【文章內(nèi)容簡介】 166㎡ 、 136㎡ 共 117套銷售狀況高層還沒開始銷售，洋房 10年 5月 13日開盤，已賣了 33套。高 層 6000元 /㎡ 洋房 8000元 /㎡客戶1. 湖南省內(nèi)客戶占 95%，長沙本地人占 88%?？蛻魜碓床痪窒抻陂L沙市北城范圍。2. 客戶主要是政府機關公務員、醫(yī)療單位、建筑建材和汽車銷售等行業(yè)。3. 80%客戶都有 2次以上購房經(jīng)驗，且以改善型自住和投資為主。216。采用 3+1模式設計 ,通過把平層花園、躍式、復式相結(jié)合，實現(xiàn)了獨立入戶和增加獨立空間，由此營造的私密性最大可能的提高產(chǎn)品的附加價值。產(chǎn)品創(chuàng)新填補市場空白根據(jù)客戶的需求對產(chǎn)品進行創(chuàng)新，一方面以創(chuàng)新的外形和格局吸引買家注意力，另一方面也能淡化弱勢資源如景觀和地段所帶來的負面影響，最大化的增加產(chǎn)品溢價。產(chǎn)品創(chuàng)新驅(qū)動長沙萬科城31World union主題地產(chǎn)驅(qū)動模式通過圍繞某種主題資源，以差異化的競爭優(yōu)勢打造全新的生活模式來吸引客戶奧林匹克花園規(guī)模占地： 560畝；總建筑面積： 55萬 ㎡；容積率： 節(jié)奏分 4期開發(fā)；2023年開工，預計開發(fā)周期為 5年05年 10月一期開盤產(chǎn)品 小高層，高層價格1期 1批均價 3200， 2批均價 3700；2期 1批均價 4700， 2批均價 5700；3期 10月推出，均價 6000左右客戶1期客戶以長沙本地人為主，約占90%，其中公務員、教師、醫(yī)生、企業(yè)主比較多，以二次置業(yè)為主；約10%為外地人；2期客戶 70%為外地客戶，以湘籍一線城市人群為主，以投資為主。中央文化圈充分展示新城市中心的優(yōu)越地段地處長沙新城市中心城南省府區(qū)域并且隨著長株潭融城的規(guī)劃落實，區(qū)域?qū)⒌玫綇娪辛Φ陌l(fā)展。通過向客戶展示優(yōu)越的地段優(yōu)勢提升項目的整體價值。主打以體育文化為主題的地產(chǎn)通過把大面積的運動設施和奧運元素融入到景觀綠化中并以此為基礎充分展示，深層打動在城中追求健康生活的都市人。愈加推動主題概念成為一種蘊含吸引力的資源。以科技創(chuàng)新為主題地產(chǎn)的概念錦上添花高科技的使用滿足了人們對 “智能家居 ”的追求，把理念變成現(xiàn)實，配合體育運動的主題交相呼應，室內(nèi)和戶外兩者的賣點相結(jié)合，增添客戶的購買欲望。中央政務圈中央生態(tài)圈奧園省府籃球場 運動雕塑 奧運歷史地燈中空門窗智能家居智能電梯中央熱水中央除塵 戶式新風主題地產(chǎn)驅(qū)動奧園32World union地產(chǎn)項目開發(fā)的幾種驅(qū)動模型驅(qū)動模式 適用條件 市場案例 其它案例 與本項目匹配低價驅(qū)動 開發(fā)商對于市場實現(xiàn)價格要求不 高 恒大華府、碧桂園 威尼斯城 雅居樂 不符合企業(yè)目標自然資源驅(qū)動 地塊有良好的原生自然資源，如 山、水、公園等資源體系 藏瓏、沙河堤 亞那灣 萬科十七 英里 項目無自然資源條 件區(qū)域價值驅(qū)動 項目區(qū)域或周邊區(qū)域可以依托的 價值較高 茂華國際湘、 新城新世界星河丹堤、圣莫麗斯產(chǎn)品創(chuàng)新驅(qū)動房地產(chǎn)市場發(fā)展初級階段，產(chǎn)品發(fā)展由提升期初步進入發(fā)展期在無其它可發(fā)力措施下選擇此方式長沙萬科城 深圳萬科 城主題地產(chǎn)驅(qū)動開發(fā)商有某種資源優(yōu)勢，或利用項目或區(qū)域特征特征，打造以某類資源為主題的特色地產(chǎn)，如旅游、運動、教育、科技等奧園 桃源居開發(fā)商并部具備某類特殊資源，且主要適合于規(guī)模大盤配套驅(qū)動 開發(fā)商愿意在前期投入較大資金 ，且對盈利空間要求不高 —— 花園城 要求快速盈利，不 愿持有資產(chǎn)驅(qū)動力探討33World union整體發(fā)展戰(zhàn)略開發(fā)商目標解析項目屬性界定報告框架項目機會挖掘區(qū)域價值分析市場競爭分析客戶需求分析經(jīng)濟測算各物業(yè)類型定位規(guī)劃布局及分期建議34World union機會 從城市化進程看，湘潭處于城市擴張階段，由單核向多核轉(zhuǎn)化，城區(qū)面積不斷擴張，外擴趨勢明顯，中心城區(qū)邊緣板塊發(fā)展提速河西板塊九華板塊建設路板塊市府板塊板塘鋪板塊雙馬板塊河西中心湘鋼湘紡216。城市結(jié)構(gòu)： 2023年前，湘潭以河西雨湖區(qū)為城市中心，河東依靠湘紡、湘鋼兩大企業(yè)分別形成板塘鋪中心及湘鋼企業(yè)生活區(qū)。216。城市結(jié)構(gòu)： 2023年，湘潭市人民政府由雨湖區(qū)遷往岳塘區(qū)，帶動河東地區(qū)的開發(fā)建設，城市功能中心轉(zhuǎn)移，逐步將河東新區(qū)打造為湘潭的政治中心、文化中心和商貿(mào)中心。216。城市結(jié)構(gòu)：隨著長株潭城市群進程的加快，湘潭城市版圖進一步擴張，根據(jù)湘潭城市總體規(guī)劃，將湘潭市域城鎮(zhèn)打造為 “ 一心五區(qū)、兩軸兩通道” ，向東建設岳塘新城區(qū)，形成城市副中心。35World union機會 隨著長株潭一體化的發(fā)展，市府著力打造岳塘新城，所在區(qū)域為新城核心區(qū)，同時處于芙蓉大道經(jīng)濟帶主軸，未來區(qū)域?qū)l(fā)展成為政務中心，經(jīng)濟中心岳塘新城荷塘物流園雙馬工業(yè)園核心區(qū)建設雙馬工業(yè)園、荷塘現(xiàn)代綜合物流園和岳塘新城（簡稱 “ 兩園一城 ” ）。建設 “ 兩園一城 ” ，重點在規(guī)劃編制、體制構(gòu)建與機制創(chuàng)新、載體建設、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、優(yōu)化服務等方面取得突破，把 “兩園一城 ” 建設成為先進制造業(yè)、現(xiàn)代商貿(mào)物流業(yè)和高端服務業(yè)的聚集區(qū)，成為推進新型工業(yè)化、新型城市化、現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展的主要載體，實現(xiàn) “ 再造一個岳塘 ” 的目標。新區(qū)空間將按 “ 一心、三園、三片 ” 進行功能結(jié)構(gòu)布局，即以岳塘新城核心區(qū)為中心，建設紅旗水庫濕地公園、荷塘現(xiàn)代綜合物流園、竹埠港循環(huán)經(jīng)濟園、板塘生活片區(qū)、東部生活片區(qū)、北部生活片區(qū)等六個功能組團。 36World union機會 項目位于國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū) 德國工業(yè)園內(nèi)，高素質(zhì)人才聚集，提升片區(qū)形象，與其它片區(qū)形成差異化優(yōu)勢九華雙馬德國園區(qū)名稱 功能定位 主要 產(chǎn)業(yè) 園區(qū) 規(guī) 模 發(fā) 展速度國家高新技 術(shù) 開 發(fā)區(qū)（德國工 業(yè) 園）中德中小企業(yè) 合作基地和中德 環(huán) 保產(chǎn)業(yè) 示范基地以 發(fā) 展建材、機電 、 環(huán) 保三大 產(chǎn)業(yè)為 重點規(guī) 劃面 積 公里， 產(chǎn)業(yè) 用地261公 頃 ，商 貿(mào)發(fā)展 12公 頃 ，商住開 發(fā) 用地 26公頃 。已入 駐 企 業(yè)22家， 5年內(nèi)引入30家以上德國企業(yè)臨 近城市新區(qū)中心，城市化 進 程快，園區(qū)發(fā) 展速度快， 預計 23年內(nèi)將 發(fā) 展成熟九 華 示范區(qū)湖南先 進 制造 業(yè) 中心汽 車 、 電 子信息、 設備 制造 業(yè)為 重點規(guī) 劃面 積 138平方公里。由臺灣工業(yè) 園、香港工 業(yè)園、汽 車 工 業(yè)園、高科技 產(chǎn)業(yè)園等 組 成。已入園 項 目 131個。國家重點建 設 園區(qū)，但由于 遠 離城市中心，園區(qū)內(nèi)生活、商 業(yè)配套缺乏， 發(fā) 展 較為緩 慢， 預計 57年內(nèi) 發(fā)展成熟雙 馬 工 業(yè)園湖南生 態(tài)綜合性功能園區(qū)先 進 機 電 制造業(yè) 、精品 鋼 材深加工 為 主，兼容生物醫(yī) 藥業(yè) 、 現(xiàn)代物流 業(yè)規(guī) 劃面 積 方公里。已入園企 業(yè) 達 38家，非城市 發(fā) 展主要方向，園區(qū)功能定位模糊，發(fā) 展速度 較 慢， 預計 35年內(nèi) 發(fā) 展成熟獨具國際化氣質(zhì)德國科技先驅(qū)37World union機會 項目周邊未來大盤進駐，商業(yè)配套完善，提速板塊房地產(chǎn)發(fā)展，合力助推片區(qū)城市化進程及區(qū)域吸附力住宅用地 商業(yè)用地湘鋼集團用地，總建筑面積 40萬㎡新府華城，總建筑面積 30萬㎡故里居國際大酒店總建筑面積 4萬㎡儲備住宅用地中翰 財富廣場，總建筑面積約 5萬㎡項 目名稱 項 目規(guī) 模項 目屬性 開 發(fā) 商名稱新府 華 城 30萬㎡商住用地，公寓城郊集團中瀚 財富廣 場5萬㎡寫字樓、公寓中瀚地產(chǎn)故里居國際 大酒店4萬㎡休 閑 、 娛樂 、酒店政府開發(fā)湘 鋼 集 團項 目40萬㎡商住用地 湘 鋼 集團住宅 儲備用地約 26公 頃住宅用地 待定38World union區(qū)域價值挖掘小結(jié)城市化進程加快城市融合加快片區(qū)氣質(zhì)獨特片區(qū)成熟度提升從城市化進程看，湘潭處于城市擴張階段，由單核向多核轉(zhuǎn)化，城區(qū)面積不斷擴張，外擴趨勢明顯，中心城區(qū)邊緣板塊發(fā)展提速隨著長株潭一體化的發(fā)展，市府著力打造岳塘新城，所在區(qū)域為新城核心區(qū)，同時處于芙蓉大道經(jīng)濟帶主軸，未來區(qū)域?qū)l(fā)展成為政務中心，經(jīng)濟中心項目位于國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū) 德國工業(yè)園內(nèi)，高素質(zhì)人才聚集，提升片區(qū)形象，與其它片區(qū)形成差異化優(yōu)勢項目周邊未來大盤進駐，商業(yè)配套完善，提速板塊房地產(chǎn)發(fā)展，合力助推片區(qū)城市化進程及區(qū)域吸附力市市府府東東國國際際新新城城區(qū)域重新界定：主動城市化 — 岳塘新城核心區(qū) 39World union區(qū)域價值挖掘總結(jié)與啟示（ 1）破 —— 擺脫城郊結(jié)合帶形象，站隊市府板塊，以市府東區(qū)域定義；（ 2）立 —— 放大區(qū)域價值，以新城核心區(qū)定義區(qū)域未來發(fā)展方向；（ 3）差異化 —— 凸顯德國工業(yè)園國際化形象，注重演繹德國品質(zhì)高端氣質(zhì)；40World union整體發(fā)展戰(zhàn)略開發(fā)商目標解析項目屬性界定報告框架項目機會挖掘區(qū)域價值分析市場競爭分析客戶需求分析經(jīng)濟測算各物業(yè)類型定位規(guī)劃布局及分期建議41World union分為 6大板塊，板塊功能明晰，市府板塊成為置業(yè)熱點板塊。建設路板塊、河西板塊次之，本項目所在位置，可重新劃分為劃分為工業(yè)園板塊。板塊區(qū)域?qū)傩?區(qū)域特點 主流產(chǎn)品 主力客戶特征物業(yè)發(fā)展水平代表樓盤 區(qū)域前景九華工業(yè)園區(qū)依托于工業(yè)區(qū)原有資源，未來發(fā)展九華示范區(qū)，但目前起步較晚，規(guī)劃實現(xiàn)較慢別墅 工業(yè)園區(qū)企業(yè)高層管理人員，區(qū)域抗性較大兩極化別墅及低端住宅金僑陽光米拉逸墅莊園兩型社會示范區(qū)，遠離城市中心河西老城區(qū)城市老城區(qū)，依托老城市中心及大學城發(fā)展，未來房地產(chǎn)發(fā)展空間有限多層，小高層； 2房 90－100m2， 3房120－ 150m2政府機關、私營企業(yè)主、大學城教師及普通職員高端客戶外溢至市府板塊中高端物業(yè)為主新景西城上筑白石古蓮城大學里商業(yè)中心非房地產(chǎn)發(fā)展熱點建設路新城區(qū)依托湘鋼、電機兩大企業(yè)的發(fā)展，非城市熱點主流發(fā)展區(qū)域多層、小高層，兩房 8595㎡為主，三房 120130㎡為主湘鋼、電機企業(yè)職員及周邊機關工作人員高端客戶外溢市府板塊中低端物業(yè)為主華雅花園、湘電 1號、霞光山莊非城市發(fā)展主流區(qū)市府城市中心城市經(jīng)濟中心、政務中心，置業(yè)熱點，地段優(yōu)勢明顯多層、小高層、高層。二房 90100㎡為主，三房 130140㎡為主高端客戶區(qū)域內(nèi)置業(yè)中低端客戶區(qū)域抗性小中高端物業(yè)為主東方名苑、新府華城、建新城國際社區(qū)、納帕溪谷新城政務中心置業(yè)熱點板塊雙馬郊區(qū)工業(yè)園新興工業(yè)園區(qū)，房地產(chǎn)市場尚未起步 別墅 私宅為主置業(yè)需求小別墅物業(yè)為主五岳新城非城市發(fā)展主流區(qū)河西板塊九華板塊雙馬板塊板塘板塊市府板塊建設路板塊工業(yè)園板塊42World union從市場特征來看，項目的潛在競爭主要來自于周邊區(qū)域板塊，即建設路板塊和市府板塊? 特征一： 客戶的區(qū)域?qū)傩苑浅Ｍ怀觯创蠖嘣诠ぷ鞯攸c周邊區(qū)域置業(yè)? 特征二： 湘潭本地人承襲政府政策及城市發(fā)展方向， 大多在河東新區(qū)置業(yè)，向西向北、置業(yè)的客戶較少? 特征三： 工業(yè)化城市吸引外來人口，同時隨著長株潭一體化的發(fā)展，湘潭市以外的湘籍人占據(jù)市場較大部分比例? 特征四： 剛需為主 首置剛需和首次改善性剛需， 南向西向和北向以首置剛需為主，東部則需求較為多元河西板塊九華板塊雙馬板塊板塘板塊市府板塊建設路板塊43World union湘鋼集團電機集團建設路芙蓉路商業(yè)步行街河東大道建設路板塊 — 發(fā)展較為成熟的河東城區(qū)，周邊配套完善，是目前河東商業(yè)中心，以大型企業(yè)為基礎，在售項目供應產(chǎn)品單一，形象較低，客戶面窄，性價比優(yōu)勢突出。建設路板塊特征及發(fā)展方向河東老城區(qū)北向通過湘潭一橋與河西老城區(qū)相連，南向依托湘鋼、電機兩大集團，城區(qū)發(fā)展相對成熟，但城區(qū)形象較差企業(yè)支撐 湘鋼、電機兩大型企業(yè)集團為片區(qū)主要支撐，隨著市府東移，部分事業(yè)單位聚集新城商業(yè)中心 河東較早發(fā)展的板塊，商業(yè)相對更為集中，隨著商業(yè)步行街等相關配套的建設，逐步形成河東城區(qū)的商業(yè)中心中低端置業(yè)人群以湘鋼、電機企業(yè)職工為主，約占片區(qū)在售樓盤客戶構(gòu)成的 60%以上，其次為企事業(yè)單位基層員工，少量私營企業(yè)主及企事業(yè)單位中高層管理人員。檔次 項目 規(guī)模 容積率 價格