南郊賓館 五星級 酒廊、西餐廳、自助餐廳、中餐廳、酒吧、茶藝館、宴會廳、游泳池、會議室、桌球房、健身中心、瑜伽房、網(wǎng)球場、棋牌室、美容中心 標準房 650 景觀房 750 商務(wù)套房 1080 經(jīng)濟型酒店 格林豪泰 — 無，周邊有 KTV、棋牌室等 標準間 219 上海梅麗亞晶商務(wù)酒店 — 一層為餐飲 標準間 188 酒店概況 星級酒店價格 450800元 /天，經(jīng)濟型酒店價格為 180220元 /天 酒店市場分析 酒店經(jīng)營情況 酒店類型 名稱 類型 /星級 客房數(shù) 入住率 入住客戶 星級酒店 圣淘沙大酒店 四星級 300 70