【文章內(nèi)容簡介】 的第一站，區(qū)域價值較高。?軟件園區(qū)域存在大量人均收入屬城市中高水平的人口，他們多未購置房屋，潛在購房需求強勁。機會一：軟件園區(qū)域內(nèi)占產(chǎn)業(yè)人口 80% 的普通職工多未購置房屋，他們收入水平較高，有較強的支付能力，潛在購房需求強勁，可能成為本項目客戶。39本報告是嚴格保密的。區(qū)域高收入產(chǎn)業(yè)人口和周邊高校年輕教師特征年齡 多為 2535歲，處于婚齡行業(yè) 軟件、 IT、教育工作地點 軟件園和周邊高校工作狀態(tài) 剛畢業(yè)工作幾年，處于事業(yè)的起點和奮斗期，一般還在做基層工作；工作時間較長，常需加班；收入水平 家庭年收入 610萬居住狀態(tài) 多租住房屋，家庭（ 2人）月租房費用約為 10001300元消費觀念 追求時尚，對品質(zhì)有一定要求；看重情調(diào)、風(fēng)格；消費行為 經(jīng)常外出就餐或休閑娛樂；喜歡去市內(nèi)商場購物；其他 他們中很多不是大連本地人，但在大連讀書，畢業(yè)后留在大連，希望以后能在大連居??；軟件園周邊東北財經(jīng)大學(xué)和大連理工大學(xué)等高等院校近年來發(fā)展迅速，大批畢業(yè)生留校任職，年輕教師（任教不滿三年）年收入在 4萬左右，目前租住民居，通過訪談發(fā)現(xiàn)這類人群存在迫切的購房需求。40本報告是嚴格保密的。訪談發(fā)現(xiàn)軟件園普通員工和周邊高校年輕教師有強烈的購房需求通過訪談 IBM、 HP等公司普通職員和東財、理工年輕教師，總結(jié)出他們的購房關(guān)鍵需求如下：p此類人群多為 2535歲，多數(shù)為本科畢業(yè)， 學(xué)歷較高 。p處于婚齡或已婚，年收入 36萬，目前租住房屋，家庭月租房費用約為 10001300元。他們 購房需求強烈， 希望早日購房以節(jié)省租房費用。p區(qū)域內(nèi)目前沒有合適他們計劃購置的房屋作為長期居住的第一居所，而區(qū)域外的房屋不是太遠就是總價過高， 目前處于觀望狀態(tài) 。p希望房屋能夠滿足基本的居住功能，所以 傾向購買普通大小兩居室 70100㎡ 。p這類家庭目前收入不是很高，處于事業(yè)的起點和奮斗期，一般還在做基層工作。對房屋的購買抱一種務(wù)實的態(tài)度，從自己現(xiàn)有的經(jīng)濟能力，未來事業(yè)的發(fā)展及對未來生活的設(shè)想出發(fā)買房，多數(shù)能承受的 總價上限為 4050萬 。p這類人群工作時間較長，多需要加班。在總價可以承受的范圍內(nèi)， 需要房屋離工作地點足夠近 。部分人群沒有購買山海一家等學(xué)府區(qū)樓盤的原因是認為距離較遠。p對產(chǎn)品品質(zhì)有較高要求 ，認為學(xué)府片區(qū)樓盤產(chǎn)品品質(zhì)一般。41本報告是嚴格保密的。結(jié)合普通職工、高校年輕教師對住宅產(chǎn)品的需求和市場供應(yīng)產(chǎn)品狀況發(fā)現(xiàn)市場供應(yīng)存在缺失?希望房屋能夠滿足基本的居住功能，所以傾向購買普通大小兩居室 70100㎡。這類家庭目前收入不是很高，處于事業(yè)的起點和奮斗期，一般還在做基層工作，多數(shù)能承受的總價上限為 4050萬。?區(qū)域內(nèi)：總價 4050萬內(nèi)， 70100㎡居住型兩居在區(qū)域內(nèi)供應(yīng)量很少，COMPIN和 CITYONE僅有幾十套產(chǎn)品供應(yīng)。按目前消化速度，等本項目入市則無此類產(chǎn)品供應(yīng)。未來國際新城四期無此類產(chǎn)品供應(yīng)。?競爭區(qū)域：臺山 南沙區(qū)域未來供應(yīng)產(chǎn)品單價較高，總價上限滿足 4050萬的兩居室量較少；學(xué)府區(qū)域未來主要供應(yīng)量來自山海一家二期，其戶型面積較大，均超過 100㎡，使總價均超過 50萬。機會二：軟件園內(nèi)和競爭區(qū)域滿足普通職工和高校年輕教師需求的總價 4050萬內(nèi)， 70100㎡居住型產(chǎn)品供應(yīng)量較少。42本報告是嚴格保密的。距軟件園產(chǎn)業(yè)區(qū) 10分鐘的步行距離是本項目獨一無二的優(yōu)勢?這類人群工作時間較長，多需要加班。在總價可以承受的范圍內(nèi)，需要房屋離工作地點足夠近。部分人群沒有購買山海一家等學(xué)府區(qū)樓盤的原因是認為距離較遠。?本項目地塊距軟件園產(chǎn)業(yè)區(qū)僅 10 分鐘步行距離，完全可以實現(xiàn)步行通勤，大大節(jié)省了通勤時間和通勤成本。?從學(xué)府區(qū)到軟件園產(chǎn)業(yè)區(qū)乘車需 20分鐘，中途需倒車，上下班高峰期通行狀況不佳，且公共交通運營時間較短，不能滿足普通職工加班需求。?臺山 南沙區(qū)域公共交通運營時間也較短，且上下班高峰期交通擁堵。機會三：距離工作地點足夠近是軟件園普通職工和高校年輕教師購房關(guān)注要素，也是本項目獨有的優(yōu)勢。43本報告是嚴格保密的。四、發(fā)展策略及項目定位44本報告是嚴格保密的。項目競爭分析 —— 通過強吸引力的產(chǎn)品將目標客戶留在園區(qū)內(nèi)學(xué)府區(qū)域臺山 南沙區(qū)域軟件園區(qū)域臺山 南沙區(qū)域競爭二手房售價已接近新房，與本項目無可比競爭；未來供應(yīng)新房產(chǎn)品品質(zhì)較高，單價與本項目相當或更高，但距離軟件園較遠，本項目以距離取勝。軟件園區(qū)域內(nèi)部競爭區(qū)域內(nèi)部無新房競爭；二手房單價較高，且產(chǎn)品停留在初級主題社區(qū)階段，本項目以針對性的產(chǎn)品打造贏得競爭。學(xué)府區(qū)域競爭學(xué)府區(qū)域未來新房供應(yīng)量不大，且產(chǎn)品品質(zhì)一般，單價較低，但戶型面積較大，總價較高。本項目通過控制戶型面積來控制總價，以便利的通勤交通和全方位迎合目標客戶需求來贏得競爭。45本報告是嚴格保密的。軟件園內(nèi)和周邊區(qū)域尚未出現(xiàn)附加人文價值的主題社區(qū)是我們贏得競爭的機會?軟件園內(nèi)和周邊區(qū)域樓盤均處于封閉小區(qū)和初級主題社區(qū)階段，尚未出現(xiàn)附加人文價值的主題社區(qū)。?軟件園產(chǎn)業(yè)人口和周邊高校年輕教師 2535歲，多為本科畢業(yè)，學(xué)歷較高，對文化有較強的感知能力。?部分客戶放棄選擇山海一家、硅谷假日等樓盤主要是因為距離較遠，其次認為產(chǎn)品特點不強。競爭區(qū)域內(nèi)尚未出現(xiàn)主題社區(qū)，而軟件園產(chǎn)業(yè)人口和周邊高校年輕教師均為高知人群，對文化有較強的感知能力，是本項目產(chǎn)品發(fā)力點。46本報告是嚴格保密的。項目發(fā)展策略機會一：軟件園區(qū)域內(nèi)占產(chǎn)業(yè)人口 80% 的普通職工多未購置房屋，他們收入水平較高，有較強的支付能力，潛在購房需求強勁，可能成為本項目客戶。機會二：軟件園內(nèi)和競爭區(qū)域滿足普通職工和高校年輕教師需求的總價 4050萬內(nèi)， 70100㎡居住型兩居產(chǎn)品供應(yīng)量較少。機會三：距離工作地點足夠近是軟件園普通職工和高校年輕教師購房關(guān)注要素，也是本項目獨有的優(yōu)勢。競爭區(qū)域內(nèi)尚未出現(xiàn)主題社區(qū)，而軟件園產(chǎn)業(yè)人口和周邊高校年輕教師均為高知人群，對文化有較強的感知能力，是本項目產(chǎn)品發(fā)力點。面向區(qū)域主流人口合理控制單戶面積強調(diào)步行通勤便利打造主題社區(qū)市場機會競爭力47本報告是嚴格保密的。與本項目相似的目標客戶，案例對客戶的深層特質(zhì)和情感需求進行了深入挖掘?！?北京 橡樹灣針對北京 CBD白領(lǐng)的純粹青年社區(qū)?！?北京 炫特區(qū)指導(dǎo)我們更清晰地認識目標客戶，挖掘客戶的深層需求與本項目相似的小規(guī)模物業(yè)，主打都市年輕白領(lǐng)的主題社區(qū)營造贏得了客戶認同。 —— 深圳 麗陽天下 定位都市年輕白領(lǐng)的主題社區(qū)如何營造48本報告是嚴格保密的。北京 橡樹灣（ I TOWN中關(guān)村科技園區(qū)上地科技園區(qū)項目簡介地理位置 ：上地信息產(chǎn)業(yè)基地南側(cè)，周邊清華、北大等眾多高校云集，各大科研院所分布其間。項目經(jīng)濟技術(shù)指標 ：占地 45萬㎡，建筑面積 70萬㎡，規(guī)劃用途是住宅、商業(yè)金融與綜合配套（托幼、體育設(shè)施）。區(qū)域機構(gòu) ：中關(guān)村區(qū)域共有 68所大專學(xué)校， 230多所中央級的科研院所和 上萬個企業(yè)， 同時有 38萬科技研究人員。項目定位：面向中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園區(qū)和高等院校高知人群，打造學(xué)院風(fēng)情高品質(zhì)居住社區(qū)。49本報告是嚴格保密的。骨子里的校園文化精神 —— 中國 “ 硅谷 ”人群的深層氣質(zhì)產(chǎn)業(yè)化對中關(guān)村 上地區(qū)域人群的沖擊，使得經(jīng)濟一時成為彼此思考的中心，更多的人為了生計、為了事業(yè)在奔波忙碌。“我在北大畢業(yè)后繼續(xù)任教 ”“我在清華畢業(yè)后仍在中關(guān)村工作 ”“很久沒有回學(xué)?？纯戳?”“我很忙，生活的壓力很大，除了工作，別的都沒時間想 ”“上周因為工作匆匆回了一趟學(xué)校，真好 ”“我的事業(yè)很成功，但是覺得缺少什么 ”“……”人生的最關(guān)鍵階段在大學(xué)里度過，最好的朋友是在校園里結(jié)交的，另一半是原來的大學(xué)同學(xué)，最敬重的人還在大學(xué)里教書，回憶起最快樂的時光發(fā)生在大學(xué)里，……為了對項目進行準確定位，開發(fā)商華潤置地對中關(guān)村人群的特質(zhì)進行了深入研究。橡樹灣 —— 與本項目目標客戶相同的深層特質(zhì)：p骨子里的校園文化精神；p關(guān)鍵詞：放松、高知、交流、活力、多元；50本報告是嚴格保密的。深圳 麗陽天下：面向白領(lǐng)階層資源條件較差的小規(guī)模單體項目在競爭中脫穎而出項目簡介總建面 6萬平米，由 2棟 32層塔樓組成， 12層為 4500平米商業(yè)群樓；優(yōu)勢：毗鄰中心區(qū)，成熟配套，便利交通，臨主干道，利于展示 ；劣勢：緊臨新洲立交橋，噪音影響嚴重； 單體物業(yè)，無小區(qū)環(huán)境，與大型社區(qū)樓盤相比有先天不足；客戶定位：年輕白領(lǐng) +投資人士面對周邊同時入市的大量同質(zhì)產(chǎn)品的競爭，本項目利用主題社區(qū)贏得了競爭，獲得了市場熱銷。競爭格局：2023年麗陽天下所在石廈片區(qū)將有超過 3000套以上小戶型單位的供應(yīng)量，成為深圳小戶型供應(yīng)量最大的、小戶型樓盤分布最密集的區(qū)域。51本報告是嚴格保密的。麗陽天下成功關(guān)鍵因素 ——CONDO 主題的重新定義與詮釋CONDO倡導(dǎo)的八大生活主張：v年輕的v陽光的v便利的v共享的v都市的v核心的v小尺度的v軌道上的52本報告是嚴格保密的。 CONDO八大生活主張的功能體現(xiàn) —— 社區(qū)功能模式CONDO社區(qū)大堂設(shè)施 ：留言板室內(nèi)大樹、噴泉休閑座椅TV自動售貨機飲水機背景音樂點唱機書吧鮮花店前廣場及綠化帶 ：3人籃球場街燈、休閑座椅滑道板裙樓商業(yè)配套：CONDO酒吧24小時便利店小區(qū)食堂銀行 /ATM柜員機快速沖印店書店寄賣中心藥店架空層 ：自助洗衣房 /干衣房；乒乓球臺，單雙杠，吊環(huán)，秋千等運動設(shè)施跑步機、自行車機、舉重機等健身設(shè)施物業(yè)管理服務(wù)：鐘點工服務(wù)、商務(wù)中心、保安保潔以物業(yè)助理的形象出現(xiàn)產(chǎn)品理念建立在社區(qū)資源的配套組合上，概念和精神通過可以感知的物質(zhì)資源展現(xiàn)出來，概念價值得以深化53本報告是嚴格保密的。北京 炫特區(qū)（ SHOW MY LIFE）項目簡介地理位置 ：炫特區(qū)地處 CBD、燕莎商圈和使館區(qū)輻射地帶，貼鄰朝陽北路，緊臨東四環(huán)路。項目經(jīng)濟技術(shù)指標 ：占地 ㎡，建筑面積 30萬㎡，共 4000套住宅。核心客戶： 北京東部 CBD年輕白領(lǐng)炫特區(qū)國際青年社區(qū)炫特區(qū)國際青年社區(qū)———— 全國第一個完全國際化的青年社區(qū)全國第一個完全國際化的青年社區(qū)54本報告是嚴格保密的。完全根據(jù)青年人特點的產(chǎn)品設(shè)計與社區(qū)配套 戶型在戶型功能設(shè)計上對青年人的的家庭結(jié)構(gòu)和個體空間人性化進行深入研究。一居為 42至 60平米，二居為 60到 80平米，廳、臥、廚、衛(wèi)等 功能配套齊全，且布局完善 ，充分保障起居、私密部分，零居室為 40平米以下 30平米以上 (備廚房 )，戶型設(shè)計更為合理和人性化。社區(qū)配套大型自助餐廳與大型自助洗衣房，完全按國際化標準設(shè)置。炫特區(qū)還與青鳥健身一起共同打造炫特區(qū)青鳥健身會所。社區(qū)公共空間在社區(qū)各樓座之間的園林中散布著二十多個活動場所。小溪步道、棋弈廣場、運動場、攀巖石壁、小溪步道等，為居民提供了優(yōu)美的戶外運動環(huán)境和場地， 同時也促進了業(yè)主之間交流溝通，滿足了年輕人結(jié)交朋友的愿望物業(yè)服務(wù)專業(yè)的物業(yè)管理公司提供的 18項星級酒店式服務(wù)，呼叫服務(wù)、上門清潔、送餐、洗衣等。商務(wù)中心提供的復(fù)印、打字、傳真、郵件、快遞、票務(wù)等服