【文章內(nèi)容簡介】 中心，配套完善、生活便利 —— 步行街、大型購物中心、星級酒店等設施聚集，人流密集，交通擁擠 ?未來將以舊城改造為主，居住功能逐漸衰減并向周邊區(qū)域遷移 麓南區(qū)： ?具有較強的山水生態(tài)資源，且大學城座落其中，教育氛圍深厚；但交通及區(qū)域配套匱乏使區(qū)域發(fā)展后勁不足，城市價值弱，以低價作為競爭力 城北區(qū)： ?交通條件便利，價格低，承接了大量中心區(qū)高房價的擠出者；此外，依托一定的資源優(yōu)勢（湘江、高爾夫、月湖等），區(qū)域發(fā)展繼續(xù)向北，但城市價值非常弱 麓北區(qū)： ?隸屬于市府政務新區(qū)，并有一定產(chǎn)業(yè)園支撐，在城市的主要發(fā)展方向上，區(qū)域發(fā)展前景看好，但目前區(qū)域成熟度低、各類生活配套等相對匱乏 城南區(qū)： ?省府南遷、長株潭一體化，為片區(qū)帶來良好的規(guī)劃前景；區(qū)位優(yōu)勢使片區(qū)成為長沙中心區(qū)與株洲、湘潭的紐帶；目前是長沙開發(fā)的大熱點區(qū)域，城市客戶外溢的首選之地 星沙： ?以加工制造業(yè)為主、較為獨立的國家級經(jīng)濟開發(fā)新區(qū)，區(qū)域較陌生，傳統(tǒng)認知度低，“第六區(qū)”遲遲不能落實，城市屬性相對較弱； ?擴城帶來的農(nóng)轉非需求及城區(qū)首次置業(yè)的青年人成為區(qū)域主要置業(yè)人群。 尚東： ?隨著芙蓉區(qū)府的東遷及交通系統(tǒng)的改善，片區(qū)與中心區(qū)距離迅速縮短，城市屬性得以強化，成為中心城區(qū)的一部分，是芙蓉區(qū)東擴發(fā)展第一步，區(qū)域發(fā)展已較為成熟；但未來面臨土地匱乏的發(fā)展局面 武廣： ?依托武廣新城的交通優(yōu)勢快速發(fā)展，規(guī)劃打造中央商務區(qū)、商業(yè)區(qū)，但區(qū)域大配套仍然不完善；火車站的存在也使本區(qū)域成為外來人口最密集的區(qū)域，專業(yè)市場密集。 【 市場特征 4】 各板塊均有利好支撐，目前城南及武廣板塊相對較熱，但各板塊之間沒有出現(xiàn)明顯的分化 本報告是嚴格保密的。 32 【 市場特征 5】 巨大的供應量導致競爭激烈，市場存在明顯的價格箱體，而板塊價值基本決定了項目價格的上行空間 麓北板塊 40006800元 /平 中心板塊 650015000元 /平 城北板塊 58007800元 /平 城南板塊 50006600元 /平 武廣板塊 53007500元 /平 尚東板塊 40005800元 /平 麓南板塊 41007000元/平 星沙板塊 38005000元 /平 1600050010001500202325002023 2023 2023 2023 201 0（1 10月）長沙市場 202310年商品房新開工面積（單位：萬平米） ? 長沙市場由于供應量大競爭激烈，房產(chǎn)價格存在明顯的箱體空間，除星沙板塊外，市內(nèi)五區(qū)樓盤均價集中在 52007000之間 ? 由于各板塊依托的價值點不同，前景較好且利好逐步兌現(xiàn)的板塊相對價格箱體上限較高，地段及發(fā)展前景仍是主要制約因素 17000200400600800100012001400160018002023 2023 2023 2023 201 0（1 10月）長沙市場 202310年商品房竣工面積 （單位：萬平米） 數(shù)據(jù)來源：長沙市統(tǒng)計公報、世聯(lián)平臺 本報告是嚴格保密的。 33 【 市場特征 6】 而各版塊（區(qū)域）內(nèi)部配套、資源等條件的不均導致內(nèi)部細分片區(qū)均價存在較大的分化 683856225318 5304010002023300040005000600070008000雨花中心 雅塘井灣 武廣新城 植物園7888455836350100020233000400050006000700080009000芙蓉中心 尚東板塊 星沙板塊6555618555685000520054005600580060006200640066006800開福中心 金鷹月湖 芙蓉北57875031 4867386401000202330004000500060007000市府板塊 金星北 麓谷板塊 含浦板塊59805321432601000202330004000500060007000天心中心 省府北 省府南2023年 10月岳麓區(qū)各版塊商品房均價實現(xiàn)情況 2023年 10月雨花區(qū)各版塊商品房均價實現(xiàn)情況 2023年 10月開福區(qū)各版塊商品房均價實現(xiàn)情況 2023年 10月天心區(qū)各版塊商品房均價實現(xiàn)情況 2023年 10月芙蓉區(qū)及長沙縣各版塊商品房均價實現(xiàn)情況 數(shù)據(jù)來源：長沙市房產(chǎn)研究中心、世聯(lián)長沙市場 2023年 10月報 ?片區(qū)前景、配套條件、資源條件直接導致各版塊（區(qū)域）內(nèi)部細分片區(qū)的價格分化 ?配套完善、資源較好片區(qū)是各版塊的價格峰值區(qū) 本報告是嚴格保密的。 34 【 市場特征 7】 各板塊市場相對封閉，以區(qū)域內(nèi)地緣性臵業(yè)客戶為主，高端項目客戶相對多元化 ? 高端樓盤客戶仍以區(qū)域內(nèi)為主，但是相對區(qū)域分布更加多元化。融科檀香山地州和省外客戶占到 50%，萬科城客戶開福區(qū)內(nèi)占到 42%，鄰近的芙蓉區(qū)占 26% 相對封閉的板塊格局 高端項目客戶相對多元化 42%26%9%3%3%5%7% 5%開福區(qū) 芙蓉區(qū) 岳麓區(qū) 雨花區(qū)天心區(qū) 星沙 省內(nèi)其他城市 省外其他城市? 長沙市場各板客戶以區(qū)域內(nèi)為主，一般區(qū)域內(nèi)客戶都占近一半以上，如保利花園客戶中城南板塊客戶占 70%，麓南板塊云棲谷區(qū)域內(nèi)客戶占 48% 50%40%10%市內(nèi) 地州 省外融科檀香山客戶區(qū)域分布 萬科城客戶區(qū)域分布 48%19%17%16%新開鋪和河西 雨花亭區(qū)域侯家塘區(qū)域 其他片區(qū)麓南板塊云棲谷客戶區(qū)域分布 38%32%9%1%15%5%雨花區(qū) 天心區(qū) 其他各區(qū)周邊縣市 省內(nèi)其他 省外城南板塊保利花園客戶區(qū)域分布 本報告是嚴格保密的。 35 【 市場特征 8】 從近年長沙市成交土地商住用地容積率判斷，未來城市內(nèi)部及近郊項目將小高層、高層產(chǎn)品為主，雨花區(qū)則更多高層產(chǎn)品 全市范圍商住用地： ? 全市成交土地綜合容積率區(qū)間為 ，其中，中心板塊容積率最高，星沙板塊容積率最低 ? 從綜合容積率判斷，未來土地開發(fā)將以小高層，高層為主，其他物業(yè)特別是別墅物業(yè)將逐步減少，容積率區(qū)間集中分布在 ? 中心城區(qū)容積率超過 4，物業(yè)形態(tài)將趨于單一，多以高容積率公寓物業(yè)為主 3 . 7 31 . 4 442 . 4 92 . 0 33 . 8012345城北板塊 城東板塊 城南板塊 城西板塊 星沙板塊 中心板塊平均容積率數(shù)據(jù)來源：長沙市國土資源局、世聯(lián)平臺 2023年長沙全市主要板塊出讓土地綜合容積率（商住用地，不含工業(yè)） 202310年雨花區(qū)成交商住用地綜合容積率一覽表（不完全統(tǒng)計） 容積率區(qū)間 地塊數(shù)量（ 21塊） 占地面積（萬） 建筑面積（萬） 2 7 6 1 ≥ 5 雨花區(qū)商住用地： ? 雨花區(qū) 20232023年成交的 21塊商住用地容積率區(qū)間為 ，其中 、大于 ? 可以預見未來雨花區(qū)主要供應產(chǎn)品仍以小高層及高層產(chǎn)品為主，高層更為主流 本報告是嚴格保密的。 36 199 1953332543381702081503093912849351837894302 427705010015020025030035040045006年 07年 08年 09年 1 0 年1 9 月0500100015002023250030003500400045005000供應量 銷售量 銷售價格 雨花區(qū)住宅供銷走勢 （萬平米） （元 /㎡ ） 166149338221870 100 200 300 400開福天心雨花岳麓芙蓉（萬平米） 長沙內(nèi)五區(qū) 10年 19月住宅供應量比較 192136391190550 100 200 300 400 500開福天心雨花岳麓芙蓉長沙內(nèi)五區(qū) 10年 19月住宅銷售量比較 497639674277422444250 1000 2023 3000 4000 5000 6000開福天心雨花岳麓芙蓉長沙內(nèi)五區(qū) 10年 19月住宅銷售價格比較 （萬平米） （元 /㎡ ） ? 雨花區(qū)供應量和銷售量連續(xù) 5年一直位居長沙市內(nèi)五區(qū)首位 ， 區(qū)域表現(xiàn)出供需兩旺的良好形勢 。 ? 銷售價格也穩(wěn)步上升 ， 目前在內(nèi)五區(qū)中居于中等偏上水平 ， 2023年 10月備案銷售均價達到 5640元 /㎡ 。 ? 雨花區(qū)在長沙市的影響力舉足輕重 ，隨著地鐵和武廣高鐵的修建拉通 ， 區(qū)域影響力進一步提升 。 【 市場特征 9】 項目所在的雨花區(qū)是長沙供銷量最大的區(qū)域，表現(xiàn)出供銷兩旺的暢銷勢頭，良好發(fā)展前景下的激烈競爭不可避免 數(shù)據(jù)來源：長沙市房產(chǎn)研究中心、世聯(lián)平臺 本報告是嚴格保密的。 37 核心產(chǎn)品層 外圍產(chǎn)品層 外延產(chǎn)品層 外延產(chǎn)品： 區(qū)域外能感受到的，競爭的最高級別 外圍產(chǎn)品： 產(chǎn)品附加值，有助于提升物業(yè)形象，現(xiàn)階段客戶關注的焦點 核心產(chǎn)品： 與居住基本功能直接相關因素，商品房發(fā)展初期最集中的競爭層面 質量 采光 通風 交通 價格 環(huán)境 會所 建筑風格 服務 人文 體驗 品牌 身份 戶型 物管 配套 教育 功能 ?在外來開發(fā)商的帶動下，長沙市場產(chǎn)品素質提高較快，競爭集中于外圍產(chǎn)品體系的打造 ?對外圍外延產(chǎn)品品質的訴求成為中高端客戶置業(yè)的核心驅動力 【 市場特征 10】 在外來開發(fā)商的帶動下，現(xiàn)階段項目外圍、外延產(chǎn)品體系的競爭成為焦點及中高端客戶臵業(yè)的核心驅動力 園林（中隆御璽等） 會所（恒大綠洲等 ） 名校（萬家城等） 本報告是嚴格保密的。 38 開發(fā)水平提升、競爭激烈、產(chǎn)品趨同、價格箱體等市場趨勢為為本項目帶來不利影響 背景一 ：市場供應量大，城市內(nèi)部及近郊基本以小高層、高層產(chǎn)品為主，未來競爭不可避免 背景二 ： 在外來開發(fā)商的帶動下，市場競爭升級，項目外圍產(chǎn)品體系的競爭成為焦點 ，對本地開發(fā)商開發(fā)水平提出了挑戰(zhàn) 背景三 ： 板塊內(nèi)部競爭的封閉型市場，市場大量供應導致價格扁平化，市場存在明顯的價格箱體 背景四 ： 各片區(qū)均有利好支撐，板塊之間并沒有出現(xiàn)明顯分化 背景五 ： 因板塊價值不均各版塊價格上限存在一定差異，板塊價值在很大程度上決定了內(nèi)部項目價格的上行空間 核心結論三：開發(fā)水平提升、競爭激烈、產(chǎn)品趨同、價格箱體、相對封閉市場等特征壓縮了項目的可為空間 本報告是嚴格保密的。 39 項目整體定位 1 項目背景及對項目的意義 2 項目價值及可能的發(fā)展方向 3 發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位 城市背景 政策背景 房地產(chǎn)市場背景 0 項目背景及對項目的理解 本報告是嚴格保密的。 40 2023年以來政府出臺一系列政策但調(diào)控效果不容樂觀，預期 1112年仍會出臺更加嚴厲的市場調(diào)控政策，且行政手段的界入會更加深入 ?在政策面沒有任何放松情況下，市場的表現(xiàn)說明市場自身的力量已經(jīng)突破政策效力的束縛，政策效力正在邊際遞減，政府初期調(diào)控目標并未完全達到 ?信貸、稅收等常規(guī)調(diào)控措施出現(xiàn)失靈的時候，政府行政干預手段就會出現(xiàn)，未來，政府看得見的手影響樓市將是常態(tài) 202311年主要調(diào)控政策： 7日， 《 關于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知 》 措施： 增加有效供給；抑制投資投機性購房 2. 4月 17日， 《 關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知 》 措施： 增加住房有效供給；加快保障性安居工程建設；加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管 29日， 《 關于進一步貫徹落實國發(fā)2023年 10號文件的通知 》 措施： 實行問責制；加強稅收征管；保障性安居工程建設；加強市場監(jiān)管 1月 26日，國務院部署房地產(chǎn)調(diào)控工作 措施： 強化差別信貸；住房用地供應管理 ；嚴格執(zhí)行限購；落實保障住房 本報告是嚴格保密的。 41 調(diào)控范圍將從東部一線城市向內(nèi)陸二線城市蔓延，部分交易活躍價格上漲過快的二線城市首當其沖 2023年 4月限購城市 2023年 9月限購城市 2023年 10月限購城市 2023年 11月限購城市 2023年 1月限購城市 ? 國務院辦公廳 27日發(fā)出通知，對新一輪房地產(chǎn)市場調(diào)控作