【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 更加明顯。從客戶職業(yè)構(gòu)成來(lái)說(shuō)，本項(xiàng)目周邊區(qū)域的項(xiàng)目，企業(yè)主或高管階層占據(jù)了相當(dāng)大的比例；另外公務(wù)員、事業(yè)單位職員也將會(huì)是本項(xiàng)目目標(biāo)客戶的重要來(lái)源；東莞本地客戶一直以來(lái)都是東莞購(gòu)房的主力軍，這部分人群擁有大量的閑散資金，他們購(gòu)房很大一部分是因?yàn)橥顿Y購(gòu)房，或是因?yàn)轫?xiàng)目好、地段好而購(gòu)房，本項(xiàng)目憑借其優(yōu)越的地理位置，也將吸引這部分人群；企業(yè)白領(lǐng)也是近段時(shí)間購(gòu)房較為活躍的人群，這部分人群的購(gòu)房比例較以前有所上升，未來(lái)隨著城市化進(jìn)程的進(jìn)一步推進(jìn)，比例還會(huì)有所上升。從以上對(duì)市場(chǎng)分析的總結(jié)，得出以下針對(duì)于本項(xiàng)目的客戶定位：客戶的區(qū)域構(gòu)成：以南城、莞城、東城、萬(wàn)江為重點(diǎn)區(qū)域；其它區(qū)域?yàn)檩o助區(qū)域主要客戶職業(yè)構(gòu)成：企業(yè)主、高管階層、東莞原始居民、公務(wù)員、事業(yè)單位職員等客戶的戶籍構(gòu)成：廣東?。ò|莞本地居民）人將是本項(xiàng)目的主力購(gòu)房群體；另外省人也將占有一定的比例，也是不容忽視的購(gòu)房群體背景特征：A、年齡層次：多數(shù)年齡在2645歲之間；B、家庭結(jié)構(gòu)：多為24人，有些家庭孩子已比較大，需要相對(duì)獨(dú)立的個(gè)人空間；C、收入狀況：屬于中高等級(jí)，家庭年收入6萬(wàn)元以上，有一定的支付首期能力；E、消費(fèi)水平：是一些中高檔商品的擁有者和消費(fèi)對(duì)象，比如擁有中高檔表、中高檔服裝或皮鞋等；F、購(gòu)買動(dòng)機(jī)：改善居住條件，提高生活質(zhì)量，注重項(xiàng)目未來(lái)的升值潛力，在滿足居住的同時(shí)兼顧投資價(jià)值。購(gòu)房時(shí)可能考慮相關(guān)問(wèn)題：A、注重樓盤品質(zhì)，住宅設(shè)計(jì)本身應(yīng)具有現(xiàn)代居住概念，建筑風(fēng)格及色彩符合目標(biāo)客戶的審美情趣，有較完善的社區(qū)生活配套；B、注重各個(gè)房間的多種功能，對(duì)戶型的創(chuàng)新要求較高；C、注重子女教育，希望孩子能得接受好的教育；D、希望有設(shè)備齊全的配套會(huì)所；E、希望社區(qū)空氣清新、環(huán)境良好；F、希望小區(qū)有良好的服務(wù)，保證社區(qū)的安全性；G、要求開發(fā)商有比較強(qiáng)的專業(yè)素質(zhì)，對(duì)項(xiàng)目前景看好。東莞本地人：A、年齡層次：多數(shù)年齡在3045歲之間B、職業(yè)構(gòu)成：多為自由職業(yè)者、企業(yè)主、公務(wù)員C、家庭結(jié)構(gòu)：多代同堂，喜歡和家人住一起D、收入狀況：高收入人群，家庭年收入在8萬(wàn)元以上，購(gòu)房有一次性付款的能力E、交通工具：私家車F、消費(fèi)水平：有很強(qiáng)的消費(fèi)能力，經(jīng)常出入一些高檔消費(fèi)場(chǎng)所，有固定的消費(fèi)習(xí)慣，一定的消費(fèi)圈子G、購(gòu)買動(dòng)機(jī)：更多的是因?yàn)橄矚g而購(gòu)買，看重項(xiàng)目未來(lái)的升值潛力，以投資為目的比重較大I、消費(fèi)特征：低調(diào)務(wù)實(shí)，虛榮心重，希望得到別人的尊敬廣東本省人：A、年齡層次：多數(shù)年齡在2635歲之間B、職業(yè)構(gòu)成：服務(wù)行業(yè)、企事業(yè)單位職員C、家庭結(jié)構(gòu)：一般為23口人D、收入狀況：屬中高等級(jí)收入人群，家庭年收入在6萬(wàn)元以上，有一定的支付首付的能力E、交通工具：公交車或公司配車F、消費(fèi)水平：經(jīng)常出入一些中高檔消費(fèi)場(chǎng)所，學(xué)歷較高，有一定的文化修養(yǎng)，注重生活質(zhì)量G、購(gòu)買動(dòng)機(jī)：改善居家條件是其購(gòu)房的首要目的，居住兼顧投資外省人：A、年齡層次：多數(shù)年齡在2635歲之間B、職業(yè)構(gòu)成：主要從事服務(wù)行業(yè)及制造業(yè)，企業(yè)的高級(jí)技工C、家庭結(jié)構(gòu)：主要以13口人，單身及二口之家的比例較大D、收入狀況：屬中端收入人群，家庭年收入在6萬(wàn)元以上E、交通工具：公交車F、消費(fèi)水平：中端消費(fèi)水平，平時(shí)消費(fèi)較少，在東莞工作了一段時(shí)間，有一定的積累，能夠支付一定的首期房款G、購(gòu)買動(dòng)機(jī)：滿足居家條件是主要的購(gòu)房動(dòng)機(jī)I、消費(fèi)特征：穩(wěn)沉務(wù)實(shí)，購(gòu)房尋求家庭歸屬感方案假設(shè)的方向及開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)：開發(fā)方向條件支撐自身約束市場(chǎng)環(huán)境開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大面積住宅地段、外部景觀地塊較小，容積率高，自身較難營(yíng)造一個(gè)景觀環(huán)境客戶層面窄，價(jià)格難以實(shí)現(xiàn)大中大面積住宅地段、外部景觀規(guī)模較小，容積率高，無(wú)景觀客戶層面較窄，競(jìng)爭(zhēng)壓力大，價(jià)格彈性空間小大中等面積住宅區(qū)位、外部景觀、產(chǎn)品規(guī)模較小，容積率高，無(wú)景觀客戶層面寬，競(jìng)爭(zhēng)壓力大，消化速度慢，價(jià)格較難提升較大中小面積住宅區(qū)位、外部景觀、產(chǎn)品規(guī)模較小，容積率高客戶層面寬，競(jìng)爭(zhēng)壓力較小，置業(yè)門檻較低，價(jià)格彈性較大小小面積住宅區(qū)位、外部景觀規(guī)模較小，容積率高投資比重大，單套數(shù)量增多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)大，未來(lái)租客多，管理難，后期維護(hù)費(fèi)用高較大寫字樓區(qū)位、周邊商務(wù)氛圍濃規(guī)模較小競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手多，壓力大，難賣高價(jià)較大從以上幾種方案的假設(shè)及開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)分析來(lái)看，本項(xiàng)目適宜開發(fā)以中小面積戶型為主力的樓盤，另考慮到項(xiàng)目所處位置的特殊性，可以增加一棟商務(wù)寫字樓，將項(xiàng)目開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)降到最低，同時(shí)更具靈活性，在瞬息萬(wàn)變的市場(chǎng)上占據(jù)主動(dòng)。三區(qū)核心新貴生活住區(qū)釋義：☆“三區(qū)核心”，項(xiàng)目位于南城、東城、莞城三區(qū)交界處，隸屬南城區(qū)，緊貼CBD，周邊配套齊全，核心區(qū)位價(jià)值突顯?！睢靶沦F生活”，新城區(qū)、新富階層、新貴生活，用二流價(jià)格享受一流的生活，一流的地段，一流的品質(zhì)，一流的配套，一流的服務(wù)，體現(xiàn)購(gòu)房客戶身份的尊貴感。從對(duì)本項(xiàng)目的客戶定位、產(chǎn)品定位，鑒于市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)情況，我們提出該項(xiàng)目推廣的市場(chǎng)形象主題：城市中心精彩生活領(lǐng)域釋義：☆“城市中心”，本項(xiàng)目在南城的中心，緊鄰中心廣場(chǎng)，“城市中心”是對(duì)地理與心理的范圍界定，體現(xiàn)出消費(fèi)人群地位與身份的認(rèn)同?！睢熬噬铑I(lǐng)域”，本項(xiàng)目外圍景觀資源豐富，項(xiàng)目周邊各配套設(shè)施齊全；項(xiàng)目自身集住宅、商業(yè)街區(qū)于一體，產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)合理，內(nèi)部園林較好，能體現(xiàn)出精彩、豐富的生活品質(zhì)。從對(duì)本項(xiàng)目的產(chǎn)品定位，形象主題和從便于市場(chǎng)推廣需要來(lái)看，我們提出以下案名建議：建議：達(dá)鑫龍庭釋義：☆群星匯聚，龍之庭院；☆龍乃國(guó)人之象征，代代相傳，能激起人們龍文化的情節(jié)，在內(nèi)心產(chǎn)生共鳴；☆案名具有一定文化韻味，富含東方溫情，具有富貴、發(fā)達(dá)之意，能夠體現(xiàn)客戶的尊貴感；☆案名讀起來(lái)瑯瑯上口，易于推廣。本項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位主要是根據(jù)項(xiàng)目周邊可比項(xiàng)目及相關(guān)檔次樓盤價(jià)格并結(jié)合本項(xiàng)目的具體情況，運(yùn)用“市場(chǎng)比較法”來(lái)作出價(jià)格定位。同時(shí)根據(jù)我們對(duì)目標(biāo)客戶的判斷，通過(guò)使用“目標(biāo)需求定價(jià)法”來(lái)進(jìn)行反推，由此得出對(duì)本項(xiàng)目的價(jià)格定位判斷。根據(jù)物業(yè)的普遍特性，我們結(jié)合本項(xiàng)目周邊及相關(guān)檔次住宅物業(yè)的實(shí)際情況，對(duì)影響住宅物業(yè)價(jià)值實(shí)現(xiàn)的若干要素進(jìn)行歸納總結(jié)。u 區(qū) 位：項(xiàng)目所處的地理區(qū)位以及行政區(qū)位（包括土地地 價(jià)），這是商品房房?jī)r(jià)的主要構(gòu)成部分，在項(xiàng)目開發(fā)中起主導(dǎo)作用；u 周邊環(huán)境：項(xiàng)目所處位置的周邊自然環(huán)境及人文環(huán)境；u 規(guī) 模：項(xiàng)目總占地以及建筑密度、建筑形態(tài)、布局等；u 景 觀：小區(qū)內(nèi)園林風(fēng)格、綠化程度、景觀特色等；u 周邊生活配套：包括購(gòu)物、學(xué)校、醫(yī)療等的便捷度；u 小區(qū)配套：會(huì)所功能、公共休閑、活動(dòng)場(chǎng)所等；u 戶型結(jié)構(gòu)：產(chǎn)品特點(diǎn)、外形特征、美觀程度、實(shí)用程度等；u 物業(yè)管理：品牌知名度、專業(yè)的管理模式、服務(wù)態(tài)度及服務(wù)內(nèi)容等；u 發(fā) 展 商：發(fā)展商的自身實(shí)力及社會(huì)認(rèn)同度；u 投資潛力：本項(xiàng)目及片區(qū)未來(lái)升值潛力。以上是判斷住宅物業(yè)價(jià)值的10個(gè)項(xiàng)目基本要素，但不容忽視的是，整體市場(chǎng)的供求狀況、競(jìng)爭(zhēng)樓盤的建設(shè)和推廣策略、政府有關(guān)政策的制定、國(guó)家以及地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的變化，都是影響住宅物業(yè)價(jià)值實(shí)現(xiàn)的重要前提要素?？紤]到項(xiàng)目的實(shí)際情況，有些比較因素因?yàn)轫?xiàng)目的施工進(jìn)度的影響，特征無(wú)法表現(xiàn)，我們從中篩選一些因素作為本項(xiàng)目的比較因素。項(xiàng)目類樓盤價(jià)格修正系數(shù)分析如下：項(xiàng)目名稱比較因素項(xiàng)目與可比實(shí)例的分值華凱豪庭城市星座運(yùn)河?xùn)|1號(hào)鴻福廣場(chǎng)元美廣場(chǎng)第一國(guó)際城市假日博客公寓未來(lái)世界花園本項(xiàng)目區(qū) 位25%7887周邊環(huán)境12%8