【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)）7萬(wàn)除酒店外公建 33萬(wàn)功能定位 天嘉湖旅游度假區(qū)竣工時(shí)間 酒店： 2023年 3月住宅： 2023年 10月 80%2023年 10月 100%41開發(fā)商簡(jiǎn)介昆明星耀集團(tuán)實(shí)業(yè)有限公司 ?216。昆明星耀集團(tuán)實(shí)業(yè)有限公司下設(shè) “ 云南星耀裝飾設(shè)計(jì)有限公司 ” 、 “ 昆明星耀新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 ” 、 “ 昆明星耀物業(yè)管理有限公司 ” 、 “ 昆明星耀科技有限公司 ” 、 “ 昆明智源創(chuàng)新設(shè)計(jì)有限公司 ” 、 “ 昆明星耀餐飲娛樂(lè)有限公司 ” 6個(gè)經(jīng)濟(jì)實(shí)體。企業(yè)的資本從最早的230萬(wàn)元，積累擴(kuò)大到現(xiàn)在的近 16億元，總產(chǎn)值達(dá) 26億元，幾年來(lái)，共為國(guó)家上繳利稅 1 200萬(wàn)元，向社會(huì)公益事業(yè)捐贈(zèng) 10多萬(wàn)元。 ?216。星耀企業(yè)在資金注入上實(shí)現(xiàn)了國(guó)內(nèi)、外資本的融合；在工程項(xiàng)目的開發(fā)上，實(shí)現(xiàn)了企業(yè)板塊優(yōu)勢(shì)組合，將房地產(chǎn)開發(fā)、裝飾、物業(yè)管理結(jié)成一體，努力開拓新路子，曾榮獲“ TOWNHOUSE成功開發(fā)模式 ” 和 “ 云南名企 ” 的稱號(hào)，得到了專家和中外人士的贊同；2023年星耀集團(tuán)公司、星耀裝飾設(shè)計(jì)有限公司、星耀物業(yè)管理有限公司通過(guò) ISO9001:2023版的國(guó)際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)證。216。星耀企業(yè)還曾多次被中國(guó)輕工總會(huì)評(píng)為 “ 室內(nèi)裝飾先進(jìn)企業(yè) ” ，連續(xù)榮獲 “ 云南省私營(yíng)企業(yè)100強(qiáng) ” ， “ 昆明市私營(yíng)企業(yè) 51強(qiáng) ” 的稱號(hào)，總經(jīng)理顏語(yǔ)被昆明市盤龍區(qū)政府評(píng)為 “ 勞動(dòng)模范 ” ， 2023年被昆明市評(píng)為 “ 十佳杰出青年 ” 和 “ 中國(guó)改革百名優(yōu)秀企業(yè)家 ” 稱號(hào)?！?資源整合，多元發(fā)展，實(shí)力雄厚42新亞洲體育城：建筑類型 別墅、高層、花園洋房位置 昆明官渡區(qū)古鎮(zhèn)昆洛路與廣福路交口占地面積 146萬(wàn)建筑面積 200萬(wàn)容積率 綠化率 45%總戶數(shù) 10000戶規(guī)劃設(shè)計(jì) 超大規(guī)模體育運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館設(shè)施區(qū)（萬(wàn)人體育館、國(guó)際網(wǎng)球中心、國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)田徑賽場(chǎng)等）； 1000畝超大規(guī)模、居住人口達(dá) 4萬(wàn)的高品質(zhì)住宅群； 169畝新型獨(dú)立別墅商務(wù)辦公區(qū)的財(cái)富中心； 118畝餐飲娛樂(lè)購(gòu)物步行街的昆明新天地； 120畝云大附中主校區(qū)的星耀學(xué)校；西南大型體育文化用品批發(fā)廣場(chǎng)；省市級(jí)大醫(yī)院、公安派出所城區(qū)配套等七項(xiàng)細(xì)部配套產(chǎn)品 昆明首度出現(xiàn)的聯(lián)院別墅、退臺(tái)景觀洋房、運(yùn)動(dòng)美景公寓；新亞洲體育城，城中央獨(dú)棟島上別墅：占地面積約 ，由 8棟別墅組成，平均每棟占地面積越 3畝。擁有可親水超大私家花園，私人永池，多功能地下室，市內(nèi)獨(dú)立電梯 ……價(jià)格 洋房 4000元 /平方米；小高層 3000元 /平方米銷售情況 一期洋房、聯(lián)院別墅已售完 43聯(lián)院別墅花園洋房美景陽(yáng)房產(chǎn)品特點(diǎn)：252。整體戶型方正，注意采光；252。聯(lián)院別墅和部分洋房戶型帶地下室設(shè)計(jì)，功能豐富；252。主臥大尺度設(shè)計(jì)，凸顯尊貴44　 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9101112 1 2 3 4 5 6 7 8 9101112 1 2紅磡領(lǐng)世郡 未來(lái)規(guī)劃別墅 500余套，洋房，小高層 25萬(wàn)平米 預(yù)計(jì)項(xiàng)目上市時(shí)剩余別墅 300余套，洋房 10萬(wàn)平米新悅庭 目前在售一期，預(yù)計(jì) 08年底售罄 　金地格林世界 未來(lái)規(guī)劃三期四期 26萬(wàn)平米 預(yù)計(jì)項(xiàng)目上市時(shí)剩余洋房、小高層 13萬(wàn)平米天嘉湖GARDEN 一期 56套別墅，預(yù)計(jì)總體規(guī)劃 500余套別墅 預(yù)計(jì)項(xiàng)目上市時(shí)剩余別墅 300余套團(tuán)泊湖庭院 　 　天嘉湖地塊 目前指標(biāo)未知，預(yù)計(jì)與本項(xiàng)目同期上市，總體量 260萬(wàn)；以首期開發(fā) 20萬(wàn)平方米左右。未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)分析 —— 預(yù)計(jì)本項(xiàng)目上市時(shí)別墅產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)總量在 1000余套，洋房產(chǎn)品在 40萬(wàn)平米左右預(yù)計(jì)在項(xiàng)目上市時(shí)：別墅產(chǎn)品主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目：紅磡領(lǐng)世郡天嘉湖 GARDEN天嘉湖地塊規(guī)模地段資源規(guī)模資源產(chǎn)品規(guī)模洋房、小高層的主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目：金地格林世界天嘉湖地塊45項(xiàng)目定位報(bào)報(bào)告告提提綱綱競(jìng)爭(zhēng)分析案例借鑒競(jìng)爭(zhēng)策略及項(xiàng)目定位Q1: 區(qū)域的產(chǎn)品都是什么？Q2: 客戶構(gòu)成是什么？Q3: 借鑒點(diǎn)在哪里？別墅、洋房為主別墅、洋房為主 /注重產(chǎn)品創(chuàng)新，強(qiáng)調(diào)居住舒適性注重產(chǎn)品創(chuàng)新，強(qiáng)調(diào)居住舒適性第一居所的客戶居多，以津南、河西為核心向四第一居所的客戶居多，以津南、河西為核心向四周輻射，部分為空港等周邊產(chǎn)業(yè)人口。周輻射，部分為空港等周邊產(chǎn)業(yè)人口。大規(guī)模社區(qū)營(yíng)造大規(guī)模社區(qū)營(yíng)造 /創(chuàng)新產(chǎn)品創(chuàng)新產(chǎn)品 /資源先行資源先行46本案本案（背景條件：中大盤項(xiàng)目、中低密度、啟動(dòng)階段）宏觀角度：區(qū)域背景一致；城市邊緣、大盤中觀角度：大體量項(xiàng)目；中、低密度微觀角度：?jiǎn)?dòng)模式，分期策略最終通過(guò)以上三個(gè)限制條件選取接近本項(xiàng)目案例案例選取和研究思路47成功案例：北京星河灣216。 位 置 ：北京市朝青板塊， 4環(huán)至 5環(huán)； 216。 占地面積 ： 520 畝；216。 建筑面積 ： 60萬(wàn)平米；216。 容 積 率 ：３；216。 綠 化 率 ： 50％；216。 戶 數(shù) ： 1600；216。 裝修標(biāo)準(zhǔn) ： 40006000元／平米216。 會(huì) 所 ： 14000平米 “ 四季會(huì) ” 會(huì)所，216。 配 套 ： shopping mall，雙語(yǔ)幼兒園，四季會(huì)體育館216。 資源條件 ：占地 11萬(wàn)平米的生態(tài)公園。216。 一期實(shí)現(xiàn)整盤均價(jià) 15500元／平米 ，高于區(qū)域平臺(tái)價(jià)格一倍以上；216。 二期實(shí)現(xiàn)價(jià)格已達(dá) 26600元／平米 ；216。 三期在售價(jià)格達(dá)到 34500元 /平米216。 項(xiàng)目已成為 北京景觀豪宅標(biāo)桿 。銷售結(jié)果實(shí)景驅(qū)動(dòng) 全部實(shí)景展示全部實(shí)景展示——“ 一個(gè)讓心情盛開的地方一個(gè)讓心情盛開的地方 ”48成功案例：北京星河灣北京星河灣項(xiàng)目開盤前 投資15億，近四年時(shí)間 完成現(xiàn)樓、園林及各種配套，打造現(xiàn)樓美景全成品 ；為了創(chuàng)造完美的天際線，不惜更改原來(lái)已通過(guò)的規(guī)劃，減少了約 5萬(wàn)平米的銷售面積； 園林展示成品豪宅精致工藝石材工藝豪華售樓處49成功案例：北京星河灣高裝修標(biāo)準(zhǔn) (40006000元 /平米；多樣板間展示。產(chǎn)品展示已經(jīng)做到極致！ 50北京星河灣 規(guī)劃了總建筑面積 10000 余平方米的四季會(huì)，定位于中國(guó)首家超五星級(jí)精品酒店與亞太區(qū)規(guī)模最大、歷史悠久的國(guó)際知名物業(yè)服務(wù)公司 ——高力國(guó)際強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手成功案例：北京星河灣優(yōu)雅的鋼琴聲永遠(yuǎn)回響在星河灣的銷售中心，讓整個(gè)賣場(chǎng)被輕松和優(yōu)雅的氣氛充滿景觀是星河灣的最大賣點(diǎn)之一，所以要讓客戶所到之處都能看到綠色。情景展示同樣出類拔萃！ 51完整實(shí)景展示模式項(xiàng)目啟動(dòng)模式新區(qū)大盤啟動(dòng)模型一適用范圍：開發(fā)商實(shí)力雄厚；站在城市發(fā)展方向上；區(qū)域認(rèn)知度低，市場(chǎng)先入者，缺乏有效人群轉(zhuǎn)移星河灣項(xiàng)目形象：跨越品質(zhì)的品味項(xiàng)目配套：完善的生活、教育配套 +高檔而豐富的休閑娛樂(lè)配套 +五星級(jí)酒店會(huì)所項(xiàng)目營(yíng)銷：強(qiáng)立勢(shì)，開盤節(jié)點(diǎn)，短時(shí)間高密度的媒體投放，充足的展示52區(qū)域價(jià)值重新定位——“ 大深圳 ” 、 “ 大交通 ” 背景下的萬(wàn)科城主題：一座萬(wàn)科式生活城主線：由城市宏觀到社區(qū)微觀，強(qiáng)勢(shì)引導(dǎo)白領(lǐng)居住理念深圳人，未來(lái)生活在哪里？萬(wàn)科在建一座城大深圳格局下的萬(wàn)科城 誰(shuí)動(dòng)了大深圳的居住觀？ 四季花城，為坂雪崗準(zhǔn)備了什么？ 深圳首個(gè)大型 TOHO社區(qū)，親地社居 ……產(chǎn)品 +品牌驅(qū)動(dòng)53深圳萬(wàn)科城項(xiàng)目背景：具體地址：深圳市龍崗區(qū)坂雪崗大道與貝爾路交界處、坂雪崗高科技區(qū)華為基地對(duì)面，屬于關(guān)外，各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施配套匱乏； 占地面積：約 建筑面積：約 容 積 率： 開發(fā)分期： 6期開發(fā)時(shí)間： 4年上市時(shí)間： 2023年 10月主要產(chǎn)品結(jié)構(gòu)： Townhouse、寬景house、情景花園洋房、透天小高層、LOFT主要戶型： 4房、 3房54Townhouse統(tǒng)領(lǐng)多類型產(chǎn)品組合Loftl戶型： 1房 1廳 2衛(wèi)l面積： 68+20(送 )M2l特色：公共區(qū)、私密區(qū)完全分離，客廳開闊小高層小高層l戶型： 24房l面積： 70125M2l特色：底層送入戶花園TownHousel戶型： 45房l面積： 220269平米l特色：戶外開放式廚房及地下室寬景寬景 Housel戶型： 45房l面積： 137205M2l特色：超寬向陽(yáng)面，送地下室花園洋房花園洋房l戶型： 24房l面積： 70130M2l特色：底層送入戶花園55主景觀體系前移，建立項(xiàng)目形象 “ 大型 Townhouse親地社區(qū) ”，并 實(shí)景展示 “ 看得見(jiàn)的未來(lái) ” 居住體驗(yàn)主景觀體系前移，將未來(lái)的居住意境充分展現(xiàn)，以彌補(bǔ)項(xiàng)目自身資源不足的先天劣勢(shì)；同樣鄰近的中海日輝臺(tái)項(xiàng)目銷售價(jià)格較萬(wàn)科城低 1000元/平方米，品牌差異和展示體驗(yàn)的不同是造成差距的根源。56社區(qū)配套商業(yè)在啟動(dòng)階段全部建設(shè)完成，提前展示，營(yíng)造未來(lái)生活場(chǎng)景服務(wù)于片區(qū)功能的商業(yè)中心在第一期項(xiàng)目中便全部建設(shè)完成，盡早展示；而銷售時(shí)機(jī)則放在一期住宅入伙之際，銷售價(jià)格實(shí)現(xiàn)度大大提升；整個(gè)策略可謂開發(fā)經(jīng)驗(yàn)與資金實(shí)力的結(jié)合。216。哥倫布廣場(chǎng)與畢加索大道對(duì)社區(qū)外開放，聚集周邊人氣，進(jìn)一步帶動(dòng)社區(qū)商業(yè)的發(fā)展。57“品牌 +產(chǎn)品創(chuàng)新 ”模式項(xiàng)目啟動(dòng)模式新區(qū)大盤啟動(dòng)模型二適用范圍：品牌發(fā)展商，豐富操盤經(jīng)驗(yàn)客戶精準(zhǔn)定位，針對(duì)性產(chǎn)品研發(fā)大規(guī)模區(qū)域開發(fā)萬(wàn)科城項(xiàng)目形象：親地社居，白領(lǐng)住區(qū)項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)：創(chuàng)新產(chǎn)品，豐富選擇 +特色風(fēng)情商街 +完善生活配套項(xiàng)目營(yíng)銷：體驗(yàn)式營(yíng)銷，展示力量強(qiáng)大，景觀前移。58項(xiàng)目定位報(bào)報(bào)告告提提綱綱競(jìng)爭(zhēng)分析案例借鑒競(jìng)爭(zhēng)策略及項(xiàng)目定位實(shí)景展示實(shí)景展示 +產(chǎn)品創(chuàng)新產(chǎn)品創(chuàng)新59SOWTl 五星級(jí)酒店、高爾夫球場(chǎng)等高檔物業(yè)有利于提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值l 容積率較低l 規(guī)模 中等偏大l 多條道路通達(dá)，輻射多區(qū)域l 地塊內(nèi)的部分原有坡地地形有利于規(guī)劃景觀產(chǎn)品l 項(xiàng)目早期的 “ 京津高爾夫 ” 物業(yè)有利于積累潛在客戶l 現(xiàn)有階段生活 配套不多且檔次不高l 周邊現(xiàn)為農(nóng)田環(huán)繞， 昭示性不佳l 公共交通匱乏，便捷度不高l 地塊臨近多條高速公路， 主入口不易規(guī)劃l 濱海新區(qū)對(duì)天津整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的帶動(dòng)作用明顯，項(xiàng)目所處位置受到來(lái)自中心城區(qū)和濱海的 雙向輻射 ；l 八里臺(tái)鎮(zhèn)為天津市第二批發(fā)展 示范鎮(zhèn)試點(diǎn)之一，政策扶植；l 市場(chǎng)剛剛起步， 高品質(zhì)物業(yè)稀缺 ；l 未來(lái)高中端人群進(jìn)入天津l 西青工業(yè)園及八里臺(tái)工業(yè)園的發(fā)展對(duì) 產(chǎn)業(yè)人口的帶動(dòng) ； l 項(xiàng)目所在區(qū)域非目前市場(chǎng)熱點(diǎn)區(qū)域l 遠(yuǎn)離重點(diǎn)發(fā)展的旅游資源帶，在 自然資源方面在市場(chǎng)上處于劣勢(shì)位置l 周邊多個(gè)地塊成交， 未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)激烈SWOT分析中低密度、大規(guī)模、中低密度、大規(guī)模、高檔物業(yè)配套高檔物業(yè)配套非熱點(diǎn)區(qū)域、昭示性差、非熱點(diǎn)區(qū)域、昭示性差、競(jìng)爭(zhēng)激烈競(jìng)爭(zhēng)激烈60客戶需求回顧n一定要有吸引我過(guò)來(lái)的特別之處n居住舒適，生活空間尺度大n對(duì)規(guī)模大盤會(huì)比較放心；n離城市中心遠(yuǎn)一點(diǎn)沒(méi)關(guān)系，但是基本的生活配套要有n要有一定的升值潛力，性價(jià)比高關(guān)鍵詞：關(guān)鍵詞：特色資源 —— 舒適產(chǎn)品61項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力分析競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 客戶需求本體核心競(jìng)爭(zhēng)力客戶需求：?特色資源、能夠標(biāo)定身份的配套資源能夠刺激項(xiàng)目主力客戶的購(gòu)買?社區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理、品牌與知名度?…競(jìng)爭(zhēng)分析：?競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的配套設(shè)施同質(zhì)且缺乏特色，無(wú)法形成項(xiàng)目賣點(diǎn)，本項(xiàng)目應(yīng)捕捉市場(chǎng)機(jī)會(huì)在特色配套方向發(fā)力。?競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目開發(fā)商品牌實(shí)力相當(dāng)，有一定的產(chǎn)品創(chuàng)新，但亮點(diǎn)不多?……本體條件 —— 特色資源突出?高爾夫資源?五星級(jí)酒店?中低密度?規(guī)模大盤62本項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力：—— 整合優(yōu)越資源及特色產(chǎn)品，建立區(qū)域認(rèn)知度u高端產(chǎn)品注重創(chuàng)新，提升產(chǎn)品使用的舒適度，建立項(xiàng)目形象；u打造多元產(chǎn)品：在高端產(chǎn)品提升項(xiàng)目形象的基礎(chǔ)上通過(guò)服務(wù)和社區(qū)氛圍營(yíng)造，為項(xiàng)目注入人文內(nèi)涵。本項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力：資源 +產(chǎn)品『客觀性』主動(dòng)式被動(dòng)式『主觀性』 3 1 4 2產(chǎn)品服務(wù)人文環(huán)境（品牌）（社會(huì)資源）（自然資源）高爾夫 +五星級(jí)酒店配套 +物業(yè)體驗(yàn)63本項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略： 打造天津首席精英階層高爾夫體驗(yàn)社區(qū)項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略：最大化的利用資源價(jià)值，通過(guò)高端配套的人文化主題化營(yíng)造生活體驗(yàn)，滿足精英階層精神歸屬，打造天津首席高爾夫體驗(yàn)社區(qū)。提交產(chǎn)品制造商品提交服務(wù)展示體驗(yàn)市場(chǎng) 溢價(jià)無(wú)差別競(jìng)爭(zhēng)有差別無(wú)關(guān)的顧客需求有關(guān)的本項(xiàng)目新悅庭金地格林世界紅磡領(lǐng)世郡團(tuán)泊湖庭院64本體分析市場(chǎng)解析項(xiàng)目定位開發(fā)策略物業(yè)發(fā)展建議價(jià)格定位與經(jīng)濟(jì)測(cè)算報(bào)報(bào)告告提提綱綱65開發(fā)策略466開發(fā)策略報(bào)報(bào)告告提提綱綱產(chǎn)品形式選擇客戶演變