【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 化費(fèi) 按綠化面積， 200 元 / 平米 22614 建安工程費(fèi) 1600 元 / 平米 141334 平米 361825 建安工程專業(yè)費(fèi) 取建安工程費(fèi)的 1 . 5 % 36182 5436 開發(fā)間接費(fèi) 2 5 項(xiàng)之和的 1 . 5 % 45299 6797 不可預(yù)見費(fèi) 2 6 項(xiàng)之和的 2% 45979 920小計(jì) 596188 期間費(fèi)用 71258 . 1 管理費(fèi)用 2 5 項(xiàng)之和的 2% 45299 9068 . 2 銷售費(fèi)用 銷售收入的 2 . 5 % 113067 28278 . 3 財(cái)務(wù)費(fèi)用 按建筑面積， 150 元 / 平米 339266743113067兩稅一費(fèi) 銷售收入的 5 . 5 % 113067 6219401066 0 . 0 9 %3 5 . 4 7 %成本合計(jì)（萬元）銷售收入（萬元）所得稅前利潤(rùn)額（萬元）成本利潤(rùn)率銷售利潤(rùn)率測(cè)算結(jié)果 ?方案二 聯(lián)排 /疊拼別墅 FAR= 估算售價(jià)： 5000元 /平米 第 36 頁 2.【 SWOT分析和綜合定位分析 】 SWOT分析 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 綜合定位分析 SWOT優(yōu)化分析 綜合分析小結(jié) ?. 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 序號(hào) 項(xiàng)目 取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 取費(fèi)基數(shù) 金額（萬元）1 土地費(fèi)用 30 萬元 / 畝 424 畝 127202 前期費(fèi)用 14472 . 1 可研及顧問費(fèi) 取建安工程費(fèi)的 0 . 2 % 45227 902 . 2 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 取建安工程費(fèi)的 3% 45227 13573 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用 81413 . 1 大市政 取建安工程費(fèi)的 10% 45233 . 2 小市政 取建安工程費(fèi)的 8% 36183 . 3 園林綠化費(fèi) 按綠化面積， 200 元 / 平米 22614 建安工程費(fèi) 1600 元 / 平米 141334 平米 452275 建安工程專業(yè)費(fèi) 取建安工程費(fèi)的 1 . 5 % 45227 6786 開發(fā)間接費(fèi) 2 5 項(xiàng)之和的 1 . 5 % 55493 8327 不可預(yù)見費(fèi) 2 6 項(xiàng)之和的 2% 56326 1127小計(jì) 701728 期間費(fèi)用 81778 . 1 管理費(fèi)用 2 5 項(xiàng)之和的 2% 55493 11108 . 2 銷售費(fèi)用 銷售收入的 2 . 5 % 113067 28278 . 3 財(cái)務(wù)費(fèi)用 按建筑面積， 150 元 / 平米 424078349113067兩稅一費(fèi) 銷售收入的 5 . 5 % 113067 6219285003 6 . 3 8 %2 5 . 2 1 %成本合計(jì)（萬元）銷售收入（萬元）所得稅前利潤(rùn)額（萬元）成本利潤(rùn)率銷售利潤(rùn)率測(cè)算結(jié)果 ?方案三 花園洋房 FAR= 估算售價(jià)： 4000元 /平米 第 37 頁 2.【 SWOT分析和綜合定位分析 】 SWOT分析 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 綜合定位分析 SWOT優(yōu)化分析 綜合分析小結(jié) ?. 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 序號(hào) 項(xiàng)目 取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 取費(fèi)基數(shù) 金額（萬元）1 土地費(fèi)用 30 萬元 / 畝 424 畝 127202 前期費(fèi)用 16462 . 1 可研及顧問費(fèi) 取建安工程費(fèi)的 0 . 2 % 51446 1032 . 2 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 取建安工程費(fèi)的 3% 51446 15433 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用 80733 . 1 大市政 取建安工程費(fèi)的 10% 51453 . 2 小市政 取建安工程費(fèi)的 8% 41163 . 3 園林綠化費(fèi) 按綠化面積， 200 元 / 平米 19794 建安工程費(fèi) 1400 元 / 平米 141334 平米 514465 建安工程專業(yè)費(fèi) 取建安工程費(fèi)的 1 . 5 % 51446 7726 開發(fā)間接費(fèi) 2 5 項(xiàng)之和的 1 . 5 % 61937 9297 不可預(yù)見費(fèi) 2 6 項(xiàng)之和的 2% 62866 1257小計(jì) 768438 期間費(fèi)用 99668 . 1 管理費(fèi)用 2 5 項(xiàng)之和的 2% 61937 12398 . 2 銷售費(fèi)用 銷售收入的 2 . 5 % 128614 32158 . 3 財(cái)務(wù)費(fèi)用 按建筑面積， 150 元 / 平米 551286809128614兩稅一費(fèi) 銷售收入的 5 . 5 % 128614 7074347314 0 . 0 1 %2 7 . 0 0 %成本合計(jì)（萬元）銷售收入（萬元）所得稅前利潤(rùn)額（萬元）成本利潤(rùn)率銷售利潤(rùn)率測(cè)算結(jié)果 ?方案四 多層板樓 FAR= 估算售價(jià)： 3500元 /平米 第 38 頁 2.【 SWOT分析和綜合定位分析 】 SWOT分析 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 綜合定位分析 SWOT優(yōu)化分析 綜合分析小結(jié) ?. 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 ? 測(cè)算結(jié)果比較 利潤(rùn)額（萬元） 利潤(rùn)率方案一 39957 7 4 . 6 4 %方案二 40106 6 0 . 0 9 %方案三 28500 3 6 . 3 8 %方案四 34731 4 0 . 0 1 %050001000015000202302500030000350004000045000方案一 方案二 方案三 方案四0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %7 0 . 0 0 %8 0 . 0 0 %利潤(rùn)額（萬元） 利潤(rùn)率? 單從經(jīng)濟(jì)效益角度分析，以獨(dú)棟雙拼別墅類產(chǎn)品最佳 ? 經(jīng)濟(jì)型的聯(lián)排疊拼別墅利潤(rùn)額與方案一基本持平，從市場(chǎng)角度有更好的適應(yīng)性 ? 建議以方案二的產(chǎn)品形式，即聯(lián)排別墅為主，確定本項(xiàng)目的定位 結(jié)論：獨(dú)棟別墅（ ）和聯(lián)排別墅（容積率 ）具有較好的投資收益，但獨(dú)棟別墅市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)更大，因此方案二在經(jīng)濟(jì)測(cè)算上更具可行性。 第 39 頁 2.【 SWOT分析和綜合定位分析 】 SWOT分析 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 綜合定位分析 SWOT優(yōu)化分析 綜合分析小結(jié) ?. 綜合定位分析 項(xiàng)目特性匯總 特性一：中低密度大盤（ 1700畝中的 424畝） 特性二： 區(qū)位條件（西青區(qū)之張家窩鎮(zhèn) —— 熱門區(qū)位的偏僻位臵） 特性三：遠(yuǎn)期較好的交通可達(dá)性 特性四：市場(chǎng)面臨周邊大盤的夾擊之勢(shì) 特性五：棗林、排污渠、回遷房、廟宇 … 第 40 頁 2.【 SWOT分析和綜合定位分析 】 SWOT分析 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 綜合定位分析 SWOT優(yōu)化分析 綜合分析小結(jié) ?. 綜合定位分析 特性一：中低密度大盤 超過 1000套住宅 相應(yīng)的配套需求 銷售周期 2－ 3年 本項(xiàng)目總占地 1700畝，首開區(qū) 424畝 首開區(qū)總建筑面積約 22萬平方米 項(xiàng)目巨大的規(guī)模決定了它的定位的特殊性，因此首先參考其他大盤開發(fā)案例，可以得出一些有益的啟示。 第 41 頁 2.【 SWOT分析和綜合定位分析 】 SWOT分析 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 綜合定位分析 SWOT優(yōu)化分析 綜合分析小結(jié) ?. 綜合定位分析 大盤案例 —— 康城 ?位于朝陽區(qū)雙橋東路雙橋農(nóng)場(chǎng)，由北京銀信興業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā) ?建筑面積 100萬平方米，容積率 ?戶型： 180320平方米 ?配套：科技藝術(shù)會(huì)館、高爾夫俱樂部 期數(shù) 建筑形式 套數(shù) 開盤時(shí)間一期 聯(lián)排 578 二期 疊拼 384 三期 獨(dú)棟 未定 未定 啟示： ? 最早推出 townhouse概念的樓盤之一 ? 產(chǎn)品分期開發(fā)，每期建筑形式不同 ? 營(yíng)造良好的社區(qū)氛圍 ? 影響推廣上結(jié)合文化主題比較受歡迎 第 42 頁 2.【 SWOT分析和綜合定位分析 】 SWOT分析 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 綜合定位分析 SWOT優(yōu)化分析 綜合分析小結(jié) ?. 綜合定位分析 ?位于廣州番禺迎賓路沙溪大橋南岸，由廣州宏宇房地產(chǎn)有限公司開發(fā) ?占地面積 80公頃，建筑面積 120萬平方米，容積率 ?分期數(shù)： ，現(xiàn)在做到第四期 ?配套：番禺執(zhí)信中學(xué)、商業(yè)街、會(huì)所 ?價(jià)格： 4000元 /平方米，而現(xiàn)在第四期已漲至最高價(jià) 8000元 /平方米 大盤案例 — 星河灣（廣州番禺） 啟示： ? 商業(yè)街、鐘樓和特色私家會(huì)所，形成標(biāo)志性社區(qū)建筑； ? 大手筆造景、引入名校 —— 執(zhí)信中學(xué)； ? 社區(qū)外圍城市級(jí)別的基礎(chǔ)設(shè)施改造，以及一期先建成為高爾夫球場(chǎng)，形成具有強(qiáng)烈視覺沖擊力的環(huán)境 第 43 頁 2.【 SWOT分析和綜合定位分析 】 SWOT分析 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 綜合定位分析 SWOT優(yōu)化分析 綜合分析小結(jié) ?. 綜合定位分析 ? 位于深圳市南山區(qū)華僑城，由深圳華僑城房地產(chǎn)有限公司開發(fā) ? 臨深圳灣，用地面積約 450公頃，規(guī)劃目標(biāo)成為環(huán)境優(yōu)美的集旅游、展覽、娛樂、居住、先進(jìn)工業(yè)為一體的大型綜合片區(qū)。 ? 分期情況： 2023至今 ?東方花園、海景花園、湖濱花園 ?錦繡花園、中旅廣場(chǎng)、波托菲諾 ? 波托菲諾引入意大利小鎮(zhèn)的概念，市場(chǎng)接受度高 ? 中西文化融會(huì)貫通構(gòu)筑生態(tài)人文環(huán)境 大盤案例 — 深圳華僑城 何香凝美術(shù)館 第 44 頁 2.【 SWOT分析和綜合定位分析 】 SWOT分析 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 綜合定位分析 SWOT優(yōu)化分析 綜合分析小結(jié) ?. 綜合定位分析 大盤案例 — 深圳華僑城 ?占地面積： 80萬平米 總建筑面積： 108萬平米 總規(guī)劃戶數(shù)： 4500戶左右 居民總數(shù)： 15000人 ? 建筑類型： ? 別墅 ? TOWNHOUSE ? 多層和高層等多種類型做法 旅游和市政項(xiàng)目建設(shè) 商品住 宅的興起 著名旅游城 形象的建立 優(yōu)越的景觀人文居住環(huán)境的形成 整體規(guī)劃方案 旅游地產(chǎn) 均價(jià)（元/平方米）40004500500055006000650070007500800085001999年 1999年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年觀景臺(tái) 世界花園海華居 錦繡花園一期 錦繡花園二期 金海燕花園 世紀(jì)村一期 波托菲諾天鵝堡燕棲湖 天鵝湖 歡樂谷 第 45 頁 2.【 SWOT分析和綜合定位分析 】 SWOT分析 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 綜合定位分析 SWOT優(yōu)化分析 綜合分析小結(jié) ?. 綜合定位分析 華僑城有其特殊性，包括政府支持、巨大的資金投入，漫長(zhǎng)的建設(shè)期，但它仍有很大啟示： ? 旅游主題地產(chǎn)結(jié)合多種產(chǎn)業(yè)發(fā)展的綜合性城區(qū) —— 燕含山、天鵝湖 —— 在荒山上建成大型生態(tài)郊野公園，成為深圳最適宜居住的地區(qū)之一； ? 大規(guī)模成片開發(fā)，動(dòng)態(tài)和彈性的發(fā)展布局，使城區(qū)發(fā)展留有調(diào)整空間，基礎(chǔ)建設(shè)適度超前，保持規(guī)劃的適應(yīng)性； ? 適度超前和完善優(yōu)質(zhì)的文教衛(wèi)體配套，保證高尚生活品質(zhì)，建設(shè)主題鮮明，混合多種功能建筑的綜合性社區(qū)。 ? 酒店商業(yè)配套的建設(shè)，配合復(fù)合城市功能，提供多樣的開發(fā)贏利模式 ? 生活文化配套建設(shè)，形成功能完備的生活區(qū)域，并兼有城市公共服務(wù)設(shè)施的功能 圣菲諾鐘樓 華夏藝術(shù)中心 威尼斯酒店 海景酒店 銅鑼灣百貨 第 46 頁 2.【 SWOT分析和綜合定位分析 】 SWOT分析 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 綜合定位分析 SWOT優(yōu)化分析 綜合分析小結(jié) ?. 綜合定位分析 大盤開發(fā)的要點(diǎn) ?充分挖掘項(xiàng)目自身特點(diǎn)與資源，打造鮮明主題，充分張揚(yáng)個(gè)性特色 ?住宅產(chǎn)品多元化，滿足不同層次消費(fèi)需求 ?配套先行、突出亮點(diǎn)，對(duì)整體項(xiàng)目品質(zhì)有提升作用 ?內(nèi)外部景觀的結(jié)合，創(chuàng)造自然宜人的社區(qū)內(nèi)部景觀，盡可能降低外部不利因素的影響 ?充分考慮區(qū)域成熟度等因素，把握合理的開發(fā)順序和開盤節(jié)奏，實(shí)現(xiàn)地塊價(jià)值的最大化 第 47 頁 2.【 SWOT分析和綜合定位分析 】 SWOT分析 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 綜合定位分析 SWOT優(yōu)化分析 綜合分析小結(jié) ?. 綜合定位分析 針對(duì)本項(xiàng)目的大盤分析 ：本項(xiàng)目占地面積 424畝（整個(gè)地塊占地 1700畝），在天津?qū)儆诖蟊P項(xiàng)目 規(guī)模大 配套需求更強(qiáng) 銷售周期長(zhǎng) 風(fēng)險(xiǎn)分散 物業(yè)功能復(fù)合 檔次 /產(chǎn)品多元 客群放大 銷售壓力大 與區(qū)域發(fā)展聯(lián)動(dòng) 先作區(qū)域 居住 商業(yè) 休閑 景觀先行 做足配套 人文引導(dǎo) 第 48 頁 2.【 SW