【文章內(nèi)容簡介】 面積為 170平米53增加 100~120平米三房產(chǎn)品，控制兩房和四房產(chǎn)品的面積段，不做一房產(chǎn)品【恒大競爭策略】 恒大進入三四線策略為城郊拿地 +純住宅 +偽豪+精裝修 +低價，走性價比路線，快速走量，我們可利用自身配套打贏競爭54我們盡享老城配套及新城利好，未來區(qū)域商業(yè)及生活配套成熟，可整合周邊資源打贏競爭！宜昌恒大綠洲宜昌中心區(qū)恒大綠洲宜昌郊區(qū)【恒大競爭策略 2】 戶型面積兩頭大、中間小，大戶型 150410平米及小戶型 7990平米，緊湊戶型僅 119平米三房55戶型差異化，增加 110平米左右緊湊三房產(chǎn)品，控制兩房和四房產(chǎn)品的面積段【綠地、恒大競爭小結(jié)】 在區(qū)域區(qū)位、配套、戶型結(jié)構(gòu)上打贏競爭56區(qū)位區(qū)位 216。恒大、綠地以城郊拿地居多，區(qū)位條件一般突破點216。區(qū)位：在營銷上強化自身區(qū)位條件，荊州金三角地帶216。配套：整合周邊配套資源（商業(yè)、科教文化資源）216。戶型結(jié)構(gòu)：增加 100~120平米三房產(chǎn)品，控制兩房和四房產(chǎn)品的面積段，不做一房產(chǎn)品配套配套 216。城郊地帶配套成熟度低，檔次低戶型結(jié)構(gòu)戶型結(jié)構(gòu) 216。均以大戶型為主，小戶型較少216。緊湊小三房較少57【競爭層面小結(jié)】七傷拳 打擊對手，引領(lǐng)未來 10年荊州居住典范，重塑城市價值七傷拳園林風情化規(guī)劃組團化產(chǎn)品設(shè)計精細化戶型設(shè)計差異化營銷一體化做組團式布局，形成集中的組團園林，提高項目居住品質(zhì)迎合客戶敏感點，做足園林展示，做永久性的風情園林注意外立面的設(shè)計，隱藏空調(diào)機位、天然氣管道等細節(jié)處理補缺市場 100120平米緊湊三房戶型；控制兩房和四房產(chǎn)品面積段，不做一房產(chǎn)品以綜合體形象引爆市場，住宅做體驗式樣板房配套齊全化 沙北新區(qū)配套資源、周邊商業(yè)資源、政府資源、教 育資源、西干渠資源等戶型設(shè)計舒適化進行戶型創(chuàng)新，做雙陽臺或三陽臺大戶型以 T T4為主，保證產(chǎn)品舒適性，并布置在景觀價值最高處58案例分析216。黃岡保利一號216。金家新都匯216。宜昌紫晶城4我們的優(yōu)勢是什么我們的優(yōu)勢是什么如何解決困難如何解決困難我們的挑戰(zhàn)是什么我們的挑戰(zhàn)是什么項目整體定位項目整體定位項目發(fā)展策略項目發(fā)展策略物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)發(fā)展建議案例分析案例分析本報告是嚴格保密的。 59案例選取的原則：216。在三四線城市中，標桿項目216。打造領(lǐng)先型產(chǎn)品，實現(xiàn)高價高速案例研究的切入點：216。在當?shù)厥袌鎏幱诔跫夒A段的情況下，如何打造領(lǐng)先型的產(chǎn)品，實現(xiàn)高價高速案例研究 ——通過對三四線城市標桿項目的研究，探尋標桿項目打造關(guān)鍵點本報告是嚴格保密的。 60價格實現(xiàn)： 實現(xiàn)均價 4605元 /㎡ ，全市價格標桿 高于黃岡 2023年整體均價 3422元 /㎡ 約 1183元 /㎡銷售實現(xiàn)： 2023年年去化 ，全市排名第五品牌實現(xiàn)： 建立保利在三、四線城市的高端、絕對領(lǐng)導者地位；為保利后續(xù)進入其他三四線城市打下堅實的基礎(chǔ)黃岡保利一號本報告是嚴格保密的。 61地段 ——項目位于兩條市政干道交匯處，且處于城市發(fā)展主軸上，目前為黃岡主流商務圈n壹號公館占據(jù)城市核心地段，具有不可復制的中心區(qū)位優(yōu)勢：n兩條市政主干道：黃岡大道和東門路為黃岡主要是市政干道，項目位于干道交匯處，交通通達性良好；n城市發(fā)展主軸：黃岡城市規(guī)劃沿東門路向東發(fā)展，項目位于東門路上，坐享城市發(fā)展機遇；n核心商圈：項目位于黃商背后，緊靠武商量販、通訊廣場、中商百貨、奧康步行街，為黃岡核心商圈。黃岡大道東門路核心商圈本報告是嚴格保密的。 62品牌 ——上市央企，實力雄厚；全國布局，開發(fā)理念先進n保利地產(chǎn)的品牌價值體現(xiàn)：n企業(yè)榮譽：大型國有房地產(chǎn)企業(yè)，國家一級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)企業(yè) 。國有房地產(chǎn)企業(yè)綜合實力榜首，并連續(xù)四年蟬聯(lián) 央企房地產(chǎn)品牌價值第一名 。n品牌價值： “ 中國房地產(chǎn)TOP10” 項目組最新發(fā)布的研究成果， 2023年保利地產(chǎn)品牌價值達到 ，同比增長 51%，成為 “ 行業(yè)領(lǐng)導力品牌 ” 。 n品牌理念： “ 和者筑善 ” ，從關(guān)注產(chǎn)品和業(yè)主生活層面向更深廣的企業(yè)社會責任、企業(yè)使命、企業(yè)文化和價值觀的層面延展。黃岡2023上市房企排名十八年，二十五城本報告是嚴格保密的。 63規(guī)劃建筑 ——圍合式布局，締造現(xiàn)代鄰里空間n本項目因地制宜，采取圍合式建筑布局，建筑圍繞中心環(huán)境而設(shè)計，其優(yōu)勢為： n能形成有效的社區(qū)邊界，創(chuàng)造領(lǐng)域感和歸屬感，符合人對家的心理需求；n拔高建筑，形成大尺度樓間距，以打造高檔園林景觀；n建筑圍繞中心園林分布，保證戶戶有景，資源均好；n有利于安全和管理。本報告是嚴格保密的。園林景觀 ——中央園林景觀設(shè)計，充分利用景觀資源，擴大觀景視野，保證戶戶臨景，戶戶觀景64中央景觀本報告是嚴格保密的。產(chǎn)品 ——戶型設(shè)計方正，南北通透，功能分區(qū)合理且具有變換性，贈送面積較多，實用率高6585㎡ B2：p戶型方正，動靜功能分區(qū)p無過長的過道產(chǎn)生空間浪費，實用率較高p主臥和客廳能保證南向設(shè)置120㎡ D1：p南北通透p主臥的轉(zhuǎn)角窗擴大觀景視野p北向獨立的工人房可作為儲藏間或和陽臺配合使用形成一個多變功能的空間123㎡ C1：p大面寬短進深有利于房間的通風采光p主要功能分區(qū)全南向設(shè)置，使最大功能南向化p空中花園的設(shè)計 ,三房變四房150㎡ C1：p擁有獨立的電梯廳，雙入口設(shè)置p南北通透p房間主要功能分區(qū)南向設(shè)置p增送面積大，能夠達到 95%的得房率p功能空間尺度把握較好本報告是嚴格保密的。 66外立面 ——ArtDeco建筑風格，呈現(xiàn)出前所未有的莊重與典雅，成為黃岡名副其實的恒久地標本報告是嚴格保密的。商業(yè)配套 ——異域風情商業(yè)街，引進知名商業(yè)品牌，填補黃岡商業(yè)市場空白點67每一座城市，都有一個街區(qū)為之代言保利一號公館，打造黃岡商業(yè)風向標品牌商業(yè)強勢進駐，開創(chuàng)新的商業(yè)街區(qū)發(fā)展時代 ……本報告是嚴格保密的。 68極致展示 ——異域風情商業(yè)街、地標性精神堡壘、住宅園林、樣板間、營銷中心，給客戶前所未有視覺沖擊精神堡壘風情商業(yè)街 園林園林樣板間營銷中心本報告是嚴格保密的。 69物業(yè)服務 ——保利品牌物業(yè)直管，為項目保值、增值n保利物業(yè)： 國家一級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)、高端物業(yè)運營服務專家、中國物業(yè)管理行業(yè)百強企業(yè)、最具綜合實力物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主最滿意物業(yè)管理企業(yè)、中國百強物業(yè)十大創(chuàng)新管理優(yōu)秀企業(yè)……n業(yè)務范圍： 主要分布在長三角和珠三角兩大區(qū)域，除管理保利自有項目外，全委及顧問項目 60余個，其中，僅全委項目的管理面積就達到了 800多萬平方米 ；n服務特色： 引入資產(chǎn)管理專家理念，在物業(yè)管理服務區(qū)域內(nèi)，通過各種方法，全方位 360度個性化服務，使該物業(yè)保值、增值。 保利文化廣場 中信星光名庭 保利山水城本報告是嚴格保密的。 70① ：成熟地段，區(qū)域價值突出② ： 保利造，品牌極具影響力③ ： 強感知顯性因素極致展示，突顯社區(qū)高品質(zhì)p圍合式布局，形成中心園林景觀，成就超大樓間距p高舒適度、高贈送、高實用率戶型pArtDeco建筑風格，呈現(xiàn)出前所未有的莊重與典雅，成為黃岡名副其實的恒久地標p樣板間、風情園林、售樓中心極致展示，給予客戶強力的視覺沖擊及品質(zhì)感知p東門路，黃商購物中心旁，黃岡的商業(yè)中心地段，區(qū)域價值市場認可度高p央企實力開發(fā)商，品牌牽引力極高區(qū)域 |品牌 |產(chǎn)品 |展示 |配套，具備城市高端豪宅元素，有較好的市場牽引力④ ： 高端、精致的配套服務p精致風情商業(yè)街，引進屈臣氏等高端品牌店p保利品牌物業(yè)直管黃岡保利一號成功點小結(jié)本報告是嚴格保密的。 71價格實現(xiàn)： 實現(xiàn)均價 5000元 /㎡ ，蔡甸價格標桿 高于周邊項目 1200—1900元 /平米銷售實現(xiàn)： 年去化約 ，去化速度居蔡甸前列 金家新都匯本報告是嚴格保密的。 7272占地面積 : 20236平方米 建筑面積 : 104888平方米 （其中，商業(yè) ）容積率 ： 綠化率 ： 45%總戶數(shù) : 701戶停車位 : 337個項目地址 ： 蔡甸新城區(qū)蔡甸廣場以南 開發(fā)商 ： 武漢金家房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)管理公司 ： 武漢市安家物業(yè)管理有限公司蔡甸首個打造地中海精致園林、引入分戶式新風系統(tǒng)和地板采暖的項目，全面提升居者舒適感營銷中心蔡甸廣場項目位置 效果圖本報告是嚴格保密的。 73園林：直接拷貝萬科高爾夫地中海風情園林，打造區(qū)域內(nèi)絕無僅有的精致中心泳池景觀，拔升項目高端形象本報告是嚴格保密的。 74高科技材料：地暖、新風系統(tǒng)、智能信報箱在項目中的應用，在蔡甸尚屬首例，給項目打上了高科技的烙印，奠定了高端樓盤的基調(diào)地暖 新風系統(tǒng) 智能信報箱本報告是嚴格保密的。 75展示：通過合理的樣板間設(shè)計，給客戶展現(xiàn)未來便利溫馨的生活場景，通過細節(jié)展示促使購房者產(chǎn)生購房沖動p樣板間開放時，邀請業(yè)主脫鞋走上地板，親自感受新生活的愜意。p樣板間內(nèi)部通過細節(jié)勾勒未來居住夢想，使購房者感受到尊貴服務品質(zhì)。本報告是嚴格保密的。 76認知途徑54%3%1%8%3%2%17%6% 3% 3%朋友介紹短信派單路過住附近戶外廣告早知老業(yè)主外展其他金家會 ” 啟動儀式暨業(yè)主答謝會金家會 LOGO發(fā)布、金家會權(quán)益介紹；金家新品世紀廣場簡介；金家業(yè)主答謝晚宴。金家新都匯：朋友介紹是來訪第一認知途徑。金家會系列活動n鄰里節(jié) 系列活動，如社區(qū)文化節(jié)、中秋燈謎會、圣誕狂歡嘉年華等，是蔡甸區(qū)最具影響力的社區(qū)文化節(jié)之一；n建立 “ 金家蔡甸同鄉(xiāng)會 ” ，利用節(jié)假日，舉行圈層活動，如端午聯(lián)歡會、中秋茶話會等；活動期間，同鄉(xiāng)會會員購房時，可申請一個點的同鄉(xiāng)會會員團購優(yōu)惠。n鼓勵商戶加入 金家會員店 ，利用商業(yè)建立業(yè)主專享的折扣服務，給業(yè)主優(yōu)惠的同時促進業(yè)務的增長；n建立 老帶新爬坡機制 ，鼓勵老帶新。圈層效應：成立金家會，充分挖掘老業(yè)主，利用口碑傳播提升項目品牌知名度本報告是嚴格保密的。 77① ：園林② ： 高科技材料③ ： 展示p合理的樣板間設(shè)計，通過細節(jié)展示促使購房者產(chǎn)生購房沖動p地中海風情園林，打造區(qū)域內(nèi)絕無僅有的精致中心泳池景觀，拔升項目高端形象p地暖、新風系統(tǒng)、智能信報箱的應用，給項目打上了高科技的烙印園林 |科技 |展示 |營銷，奠定城市高端豪宅形象④ ： 圈層效應p利用口碑傳播提升項目品牌知名度p滿足三四線城市客戶的面子感，圈層感的需求金家新都匯成功點小結(jié)本報告是嚴格保密的。 78價格實現(xiàn)： 實現(xiàn)均價 9500元 /㎡ ，宜昌價格標桿 品牌實現(xiàn)： 奠定了三江在三四線城市標桿的影響力 宜昌紫晶城本報告是嚴格保密的。 79p位于宜昌市傳統(tǒng)老商業(yè)區(qū)西陵區(qū)，座落于宜昌百年老街 —— 解放路，地處宜昌老解放路商圈的核心地段，周邊圍繞云集路、解放路、環(huán)城南路、中山路、沿江大道等，堪稱宜昌的百年龍脈吉地 ,承接風水地緣。p一線臨江，享受城市中心價值的同時，擁有強勢自然景觀資源。地段 ——踞城市龍脈，項目位于百年老街解放路，地處核心地段，坐擁城市繁華，且一線臨江本報告是嚴格保密的。 80園林：特邀數(shù)十位國際知名設(shè)計師，打造 5000㎡ 超大空中花園，為業(yè)主營造出城市中心住宅難能可貴的豐富的社區(qū)自然景觀本報告是嚴格保密的。 81134㎡ 三房：p戶型方正，功能分區(qū)合理p無過長的過道產(chǎn)生空間浪費，實用率較高p大觀景陽臺98㎡ C1：p大面寬短進深有利于房間的通風采光p戶型方正，動靜分區(qū)p大觀景陽臺87㎡ C1：p戶型方正實用，得房率較高p功能空間尺度把握較好戶型：戶型設(shè)計科學合理，方正實用，戶內(nèi)無死角，得房率高達 %以上本報告是嚴格保密的。 82p墻體使用陶泥空心磚，部分墻體加厚，全保溫設(shè)計p面板采用擠塑聚苯板，可阻隔熱量p門窗采用斷橋隔熱真空玻璃制作最大限度降低噪音p玻璃使用隔音隔熱防紫外線的高檔雙層中空LOWE玻璃LOWE玻璃 斷橋真空玻璃擠塑聚苯板建筑用材：高檔建筑材料的選用，給予客戶高舒適性居住的同時，制造營銷噱頭本報告是嚴格保密的。 83樣板間 ：通過合理的樣板間設(shè)計，給客戶展現(xiàn)未來便利溫馨的生活場景，通過細節(jié)展示促使購房者產(chǎn)生購房沖動本報告是嚴格保密的。 84① ：地段 ③ ： 戶型 ④ ： 用材p高檔建筑材料，給予客戶高舒適性居住的同時，制造營銷噱頭p5000㎡ 超大空中花園，打造城市中心住宅難能可貴的豐富的社區(qū)自然景觀p戶型方正實用，高得房率區(qū)域 |景觀 |園林 |科技 |展示 |營銷，成就高端豪宅形象 5 ： 展示p樣板間展示，通過細節(jié)展示促使客戶產(chǎn)生購房沖動宜昌紫晶城成功點小結(jié)② ：景觀p一線江景，城市稀缺的強勢自然景觀資源p地處城市百年老街，解放路，屬于城