【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 度 自然景觀還被用來消除高聳的、充滿現(xiàn)代美感的 Mori大廈與歷史上著名的日式毛利花園之間高達(dá) 15米的垂直距離和心理障礙。 注意空間設(shè)計(jì)變化豐富、充滿趣味 斜坡公園，從街道地平面上升至 8層樓的高度，采用 空間向上退臺(tái)的方式 。形成高出城市的自然綠洲； 用暖色石材模擬的 自然峽谷 ，與大阪市區(qū)眾多的灰色混凝土和瓷磚飾面的建筑形成 鮮明對(duì)比 ，也與周邊綠色盎然的植被 交相呼應(yīng) 。 同時(shí)，又是四通八達(dá)的 通道 。 57 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 裙樓街區(qū) 集中賣場(chǎng) 寫字樓 下沉廣場(chǎng) ?在市政公園向地塊的延伸地帶，打造廣場(chǎng)結(jié)點(diǎn)； ?以集中綠化與綠色廣場(chǎng)，一方面提供駐留人氣的空間，一方面在入口便提供綠色舒適的購(gòu)物映象。 生態(tài)購(gòu)物 綠色屋頂 過渡空間 商業(yè)廣場(chǎng) 廣場(chǎng)結(jié)點(diǎn)，便也是最好的生態(tài)結(jié)點(diǎn)，駐留人氣之余，更是提供舒適的綠色購(gòu)物場(chǎng)所 58 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 生態(tài)購(gòu)物 綠色屋頂 商業(yè)街及過渡空間 商業(yè)廣場(chǎng) ?可利用的生態(tài)概念空間 ： ?建筑下部或緣側(cè)的柱廊、向外開敞的邊庭； ?后退的入口、門廊、建筑物的凹處、挑檐及下部所構(gòu)成的空間； ?建筑凹進(jìn)或向外突出的臺(tái)階、花臺(tái)、半私密的前院或休閑區(qū) 。 ?城市受歡迎的逗留區(qū)域，一般是 沿建筑立方和一個(gè)空間與另一個(gè)空間的過渡區(qū)； ?邊界區(qū)域受到青睞，是因?yàn)樘幱诳臻g的邊界為觀察空間提供了最佳條件； ?街區(qū)的連廊、天橋、扶持都將成為點(diǎn)綴生態(tài)的節(jié)點(diǎn)； ?軟性的邊界是一種既非完全私密，又非完全公共的過渡區(qū)。 注重過渡空間的軟性打造，豐富城市界面和空間的情趣性，提供更多的逗留節(jié)點(diǎn) 59 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 室外的商業(yè)空間不僅增加營(yíng)業(yè)面積，也有較好的聚集人氣的效果，有利于把整個(gè)街區(qū)的商業(yè)氛圍連成一體； ?滿足人流駐足，布臵適量的休閑座椅與店鋪?zhàn)危? ?商業(yè)室內(nèi)空間的延展，形成街區(qū)小廣場(chǎng)，增強(qiáng)體驗(yàn)感，擴(kuò)大交流空間，提供更多的逗留節(jié)點(diǎn)。 街區(qū)綠化：商業(yè)依靠綠化，向戶外空間自然拓展，從而使商業(yè)街空間模糊化、休閑化 生態(tài)購(gòu)物 綠色屋頂 商業(yè)街及過渡空間 商業(yè)廣場(chǎng) 60 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 物業(yè)發(fā)展建議體系 ╬ 標(biāo)簽體系 ╬ 實(shí)用體系 ╬ 體驗(yàn)體系 建筑外立面 商業(yè)特色理念 會(huì)所生活方式 —— 旨在提升預(yù)期、加速買單，為遠(yuǎn)期提升價(jià)值 61 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 符合各期客戶的不同需求，制定功能互補(bǔ)的會(huì)所需求，體現(xiàn)時(shí)尚與健康兩大要素 ? 我們的客戶體系 ?城市尋求認(rèn)可者； ?更向往成熟便利的生活； ?追求時(shí)尚； ?敢于快兩步享受新。 ?事業(yè)蒸蒸日上的奮斗者； ?離不開城市的繁華； ?向往更反應(yīng)品味的品質(zhì)； ?期待時(shí)尚的生活體驗(yàn)。 會(huì)所于客戶：時(shí)尚、健康、標(biāo)簽 ?建立標(biāo)志鮮明的創(chuàng)意感，吸引城市客戶的標(biāo)簽； ?基本社區(qū)功能需求； ?形成城市意向、示范時(shí)尚生活方式的重要場(chǎng)館。 時(shí)尚“吧” 泛會(huì)所 主打客戶 —— 星沙主流自住需求，城市價(jià)值的忠實(shí)愛戴者 會(huì)所打造原則 住宅 62 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 以“吧”的概念打造迎合時(shí)尚需求的客戶群體，表達(dá)的正是多元且時(shí)髦的生活元素 時(shí)尚“吧” ?選址原則 ：結(jié)合售樓處； ?輻射人群 ：整盤客戶； ?需求面積 ： 10001500 ㎡； ?功能構(gòu)成 ：創(chuàng)新體驗(yàn)的“吧”體系； ?開發(fā)時(shí)機(jī) ：前期 。 健康吧 音吧 閃吧 書吧 時(shí)尚 吧體系 會(huì)所設(shè)臵 時(shí)尚吧 泛會(huì)所 住宅 63 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 提供時(shí)尚且場(chǎng)地不大的健康場(chǎng)所，類似瑜珈房、健身房、活動(dòng)室等室內(nèi)活動(dòng)空間 健身房 瑜珈房 ?選取小型室內(nèi)時(shí)尚運(yùn)動(dòng)為主； ?像籃球場(chǎng)等可結(jié)合主題園林放于室外； ?考慮將政府要求的社區(qū)服務(wù)站、老年人活動(dòng)站、門診所等與會(huì)所相結(jié)合； ?在人氣可以得到滿足的前提下，采用會(huì)員制，提高尊享度。 設(shè)計(jì)原則：健康時(shí)尚 老年人活動(dòng)室 時(shí)尚吧會(huì)所 健康吧 書吧 閃吧 音樂休閑吧 乒乓球室 ?可選功能：瑜珈房、健身房、麻將室、活動(dòng)室、乒乓球室等； ?總面積： 400平米左右。 64 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 閃吧 Flash 非凡 VS正常 躲在蛋殼里上網(wǎng)和在電腦桌前上網(wǎng)不一樣。 群居 VS孤獨(dú) 網(wǎng)游同伴就坐在隔壁的蛋殼里在一根網(wǎng)線的另一頭不一樣。 關(guān)鍵詞：創(chuàng)意、共享、交流 設(shè)計(jì)感強(qiáng)的內(nèi)飾風(fēng)格 +上網(wǎng)所處空間也可概念設(shè)計(jì) +可結(jié)合茶吧或休閑吧來做 +總面積在 150平米左右。 65 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 書吧 Books “讀書時(shí)，我愿在每一個(gè)美好思想的面前停留，就像在每一條真理面前停留一樣。” ——— 愛默生 關(guān)鍵詞：精致、嫻靜、專享 功能要素：時(shí)尚雜志區(qū)、小型影音室、流行書籍專區(qū)、書籍共享區(qū)； 面積需求： 150平米左右。 66 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 音樂休閑吧 Music “像這么一代人，都是聽著譚詠麟、四大天王、邁克杰克遜的歌，那不僅僅是幾首歌，那是時(shí)代的烙印 。 ” “ 那些熟悉的聲音，每次聽到都這么讓人心潮起伏。 ” 關(guān)鍵詞：交流、懷念、與朋友一起 功能要素：點(diǎn)唱機(jī)、配備輕音樂的小型會(huì)客廳、試聽區(qū)、音樂雜志區(qū)、吧臺(tái)； 面積區(qū)間： 150平米左右。 67 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 結(jié)合園林及架空層的泛會(huì)所，將主要強(qiáng)調(diào)目標(biāo)客戶看重的運(yùn)動(dòng)功能與休憩交流空間 泛會(huì)所設(shè)臵 項(xiàng)目 低 高 ?休憩空間 ?游泳池 ?網(wǎng)球場(chǎng) ?足球場(chǎng) ?籃球場(chǎng) ?羽毛球場(chǎng) ?兒童娛樂場(chǎng) ?露天健身器材 ?乒乓球 項(xiàng)目 低 高 ?休憩空間 ?游泳池 ?網(wǎng)球場(chǎng) ?足球場(chǎng) ?籃球場(chǎng) ?羽毛球場(chǎng) ?兒童娛樂場(chǎng) ?露天健身器材 ?乒乓球 使用率 視項(xiàng)目具體情況而定 投資指標(biāo) 維護(hù)成本 68 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 序列 投資 設(shè)臵意向 維護(hù)成本 使用率 休憩空間 網(wǎng)球場(chǎng) 游泳池 足球場(chǎng) 高 高 高 高 低 高 高 高 高 低 高 低 鼓勵(lì)配臵 不配臵 少量配臵（標(biāo)準(zhǔn)池規(guī)模） 不配臵 羽毛球場(chǎng) 低 高 高 少量配臵 乒乓球 低 低 高 鼓勵(lì)配臵 籃球場(chǎng) 低 低 高 鼓勵(lì)配臵 兒童娛樂場(chǎng) 低 低 高 鼓勵(lì)配臵 泛會(huì)所設(shè)臵 泛會(huì)所建議配臵乒乓球、籃球、兒童娛樂場(chǎng)、休憩交流空間，并適當(dāng)配臵游泳池、羽毛球場(chǎng) 69 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 物業(yè)發(fā)展建議體系 ╬ 標(biāo)簽體系 ╬ 實(shí)用體系 ╬ 體驗(yàn)體系 實(shí)用且健康的產(chǎn)品設(shè)計(jì) 商業(yè)特色理念 生態(tài)共享的城中現(xiàn)代園林 —— 營(yíng)銷的推動(dòng)力，買單的基本前提 70 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 定位回顧 —— 綜合體配套之上優(yōu)化的主流居家產(chǎn)品突破市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 希望成為圈子中心 經(jīng)常呼朋喚友，對(duì)公共空間和待客空間敏感 關(guān)注私人享受 對(duì)私人享受空間主臥、廚房、浴室敏感 關(guān)注家人健康 對(duì)戶型的通風(fēng)、采光等因素敏感 產(chǎn)品發(fā)力點(diǎn) 強(qiáng)化公共空間和待客空間 私人享受空間的升級(jí) 生態(tài)化的戶型設(shè)計(jì) ?項(xiàng)目容積率很高，我們戶型的賣點(diǎn) 不能靠“贈(zèng)送面積”來發(fā)力 ； ?我們的戶型發(fā)力點(diǎn)必須找到和 客戶生活密切相關(guān)的賣點(diǎn)，來進(jìn)行精細(xì)化的研究， 才能建立持續(xù)的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力。 一切源自客戶 —— “享受型”剛需和首改是一群什么樣的人？ 71 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 高容積率的適度化解 —— 樓棟朝東南偏轉(zhuǎn)改善整體戶型朝向 建議采用 —— ?建筑單體可以往東南偏轉(zhuǎn)一定角度，實(shí)現(xiàn)各戶型朝向優(yōu)化，減少正西、正北戶型。 72 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 戶型設(shè)計(jì)價(jià)值要點(diǎn) —— 整體戶型緊湊化、與市場(chǎng)需求吻合，適度創(chuàng)新，突破市場(chǎng)原有體系 小三房： 90100 中三房： 110120 四房： 135145 一房： 3545 二房： 7585 公寓產(chǎn)品 緊湊型居家產(chǎn)品 100平米以上產(chǎn)品舒適產(chǎn)品 項(xiàng)目各戶型設(shè)定面積 各戶型產(chǎn)品歸類 各產(chǎn)品設(shè)計(jì)原則 小面積產(chǎn)品突出空間組合可變性，使用功能多樣化 在面積經(jīng)濟(jì)性的基礎(chǔ)上保證功能舒適性 注重舒適性，作為標(biāo)桿產(chǎn)品體現(xiàn)項(xiàng)目檔次 戶型設(shè)計(jì)價(jià)值要點(diǎn) 多功能、自由變化 ? 實(shí)用性提升 ? 生活尺度擴(kuò)容 小戶型 中戶型 大戶型 二房： 5060 三房： 7585 73 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目空間控制上的舍與得 —— 我們打動(dòng)享受型剛需、首改客戶的同時(shí)，面積不能失控 戶型區(qū)間 客廳開間 主臥開間 第一次臥開間 最小開間 ≤60m2（單房、一房） ≥ ≥ —— —— 7090（兩房） ≥ ≥ —— ≥ 90~110m2 （三房） ≥ ≥ ≥ ≥ 120~130m2 （三房） ≥ ≥ ~ ≥ ~ ≥ ?為保障高層產(chǎn)品的基本舒適度，在開間上應(yīng)當(dāng)保持以下尺寸 : —— 本指標(biāo)為控制指標(biāo)，在規(guī)劃可以根據(jù)戶型具體情況調(diào)整。 在總體指標(biāo)可以滿足的狀況下可以適度擴(kuò)大 可以適度縮小 —— 選擇放大客戶敏感的重要空間，減弱次要空間的方式，確保整體面積不能失控。 74 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 基本面 —— 基本戶型格局的保證：入戶玄關(guān)及生活陽(yáng)臺(tái)依然是標(biāo)配，完整廚房空間保留 ?入戶玄關(guān)設(shè)計(jì) ?實(shí)用率較高 ?贈(zèng)送落地凸窗 ?多功能房間設(shè)計(jì) 公寓產(chǎn)品 居家公寓 商務(wù)公寓 75 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 強(qiáng)調(diào)主臥或客廳空間，以城市觀景陽(yáng)臺(tái)形成多功能房設(shè)計(jì) 可以作為陽(yáng)光室 可以作為休閑房 城市景觀陽(yáng)臺(tái)，彈性功能空間 公寓產(chǎn)品 居家公寓 商務(wù)公寓 76 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 臥室和客廳之間的推拉門間隔，推開移動(dòng)門就可以躺在床上看大投影！ 抬高地臺(tái)可以避免灰塵被帶進(jìn)臥室，下面還有儲(chǔ)物空間！ 創(chuàng)新暢想：不大的公寓，可以考慮更靈活可變的空間，強(qiáng)調(diào)是使用面積，而不是套內(nèi)面積 冰箱在廚房的另一側(cè)，不必打開廚房門也可以拿飲料水果出來！ 公寓產(chǎn)品 居家公寓 商務(wù)公寓 77 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 幫助改善公寓的舒適度，更帶來只有公寓的趣味體驗(yàn) 弱化次要功能 家具整合 布局改善 局部空間奢侈化 通過壓縮廚房餐廳等次要功能空間，將實(shí)用面積集中于客廳； 考慮并預(yù)留收納空間與內(nèi)部家具的位臵，避免零碎空間的出現(xiàn)； 衛(wèi)浴局部的合理布局，提供具有更好生活品質(zhì)的空間組合模式； 通過廳臥室連通等形式，形成局部奢侈型的空間，提高空間舒適度與趣味性。 公寓產(chǎn)品 居家公寓 商務(wù)公寓 78 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 優(yōu)秀項(xiàng)目參考：花樣年花郡 ?43㎡一房一廳 公寓產(chǎn)品 居家公寓 商務(wù)公寓 ?38㎡一房一廳 79 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 花樣年花郡兩房一廳公寓 ?62㎡兩房一廳 ?㎡兩房一廳 80 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 入戶大堂體現(xiàn)品質(zhì)與調(diào)性，建議以寫字樓的大堂標(biāo)準(zhǔn)，體現(xiàn)高檔次，設(shè)計(jì)效果儀式、穩(wěn)重 公寓產(chǎn)品 居家公寓 商務(wù)公寓 81 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 主題工作室，配備休息功能區(qū)，可商輔住 洗漱 茶水間 辦公區(qū) 休息區(qū) 我的工作室，就是我的全部，我希望伏案工作到夜深以后，不需要奔波，就能夠有一個(gè)小小的空間，一張溫馨的床可以讓我徹底的放松 …… 設(shè)計(jì)原則：設(shè)定休息功能區(qū)間，可商可住，增加商務(wù)公寓的額外使用價(jià)值。 公寓產(chǎn)品 居家公寓 商務(wù)公寓 82 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 全無墻設(shè)計(jì)，空間自由分配 SOHO 空間 空間自由分配 室內(nèi)全無墻設(shè)計(jì)，大空間內(nèi)功能自由分配，居住、辦公兩相宜； 每個(gè)小空間獨(dú)立設(shè)臵衛(wèi)生間，以提供靈活的使用功能作為差異化賣點(diǎn)。 公寓產(chǎn)品 居家公寓 商務(wù)公寓 83 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 可自由分割的框架式結(jié)構(gòu)，可打造個(gè)性化的辦公空間 你的公司也可以獨(dú)占一層，仿佛獨(dú)占了整個(gè)世界， 擁有廣闊空間，老板可以最大自由地布臵他自己的辦公室， 沒有任何條件限制您的公司與世界最先鋒取得一致 設(shè)計(jì)原則：盡量靈活的分割空間，給客戶更高的價(jià)值感與使用性。 公寓產(chǎn)品 居家公寓 商務(wù)公寓 84 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的