【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 。調(diào)查對(duì)象： 惠州中高端置業(yè)群體，界定在能承受單價(jià) 6000元 /平米或潛在置業(yè)者。調(diào)查目的： 研究惠州中高端市場(chǎng)置業(yè)群體的特性、對(duì)產(chǎn)品的喜好、消費(fèi)購(gòu)買行為等，了解市場(chǎng)可能的趨勢(shì)及消費(fèi)者潛在的購(gòu)買動(dòng)機(jī)需求。調(diào)查說(shuō)明58 惠州客戶調(diào)研問(wèn)卷分布59210批客戶中，單次購(gòu)買物業(yè)總價(jià)分析：?40萬(wàn)以下， 2位?4050萬(wàn)， 17位?5060萬(wàn) 21位?6070萬(wàn)， 26位?7080萬(wàn)， 23位?8090萬(wàn)， 49位?90100萬(wàn)， 45位?100150萬(wàn)， 1 4位?150萬(wàn)以上， 3位客戶購(gòu)買能力客戶需求調(diào)查分析60 客戶調(diào)查成果綜述61 項(xiàng)目客戶圈定市民階層富裕市民階層新資產(chǎn)階層穩(wěn)定資產(chǎn)階層財(cái)富階層權(quán)利階層赤貧階層階層金字塔體系62城市生態(tài)豪宅客戶城市中心豪宅客戶郊區(qū)豪宅客戶穩(wěn)定資產(chǎn)階層財(cái)富階層客戶精準(zhǔn)鎖定63引領(lǐng) ◆ 分享 ◆ 快樂(lè)深圳中原 ◆ 事業(yè)六部目標(biāo)客戶描述? 習(xí)慣了城市的喧囂，喜歡自然、原生的城市生活，有濃郁 “ 山水情結(jié) ”，希望在自然環(huán)境良好交通便捷的地段有一套房子；n 平均年齡 35－５０，但有較高收入，活躍在政府、服務(wù)、 IT、貿(mào)易等行業(yè)；n 平時(shí)工作忙碌，對(duì)生活休閑配套設(shè)施有較高要求，喜歡登山、網(wǎng)球等戶外運(yùn)動(dòng) ；n 有著多次置業(yè)經(jīng)歷，眼光挑剔，置業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富；n 多數(shù)是 1代人或者 2代人居住，多代同堂的情況會(huì)較少出現(xiàn)。64項(xiàng)目客戶定位20萬(wàn)以下20~40萬(wàn)40~70萬(wàn)70~100萬(wàn)100~180萬(wàn)＞ 200萬(wàn)核心客戶群重點(diǎn)客戶群邊緣客戶群主力客層：經(jīng)濟(jì)承受能力在 40100萬(wàn)的客戶群游離客戶群貧 民65　　　　　　　　　　　 項(xiàng)目客戶定位核心客戶重點(diǎn)客戶 深、港投資置業(yè)客戶惠城區(qū)內(nèi)政府公務(wù)員（惠城區(qū)政府等）惠城區(qū)內(nèi)企事業(yè)單位管理人員（江北、上排等企業(yè)）惠城城區(qū)內(nèi)各商業(yè)圈個(gè)體私營(yíng)業(yè)主（江北、人人樂(lè)等）惠城區(qū)大中企業(yè)高級(jí)白領(lǐng)（江北河南岸等寫(xiě)字樓內(nèi)）惠城區(qū)內(nèi) :專業(yè)技術(shù)人員、文化藝術(shù)類等自由職業(yè)者其他置業(yè)人群特殊用途置業(yè)人群游離、偶得客戶　　 本項(xiàng)目同屬于惠州西片區(qū)，周邊各項(xiàng)目樓盤(pán)客戶群體構(gòu)成，對(duì)本項(xiàng)目客戶定位存在諸多借鑒之處。結(jié)合前面的市場(chǎng)調(diào)查分析，本項(xiàng)目客戶定位如下：66『客觀性』主動(dòng)式被動(dòng)式『主觀性』 3 　 1 4 　 2產(chǎn)品服務(wù)人文環(huán)境（新進(jìn)者）（品牌）（社會(huì)資源）（自然資源）主流模式： “1+3”客觀性；典型的單一項(xiàng)目成功要素和高價(jià)樓盤(pán)的充分條件成本高，對(duì)地塊先天條件依賴高—— 體現(xiàn) “ 項(xiàng)目?jī)r(jià)值 ”[湖畔新城　城市原筑 ]　　　　　　　　 片區(qū)項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力矩陣67『客觀性』主動(dòng)式被動(dòng)式『主觀性』 3 ?。?4 　 2產(chǎn)品服務(wù)人文環(huán)境（新進(jìn)者）（品牌）（社會(huì)資源）（自然資源）山水資源，與片區(qū)項(xiàng)目比優(yōu)勢(shì)不明顯初入市場(chǎng)，但品牌優(yōu)勢(shì)明顯本項(xiàng)目的選擇：“1+2+4” （產(chǎn)品 +人文 +服務(wù)）—— 體現(xiàn) “ 大盤(pán)價(jià)值 ”“ 4”—“ 人文性 ” 體現(xiàn)社區(qū)價(jià)值，增強(qiáng)社區(qū)的內(nèi)聚力和外來(lái)客戶牽引力“ 1”—“ 產(chǎn)品 ” 以獨(dú)特性和創(chuàng)新性成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)“2”—“ 服務(wù) ” 以人性化銷售及物管體現(xiàn) “ 安全” 與 “ 尊貴 ”　　　　　　　　 本項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)方向68　　　　　 　　　　　　　　 項(xiàng)目決策模型產(chǎn) 品 形象客戶渠道價(jià)格附加值本項(xiàng)目城市原筑湖畔新城突出項(xiàng)目的產(chǎn)品特色，提升產(chǎn)品附加價(jià)值69通過(guò)高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)的規(guī)劃實(shí)現(xiàn)是多層次復(fù)合功能的，對(duì)客戶具有高輻射特性開(kāi)發(fā)模式具有示范效應(yīng)充分體現(xiàn)人性關(guān)懷的完善的社區(qū)服務(wù)體系國(guó)際化的 /多種用途 /不同性質(zhì)人群的交流平臺(tái)標(biāo)桿效應(yīng)其他項(xiàng)目學(xué)習(xí)模仿的對(duì)象輻射區(qū)域廣泛高融合性的可持續(xù)發(fā)展的示范式的高融合性的、可持續(xù)發(fā)展的、示范式的都市居住區(qū)　　　　　　　　　　　　　 項(xiàng)目形象統(tǒng)領(lǐng)70惠州西城 ● 山水生態(tài)住宅示范區(qū)—— 我們?cè)谶@里示范惠州西部的未來(lái)！　　　　　　　　　　　　　 項(xiàng)目市場(chǎng)定位71　　　　指標(biāo)類別容積率凈密度（戶數(shù) /公頃）鄰里密度獨(dú)戶住宅 20 12并立式住宅 2025 15聯(lián)排式 4060 30疊層式 60100 45情景洋房 100150 50八層電梯公寓 170200 85十八層電梯公寓 240280 150國(guó)際通行的住宅用地指標(biāo)從土地價(jià)值最優(yōu)實(shí)現(xiàn)角度選擇本項(xiàng)目物業(yè)開(kāi)發(fā)類型　　　　　　　　　　　　　　 本項(xiàng)目產(chǎn)品選擇方向72 項(xiàng)目 8層電梯公寓和 18層小高層洋房之間，為提升本項(xiàng)目的檔次及項(xiàng)目產(chǎn)品形態(tài)的多元化，建議以聯(lián)排＋８層電梯復(fù)式洋房提升項(xiàng)目整體的檔次，小高層＋高層填沖項(xiàng)目的容積率． 項(xiàng)目沒(méi)有限高，可適當(dāng)增加項(xiàng)目建筑的高度，降低項(xiàng)目建筑覆蓋率，提升項(xiàng)目園林景觀面積，營(yíng)造良好的居住氛圍．　　　　　　　　　　　　　　 本項(xiàng)目產(chǎn)品選擇方向73　　　　　　　　　　　　　　 本項(xiàng)目產(chǎn)品選擇方向聯(lián)排＋８層電梯復(fù)式洋房＋小高層＋高層74 未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)主力戶型面積面積項(xiàng)目70㎡90㎡110㎡130㎡150㎡170㎡190㎡210㎡230㎡湖畔新城城市原筑南山公館鳳凰谷未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)的主力戶型面積為 130180平米?？諜n面積區(qū)間空檔面積區(qū)間市場(chǎng)供應(yīng)主力面積75 市場(chǎng)熱銷戶型面積 根據(jù)中原客戶調(diào)查 :目前惠州樓盤(pán)熱銷的戶型面積以 120140㎡為主，其次是 100120㎡，占市場(chǎng)熱銷戶型的 65%。76 政策對(duì)未來(lái)影響預(yù)判216。 政府宏觀政策的不斷調(diào)控216。銀行的首付的不斷提高216。貸款利率的不斷提升 預(yù)測(cè)未來(lái)市場(chǎng)承接力有限，整體熱銷戶型面積有變小的趨勢(shì)。77　　　　　　　 項(xiàng)目１號(hào)地塊戶型面積及配比 結(jié)合項(xiàng)目市場(chǎng)分析及項(xiàng)目定位，建議項(xiàng)目１號(hào)地塊戶型配比如下（項(xiàng)目４號(hào)地塊可待１號(hào)地塊成熟后考慮，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)適用房戶型按照相關(guān)規(guī)定）：78　　　　　　　　　　　　　　　　　 項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目案名：　　　　　　　 深業(yè) 城市風(fēng)景　　　　　　深業(yè) 天籟城項(xiàng)目定位語(yǔ)：　　　　　 　山林 湖泊 西班牙風(fēng)情小鎮(zhèn)79項(xiàng)目發(fā)展策略FOCUS ３開(kāi)發(fā)理念啟動(dòng)策略項(xiàng)目定位經(jīng)濟(jì)適用房啟動(dòng)策略8091019分期規(guī)模物業(yè)類型時(shí)間軸 2023上半年第一期5 高層2500015000 12023900085009000高層豪宅、多層花遠(yuǎn)洋房、 townhouse、house 項(xiàng)目先進(jìn)行旅游項(xiàng)目的打造，在項(xiàng)目綜合配套設(shè)施完善后，再進(jìn)行住宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，典型的旅游 +地產(chǎn)模式。萬(wàn) M2第二期多層House天鵝堡 純水岸 天鵝堡純水岸首期配置：會(huì)所天鵝堡3500010第三期 第四期波托菲諾　　　　　　　　　　　大盤(pán)啟動(dòng)策略研究81大盤(pán)啟動(dòng)模式一“ 以點(diǎn)帶面 ” 模式啟動(dòng)模式項(xiàng)目主題：教育 +休閑 、旅游理論基礎(chǔ)：—— 心理學(xué)觀點(diǎn)：當(dāng)一個(gè)人在某方面具有突出的表現(xiàn)時(shí)，會(huì)被大多數(shù)人認(rèn)為此人在各方面都具有超凡的能力—— 新經(jīng)濟(jì)學(xué)觀點(diǎn)：消費(fèi)者是有限理性的　　　　　　　　　　　 大盤(pán)啟動(dòng)策略研究8270套分批規(guī)模主力戶型時(shí)間軸 70套 50套 70套價(jià)格走勢(shì)（均價(jià)，元） 首期配置： 俱樂(lè)部、豪華會(huì)所、雙語(yǔ)教育、 2個(gè)小學(xué)、 4個(gè)幼兒園、風(fēng)情商業(yè)街 惠州奧林匹克花園60007500 80009500 項(xiàng)目以運(yùn)動(dòng)主題，首期打造 、豪華會(huì)所、雙語(yǔ)教育、 2個(gè)小學(xué)、 4個(gè)幼兒園、風(fēng)情商業(yè)街等休閑配套，以現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際體驗(yàn)帶動(dòng)項(xiàng)目的銷售。 第一批2023. 12. 02 第二批 第三批 第四批2023. 2. 19 . 24 . 3　　　　　　　　　　　大盤(pán)啟動(dòng)策略研究83大盤(pán)啟動(dòng)模式二“ 以小博大 ” 模式啟動(dòng)模式 項(xiàng)目主題：運(yùn)動(dòng)主題