【文章內容簡介】 及社區(qū)環(huán)境 希望社區(qū)內有積極的度假活動內容，具有非常強的財務自主能力，物業(yè)選擇自由度大，特別希望獲得跟平時緊張生活截然不同的生活環(huán)境 本地工作 資料來源：世聯(lián)研究 后期的客戶定位將會轉變?yōu)橐孕潞？谌思皪u內客戶為主、以一居置業(yè)需求為主的客戶群。 偶得客戶核心客戶重要客戶游離客戶島外的投資、度假、養(yǎng)老類客戶，比例占 60 ％新?？谌耍酝顿Y、度假、養(yǎng)老類為目的的客戶，比例占 20 ％內部認購及關系客戶，占 10 ％項目周邊企業(yè)或其他客戶，占 10%典型案例： 萬科東海岸 香港愉景灣 44 本報告是嚴格保密的。 啟動區(qū)主入口位置的確定為 B入口 ?民生地塊為整個項目（ 1631畝）的啟動區(qū)，民生地塊的啟動區(qū)即為整個項目的啟動區(qū)。 ?從現(xiàn)狀來看，主入口的有 A、 B、 C三個選擇。綜合評價最終選擇 B入口。 入口 評價指標 A B C 啟動區(qū)的展示性 好 好 差 地勢 洼地地勢坡度較大 洼地地勢比較平緩 地勢較平坦 道路建造成本 高 中等 低 民生地塊二期開發(fā)的持續(xù)性 差 好 中等 三方地塊獨立性 好 較好 差 注：若選擇 A入口，等民生二期開工， A入口必須拆除，而 B入口則可以解決這一問題，同時也不影響鱷魚湖地塊的開發(fā)，這需要雙方協(xié)商。 明好民生 鱷魚湖BAC45 本報告是嚴格保密的。 基于 1600畝地塊的整體分析和項目的發(fā)展情況，首先將地塊分成 7部分 A2A7A1A3A4A5A6小鎮(zhèn)中心 盈濱路 快速干道 正大飼料廠 地塊劃分的依據(jù) 地塊的價值分析（見第一階段整體定位報告） 各地塊未來可能的物業(yè)排布情況 整體地塊的配套布局情況 山頂會所 46 本報告是嚴格保密的。 基于 7個地塊的啟動區(qū)位置選擇的分析 地塊 現(xiàn)狀 A1 不具有昭示性，在快速干道上的視線被正大飼料廠擋住，且地塊西北側為爛尾樓地塊，影響整體項目的形象 A2 不具有昭示性和進入性，且該地塊為資源最佳地塊，應留在后期開發(fā)博取更高價值 A3 占據(jù)了地塊的最高點，是昭示性最好的地塊，進入性稍差，未來的物業(yè)以別墅和類別墅為主，符合啟動區(qū)高端物業(yè)入市、高形象展示的策略 √ A4 為由東向西、由北向南的緩坡，進入性最好的地塊，展示性較佳，未來的物業(yè)從占地面積上衡量仍以別墅和類別墅為主，且物業(yè)組合有彈性 √ A2A7A1A3A4A5A6濕地公園小鎮(zhèn)中心盈濱路快速干道正大飼料廠山頂會所47 本報告是嚴格保密的。 從整個 1600畝甚至 2023畝地塊考慮，初步判定 A A A5可作為項目的啟動區(qū) 地塊 現(xiàn)狀 A5 為由西北向東南方向的緩坡，展示性較好，進入性較佳，物業(yè)類型以類別墅和花園洋房為主，根據(jù)實際情況可以適當調低花園洋房的比例，符合啟動區(qū)策略 √ A6 為由東南向西北方向的緩坡，且地塊低于快速干道的路面，不具有展示性，且未來的物業(yè)以花園洋房和路邊商業(yè)為主，不符合啟動區(qū)策略 A7 為東北向西南方向的緩坡，面向小河道，沒有進入性，且與老城村民近鄰，其東北側為墳地，啟動區(qū)開發(fā)會影響整個項目的形象 A2A7A1A3A4A5A6濕地公園小鎮(zhèn)中心盈濱路快速干道正大飼料廠山頂會所48 本報告是嚴格保密的。 從配套功能角度分析，啟動區(qū)不啟動小鎮(zhèn)中心及周圍相關物業(yè) 山頂會所濕地公園外向型商業(yè)酒店式公寓商業(yè)街商業(yè)街小鎮(zhèn)中心廣場A3A4A5地塊 配套 配套作用 A3 山頂會所 形象展示，會所內部配以少量精品 √ A4 小鎮(zhèn)中心（包括廣場、商業(yè)街、酒店式公寓、未來外向型商業(yè)） 滿足社區(qū)內部居民的日常需求以及未來周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)的商務需求 A5 濕地公園 形象展示，展示未來的生活場景 √ ?啟動區(qū)客戶主要為投資度假類客戶，非長住類客戶，對于日常消費的配套要求不高，所以小鎮(zhèn)中心及相關配套沒有必要在啟動區(qū)興建。 ?從項目立勢和極具展示風情的角度分析，啟動區(qū)配套應包括山頂會所和濕地公園。 49 本報告是嚴格保密的。 基于 1600畝整體考慮的啟動區(qū)位置 濕地公園山頂會所?估算啟動區(qū)的規(guī)模占地 400畝左右，物業(yè)類型為獨立別墅＋聯(lián)排，總建面 6－ 7萬平米。 ?先做出山頂會所和濕地公園，山頂會所是整個社區(qū)的標志性建筑，最具有昭示性；濕地公園用于展示未來生活場景。 50 本報告是嚴格保密的。 啟動區(qū)展示攻略：在物業(yè)推售前務必要實現(xiàn)以下物業(yè)的實景展示，提前體驗社區(qū)的生活品質與活力 濕地公園山頂會所樣板房內部精品商業(yè)山頂會所 ：啟動期會所的功能定位為銷售中心，用作造場和社區(qū)文化的展示區(qū)。 精品商業(yè) ：展示未來便利生活與社區(qū)格調。 樣板房 ：實景體驗原生態(tài)坡地濱海生活。 濕地公園 ：實景展示未來生活的場景。 51 本報告是嚴格保密的。 基于啟動區(qū)選擇的一般原則，排除方案一作為本項目的啟動區(qū) 方案一 方案二 方案三 進入性 最差 一般 最好 昭示性 最差 最好 很好 啟動策略一：強勢資源啟動 強勢自然資源 強勢自然資源 非強勢資源 啟動策略二：極盡展示風情 具有海景與坡地資源，能夠展示，其中海景資源相對突出 具有海景與坡地資源，能夠展示，其中坡地資源相對突出 無海景資源，坡地資源一般，小鎮(zhèn)中心、濕地公園能夠展示 啟動策略四：博取更高價值 自身屬于資源最好地塊， 不符合 自身屬于資源較好地塊，符合 自身屬于資源一般地塊，符合 首期配套投入 較少 (沿海景觀節(jié)點 ) 適中 (山頂會所 ) 過大 (小鎮(zhèn)中心、商業(yè)街、濕地公園 ) 啟動區(qū)位臵的選擇 ?方案二 ?方案三 ?方案二 +方案三 ?方案二 +方案三之配套 52 本報告是嚴格保密的。 A2A6A1A3A4A5方案 3從周邊產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動客戶演變角度分析，啟動區(qū)位置的選擇應排除方案三 主入口濕地公園小鎮(zhèn)中心鐘樓廣場聯(lián)排花園洋房花園洋房商業(yè)街商業(yè)街占地面積 (萬 m2) 占地比例 建筑面積(萬 m2) 建筑比例 套數(shù) 套數(shù)比例 聯(lián)排 30% 24% 72 16% 花園洋房 70% 76% 370 84% 合計 100％ 100％ 442 100％ 配套 小鎮(zhèn)中心、鐘樓廣場、商業(yè)街、濕地公園 客戶 客戶定位 不符合 投資度假類客戶的高端置業(yè)需求，花園洋房的主要功能是為了聚集人氣，其客戶定位為中端的長住類客戶 客戶演變（產(chǎn)業(yè)發(fā)展） 周邊工業(yè)區(qū)的發(fā)展將在 2年后 帶來大量的長住類客戶，消化花園洋房類物業(yè)。 啟動策略 強勢資源啟動，樹立社區(qū)高品質形象 不符合 。未利用強勢資源啟動，以花園洋房為主的物業(yè)不能奠定社區(qū)的高品質形象 極盡展示風情 符合。小鎮(zhèn)中心、鐘樓廣場、商業(yè)街、濕地公園的建設也能極盡展示。 ?啟動區(qū)位臵的選擇 ?方案三 ?方案二 +方案三 ?方案二 +方案三之配套 ?方案二 53 本報告是嚴格保密的。 從客戶支撐和啟動期資金投入成本上分析應排除“方案二＋方案三” ?啟動區(qū)位臵的選擇 ?方案三 ?方案二 +方案三 ?方案二 +方案三之配套 ?方案二 主入口濕地公園小鎮(zhèn)中心鐘樓廣場商業(yè)街商業(yè)街山頂會所聯(lián)排獨棟別墅聯(lián)排花園洋房花園洋房A2A6A1A3A4A5方案 2方案 3占地面積 (萬 m2) 占地比例 建筑面積(萬 m2) 建筑比例 套數(shù) 套數(shù)比例 別墅 30％ 19％ 55 9％ 聯(lián)排 32％ 31％ 147 26％ 花園洋房 38％ 50％ 370 65％ 合計 100％ 100％ 572 100％ 配套 山頂會所、小鎮(zhèn)中心、鐘樓廣場、商業(yè)街、濕地公園 客戶 客戶定位 物業(yè) 以花園洋房為主 ，其主要功能是為了聚集人氣，定位的客戶為中端的長住類客戶 客戶演變（產(chǎn)業(yè)發(fā)展） 周邊工業(yè)區(qū)的發(fā)展將在 2年后 帶來大量的長住類客戶，消化花園洋房類物業(yè)。 啟動策略 強勢資源啟動，樹立社區(qū)高品質形象 符合。利用強勢資源啟動，展示坡地和濱海特色，別墅物業(yè)奠定社區(qū)的高品質形象。 極盡展示風情 符合。山頂會所、小鎮(zhèn)中心、鐘樓廣場、商業(yè)街、濕地公園的建設極盡展示風情。 啟動規(guī)模 建面 6萬平米 啟動 ，可以一期開發(fā)，分期推出，但是啟動期資金投入成本較大 54 本報告是嚴格保密的。 從資金的使用成本、投資回報率方面分析，應排除“方案二＋方案三之配套” 主入口濕地公園小鎮(zhèn)中心鐘樓廣場商業(yè)街商業(yè)街山頂會所聯(lián)排獨棟別墅A2A6A1A3A4A5方案 2方案 3之配套占地面積 (萬 m2) 占地比例 建筑面積(萬 m2) 建筑比例 套數(shù) 套數(shù)比例 別墅 65％ 55％ 55 42％ 聯(lián)排 35％ 45％ 75 58％ 合計 100％ 100％ 130 100％ 配套 山頂會所、小鎮(zhèn)中心、鐘樓廣場、商業(yè)街、濕地公園 客戶 客戶定位 物業(yè)以別墅為主，聯(lián)排為輔，符合投資度假客戶對高端物業(yè)的置業(yè)需求。 啟動策略 強勢資源啟動，樹立社區(qū)高品質形象 符合。利用強勢資源啟動，展示坡地和濱海特色，別墅物業(yè)奠定社區(qū)的高品質形象。 極盡展示風情 符合。山頂會所、小鎮(zhèn)中心、鐘樓廣場、商業(yè)街、濕地公園的建設極盡展示風情。 配套功能 小鎮(zhèn)中心、鐘樓廣場、商業(yè)街 為長住類客戶營造居住氛圍和活力，滿足其日常生活家居需求，啟動期只作為展示點，使用效率低，配套與物業(yè)脫節(jié) 濕地公園、商業(yè)街 改造不利資源，提升濕地兩側的物業(yè)價值，啟動期 不能 發(fā)揮其功能 山頂會所 作為社區(qū)的地標展示點，服務于別墅區(qū) ?啟動區(qū)位臵的選擇 ?方案三 ?方案二 +方案三 ?方案二 +方案三之配套 ?方案二 55 本報告是嚴格保密的。 綜合考慮選擇方案二作為本項目啟動區(qū)，開發(fā)物業(yè)以別墅為主，聯(lián)排為輔 A2A6A1A3A4A5方案 2山頂會所聯(lián)排獨棟別墅占地面積 (萬 m2) 占地比例 建筑面積(萬 m2) 建筑比例 套數(shù) 套數(shù)比例 別墅 75％ 66％ 88 54％ 聯(lián)排 25％ 34％ 75 46％ 合計 100％ 100％ 163 100％ 配套 山頂會所 客戶 客戶定位 物業(yè)以別墅為主，符合投資度假客戶對高端物業(yè)的置業(yè)需求。 啟動策略 強勢資源啟動，樹立社區(qū)高品質形象 符合。利用強勢資源啟動，別墅物業(yè)奠定社區(qū)的高品質形象。 極盡展示風情 符合。山頂會所極盡展示風情，充分展示地塊的坡地和濱海特色。 配套功能 山頂會所 作為社區(qū)的地標展示點，服務于別墅區(qū) 考慮到啟動期規(guī)模和后期建設施工的噪音問題，將獨立別墅區(qū)向內海方向延伸。 ?啟動區(qū)位臵的選擇 ?方案三 ?方案二 +方案三 ?方案二 +方案三之配套 ?方案二 56 本報告是嚴格保密的。 啟動區(qū)物業(yè)及戶型 戶型面積 套數(shù) 套數(shù)比例 獨棟 220~250m2 （小獨棟） 43 26% 滿足度假類客戶的需求，戶型功能齊全，面積不要過大 300~400m2 45 27% 聯(lián)排 180220m2 60 37% 滿足投資類客戶追求高性價比的需求，控制總價 230250m2 15 10% 合計 163 100% 偶得客戶核心客戶重要客戶游離客戶島外的投資、度假、養(yǎng)老類客戶，比例占 60 ％新海口人，以投資、度假、養(yǎng)老類為目的的客戶，比例占 20 ％內部認購及關系客戶，占 10 ％項目周邊企業(yè)或其他客戶，占 10%57 本報告是嚴格保密的。 隨著老城工業(yè)區(qū)的發(fā)展，為項目二期待開發(fā)的花園洋房帶來了一定的客戶支撐 主入口濕地公園小鎮(zhèn)中心鐘樓廣場聯(lián)排花園洋房花園洋房商業(yè)街商業(yè)街占地面積 (萬 m2) 占地比例 建筑面積(萬 m2) 建筑比例 套數(shù)